例えば、保証料の金利上乗せ（０．２％）で、２５００万円を借りる場合に、保証料５０万円として、変動０．８７５％で計算すると、金利差分は１年間の支払い差額とほぼ同じなので、１年後の支払いは無駄になるように思えます。繰上げ返済でいくらか戻ってくることも考慮すると一括前払いしか選択肢がないように思えるのですが、どういう場合にメリットがあるのでしょうか。まさか保証料が払えないくらいギリギリな人？ 親切な方教えてください。
[スレ作成日時]2011-11-06 09:07:47
某銀行からは、金利上乗せせずに保証料も含めて諸経費込みで借入額に入れた方が返済総額が減るので得だといわれたのですが、罠ですかね。繰上げ返済して１０年以内に返すつもりなので、元本減らして０．２％金利上乗せした方が得だと思うのですが。
保証料を含む諸経費込みで最低金利を適用した方が安いですねぇ。合ってますか？
32.25円(3000万円×1.075％）
27.0375円{(3000万円＋90万円）×0.875％}
＞３１
２８、２９の計算式がお宅の質問の内容と合ってるように思えないからの指摘。
３２さんも指摘してるけど。
掲示板で概算を聞くのもいいけど、損得を正確に計るなら、
借りる金融機関に聞くのがベストと思うよ。
繰り上げの場合の返戻手数料の有無、返戻額、
どの時点で繰り上げたかによって残債の扱い、
ローン控除を鑑みた繰り上げの時期など、
種々の条件をご自身でエクセルなりでシュミレート出来るなら、そんな手間は不要と思うけど、
発言拝見してると、お宅にその知恵があるとは思えないし、
失礼ながらもしそうなら、わざわざ高い手数料払う金融機関を働かせて、
正確な値をシュミレートさせた方が良いのでは？との指摘。
知る限り、金融機関に勤める方は結構賢いから（もちろん例外もいるけど）お宅の繰り上げの仮定を伝えれば、
シュミレートしてくれると思うよ。
似たようなコメントもあるようでしたが、私なりの表現で。
借入額一定で比較するのではなく、
自己資金一定で比較するのが損得上は正しい気がします。
3000万借り入れで保証料が90万としたら、
その90万を頭金にまわして2910万借りても購入はできるはず。
よって
3000万の0.875%と
2910万の1.075%とで損得を比較するのがよろしいかと。
細かい計算はどなたかにおまかせします。
銀行に聞いたら、3000万円の借入として、繰上げ返済しない場合、利率の差がとんとんになるのは、17〜18年くらい。毎年100万円を繰上げ返済する場合、１年ほど短縮されると考えて、約９年程度でとんとんかという回答でした。ただし、システム上はシミュレーションできないので、あくまでも手計算での試算になりますとのこと。あと、金利を低く設定しておいた方が、将来の上昇リスクの観点からは良いので、銀行としては、金利上乗せよりは保証料一括をお薦めしたいとのことでした。振り出しに戻って、保証料一括で良いということで、合ってますか？
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6590万円～9390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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55m2～73.02m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
