売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
施工：平成25年3月下旬 (予定)
管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸
敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権
最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅 徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅 徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅 徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅 徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩7分
南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？
[スレ作成日時]2011-10-30 08:20:41
億ションですか、
市ヶ谷のここならそれも納得するしかないですよね。
市ヶ谷は何かと由緒ある場所です。
あの近隣にあるホテルは芸能人や著名人の結婚式が多いので有名なのだとか。
学校も集中している地域だけに、書店の書籍充実度も高くて、
市ヶ谷駅周辺の外食環境も豊富。
今のところ言うことがない感じですね。
野村だったらディスポーザーついてたら公式に載せると思うけど
載ってないね・・・
>No.174
今からでも遅くないので付けたらいかがですか？
ディスポーザーは最近当たり前だからサイト載ってない場合も結構ありますよ。
24時間ゴミステーションとかペット可とかも書かないとこも多いですし。
ここにディスポーザーがついているか否かは知らないけれど
当然付いているだろうと思ってMR行ったらば無い ってことあるよ。。。
サイトは有無が分かるようにして欲しい
選ぶ上で重要なポイントだからね
>No.186
オプションかもしれないから確認したほうが良いよ
MRにはオプションだらけで、明け渡し時に全然違ってたってよくある話だし
ディスポーザーって建物自体に相当大掛かりな設備が必要だから
オプションってことはないんじゃないかな？？
メンテ部分でもコストが掛かるから、リーマン以降のマンションだと
えーーーーこのクラスで付いてないの？ってとこあるけど、ここは付いているんでしょうよ
本日行ってきましたが標準でディスポーザーはついてます。
ちなみに、1LDK低層だと隣のマンションで眺望採光は0のようですが、
中古、賃貸としてはどうなんでしょうか。。。
眺望を気にしないのですが、手放す時に手放せるのか心配で、、、
仕事で近い事もあるけどここに住むメリットがそんなに無いなぁ。
マジで高級感のないところだし、前の通りは車通り多いし、南東の角の土地取れてないからなんか建物が奥まって
しまってる印象があるし。
正確な金額は分からないけど、ここに出せるお金があるならもう少し別の選択肢もあるんではないかと感じる。
どの物件でも申込みが近づいてくるとネガが増えるもんだね。
まぁライバル減ってよかったと思ってる人も多いんじゃないのかな。
てか、もともとライバルでもないか…
さすがにこの物件はいつもの完売商法にはならない気がする
自分は希望の場所から離れてるからどうなるか見ものではあるけど
乾式でせっかく重量下げてるなら、耐震等級2や3ほしいとこだね
場所いいよ。
思ったより価格安かったし。
アプローチは飲食店だらけだけど、これだけの都心で駅近なら仕方ないかな。
上層階なら特に気にならないんだろうね。
しつこく乾式壁とか、耐震等級2、3とか言っちゃってる人たち。謎！
やっぱ真剣に考えてる人は書き込まないって噂ホントなんだね。
私はもう見ません。さよなら。
いやあ、でも乾式壁ってほんとやめておいたほうがいい。
となりの家の目覚まし時計や子供の泣き声とか聞こえるよ。
確実に隣の家の気配は感じられるから。あと共用廊下側が
乾式壁だと、人の歩く音も響いたりする。
しかも乾式壁は経年劣化や地震のゆれ、隣家がピアノ等の
重量物の設置等でも簡単に隙間ができて、防音性能がどん
どん劣る。
知らない連中相手に千代田区アドレスで高く売りつけて
おいて、実はしっかりコストダウンで利益確保するという
魂胆が間取り一つ見ただけで透けて見える。
このマンションって部屋によっては外壁以外全部乾式壁。
ありえない。いくらコストダウンと言ってもあからさま
というか、やりすぎ。企業倫理を疑う。
知らないかどうかはともかく
気にしない人やそこまで優先順位が高くない人が多いのでは？
あなたの価値観が他の人の価値観と一緒とは限りません
本当に、昨年から、中高層の物件でも乾式壁が目立ってきましたね！
全体に狭い部屋が増えてきたのと同じ、コスト削減のためでしょう。
つまり、震災後、マンションは値上がりしてるってこと？
まあ、別の見方をすれば、コンクリートも心配だから乾式壁でもいいかな…なんて？
乾式壁なんて、ハンマーで叩けばぶっ壊れるのはGTOで実証済み。
単にプレハブの石膏ボードをはめ込んでるだけだよ。
安いプレハブアパートの間仕切りみたいなもん。
乾式壁のデベのメリット
１）コンクリ壁と違って工期短縮（型枠工事不要）。
２）軽量化により躯体の強度を弱くできる（鉄筋減らせる。杭も減らせる）
購入者のメリット
１）隣の音がよくきこえる
２）隣の人の気配がわかる
乾式壁のことしか言えないのかね…
この物件に限らず、ほとんどケチつけなくちゃなんないくらい沢山あるよ。
ちなみに乾式壁って、柔らかい石膏ボードとは違うからね。
まぁ勝手に言わせとけばいいかなと思ったけど、
いい加減なことが長く続くんで気になってしまいました。
一応元ゼネコンなんで…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B9%BE%E5%BC%8F%E5%A3%81
乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。
主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。
壁には湿式壁と乾式壁がある。湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。
高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。
欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。
20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。
というわけで、
今回は｢遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する｣に該当するかと。
これでマンションギャラリーでの説明とも合致。
さほど問題なし。
214ありがとう。
この物件が｢遮音性の高い高性能な乾式壁」なんて、公式ｈｐの何処にも書かれてないけど。
構造に関する説明も戸境壁に関しては完全にスルー状態。
ダイレクトメールが届きました。
72.69m2の3LDKが7890万円〜。
76.32m2の3LDKが7960万円〜。
「〜」ということはこれ以上高い部屋もあるのでしょう。
価格的には市谷の高台物件と同等から少し高い印象。
全室洋室なのはいいけど、間取りによっては窓無し部屋もあるんですね。
インターネット上の情報をとにかく集める事と、現地をちゃんとみてから、ということ
をオススメする。
番町を想像して購入すると建物周りの環境でがっかりだし、利便性を考えて購入するな
らば、地政学的リスクではあるが、それは人によっては我慢できるという感じか。人そ
れぞれなのでなんとも言えないが、自分だったら避けるなと思っているけど。
あと、あの辺では貴重な商店街(と言える程のものではないか)が少ないけれども残って
いる。
ちょっと質問です。
ここのとある部屋の平米数を区分所有合計で割って出した数字（マンションにおける占有割合）を敷地面積にかけて土地の持ち分を計算したら、土地の持ち分がすごく少ないことがわかりました。
狭い敷地に戸数が多いので当然と言えば当然ですけど・・・。
そして、この部屋の分譲価格からおおよその建物部分の数千万を引いた残り、つまり土地の値段を上記の土地の持ち分で割ったら、なんと坪単価1000万ぐらいの土地の評価になっています。
ほぼ同じやり方・同じ条件の部屋で新宿区の市ヶ谷物件二つ（スタイルとジオ）で計算したら両方とも土地の坪単価は3百半ばという計算になりました。
要はここ九段南の土地って、新宿区の市ヶ谷物件の土地と比べて、3倍ぐらい高いという評価であってるのでしょうか？
さて、いつもどおり即売できるか見ものですね
しかし、超高級とは言わずともそれなりの価格でだしてる物件にも乾式が少しずつ増えてきましたね
昔は乾式とか普通の価格帯でも見ることはなかったのに
売り手都合ばかりが重視されるのはよくないのでこの物件にどれだけ人が食いつくのか
興味深いところです
向かい斜めのブランズは免震らしいですね。
五番町の日本大学会館隣にも鹿島のマンション作ってますが、そちらは直接基礎って書いてあります。
ここは「ト」の字ですが、地震にはどうでしょうか？
今分譲されてるのはプチバブル期に高くで仕入れてしまった土地の物件が多いです。高くで売れない分、仕様を落とすしかないですからね。さすがに仕入価格が落ちてきてるのでタワー以外で分譲される物件は既に下げてますし、タワーや大規模物件は５年後くらいから安くなるはずです。
ここは超高層では無いですがこのような記事を読むとやはり低層物件にした方が得策かと感じて
おります。本物件の検討は中止としました。
超高層の揺れ、「東日本」の２倍…３連動地震
読売新聞 4月7日(土)9時17分配信
東海・東南海・南海の三連動地震が起きた場合、首都圏の超高層建物の揺れの速さは東日本大震災の２倍以上になることが、日本建築学会小委員会の分析でわかった。
建物の崩壊までは至らないが、補修が必要な損傷が生じるおそれがあるという。
分析によると、東日本大震災では高さ１００メートル以上の超高層建物を大きく揺らす周期２～６秒の「長周期地震動」が、首都圏ではあまり強くなく、速度は毎秒２０～５０センチ程度だった。実際、１０分間以上揺れ続けたが、構造被害はなかった。
これに対し、三連動地震では、同じ周期の長周期地震動は強く、速度は毎秒５０～１００センチと予測された。高さ６０メートル以上の超高層ビルの耐震性を確保するため、建築基準法で設計用の基準とした「告示波」（地盤の揺れ）の速度を一部で上回り、損傷の可能性がある。
イメージばかりで売り切ろう、押し切ろうな感じがありありです。まず、このイメージ画からして
きれいに描きすぎ、周りの状況一切描かれないし。
実際は駅に近いはいいが、雑居ビル群の中に建ちます、周囲も囲まれてます、的な。。。
内装も、たいしてよくないのに、すごいでしょう、みたいな言いっぷりの営業もうっとおしい。
と、いうことで、いちぬけた。
どこの物件もそんなもんだと思うけど？
都心で駅から近いければ雑居っぽさは仕方ないし。
でも、勿論それが嫌ならいちぬけしていいのでは？
そのかわり、条件よければ価格もよいからね。
それで買える人は幸せだ。羨ましい。
ま、この完成予想CGからして建ってるところ隠そうとしてるからね。。。
場所的にも建て方が強引過ぎるかなとは思うよ。
最低でも南東の角の土地も買い取るべきだった。
地元でこの辺じゃなきゃ住まないって人はありかもしれないけどわざわざ外から来る人はどうだろう。
ここの近くのグランドメゾン九段南買った人はかなりな高値掴みしてしまってるからやっぱり価格次第だろうね。
ま、広さとかまったく違うけど。
兎にも角にも営業の低レベルには辟易。。
近傍のジオ払方町は最高レベルと感じる営業さんがいらっしゃいましたよ。
流石に三井は違うと感じた次第です。
259です。
同時に、
営業がいくらよくても
結局物件がよくなければ
買わないもんだとも
おもいました＠ジオ払方
自信があれば、営業はそこそこのとこでも
いいんだろうね。
最近の野村の完成予想図は、底上げしすぎて、どう差し引いてみるか難儀になってます。
プラウド南町は、嘘と底上げのぎりぎりの線をいったかんじでした。こちらはどうなるか。
野村で営業が残念なかんじなら物件に自信があるんだよ。
野村は売りにくい物件には優秀な営業マン、黙ってても売れる物件には経験不足や評価が高くない営業マンをおくことが多い。
野村は営業の工夫だけは優れてるからね。まさにあの手この手。いつも感心してしまうよ。最近は三井も野村の営業手法をかなり取り入れてる。
＞263
野村の営業は物件によりあたりはずれありますよね。その営業上の工夫とやらが小手先なのかも。
三井はなぜだか、そうではないんだよね、どこの物件でも、つっこめばみなきちんとデメリットメリットを話せる。ジオの払方でも、乾式のデメリットについては正直に認めてたし。乾式にすれば原価はおさえられるから、儲けるか、価格に還元するかは判断だと。
そういった話、野村はしないよ。おどらせ上手な営業が野村。
CMは断トツに上手い。
たしかに嘘と底上げのぎりぎりをゆく。現場はそこそこで、営業本部の戦略が今のところマッチしてるんだろうね。
いろんな営業がありますね。
ここの完成予想図はどうなるでしょうか。
263さん
＞最近は三井も野村の営業手法をかなり取り入れている
え？
万が一にも取り入れないかと思いますが
どこらへんですか？
参考までおしえてください。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9390万円～1億5190万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
57.4m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3290万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
埼玉県川口市西川口３-109-1 |
|
4400万円台～6400万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
47.88m2～70.9m2 |
|
総戸数 63戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6890万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
