センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

フロントで聞いたら鳥のフンではないと言っていた。熊谷組からの回答まちだそうだ

管理組合ポストとフロント御意見箱の使い分けが明確でないでしょう。
ポストは理事長回収で御意見箱は管理員回収の違いがありますが、
管理組合ポストは元来部外者がマンション外から投函する用途です。
何で組合員が部外者扱いのポストから理事会に投函しなければならないのでしょうか？

>>528
メールでもらった方がいい。ファイルも添付できる。
いちいち紙に鉛筆で書くの面倒くさい。

それだったらエムポタにフォームメールの投書箱作ったほうがいい。

塗膜防水の劣化だな。築4年にしては早すぎる劣化。
こんなに早く劣化するなんて熊谷組も回答できないだろう。
屋上防水は再来年（長期修繕）までやる予定はないはず。

【つくばみらい市、測定器予約２００件超す】毎日新聞 2011年12月2日 地方版
つくばみらい市は１日、東京電力福島第１原発事故の影響による放射能への懸念の声に応えるため、放射線量簡易測定器の貸し出しを始めた。先月２８日から予約受け付けを開始、同３０日までに２１７件の予約があった。
測定器は当初４台用意したが、４台を追加購入し、８台で対応する。
対象は市民や市内の事業所で、午前９時～正午か午後１～４時。
予約専用電話０２９７・５８・２１７２。

徐々に嵐の前の静けさの如く、妙な緊張感がマンション内に漂っていると感じるのは、私だけでしょうか。

ルーフガーデン防水塗膜の異常を発見したのは、理事会決議を潰すための管理ミスのあらさがしをしていたのではなく、高圧洗浄による除染実験を検討していたことが発端です。
ケルヒャーの高圧洗浄機を買いましたので、冬は寒いので暖かくなったら特殊洗剤を使って研究会で実験しようと考えて場所を探していたところでした。
そこで見つけたのがルーフガーデンでした。ここは床面で0.25μSv/hもあり、屋外コンセントと水栓があって実験には最適です。

ケルヒャーの高圧洗浄器はノズルで水圧が調整できます。ですから洗車に使えるのです。
来期はある時期に管理組合に寄贈しますので、洗車場で使ってください。ただし電源コンセントがどこにあるかですが。
自宅のベランダやアルコーブで使う場合は、水道蛇口の問題で使えません。ただし廊下壁に散水栓（電源コンセントもある）のある住戸は、そこからホースを引っ張れば使えます。
ルーフガーデンは、延長ケーブルや延長ホースなしに場所を特定すれば高圧洗浄できます。ただし柔軟性が欲しいので、延長ケーブルとホースは購入する予定です。
でもルーフガーデンは防水塗膜があのように腐食して防水機能が低下してますから、うかつに高圧洗浄の除染実験をしたら多目的ルームの天井から水がポタポタ・・・・

今回、東急は減額してきたと言うことですが、これって、単に日本ハウジングの金額にあわせ、つじつまをあわせただけでないの？
価格競争は、東急、日本ハウジング、共倒れとなり、結局、東急のつじつまあわせの無理が住民に、付加として、加わることの現れです。日本ハウジングからの提案を、説明会で理事会役員にきいてください。
私たちのマンションに、今、何が必要か、これからどうあるべきか。
管理は、役員が年度年度交代していく中で、実務をお願いしているのが管理会社なんですから、目先の価格だけて判断したのであれば、必ずどこかで無理がでます。また、この御時世、一度値下げしたものに、値上げが必要と後から言われても、その実現は、値下げの交渉以上の負担が、次期以降の役員に負担として、重石になります。
今回の説明会では、今一度、自分たちのマンションのこと、これからのこと、よ～く考えてみましょう。
そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

>>591
10時から説明会あるから直接理事長に聞いたらいい。

＞そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

総会議案を決めるのは理事会決議、その議案を賛成するか否かは組合員決議。
総会議案の時点で1社に絞り込まれてるわけだから、総会決議はその1社がＯＫかＮＧだけの判定になる。

月額管理委託費（税込）
Ｄ社：￥5,250,000
Ｎ社：￥4,471,950
Ｔ社：￥4,457,670

説明会どうでした？レポートお願いします。

今日はどうしても説明会にいきたかったんですが、土日は仕事で出れませんでした。どうだったのか、結果レポあげてください。最近は、結構、土日仕事で火水休みの人も多いですよね。何んとかならないんですかね。

私は、来月の総会まで、これからの動向が気になります。

明日説明会に出ますが、私は会計が専門で来期会計担当理事に就任しますので新収納支払システムについて質問しようと思います。これは法施行規則の一部改正に伴い従来の収納代行方式が原則方式に変わることによる東急側の措置です。
この原則方式への変更は何も東急だけでなく大京も日本ハウジングも同じで東急は承認ナビを導入しますが、他二社はどのような方法を採るのか不明です。ここが管理組合の会計担当理事にとって一番のポイントになります。

>>596
理事の皆さんは無報酬で活動しているのだから感謝しなさい

無報酬でタダ働きがいやなら辞めればいい。理事は一杯いるから辞めても大勢に影響ない。

あの承認ナビは東急側にあり、決済だけが管理組合側に分離されてるけど、それはおかしい。
承認ナビシステム全体が管理組合側にないと、原則方式の管理組合会計の意味がない。
それと、ここのマンションは決算書で差異を（予算－決算）で表現するが、逆だ。
差異＝決算－予算だ。組合員に誤解を与える。東急は社内でこんな決算してるのか？

結局、管理組合のお金は、東急に握られている。我が家のお金が家内に握られているのと一緒。・・悲しい～・・

新収納支払システムになると、管理委託費の支払いは外部業者同様に毎月外部払いになりますので、管理会社に対しては請求書払いにさせます。定額だからといって自動振替にはさせません。
これで毎月、管理組合の検収後に管理会社に管理委託費を支払います。
こうすることにより管理会社に一種の緊張感を持たせる予定です。

また駐車場の火報誤作動した。今放送があった。

鳥の糞ではありません。
アバタになってる部分は擦れば灰色の下地材（プライマー？）が削れます。
それにしても異様です。建物日常点検・定期点検で見つかるものです。
なぜ管理会社は知ってたのに理事長に報告しないで隠していたかです。

ルーフ・ガーデンがこんなになるまで理事長に何も報告しないような管理会社はおかしいですね。

管理外だから知らん顔していたのですか。

こういう管理会社に管理をまかせるのはとても不安です。

>>602
東急に握られてるというよりも、東急に管理組合のお金が滞留していると言った方が正確ですよ。
今は保管口座は管理組合ですが、収納支払口座が東急ですから東急の口座に一時的にお金が滞留します。
これが来期からは収納支払口座も管理組合になります。

>>603
それはいい考えです。
毎月、真面目に仕事をしたかチェックして検収後に管理委託費を払うと言うことですね。
管理会社は一ヶ月の仕事を管理組合にチェックしてもらい、管理組合がＯＫしたら請求書を出して払ってもらう。
いい加減な管理してたら管理組合がＯＫしないってことですね、分かります。

問題なのは、理事会がチェックできるかです。仕事もせず、住民が仕事で出勤したあとの時間は、昼寝タイムになったりしてませんか。所長？さん。

屋上もチェックしたほうがいいかも？

東急も外部業者の一つに過ぎない。
外部業者に対しては公平に扱う必要がある。
今までは東急の口座だから管理委託費は内部払いだったけど、今後は管理組合の口座だからの外部払いになる。
となると納品書・検収書をもって請求書払いは当たり前のこと。
納品確認や検収もせずにズルズル自動引落しなどありえない。
それが今の管理会社の一部理事との馴れ合いの原因になっている。
仕事に対する責任感や緊張感がまったくない。
来期はビシビシ管理会社を監督指導することになるのではないか？

屋上については住民は基本的に立ち入り禁止なので現況を誰も知らないと思う。
来期になったら理事で現調して、その結果を組合員に写真報告があるだろう。

今、宅急便の配達のインターホンが鳴ったからエントランスのドアー開けたら何と駐車場の火報の誤作動発生！今日２回目。
各棟の非常用エレベータ2基を除いて全エレベータ停止。宅急便屋さんが配達できなくて慌てふためいてた。だから非常用エレベータを指示した。

そのうち、雨天の日は火報の電源切るようなことになるよ。
しかも夜間は警備員しかいないから。

今年だけで駐車場の火報誤作動は10回を超えた。
感知器メーカーが欠陥品だと認めたんだから少なくとも年内に300個以上全交換しろ！

管理組合資産の防火戸ゴム摺りを管理組合に無断で切除した管理会社とナゼ契約するのですか？
昨年は管理用倉庫を無断で清掃員の休憩所に使用していました。
すべて議事録に証拠として残ってますが。

間の抜けた防災センターからの誤作動報告、聞き飽きた。

今日の説明会、住民が２０～３０人で理事は３人（理事長、副理事長、裏理事長）。
理事会からの配布資料は一切なし。ガス抜きだから仕方が無い。

＞理事会からの配布資料は一切なし
それなら住民から資料出したら？

ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
傘か何かで悪戯した子供達でもいたのかね。防犯カメラでも設置したら良いのにね。
防災センターで監視するのが良かろう。

>>619
現地調査したの？傘で突っついただけではあのようにならない。
コーティングの問題かも・・・・

今日は非常にいい天気。ルーフガーデンの目視点検日和。つくばおろしに気をつけていきましょう。可能なら屋上も。

>>620
見て来たけど、傘で突いた跡じゃない。
防水コーティングの施工不良のような気がする。
均一にコーティングされてないんじゃないか？

＞ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
悪いけど、あんたは建物管理の知識ゼロだね。理事にならないほうがいい。
あんたが理事になったら建物診断誤って住民に迷惑をかける。

三井財閥の管理会社にも理事会は見積依頼したそうだが、三井は「東急を変更するという住民コンセンサスがない限り引き合いには応じない」と断ったとか。三井は付き合い見積や当て馬では無駄だから動かないということみたいですね。相手に読まれてたってことでしょう。

>>620
知り合いの一級建築士に聞いてみたけど、あれは防水層を保護するためのコンクリートらしい。
コンクリート自体に防水性は無く、表面がヒビ割れしても防水性能が悪くなる事では無いみたい。
インターネットで調べてみると沢山出てくるよ。

業者選定方法に問題はあると思うが、理事会の判断はアンケート結果で9割近い住民の回答が「管理会社を変更するに及ばない」を根拠にしている。ただしアンケート回収率は20%くらいだが。
これに関しては特に住民からは反対はなかったが、選定方法に関して痛烈に理事会批判をした住民が一人いた。理事会を面と向かって批判するだけに相当詳しい。

>>625
砂付きルーフィングが剥げて防水押さえコンクリートが露出したんだろう。
ちょっとやそっとじゃ剥げないぞ、醜く過ぎる。

マンション屋上でよく見られるアスファルト防水

今日の説明会で、契約期間を2年から1年にすると毎年次期契約検討の業務が発生するので理事の業務が増える、との議論の中で住民から「理事はボランティアで・・・」との発言があった。「管理組合の理事はボランティアなのか？」とふと疑問に思った。
自分の住んでるマンションの資産価値の維持向上を図ることがボランティアなのか？働けば資産価値の維持向上という有形無形の何らかの見返りが自分にある。
他人のマンションのために無報酬で働くならボランティアだろう。他人のマンションをいくら良くしても自分にとって何の見返りもないから。

今日の説明会は住民は10人もいなかった。理事は理事長、副理事長、理事の３人。
理事が黒板に書いた説明要旨を中心にした質疑応答だった。本件に関係ない一般的な話題は一切出なかった。
業者選定に関して「閲覧した資料では各社見積条件が異なり、三社比較（技術・品質・コストの総合判定）もせずに初めから東急在りきで進めている」と痛烈に批判した住民Ｃがいた。これに対して理事は言い訳はしたものの抗弁はできなかった。
植栽管理の扱いを東急に別契約にするということに関して「他二社は初めから管理委託業務に含めてる。東急も管理委託に含めるべき項目であえて別契約にすることはおかしい、管理委託に含めれば日本ハウジングよりも管理委託費が高くなるはず」と住民Ｃが反論し理事との間で激しい押し問答があったが平行線で終了。また契約期間を1年にすべきとの住民Ａの質問に対しては理事は2年で逃げ切った。
経理業務に関しても住民Ｃが突っ込んだ質問をしていた。
新システム導入後は承認決済がWEBになるが「新システムは東急の経理システムで、決済承認は経理処理の一部であるから理事長の個人パソコンや携帯電話でやるべきものではなく、防災センター内の東急LANに端末をつないで、そこで管理員による本人確認をして、伝票類を確認しながら理事長が決済処理をすべきものだ」と住民Ｃが力説していたが、これに関しては住民も理事も概ね賛同の方向だった。
また管理委託契約期間を2年にすると管理会社が緩んで業務に緊張感がなくなるとの住民・理事双方の懸念に対して「新経理方式だと東急といえども外部業者と同列で、今までのように内部払いで委託費をズルズル支払うことはなくなり、月ごとの検収後請求払いの外部払いになるから、管理組合は管理会社の業務チェック（検収）をし管理会社にも毎月請求払いさせることで緊張感が生まれる」と経理方式に引っ掛けて住民Ｃが自説を展開していた。
全体的に住民Ｃが住民側の質問のほとんどを誘導し同時に仕切ってた感じだった。

>628
そんな捏造して何か利でもあるの？

これで東急安泰。今夜も祝杯です。でも、みらい平には、そんな気の利いたお店なんて、ありませをよ！でも

>>632
アスファルト防水で仕上げがルーフサンディングは正しいよ。

>>632
地来屋 魚季（じらいや とき）がある。

>>624
＞三井は「東急を変更するという住民コンセンサスがない限り引き合いには応じない」
これって総会決議でもないと応じないと言ってるのに等しい。

↑これは、三井以外のマンションは、基本、管理しないことを言っていて、体裁のいい断り方です。

↑結局、東急の戦術に理事会も乗せられたらだけでしたね。
プレゼン会は、すごく興味があったのに。

東急の戦術じゃないでしょう。理事会の戦術です。
なぜなら東急で随意契約した方が理事会の検討作業量が楽だからです。
管理会社を変更する場合、誰が一番働かなければならないか？
基本は「余分に働かないで手を抜くこと」です。
コンペにしない限りプレゼンするのは無意味です。
プレゼンした結果、住民投票で決めるなら総会（臨時）決議の形をとらないと組合員のコンセンサスにはなりません。
三井が言ってる「住民コンセンサス」とは総会決議のことです。

住民コンセンサス以前に、天下の三井財閥が相手にしてくれる訳、ないですよね。

柏の葉キャンパスで1,800戸の管理してるからいいのでは？

>>628
築6年目のH25年に大規模修繕の屋上部分防水と鉄部塗装があるから屋上防水の構造は知っておいた方がいい。

>>641
だから11/11に東急が建物調査をしたのですね。
その割にはルーフガーデン気が付かないとは・・・・

来期の理事会役員に何人立候補したか知っている人がいたら教えて下さい。

私の知る限りでは2名。

この間の住民説明会で理事長に直接聞けばよかったのに。
管理会社以外のことも質問してたよ。理事会報が何で遅いのか？とか。

放射線の方も立候補されたのでしょうか？

5期からの留任役員の立候補が2名だったということじゃないか？
今まで必ず先期役員が引き継ぎのため2～3名次期役員に立候補してる。
理事会は継続性が必要だから先期を踏襲して行った方がいい。

フロントで訊いたけれど「わからない」といわれたので。

以前、「来期からはこうする」と力強く言っていた(書き込み)御仁はどうしたのか？
立候補しないのか.. 俺は、本気にしてたけどなぁ～　　残念！

>>649
今は契約更新時期だからフロントの口は固いよ。
うっかり言ったら「情報漏えい」で突付かれる。

>>650
掲示板に貼り紙してるね。
12/1から会計年度では6期はスタートしてる。
意味深だと思うけど。

＞648
来期の人が2名ね。

役員は全部で19名だよ。理事17名と監事2名。多すぎるよ。
5名くらいの少数精鋭でやった方が効率的。

それはいえる。
人数が多いと自分がサボっても他がやるだろうという気になってくる。
そうなると理事会も欠席がちになる。
理事長、副理事長、会計担当理事、そ理事、監事で5名だ。
最小骨格で運営できる。

訂正：そ理事→全能理事

>>650
6期は驚くべきことが起こるみたい。
新聞個別配達の結論が初っ端に出るしコラボの導入が始まるかも。
当然、市が国から除染指定地域に指定されるからマンションは除染しまくり。
それにしてもコラボが入ったらエムポタ真っ青だなー。

コラボの導入は住民がいくら理事会に提案しても必要性を感じない理事会じゃ無理だ。
理事会が率先して管理組合業務の省力化・効率化あるいは広報のツールとして使わない限り無理だと思う。
その第一番の省力化・効率化は「理事会の時間短縮」だ。長くても2時間が限度。
そのためには理事会は決議機関とし、説明と審議の前処理部分を情報化するしかない。
真夜中、日付が変わっても延々と会議してる理事会はアホだし、こんなことしてたら仕舞いに理事は出席しなくなる。

コラボの施設予約機能を使えば、住民はネットで空状況をいつでも確認でき仮予約が出来る。
とくにゴールデンウィーク、盆、年末年始のゲストルームは混む。
ただし予約開始は1ヶ月前からとかの制限がいる。本予約はフロントで利用料を納めて初めて完了。
仮予約（住民がする）→フロントで利用料前納（住民）→本予約（フロントが設定）→利用終了で「済」に設定（フロント）
当面はゲストルームと多目的ルームでスタートしたらいい。
来客用駐車場は現状のコラボでは予約し辛い。予約しやすくするにはかなりの改造が必要。

それから多目的ルーム。使い勝手が非常に悪い。パーテーションで仕切る（たとえばアコーディオンカーテン）等で同一時間帯に複数組使えるように考えることも必要かも。ただ、あそこは声が反響する音響仕様にネックがある。

本来はエムポタで実現すべきだと思うが、色々と交渉したが結果的に「コラボを使った方が安くて早い」と結論付けた。

>>658
この間の管理会社に関する説明会出ましたか？
ネットで女々しく書いてないで対面で直接対決したら？
2回目(12/4)の説明会では理事会を完全に圧倒してましたよ。

来客用駐車場は４区画しかなくいつも満杯。
いちいちフロントに降りて行くことなくネットで自宅にいながら予約状況が確認でき仮予約ができれば非常に便利だと思う。
ところで来客用は1ヶ月前から予約できるのかな？管理規約や細則には何も書いてない。

店舗の来客用は10区画もあるよ。
平日は無理だとしても店舗の休みの日には住民用に使わせてもらえればありがたい。
フロントに言ったら対応してくれるのかな？
来客時に停める場所が少ないからスーパーに停めることになってしまう。

＞657　コラボって何なの。ゲストルーム等の予約をパソコンでできるようにする為に
わざわざお金を払って導入するの。

来客駐車場が無料というのは納得がいかない。
住んでる人からは駐車場料金を取っているのになぜ住んでもいない人が無料なの。
時間貸しの駐車場がマンション周りにあるからそこへ止めたらよい。
来客駐車場など廃止して2台目希望住民に貸して管理組合の収入を増やした方が良い。

いや、やはり来客用駐車場ないと困るよ。だったら1日100円とれば良いよ。（近所の駐車場は1日300円だから）
2台目駐車場減らして来客用を増やして欲しい。

>なぜ管理費等も払っていないよその人を優遇するの？１日100円でなく
　1時間100円は取ってよい。最大300円とする。

来客駐車場は平日はほとんど車が止まっていない。
土日だけたまに4台止まっている程度。
どこの人が止めているのかもわからない。セキュリテイの面や事故をおきた
場合の事を考えると廃止した方が良い。

＞どこの人が止めているのかもわからない
それは管理の問題でしょう。
責任は管理組合、組合員のあなたにも責任の一端があるのですよ。
他人事みたいに言わないように。

>667
そのとおり。いちいち誰が止めているのか責任が持てない。
だから即刻廃止したほうがよい。

>2台目駐車場減らして来客用を増やして欲しい.

どっちの便宜を優先するの。住んでる住人？それともよその人。
どっちを優先するの。　管理組合収入あり？管理組合の収入ゼロ？

＞どこの人が止めているのかもわからない

どこの人って？このマンションの住人の親戚とか知人でしょ。
だったら誰が止めたかわかるでしょ。
駐車場を借りるとき部屋番号とか連絡先を書かされるし。

だから管理の問題だって言ってるでしょう。
無管理だから分からないのですよ。

>670

マンションの住人の親戚知人だけならいいですね。
どこの馬の骨が止めてないと言えるの。
管理員も常時監視しているわけないしね。
無許可の車が止めてないか常時監視しろとも言っておきますかね。

昨年駐車場で車の盗難、車上あらしがあった。
おそらく来客駐車場にでも止めてやったのでしょう。
そのうち当て逃げ事故などもおこるでしょう。
来客駐車場に防犯カメラでもつけますか。
ただ犯人を特定するのは難しいでしょうね。

>>663
賛成

＞来客駐車場が無料というのは納得がいかない。
理事長に総会議案化するよう要請してください。（管理規約第57条第3項）

＞車の盗難、車上あらし、当て逃げ事故
駐車場における盗難や事故による損傷は規約で管理組合の免責事項になってます。
即ち自己責任です。
ベストな解決策を提案書（当然見積書も）にして理事長に提案してください。

今なら定期総会に間に合います。こんなところで吠えてないで直ぐ行動です。

物理的には1戸1区画を割り当てれば32区画の空きが出来る全区画数だ。
この空き区画を2台目以降に貸して駐車場収入を図るのが今までの考え方。
来客用区画は金を生み出さない、あくまでも居住者に対する利便にしか過ぎない。でも660戸で来客用4区画じゃあまりにも少なすぎる。そのトレードオフをどこに設定するかが駐車場運営のポイントだろう。
完売前までの未販売住戸が沢山あって駐車場空き区画を2台目以降に貸してた1～3期と、完売後の1戸1区画の完全確保の今は違う。
収支計算をして数字で示さないと説得力がない。毎期決算時の余剰金の増え方も考える必要がある。
それよりも一般会計支出の大きな割合を占める管理委託費を削ることだ。
管理委託費は1期に比べれば5年間で年間1,390万円コストが下がってる。
なんでこんなに下がるのか？結局はぼったくられてたってことだろう。
一度、当マンションの適正な管理委託費を積算してみる必要がある。

1年以上前に駐車場の最終形態を見据えた運用方法を提案しましたが、この提案は理事会で闇に葬られました。
提案の骨子は、
■全住戸660戸に対して1住戸１区画を完全確保・使用保証
■2区画目以降のオプション利用は禁止
■来客用駐車場を36区画に拡充し
でした。
来客用駐車場を36区画に拡充する理由は、来客一時駐車の便宜と来客用駐車場共同利用の利便性をマンション規模に相応しく大幅に向上させると同時に身障者用区画や店舗来客用区画の将来増設にも融通させることを考慮しておくことです。

実は12/3,4の説明会で理事会は大きな間違いをしていた。
3日の説明会で理事会は長期修繕計画立案は管理委託契約から削除したと報告し住民から異議を申し立てられていた。
ところが4日の説明会で、前日の情報等を入手していたので疑問に思ってカマかけて質問したら、前日と異なり理事会は長期修繕計画立案は管理委託契約に入っていると報告したので驚いた。でも当然入ってるものだからそれ以上は追求しなかった。
案の定、今日掲示板に訂正の貼り紙が出てた。
こんな基本的なことを間違えるとは・・・・・

2台目区画駐車場は普段車を使用していない（車を所有していない）住民、1台だけ使用している住民にとっては
なんらメリットはない。
それより来客用区画が増えるほうが良い。
たとえ料金をとられても。
677の意見に賛成。

実は去年発覚しましたが、規約や細則にまったく規定されてないナゾの臨時駐車区画が存在しました。これはいきなり理事会報に記載されたことにより発覚しました。実のところ管理会社独占使用の駐車場です。