センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

東急は、鳥の糞放置による損害に対し、どう考えているんでしょうか？もしかしたら、屋上も糞だらけだったらどうしよう？

＞ルーフバルコニー
ルーフガーデンの間違いでは？
このマンションにはルーフバルコニーはない。

このまま来月の総会での東急更新は、かなり不利な状況ですね。基本的なことをやらずに、そのままにしてるから、こんな状況下になるんですよ。私は決して東急を批判したくて批判してるんでなく、今のぬるま湯状況から発生した、基本的なミスに対し、減額なんて、単純な回答で契約更新を考えている東急の会社自身に、不満をかんじます。

１月の総会では、契約更新はその辺を綺麗にしない限り、ないでしょうね。

今回の減額で東急更新は、納得いきません。やることやらずに、減額なんか認めたら、更に質の低下にならないですか？
それを、安易に総会を通すために、あたかも台本があるが如く、ガス抜きのための説明会を経て、総会へ突き進む理事会には、納得いきません。
やはり、各社のプレゼンテーションを経て、納得して、見極めてから総会へ進むべきでしょう。そう、思いませんか？

いや大丈夫、欠席票が過半数以上で賛成するから。

いっそのこと、他の管理会社、例えば、金額が高い大京で総会にあげてみたら？
そしたら無関心層も参加するかもね。

大京と東急で組合員集めてプレゼンやって多数決で決めたらいいと思います。

↑やっぱり、その位の荒治療が必要かも。無関心層しかり、東急しかり、そして、理事会しかり。

今最大の問題なのは、無関心層を如何にマンション管理に目を向けさせるかです。これから、修理の予定とか、具体的に話し合いをしていかなければならないのに、こんな状況では、東急のドル箱マンションになってしまいます。

なんとかしないといけないぞ！理事会しかり英断しろ！

誤解なきように。
今回は最初に東急から契約仕様書と見積をとってスタートしている。
これは理事会報で正直に報告されている。

＞なんとかしないといけないぞ！理事会しかり英断しろ！
だから大英断で東急に決議したって理事会報に書いてあるだろう。

ためしに「ルーフガーデンの無様、どうするつもりか？」とフロント所長に詰問してみな？

でもルーフガーデンあんなにしてしまって東急よ！どういう管理しているんだ。

私は、大京の管理に期待大。東急は少し危機感をもっと前面にだし、目に見えるものを出してこないと。
是非、東急に一泡ふかすために、大京には、申し訳ないが、真っ向勝負のプレゼン会を開くのか、東急のためでもあるし、マンション住民のためである。

あなたが企画して大京本社に申し出て、多目的ルームで大京説明会やってみたら？
フロントで資料閲覧すれば、大京の担当者と担当部署は分かります。
当然、理事会と真っ向から対立することになるけど、住民の意識が変わるかもしれませんよ。
そうすれば、総会で議案の管理会社を否決できる可能性があります。

>>564
説明会で理事会に要求すればいい。
その前にフロントで大京の資料に目を通しておくことが必要。

日本ハウジングじゃダメなの？

説明会で三社のプレゼンやって欲しいと要求出したら、まず理事会は断る理由がない。
プレゼンの結果で、理事会が東急に決議したことが正しいかどうか住民には分かる。

今回は理事会は随契に近いやり方だと思う。
次回（７期）は公募入札にしたらいい。

いずれにしても説明会時の住民の行動しだいだと思う。
理事会はあくまでもガス抜きのつもり。理事会決議を変えることはない。

説明会時の住民の行動しだい・・・
住民の声を聞いてくれるか・・・

東急に一泡・・
・・ここまで追い込まないと、住民目線にならないのかなぁ？

「聞いてくれる」じゃ無くて「無理やり聞かせる」のだと思う。
理事連中を論破できるだけの力はいるけど。

自分達の大事なマンションなのだから住民はどんどん声をあげようよ。
管理費はわれわれの大事なお金です。

>>572
それが「ルーフガーデンの鳥の糞だらけ」だと思った。
フロントに証拠写真突きつけたと前レスに書いてあった。

＞自分達の大事なマンションなのだから住民はどんどん声をあげようよ。
その声がストレートに理事長に届く仕組みがない。
かならずフロントのバリアが存在する。
このバリアを撤去しない限り住民の声は理事会にストレートに届かない。
この件は前任女性理事長が議事録に記録を残している。

そうだろうな。
鳥の糞をフロントに言っても管理ミスだからフロントは理事会に上げないと思う。

住民の真の声は、フロントのフィルターを通ることで、フロントの都合悪いこと、解決が困難と勝手に判断したこと、東急の方針にあわず、都合に悪いこと、解決しないことは、濾過されてしまいます。
特に、東急は、管理の仕事をいただいた、一階の飯田産業には、足を向けられない事情もあるんじゃないんですかね。

他の管理会社の見積、あるいは資料の閲覧。これもフロントでするってことは、他の会社の提案、指摘が東急に筒抜け。これじゃ適正な管理会社の審査になりませんよね。
提案してくださった他の管理会社も気の毒です。こんな依頼方法は、いくら、理事会がおこなったこととはいえ、マンション住民の質を疑われます。勘弁してください。

>その声がストレートに理事長に届く仕組みがない。

Ａ棟1Ｆの住民用ポストの端に管理組合のポストがあるからあそこに投げ込んだらどうだろう。

フロントで聞いたら鳥のフンではないと言っていた。熊谷組からの回答まちだそうだ

管理組合ポストとフロント御意見箱の使い分けが明確でないでしょう。
ポストは理事長回収で御意見箱は管理員回収の違いがありますが、
管理組合ポストは元来部外者がマンション外から投函する用途です。
何で組合員が部外者扱いのポストから理事会に投函しなければならないのでしょうか？

>>528
メールでもらった方がいい。ファイルも添付できる。
いちいち紙に鉛筆で書くの面倒くさい。

それだったらエムポタにフォームメールの投書箱作ったほうがいい。

塗膜防水の劣化だな。築4年にしては早すぎる劣化。
こんなに早く劣化するなんて熊谷組も回答できないだろう。
屋上防水は再来年（長期修繕）までやる予定はないはず。

【つくばみらい市、測定器予約２００件超す】毎日新聞 2011年12月2日 地方版
つくばみらい市は１日、東京電力福島第１原発事故の影響による放射能への懸念の声に応えるため、放射線量簡易測定器の貸し出しを始めた。先月２８日から予約受け付けを開始、同３０日までに２１７件の予約があった。
測定器は当初４台用意したが、４台を追加購入し、８台で対応する。
対象は市民や市内の事業所で、午前９時～正午か午後１～４時。
予約専用電話０２９７・５８・２１７２。

徐々に嵐の前の静けさの如く、妙な緊張感がマンション内に漂っていると感じるのは、私だけでしょうか。

ルーフガーデン防水塗膜の異常を発見したのは、理事会決議を潰すための管理ミスのあらさがしをしていたのではなく、高圧洗浄による除染実験を検討していたことが発端です。
ケルヒャーの高圧洗浄機を買いましたので、冬は寒いので暖かくなったら特殊洗剤を使って研究会で実験しようと考えて場所を探していたところでした。
そこで見つけたのがルーフガーデンでした。ここは床面で0.25μSv/hもあり、屋外コンセントと水栓があって実験には最適です。

ケルヒャーの高圧洗浄器はノズルで水圧が調整できます。ですから洗車に使えるのです。
来期はある時期に管理組合に寄贈しますので、洗車場で使ってください。ただし電源コンセントがどこにあるかですが。
自宅のベランダやアルコーブで使う場合は、水道蛇口の問題で使えません。ただし廊下壁に散水栓（電源コンセントもある）のある住戸は、そこからホースを引っ張れば使えます。
ルーフガーデンは、延長ケーブルや延長ホースなしに場所を特定すれば高圧洗浄できます。ただし柔軟性が欲しいので、延長ケーブルとホースは購入する予定です。
でもルーフガーデンは防水塗膜があのように腐食して防水機能が低下してますから、うかつに高圧洗浄の除染実験をしたら多目的ルームの天井から水がポタポタ・・・・

今回、東急は減額してきたと言うことですが、これって、単に日本ハウジングの金額にあわせ、つじつまをあわせただけでないの？
価格競争は、東急、日本ハウジング、共倒れとなり、結局、東急のつじつまあわせの無理が住民に、付加として、加わることの現れです。日本ハウジングからの提案を、説明会で理事会役員にきいてください。
私たちのマンションに、今、何が必要か、これからどうあるべきか。
管理は、役員が年度年度交代していく中で、実務をお願いしているのが管理会社なんですから、目先の価格だけて判断したのであれば、必ずどこかで無理がでます。また、この御時世、一度値下げしたものに、値上げが必要と後から言われても、その実現は、値下げの交渉以上の負担が、次期以降の役員に負担として、重石になります。
今回の説明会では、今一度、自分たちのマンションのこと、これからのこと、よ～く考えてみましょう。
そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

>>591
10時から説明会あるから直接理事長に聞いたらいい。

＞そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

総会議案を決めるのは理事会決議、その議案を賛成するか否かは組合員決議。
総会議案の時点で1社に絞り込まれてるわけだから、総会決議はその1社がＯＫかＮＧだけの判定になる。

月額管理委託費（税込）
Ｄ社：￥5,250,000
Ｎ社：￥4,471,950
Ｔ社：￥4,457,670

説明会どうでした？レポートお願いします。

今日はどうしても説明会にいきたかったんですが、土日は仕事で出れませんでした。どうだったのか、結果レポあげてください。最近は、結構、土日仕事で火水休みの人も多いですよね。何んとかならないんですかね。

私は、来月の総会まで、これからの動向が気になります。

明日説明会に出ますが、私は会計が専門で来期会計担当理事に就任しますので新収納支払システムについて質問しようと思います。これは法施行規則の一部改正に伴い従来の収納代行方式が原則方式に変わることによる東急側の措置です。
この原則方式への変更は何も東急だけでなく大京も日本ハウジングも同じで東急は承認ナビを導入しますが、他二社はどのような方法を採るのか不明です。ここが管理組合の会計担当理事にとって一番のポイントになります。

>>596
理事の皆さんは無報酬で活動しているのだから感謝しなさい

無報酬でタダ働きがいやなら辞めればいい。理事は一杯いるから辞めても大勢に影響ない。

あの承認ナビは東急側にあり、決済だけが管理組合側に分離されてるけど、それはおかしい。
承認ナビシステム全体が管理組合側にないと、原則方式の管理組合会計の意味がない。
それと、ここのマンションは決算書で差異を（予算－決算）で表現するが、逆だ。
差異＝決算－予算だ。組合員に誤解を与える。東急は社内でこんな決算してるのか？

結局、管理組合のお金は、東急に握られている。我が家のお金が家内に握られているのと一緒。・・悲しい～・・

新収納支払システムになると、管理委託費の支払いは外部業者同様に毎月外部払いになりますので、管理会社に対しては請求書払いにさせます。定額だからといって自動振替にはさせません。
これで毎月、管理組合の検収後に管理会社に管理委託費を支払います。
こうすることにより管理会社に一種の緊張感を持たせる予定です。

また駐車場の火報誤作動した。今放送があった。

鳥の糞ではありません。
アバタになってる部分は擦れば灰色の下地材（プライマー？）が削れます。
それにしても異様です。建物日常点検・定期点検で見つかるものです。
なぜ管理会社は知ってたのに理事長に報告しないで隠していたかです。

ルーフ・ガーデンがこんなになるまで理事長に何も報告しないような管理会社はおかしいですね。

管理外だから知らん顔していたのですか。

こういう管理会社に管理をまかせるのはとても不安です。

>>602
東急に握られてるというよりも、東急に管理組合のお金が滞留していると言った方が正確ですよ。
今は保管口座は管理組合ですが、収納支払口座が東急ですから東急の口座に一時的にお金が滞留します。
これが来期からは収納支払口座も管理組合になります。

>>603
それはいい考えです。
毎月、真面目に仕事をしたかチェックして検収後に管理委託費を払うと言うことですね。
管理会社は一ヶ月の仕事を管理組合にチェックしてもらい、管理組合がＯＫしたら請求書を出して払ってもらう。
いい加減な管理してたら管理組合がＯＫしないってことですね、分かります。

問題なのは、理事会がチェックできるかです。仕事もせず、住民が仕事で出勤したあとの時間は、昼寝タイムになったりしてませんか。所長？さん。

屋上もチェックしたほうがいいかも？

東急も外部業者の一つに過ぎない。
外部業者に対しては公平に扱う必要がある。
今までは東急の口座だから管理委託費は内部払いだったけど、今後は管理組合の口座だからの外部払いになる。
となると納品書・検収書をもって請求書払いは当たり前のこと。
納品確認や検収もせずにズルズル自動引落しなどありえない。
それが今の管理会社の一部理事との馴れ合いの原因になっている。
仕事に対する責任感や緊張感がまったくない。
来期はビシビシ管理会社を監督指導することになるのではないか？

屋上については住民は基本的に立ち入り禁止なので現況を誰も知らないと思う。
来期になったら理事で現調して、その結果を組合員に写真報告があるだろう。

今、宅急便の配達のインターホンが鳴ったからエントランスのドアー開けたら何と駐車場の火報の誤作動発生！今日２回目。
各棟の非常用エレベータ2基を除いて全エレベータ停止。宅急便屋さんが配達できなくて慌てふためいてた。だから非常用エレベータを指示した。

そのうち、雨天の日は火報の電源切るようなことになるよ。
しかも夜間は警備員しかいないから。

今年だけで駐車場の火報誤作動は10回を超えた。
感知器メーカーが欠陥品だと認めたんだから少なくとも年内に300個以上全交換しろ！

管理組合資産の防火戸ゴム摺りを管理組合に無断で切除した管理会社とナゼ契約するのですか？
昨年は管理用倉庫を無断で清掃員の休憩所に使用していました。
すべて議事録に証拠として残ってますが。

間の抜けた防災センターからの誤作動報告、聞き飽きた。

今日の説明会、住民が２０～３０人で理事は３人（理事長、副理事長、裏理事長）。
理事会からの配布資料は一切なし。ガス抜きだから仕方が無い。

＞理事会からの配布資料は一切なし
それなら住民から資料出したら？

ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
傘か何かで悪戯した子供達でもいたのかね。防犯カメラでも設置したら良いのにね。
防災センターで監視するのが良かろう。

>>619
現地調査したの？傘で突っついただけではあのようにならない。
コーティングの問題かも・・・・

今日は非常にいい天気。ルーフガーデンの目視点検日和。つくばおろしに気をつけていきましょう。可能なら屋上も。

>>620
見て来たけど、傘で突いた跡じゃない。
防水コーティングの施工不良のような気がする。
均一にコーティングされてないんじゃないか？

＞ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
悪いけど、あんたは建物管理の知識ゼロだね。理事にならないほうがいい。
あんたが理事になったら建物診断誤って住民に迷惑をかける。

三井財閥の管理会社にも理事会は見積依頼したそうだが、三井は「東急を変更するという住民コンセンサスがない限り引き合いには応じない」と断ったとか。三井は付き合い見積や当て馬では無駄だから動かないということみたいですね。相手に読まれてたってことでしょう。

>>620
知り合いの一級建築士に聞いてみたけど、あれは防水層を保護するためのコンクリートらしい。
コンクリート自体に防水性は無く、表面がヒビ割れしても防水性能が悪くなる事では無いみたい。
インターネットで調べてみると沢山出てくるよ。

業者選定方法に問題はあると思うが、理事会の判断はアンケート結果で9割近い住民の回答が「管理会社を変更するに及ばない」を根拠にしている。ただしアンケート回収率は20%くらいだが。
これに関しては特に住民からは反対はなかったが、選定方法に関して痛烈に理事会批判をした住民が一人いた。理事会を面と向かって批判するだけに相当詳しい。

>>625
砂付きルーフィングが剥げて防水押さえコンクリートが露出したんだろう。
ちょっとやそっとじゃ剥げないぞ、醜く過ぎる。

マンション屋上でよく見られるアスファルト防水

今日の説明会で、契約期間を2年から1年にすると毎年次期契約検討の業務が発生するので理事の業務が増える、との議論の中で住民から「理事はボランティアで・・・」との発言があった。「管理組合の理事はボランティアなのか？」とふと疑問に思った。
自分の住んでるマンションの資産価値の維持向上を図ることがボランティアなのか？働けば資産価値の維持向上という有形無形の何らかの見返りが自分にある。
他人のマンションのために無報酬で働くならボランティアだろう。他人のマンションをいくら良くしても自分にとって何の見返りもないから。

今日の説明会は住民は10人もいなかった。理事は理事長、副理事長、理事の３人。
理事が黒板に書いた説明要旨を中心にした質疑応答だった。本件に関係ない一般的な話題は一切出なかった。
業者選定に関して「閲覧した資料では各社見積条件が異なり、三社比較（技術・品質・コストの総合判定）もせずに初めから東急在りきで進めている」と痛烈に批判した住民Ｃがいた。これに対して理事は言い訳はしたものの抗弁はできなかった。
植栽管理の扱いを東急に別契約にするということに関して「他二社は初めから管理委託業務に含めてる。東急も管理委託に含めるべき項目であえて別契約にすることはおかしい、管理委託に含めれば日本ハウジングよりも管理委託費が高くなるはず」と住民Ｃが反論し理事との間で激しい押し問答があったが平行線で終了。また契約期間を1年にすべきとの住民Ａの質問に対しては理事は2年で逃げ切った。
経理業務に関しても住民Ｃが突っ込んだ質問をしていた。
新システム導入後は承認決済がWEBになるが「新システムは東急の経理システムで、決済承認は経理処理の一部であるから理事長の個人パソコンや携帯電話でやるべきものではなく、防災センター内の東急LANに端末をつないで、そこで管理員による本人確認をして、伝票類を確認しながら理事長が決済処理をすべきものだ」と住民Ｃが力説していたが、これに関しては住民も理事も概ね賛同の方向だった。
また管理委託契約期間を2年にすると管理会社が緩んで業務に緊張感がなくなるとの住民・理事双方の懸念に対して「新経理方式だと東急といえども外部業者と同列で、今までのように内部払いで委託費をズルズル支払うことはなくなり、月ごとの検収後請求払いの外部払いになるから、管理組合は管理会社の業務チェック（検収）をし管理会社にも毎月請求払いさせることで緊張感が生まれる」と経理方式に引っ掛けて住民Ｃが自説を展開していた。
全体的に住民Ｃが住民側の質問のほとんどを誘導し同時に仕切ってた感じだった。

>628
そんな捏造して何か利でもあるの？

これで東急安泰。今夜も祝杯です。でも、みらい平には、そんな気の利いたお店なんて、ありませをよ！でも

>>632
アスファルト防水で仕上げがルーフサンディングは正しいよ。

>>632
地来屋 魚季（じらいや とき）がある。

>>624
＞三井は「東急を変更するという住民コンセンサスがない限り引き合いには応じない」
これって総会決議でもないと応じないと言ってるのに等しい。

↑これは、三井以外のマンションは、基本、管理しないことを言っていて、体裁のいい断り方です。

↑結局、東急の戦術に理事会も乗せられたらだけでしたね。
プレゼン会は、すごく興味があったのに。

東急の戦術じゃないでしょう。理事会の戦術です。
なぜなら東急で随意契約した方が理事会の検討作業量が楽だからです。
管理会社を変更する場合、誰が一番働かなければならないか？
基本は「余分に働かないで手を抜くこと」です。
コンペにしない限りプレゼンするのは無意味です。
プレゼンした結果、住民投票で決めるなら総会（臨時）決議の形をとらないと組合員のコンセンサスにはなりません。
三井が言ってる「住民コンセンサス」とは総会決議のことです。

住民コンセンサス以前に、天下の三井財閥が相手にしてくれる訳、ないですよね。

柏の葉キャンパスで1,800戸の管理してるからいいのでは？

>>628
築6年目のH25年に大規模修繕の屋上部分防水と鉄部塗装があるから屋上防水の構造は知っておいた方がいい。

>>641
だから11/11に東急が建物調査をしたのですね。
その割にはルーフガーデン気が付かないとは・・・・

来期の理事会役員に何人立候補したか知っている人がいたら教えて下さい。

私の知る限りでは2名。

この間の住民説明会で理事長に直接聞けばよかったのに。
管理会社以外のことも質問してたよ。理事会報が何で遅いのか？とか。

放射線の方も立候補されたのでしょうか？

5期からの留任役員の立候補が2名だったということじゃないか？
今まで必ず先期役員が引き継ぎのため2～3名次期役員に立候補してる。
理事会は継続性が必要だから先期を踏襲して行った方がいい。

フロントで訊いたけれど「わからない」といわれたので。

以前、「来期からはこうする」と力強く言っていた(書き込み)御仁はどうしたのか？
立候補しないのか.. 俺は、本気にしてたけどなぁ～　　残念！