ザ・パークハウス津田沼奏の杜 Part 2

地図で見ただけなのですが、東京湾近くないですか？

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MR完成前から周辺歩いたりしてましたが、ハウスパークハウス南側の戸建エリアの道路は311でも地割れ、液状化等発生しなかったようです。ただし開発中の造成地側は、工事用道路が少しだけ波打ってました。パークハウス側は地盤はいいような気がします。私も詳しい情報が知りたいです。

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割と高台だし、海岸線からかなり離れているので津波の心配は無いです。でもＮ値50の地盤まで杭打ち45メートルなので、地盤は決して良くはないです。

でも立地は千葉でもトップクラスでしょう。1番はJR市川(とにかく東京まで近い。JR快速、JR各停、京成の3路線、そして住宅地としても良質)。2番手は本八幡(JR各停、都営新宿、京成。そして伸び盛り)、船橋(街の大きさ。デパートもあるし)、そして津田沼(快速始発、大規模再開発)。

マンションは立地が命なので、ここを選んでおけば、まず間違いは無いでしょう。

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ここ数年の総武線沿線の開発が活発だよね。残る開発はやっぱり西船橋を何とか出来ないものかね。せっかく駅ナカは充実してるのに駅ソトは昭和の名残が。。

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埋立地や元々沼地だった場所に比べれば勿論地盤は良いと思いますが、具体的な数値が示している通りで決して素晴らしいというわけではないと思います。
奏の杜の隣接地域に住む知人が自宅建築の際ボーリング調査をしましたが、結果はあまりよくなかったと聞いています。

また、上の方で習志野一中に関する記述がありましたが、昔はともかく現在は優秀な生徒が多いとは言えません。
教育には熱心な土地柄だとは思いますが、そのため私立に進学する家庭が多く、公立校はその影響を受けています。
小学校はかなり優秀な児童が在籍し、開成や桜蔭など難関校に進学する子が毎年います。

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実際、A棟、B棟からは、駅まで１０分近くかかるよ。
立地が悪いとは言わないけど、仕様を含めると、期待の再開発地区マンションにしては、少し物足りなかった。

やっぱり最終的に問題になるのは値段だなぁ。
ちょっと高いよ。

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近所で同じ徒歩7分の数年前に出来たリクコスの物件と比べても、高いですね。
角部屋９２㎡４２００万からで、仕様はこちらの方が好みでした。

周辺の期待度が物件価格に反映されている気がします。
なので、それでも良いと思う方が購入になるかと。

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要望書を提出してから早４週間。
ここに住みたい！！という熱意がだんだん無くなってきました。

今からのんびり要望書を出す人と、一緒にされるなんて・・・。

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仕様が普通でも、強気の値段。なぜなら普通の人は、普通の仕様でも十分満足だから。むしろデベは普通でも完売するから、普通の仕様にしかしないんだよ。…とMR巡りの達人である友人に言われました。価格があと１割安かったら要望書も10倍くらいになるでしょうね！デベに足下を見られている気もします。不動産ってそういうものなのかもしれません。

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５０㎡台の部屋が全部完売するとは思えないよ。
きっと、売れ残るね。

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109
〉仕様が普通でも
ここは仕様が普通以下なのに高いのですよ。

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奏にこだわりがあるので、他のマンションを待ちたいけれど、流石に待てない。この物件がキーだと思う。奏の杜が完成する頃には更に値上がりすると言う人もいるけど、どうなんでしょうか。

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Ａ棟、Ｂ棟は、次期以降の販売分も含めて、値引きなしで完売すると思う。
でも、Ｃ棟、Ｄ棟は、価格を１割は下げないと完売しないと思うなぁ。特にＤ棟。

≫108さん
ほんと、熱意がなくなってしまうよね。
先着順にして欲しいよ。

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申し込むけど要望書は出してません。
どうせ抽選になるから。
ギリギリまでどの部屋にするか悩むつもり。
営業さんは、要望が集中したところに希望を出した人に電話をかけて
他に移動してもらうように説得するみたいなことをいってましたが
殆どの部屋にすでに要望書が入ってるでしょう。
どこに異動しろというのか。
2倍でも、3倍でも
当たるときは当たる。外れるときは外れる。

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ローン審査に通っていない人は申し込めないんじゃなかったっけ？

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要望書を出さなくても
ローンの審査には出せるよ

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ローンの審査申し込んだんなら、要望書も一緒に出せばいいのに。
紙一枚なんだから。
わざわざ要望書だけ出さない理由がわからん。

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要望書出さずに申込する方もいるんだ、驚いた。
あくまでも要望書なんだし、自分が出すことでその部屋の倍率が上がり他者への牽制にも繋がると思うんだが。
担当の営業も大変だな。

登録最終日ギリギリに倍率見て出す方と最初からこの部屋と決めて申込する方。
なんだかフェアじゃない気がするよ。

みんな、このマンションにそこまでして本当に住みたいのか？

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やっぱり人気なんですね。AB棟の人気無い部屋の値引待ちしようかと思ったけど考え甘いかもと思ってきた。

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倍率非公開でガラガラするほうがいいのに。

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そもそも要望書のシステムがおかしいと思います。
どの部屋もまんべんなく売ろうという売り手側に有利な手法ではないでしょうか。
私も倍率非公開でガラガラのほうがよっぽど公平だと思いますよ。

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アレは営業が戦略を立てる為に巧妙に煽って出させるものだよね。。。
登録日にフラっと全額キャッシュで購入希望の人がやってきて、当日倍率があがるなんてのもたまにある。
ギリギリまで部屋が決められない人もいる。

ここはもう正式価格が出てるからあんま関係ないけれど、正式価格発表前に要望書を入れさせるところは要注意。
人気が集まった部屋ほど強気の価格設定になるって話。

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営業さんも人間だから、モデルルームによく来て、地所の手続をきちんと履践する客を優遇したくなるんじゃないかな。

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要望書出した人しか登録申込み権がないと、前に聞いたので、とりあえず要望書だしたけど？
違うの？

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それって営業さんから直接そう言われたの？
何か所か他のモデルルームで要望書の話を聞いたけど
登録申し込み権がないなんて話は一度も聞いたことがないですよ。
だとしたら、ずいぶん阿漕なやりかたですね。ここは。

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１２４です

営業さんに言われました。。。
初めてなので、軽く見られたかな。くやしい。

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マンションの抽選なんて出来レースですよ。
公平なわけないでしょ。買わせたい人に当たるようになってる。

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なんか前スレから同じ話題ぐるぐる回ってるね。
今はできレースないって結論出たんじゃ？

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そんなに中国人多いんですか？

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ここの抽選は、インチキなしだよ。
まじめすぎることに文句の一つも言いたいとこだけど、このご時世では仕方がない。

》130さん
中国人ネタは、質の低いネガキャンなので、スルーして。

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＞131さん
あなた内部の方ですか？
そうでなければ情報ソースはどこですか？

ここは匿名掲示板です、どんなことも書くのは自由ですから、
申し訳ないですが情報の信頼度としては129さんと同レベルになりますね。

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ただでさえ高いマンションなのに、もしインチキでもしたらデベの信用ガタ落ちでしょう。だから営業も頑張って要望書をばらけさせようとしているのでは。明日がいよいよ締切か…

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>130
少なくともドンキホテーで買い物をしている中国人には申し込みが困難ですから安心下さい。

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こんなところで情報ソースを示せとは！
無料の掲示板で何を得たいのかね。

一流デベロッパーにとって、何がリスクの高い行為であり、仮に目的達成のために代替措置が必要なのであれば、どう措置をとるのか、検討しないと思うかい？
一流企業では、もはや情報管理はできない前提で事業計画を立てているんだよ。

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今日の折り込みチラシ見ましたか？
(仮称)船橋・首都圏最大級プロジェクト　ついに情報が出ましたね。
三菱地所の販売方法に嫌気がさしているみなさん、ぜひ見てくださいね。

三菱地所の営業さんもこちらのサイトをご覧だと思いますが、抽選に外れても、ＣＤ棟には行きませんから！！

http://www.mirasato.jp/index.html

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船橋の物件、立地は奏の圧勝だと思うけど、それ以外は完敗かもね。
今回の抽選に外れたら、船橋の詳細が判明するまで奏は留保だなぁ。
値段も船橋のほうが相当安いという話もあるし。

しかし、サンランド船橋が至近なのは羨ましすぎる。
隣にスーパー銭湯もあったよな。

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わかる。これだけ待たされると購入意欲もなくなる。
今週から戸建てだけど東船橋のプラウドも登録開始したし、価格も近いからそちらに流れた人もいる様子。

船橋の広告も入ったし、抽選外れたら奏は買わず、他物件に行こうと決めてる。
再開発の物件は奏だけじゃない。

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137さん、138さんへ

全く同感です～。買う気がどんどん失せる～。
予定よりも２週間、要望書受付を延ばしてまで完売へ持っていきたいんですかね。
このタイミングで新船橋のプロジェクトを出してきたのは、野村不動産の奏の杜に対する挑戦状でしょうね！！

価格的には３ＬＤＫ・７０㎡で３０００万円位と聞きました。安っ！！！
３ＬＤＫと４ＬＤＫ中心で、１００㎡まであるそうです。

この価格帯なら、アークとブライトの角部屋狙いの人もこちらに流れるかもしれませんね。

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プラウドだし仕様は圧倒的に新船橋の方が上だろうね。奏に対するこだわりが少し薄れてきた…

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奏の物件は、石橋をたたきすぎて結局壊してしまう地所の体質的な部分がよく出てる物件だと思う。
リスクを回避して、慎重に事を進めたい気持ちはわかるけど、商売にはスピーディーな決断が一番重要だよ。

人気物件で、最初の内覧から契約まで３カ月とか、長すぎる。
震災後最初の大規模再開発物件で、売れ行き見通しが不明で怖いのはわかるけど、慎重すぎて上客を失うよ。

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人生最大級の買い物をしようとしているのに、思いがけずぞんざいな対応をされたと感じている人が多いようですね。
奏の杜最初の物件なのでここはなんとか早期完売するとは思うけど、マンションエリア全てを売り切るにはここの様な強気な姿勢ではとても無理でしょうね。

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震災後の地規模物件の販売は、どのデベロッパーも怖いんだよ。
一つが大コケすれば、マスコミから「やっぱりマンションは売れない。今は買い時ではない」キャンペーンを打たれてしまう。
地所だって、肝いりの奏でこければ、「地所物件は客がつかない」との印象がついてしまうかもしれないから、相当怖いと思うよ。
このパークハウスは、奏の杜区域では一番物件になると思われるから、ここの価格が今後の奏区域内のマンション価格の上限の基準値となる。だから、安くは設定できない。
地所さんの悩みはわかるんだけど、客の迷惑にならないように、キチンと決断をして毅然とした態度で販売をしてほしいな。

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素人の私でもスピードは大事だと思いますけどね。
消費マインドが大分回復してきていますよ。
世間では。有感地震が減りましたので大分みんな地震を忘れつつあります。
また大きな地震でもおきれば、また消費マインドが冷え込みますから
今は早めは早めに進ませるほうがいいと思うんですけどね。

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今日で要望書〆切ですね。
今週出した方、どんな感じでしたか？

予定では再来週から登録開始。
みなさん、もう登録日の予約入れましたか？

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角はほとんど抽選になっちゃったね。
ウチもギリギリまで大丈夫だったのに、昨日いったら抽選になってたよ。
当初の予定通りだったら抽選じゃなかったのにな…。
くやしい。

要望書提出組はどこまで本気なんでしょう？
提出した皆さん、もう登録で気持ちは固まりましたか？

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登録するかは悩みどころだね。

物件そのものに関しては、あらかた話は出た。
個人的に微妙なのは、商業施設に関する具体的な話が全くと言っていいほど出ていないこと。
好立地の再開発物件にもかかわらず、現時点で具体案が出ていないのはちょっと心配。
賃料が高くてテナントがしり込みをしているのか、それとも、そもそも収益性を見込めないと判断しているのか。
出店希望は殺到しているけど、単に、奏の開発組合連合がのんびりしているだけ、というオチならいいんだけど。

決断するために、もうちょっと具体的なイメージを描ける程度の情報は欲しいなぁ。
少なくとも、誘致する業種や施設の規模くらいは明らかにして欲しい。

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ソースが２ｃｈで申し訳ないんだけど、
商業施設に関してはダイエーとスポーツクラブがはいるような話がでてたよ。
でもダイエーはエキゾチックタウン時代に一度撤退してるから、信憑性には欠けるかな。
スポーツクラブは出来てほしいよね。
あの辺のジムって京成津田沼と前原のセントラルか、ヨーカドー前のコナミかで、
どこも南口からじゃ行きにくいよね。
とりあえずもう予備校関連はいらないです。

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よくわからないことに期待しないで、今ある商業施設で自分が満足できるか考えた方が建設的だと思います。

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>>148さん
情報ありがとうございます。コナミがあのボロい津田沼支店から移転してきてくれたらいいのに。切望！エキゾチックタウン懐かしいですね。

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うろ覚えで間違いかも知れませんが、、、

津田沼ダイエーは、ちゃんと黒字だったけど撤退したと聞きました。家賃が高過ぎて、ダイエーが嫌気を感じて撤退した、と。

でもまあ、家賃を考えると大した黒字にはならなかったと言う事でしょうか。

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奏の杜の端でミサワが戸建て販売をしてますね。
殆ど東船橋なのに土地、建物でとんでもない価格でした。
パークハウスがダメだったら谷津一丁目の戸建てを考えてましたがとても手が出せる価格ではなさそうですね。
パークハウスの抽選に外れたら津田沼を諦めます。

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>152
当然ミサワ起用の建築条件付で坪９５万くらいでしたか。
ここの南側よりかなり評価が低い（と思われる）場所なのに強気ですね。

すぐ近くの三井ファインコートなら建物込みで買えた値段。
ちなみに現在販売中のプラウド東船橋の土地評価は坪８８万円だそうです。

このミサワが簡単に売れるようなら、１丁目の戸建てエリアで建築条件なしなら１２０万は越えますね。
定期借地の可能性も高いかな。

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ダイエー撤退は、再生産業機構が決めた事です。
あの当時も黒字でした。

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ミサワ、強気ですよ。奏ならどんな端でも7500万、奏付近の谷津でも6500万と。ハウスメーカーはやっぱり高い。

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千葉のそこそこ良い立地のマンション2戸買えるね。

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それだけの価値あります？

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ここの価格は、将来の地区発展込みの値段だからね。
奏地区が当初見込みより発展しなければ、結果として、高い買い物になる。
計画通り進行して、不動産価値が上昇すれば、安い買い物になる。
ややギャンブル性のある物件だ。

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奏の近くにスポーツクラブが無いのが残念だったので
商業地区にスポーツクラブが出来たら嬉しいなぁ。
子どもをスイミングに通わせるのも楽だし。

先週末に抽選の状況を見てきたけど、思った以上に埋まってましたね・・・
特に角部屋と低層階（の３階以上）は確実に抽選になりそうだし。
うちの希望の部屋も倍率高かったです。

登録の際に少しでも倍率の低い部屋に変えることも考えたんだけど
２倍だろうが５倍だろうが当たる時は当たるし、外れる時も同じ。
登録終了ギリギリに空いている部屋に申し込む程の熱意もないし。

Ｃ・Ｄ棟は７０平米くらいの小さい部屋が主みたいだから
我が家の希望とは合わないし、だとしたら他を探すことになるかも。
一応次期も検討する予定ですが。

事前審査にも通ってちゃんと手続きして、抽選に外れて購入を止める人も多いなんて
このご時勢にもったいない話。

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159さんの希望のお部屋の倍率は5倍だったんでしょうか？

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>>158さん
見込み通り発展するとして高い値をつけてくるのが不動産。
地元の地権者も同じでしょうね。いつ手放すかどうか迷っている方が多いと聞きました。
南側の戸建は、物件上昇前(震災前)に買われた方でも、建物込みでは相当な値段だったようです。
景気が冷え込んでるのに未だ強気なハウスメーカーの姿をみると、パークハウスも値下がりしない物件のような気がします。

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先週の時点で4倍でした。
実際に登録となるとまた違うかもしれませんが。

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特に角部屋と低層階（の３階以上）は確実に抽選になりそうだし。

と書いてしまいましたが
すべての部屋が倍率2倍以上ではなくて、1倍の場所も多いので
抽選確実は言いすぎました。混乱させるような発言で申し訳ありません。

要望書のみで登録は見送る方もいるだろうから
実際はもう少し倍率が下がることを期待しています。

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津田沼でややギャンブル性のある物件と考える方もいるんですね。
例えば前例として、あるギャンブル性のある開発プロジェクトが負のケースになったところってあるのかなぁ。

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ローレルコートがあるじゃないですか！
80㎡超えですよ！
600万円程値オチしてますし
お買い得ですよ！

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いつか不明だが、住所を奏の杜に変更するよう申請を習志野市に出すらしいが、谷津ってネーミングよりはいいわな。実現するとしても当分先だろうが。

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自分は奏に住んでいるけど住所変わるの面倒くさい。
谷津のままがいい。

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とってつけたような名前よりも歴史のある名前のほうがいい。

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奏の杜がいいです。
新しい街だし、区画整理地内だけ変更でもいいのでは？

沿道利用地も色々案があるようですね。
素敵な街になるよう祈っています。

週末行ったらほぼ完売でした。
まずは抽選ですね…

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まあどうせ畑だったんだし、歴史もくそもないわな。

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ほぼ完売とはすごい！

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完売ではなく要望書提出がほぼ達成ということでしょ。ぜんぶ登録まで進むのかな？
それにしても抽選まで長い。待ちくたびれてもうどうでもいいような気になってきた。

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要望書が角部屋とかを除きあまり被ってないということだから、営業努力の賜物ですね。

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事前も既にやってるし、ほぼ全部要望書提出済=ほぼ完売でしょう。

待ちくたびれたのは同意。
人は2ヶ月以上もモチベーションを維持できない。

もし最初の勢いで抽選してたら、外れた時Ｃ、Ｄを買う人もいたのでは？

今はみんなかなり冷静になってる。
先週船橋のみらSATO広告も入ったし、外れたら固執せず他物件に流れる人も多そう。

抽選も淡々と進みそうだな。

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商業施設は期待できないでしょ。
現状のモリシアみたらわかるよ。

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うん、期待できない。なぜか津田沼は北のパルコもしょぼいし、良い店が定着できない。津田沼に買い物行きたいという気にならないのが痛い

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まあ、しょうがないよね。
良くも悪くも津田沼は立地的には周りへのアクセスは良いよ。
津田沼在住10年位だったけど電車だと銀座も35分位だし千葉や船橋など近くにちょっとした百貨店はあるしトータル的にはららぽもある。個人的には東関道使って車で横浜40分は便利だったし渋滞が殆どなかったからドライブがてら好きだったな。
とにかく津田沼、船橋（今住んでるから）は本当に買いものには選択肢が周りに多すぎるから船橋や津田沼がいまいち商業都市として垢抜けないのがよく分かる。客が分散してしますから。
千葉駅位房総のお客を集める場所にあればもう少し津田沼も発展できそうですが・・・。

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津田沼は住む所であって、行くところではないだろうね。

商業施設は、スポーツクラブは必須、その外は大型スーパー、ユニクロ、スターバックス。パン、総菜、ケーキ店などのデパ地下のような食料品街が欲しい。大きなゴルフショップも入ったらうれしい（土地がら、ゴルフ好きの親父は多いんじゃないかな？）。
生活必需品を中心とした出店がいいなぁ。
ブランド店とかはいらないんじゃないかな。どうせ、東京や千葉で買うからね。
映画館もあまり必要性を感じないな。

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津田沼の商業施設は明かに若者ターゲットのカジュアル系のショップがやたら多いんだよね。大体カフェで言うならタリーズやスタバ２ヵ所、マック３ヵ所もあるなんて。。ただイオンの食品24hは使える。
飽きたら津田沼エリアの住民は船橋ららぽーとや海浜幕張あたりへ出掛けるのが日常じゃない。そしてたま〜に都内へGOでしょ。


最近知ったが、ヨーカドーに家電のNojimaとニトリが入るらしいね。

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商業施設ネタで盛り上がってますね!!

商業施設の関係者の方がここを見てくれているといいですね。
特にスポーツクラブは要望多そうだし、ぜひ誘致して欲しいものです。

あとはモリシアとその裏の駐輪場を一旦壊して野村が一体的に開発してくれれば、南口はすごく便利になるのになぁ。

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本当に長すぎるよね、登録までが。
抽選で外れたらどんな顔をすればいいんだか・・・・・。
当日担当者が顔を合わせないのは、抽選漏れをした客への対応ができないからなんだろうな。

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わかります…
要望書を初日に出したので、待ちくたびれてきました。

第１期の販売戸数が２７９戸なのに対して要望書の件数が４５２件だったと
各部屋の要望書件数が書かれた通知が担当者から来ました。
うちは低層階の部屋を希望したので予想通り要望書がたくさん出ていました。

努力してどうにかなるものでもないので
もしも抽選ではずれたらまたその時に考えようかなってくらいの気持ちでいます。

それにしても、登録までまだ長いです…

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>181 さん

登録だけでなく抽選会当日も、担当は出てこないんですか？

あまりにも無責任では…。
他のマンションでもそうなんですかね？

部屋毎の抽選会をモデルルームでやるとは聞きましたが、時間帯もわからないから1日あけなきゃいけないし…登録まで長いし、本当に正直イライラします。

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私も早々に要望書を出しました。
まだ担当者から何も連絡ありませんが、当初の締切（10月末）を延期したのにはがっかりしました。
しかもその理由が事前案内しきれなかったからと。
10月末時点でも販売戸数≒要望数だったはずなのに。
当初から動いている人への配慮が全く足りません。

抽選外れたらもういいやって思ってます。
入居できるのは2年近く先だし、その頃には消費税増に伴う影響も出てくるでしょうし、
冷静に考えるとこの物件の価値も適正かは不透明なんですよね。。。

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ここにスポーツクラブができると京成津田沼の隣はちょっと苦しくなりそう。

商業施設は過当競争になると短期的には購買者に恩恵あるけど、中期的にはよくない。
他地域からの集客は計算できないと思うので、ここの開発による地元の購買力伸長が鍵だけど、
今の経済状況もあり、出店側は慎重になりそうですね。

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>185
浪人生と外人しかいない駅前にどのような商用価値があるのか、みんなで考えよう！

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>>186

だから、これから7000人が住むんだろうが。
それを見越しての出店計画ぐらいするだろ。

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本当に7000人に到達するかな。
津田沼には駅近スポーツクラブがないのと、どれも古すぎるから、スポーツクラブは作ってほしいな。

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なんで皆そんなにスポーツクラブが欲しいの？

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外では運動できないから

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イオンが出来る大分前にスポーツクラブあったよね？見事に集客出来なくてコケて撤退したんじゃ？

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そういう街だから。
ここはもっと巨大なプロジェクトで良くなるかと期待していたんだけど。
なにか期待外れかな。まだわからないが

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ここの再開発は時間がかかるよ。
でも場所がいいので、最終的にはうまくいくと思う。
最初の１０年はがまんだなぁ。

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なんで皆そんなに運動したいの？

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あなた運動したくないの？

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晴海のほうで建ててるパークハウスは長期優良住宅認定を受けているようですが、
奏の杜のほうは認定受けているのでしょうか？
モデルルームを見に行った際には特に説明を受けなかったのですが、
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

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会員制スポーツクラブなんて今どき都心でしか流行らないよ。都心といっても高級エリアね。しかも大手オフィスビルが沢山あるとこね。奴らは昼休みを使ってでも利用するのよ。

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希望の部屋の倍率が４倍と担当者から連絡あったが、要望書を提出した人がみんな登録するとは限らない。
登録した人が抽選に当たっても確実に買うとは限らない。
重要事項説明会に出席したとしてもまだ購入するかどうかなんて分からない。

手付金を払う前にみんな他物件の事もよ～く考えるでしょう。

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Ａ・Ｂ棟ならまだしも、Ｃ・Ｄ棟のＴ１等級の窓は不安。
ここを購入したい理由は、津田沼駅への徒歩圏という理由だけ。
和室から洋室への変更などにも費用がかかりすぎるし。

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