パデシオン西大津

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先日、詳しい案内来ていましたよね。(4月22日)です。

抽選会って実際に会場まで行かないとだめなの？

ウチは抽選会をムツビさんに委任しました。
屋根がなくてもいいから、４階希望です・・・。

実際に人気のある階数は？？

でも実際車乗らないご家庭とかあると思いますんで、
駐車場は９割くらいしか埋まらないんじゃないですかね。

一階店舗の業種は何かな？それともまだ決まっていないのかな。

ここのマンションは、ほかのマンションに比べてスラブ厚が薄いとか壁の厚みが薄いというので建設材料費が少ないので安いというのはわかるんですけど、なぜ管理費・積立金まで安いのかなあ。周辺のマンションで１ｈaあたりの管理費単価が１００円を切ってるとこなんてないみたいですし・・・
なんだか不安。ブランズやロータリーマンションは１１５円くらいなのに・・・

スラブ厚、壁厚は薄くないと思います。防音などに対する厚さの基準値をクリアしてますので。管理費が安いのは、睦備が管理まで請け負ってるので中間マージンが削減できてる分安くなってるのです。

悪くいうわけじゃないが、
内装にもコストを削っているって本当ですかね？
まぁ、無駄に金をかけてもいいとは思わないが。

内装のコストを無駄に削ってるとは思わないが。
他のマンションではオプションになってることがある、
床暖房、食器洗いが標準装備になってるし、ウォシュレット、浄水器、
カワック、ガラスットップコンロなどももちろん標準でついている。

西大津の他の新築マンションではウォシュレット、ガラスットプコンロまでオプション
のとこありますしね。
そう考えると内装コストを無駄に削ってるとは思えない。

ブランズとレアールは、パデシオンに比べて維持管理費のかかる共用施設が多いですから、
管理費が上がるのは当然でしょう。コンシェルジュも庭園や噴水もショップもありません。
でも、修繕積立金はすぐに上げないといけないかもしれませんね。住民のみなさんの判断次第ですが・・・私はきっちり修繕してほしいと思いますので、必要であれば早めに上げたほうが良いと思います。

修繕積立金をすぐ上げなければならない理由を具体的に教えてください。具体的な修繕プランそれにかかるコストなどの試算。それに対して１住宅につきどれ位の値上げが必要か。

ただ漠然と早く値上げしたほうがいいと言われても、誰も納得しませんよ。

　２６９さん、私も営業担当からそういうことききましたが、最近疑問に感じてます。管理会社に勤める大学の同期から聞いたんですけど、管理会社を傘下やグループ会社に持たない中堅以下のデべは、半ば競争入札のようなかたちで、独立系を含むいろんな会社を管理費や管理体制で競わせてるそうです。つまり、より安いとかより良い管理をしてくれるとこをデべが選べるということですよね。
　販売から管理一貫体制と言えばいいように聞こえますけど、よーするに睦備のいいなりになるような気がします。

　防音の基準値をクリアしてると言われてもなあ。それが当たり前のような・・・。

六階あたりの中階層南側、西側、東側それぞれの景観はどうでしたか？何が見えますか？日当たりとかはいかがですか？マリーや、湖西線、ジャスコの圧迫はないですか？

スラブ、壁厚は京都や大阪の新築分譲マンションのサイトを2、30件チェックしましたがパデシオンのそれはごく標準的なものでした。スラブ厚が300ミリ以上壁厚が200ミリ以上の物件ってほとんどなかったですよ。

スラブ300ミリ以上の物件なんてあるの？

スラブ幅が２５０㎜以上の物件も少ないでしょう。
ということはパデシオンのスラブ幅２００mmというのは決して薄くはないですね。

>273さん、274さん
すみません。やや舌足らずでした。
値上げが必要だ、と主張したつもりはなかったんです。
詳細を確認したわけではありませんのでなんとも言えませんが、確かに割安な水準の積立金だと思いますので、長期修繕計画を精査するなら早めにした方が良いですね。
という趣旨でした。

誤解を生む表現で申し訳ありませんでした。

>>271
内装の設備としては問題ないと思う。
が、材質、素材等でコストを削っているのでは？
戸の素材や、壁のクロス等がそれにあたる。
ただ、生活するうえで、気にならなければ問題ないが。

>>282
材質とは具体的にどの材質をどれくらいコストダウンしているのでしょうか？
戸の素材とは他のマンションではどういう素材を使っていてパデシオンではどの素材を使っているか
わかったうえでコストを削ってるとおっしゃってるのでしょうし、具体的に教えてください。
その素材をかえることでいくらのコストを削減しているのかも教えてください。

この価格で内装や設備に高級品を期待しても無理ですよ。私の場合は内装や設備は普及品で充分だと思ってます。マンションの場合、内装や設備は取替えも出来ますが、躯体と広さは如何ともし難いですから、同じ価格なら少しでも広く所有できるパデシオンに決めました。まだ入居していないので居住環境は何とも云えませんが、立地や利便性と価格を考えれば、パーフォマンスは高いと思ってます。

私もそう思います。内装や設備は日々進化するものです。
いま最新の設備でも１０年もたてば一昔前の設備です。

結局は>>284さんが言われるように広さや立地が最も重要だと思います。
これだけは内装と違って後々変えられませんので。

特に立地は後々資産価値として重要なファクターになりますので、
一番重要視してます。
今現在、立地の良い所は地価がじわじわ上がってきてます。
売却するにしても値崩れしにくいでしょう。
地価が上がればそれだけ資産価値が上がるということなのでかなり重要です。
その点好立地のパデシオンは良い物件と言えるのではないでしょうか。

　２８１さんが言うてることとよくにてるかもしれませんが、積立金はちょっと安いような気がします。パテはタイル張りの概観で見栄えはいいし気に入ってますが、タイルはお金がかかるって聞きました。しかもタイルはその時代、その時期にあった（というか息が短いというか）、とにかく全く同じタイルを１０年後の長期修繕の時に手に入れるのは相当困難らしいです。大体３、４年のターンで同じ規格のものがなくなるそうです。つまり１カ所何らかの理由で変えたら、全部を張替えないと駄目なのではないでしょうか。吹きつけは安っぽくて汚れやすいけど、タイルはお金がかかるから一長一短ですねえ。

パデシオンの場合昔から同じ仕様のタイルを使っており今後も同じタイルの外観で建設されますので、ほかのマンションみたいにタイルが無くなるということはありえないです。ほぼ全ての物件で同じタイルの外観にすることでコストダウンを計っているのです。

>>284
いい考えですね。共感できます。

２８８さんはデベの書き込みですか？入居予定者でそこまで知ってるのは凄い・・・

スラブ厚は並じゃないでしょうか？最近２５０ｍｍくらいのマンションが増えてきてるのでちょっと見劣りするかもしれませんが、一昔前は１５０ｍｍが普通だったらしいので十分ですよね。ただ、戸境壁はやっぱり他より薄いかも。上下階は良くても両隣の音が心配。

戸境壁の180ミリは至って標準です。最近のマンションでも最も多い厚さです。

291さん。戸境壁200ミリ超えの物件ってあんまり見ませんが。

２９３さん、あんまりみかけないわりに隣地マンションで見かけました。隣地物件の東急のレイクフロントは２００ｍｍ-２７０ｍｍでした。まけたー。

>>294
東急のレイクフロントはペット入居可も一つの売りにしてるマンションです。
ペット専用のエレベーターがあるくらいですから。
あそこの戸境壁が分厚いのはそのペットの鳴き声などが響かないように分厚くしてあるのです。
普通のマンション（ペット不可）で戸境壁２７０mmはほとんどないでしょう。

ちなみにシャリエやアイエ、サンクタスも戸境壁１８０mmです。

２９５さんはまたまたデべさんの書き込みですか？詳しすぎる・・・

２９５です。
私はデベの人間ではありませんよ。証拠をだせと言われれば困りますが。
レイクフロントは購入検討しモデルルームも行きましたし、資料も頂きました。

その他の物件はホームページで調べました。滋賀だけでなく京都のマンションも検討してましたので
いろんなホームページ等で研究しました。
その結果をカキコさしてもらってるだけです。

どなたでもいろんな物件のホームページ見られたらこの程度の情報は幾らでも得られますよ。

284です。私も素人ですが、295さんが云っておられる知識は持ち合わせております。確かに本屋に行けばマンション購入のハウツー書もありますし、ＨＰを活用すればもっと違った情報も得られます。例えば、大津市のＨＰを覗けばどの場所が埋め立て地か分かります。西大津のマンションで基礎の杭を深く、かつ多く打ち込むマンションがどこであるかは勉強しました。私も295さんはデベの方ではないと思いますよ。

２９７，２９８ともにデべだったりして。

正確な情報やったらデベでも素人でもいいんじゃないんですか？　　　　　　　　　　　　　　　　　良い勉強になります！！

この情報化社会、売り手より異常に詳しい素人さんは急増中です。
不動産業界に限らずあらゆる面においてです。

どっちでもいいですよ。パテシオンは良くも悪くも並レベルありそうなんで。

あと菊川怜さんが鍵渡ししてくれたら言うことないです。

今日夜の１１時すぎに前通ったらいくつか部屋のあかりがついてた・・・。こんな夜更けに何してるんだろ？

駐車場抽選会が終了しましたね。
うちは2台目も希望していますが、他の家庭も2台目の希望は多いですかね〜

2台目も抽選と書類に書いてありましたが、本来管理組合で決めるべきことのような気がしますがどうなのでしょうか。
例えば、空いている駐車場も来客者用にしてしまい、停めたい人は管理人に申請して、所定の料金を払うとか、そういうシステムも考えられるかと。

306さんのおっしゃるようにすると管理組合発足までの間、
デベが空いている区画の駐車場料金を補填しないといけなく
なるので、要望がある限り埋めるのが普通ですよ。

３０７さんに賛成です。
うちは１台ですが、２台希望される方の要望には応えた上で、
なお余るようであれば、管理組合の判断で来客用に有料で開放するのがよいと思います。
有料での開放となれば課金のための追加工事も必要でしょうし・・・

空きがある分だけ、入居後に管理組合の収入が減少しますし、
駐車場は全部埋まって欲しいなぁと思っています。

もうすぐ引渡しですね。　ワクワク＾＾

内覧会っていつなんでしょうね。
みなさんはどの様に取組みますか？

まだ案内届いてないんですか？