オーベルグランディオ多摩中央公園 その２

大学は志願者を集めるため都心回帰の傾向だからどうかなー。
企業もそうそう移ってこないよ。この10数年で数える程度でしょ。

ある明確な目的のためだけの「長谷工直床だけで毎日何回も低仕様、低レベルな街と連呼するだけのネガレス」が消え去ってていくことは、とても良いことだと思います。
管理人さんに感謝・感謝です。

少し前に「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」といったレスがありましたけど、答えは簡単です。
グロリアヒルズは徹底的にコストを落として安く売っているからです。安いから目をつぶってるのですよ。
ここが問題視されてるのは価格が高いのではなく、「割高」であることです。
みなさん周知のとおり、土地を高く掴んでしまったがために適正な価格にするために「低仕様」しせざるを得なかった。
だから購入者以外は「場所はいいのに仕様がね・・・。」と感じてるのです。
どちらの物件も「長谷工・直床が低仕様じゃなければ。」と奥底では思ってるのです。
私もですけど。

今同じ土地を買ったら半値ぐらいで買えるということですか？

多摩センターやこのマンションを汚く言うレスが大量に消されてますね。

やっぱり自演のネガキャンペーンが横行しているようですね。

＞９０５

東京都にとっても大事な街の一つというわけですね、こちらのマンションを考えている私を含めた検討者には嬉しいことだと思います。住む街そのものが大事にしてもらえたり重要視してもらえるのことは幸せなこと。そしてそこの住人として真面目な人生を送りたいものです。

過度な人口増加は避けたいところですが、少しづつ大学や企業の数が増えるに伴って商業発達も見込めることは、特にこのマンションの立地は利便性の恩恵を受けやすいと思います。

911さん＞適正な価格で土地を仕入れていたら今の販売価格で皆さんの満足いく設備・仕様になっていたと言う事ですね。
要はバランスが悪い物件なので評価が低く、売れ行きにも反映してるのです。
既に先着順で実質値引き販売をせざるを得ない状況が物語っていますね。

３日に一回はチラシが送られてくるあたり、やはり売れ行きはあまりよろしくないのかしら…？？


私的にはここの営業は好きでしたけどね。
ズバっと正直に答えてくれるあたりが。
今は別の物件を検討中ですが、そこの営業は良いことしか言わないので、あまり真に受けないようにしてます。

９１０さんへ

「なぜグロリアヒルズでは長谷工・直床なのにネガられないのか？」のレスを書いた者ですが、私の認識と９１０さんの認識とは全く異なっています。
このマンションのレスには、明らかに多摩センターやこのマンションを汚く言う自作自演のネガキャンペーンが張られていたためだと確信しています。
そうしたレスが大量に消されていることが明白な証拠となっていると思います。

例えば、関西に多摩ニュータウンと類似した千里ニュータウンがあるのはご存知だと思います。現在進行形のマンションＰＪにデベ：三井不動産レジデンシャル、施工：長谷工コーポレーションによる「パークホームズ千里中央」があります。
「パークホームズ千里中央」にも同様のスレッドがあるので見てみましたが、長谷工や千里中央やマンションへの汚い批判は皆無です。長谷工に対しても概ね好意的な書込みが多いように思いました。ここのネガキャンペーンの書込みとは大違いです。
日本で最高レベルのデベロッパーの一つと言われる、三井不動産レジデンシャルが施工業者として長谷工コーポレーションを採用していることからも長谷工コーポレーションのゼネコン（特にマンション建設）としての評価は業界内でもしっかりと確立されているのだと思います。
私は、このマンションの仕様は痛烈に批判される程低いとは思っていません。関東では「二重床が必須」のように言われていますが、「二重床必須」との神話は関東だけで、関東以外の日本各地のマンションでは、例え高級マンションであっても直床が採用されているケースが多いそうです。どうも「費用対効果」を考えて、二重床をあまり採用しないようです。
確かに、私も、このマンションには仕様面で若干の不満はありますが、オプションでカバーできるのであまり問題にしていません。オプション対応で費用を上乗せしても大変コストパフォーマンスの高い優良なマンションだと思います。

>>９１６さん
高級マンションで費用対効果を考慮して二重床を採用しないとは、どういった意味でしょう。
高級マンションでも、コストを抑え利益をあげる為に直床を採用している
売主側の事情なのでしょうか？

９１７さんへ

①二重床と直床では、音の問題については専門家の意見ではあまり大差がないとのことです。二重床の方がかえって｢太鼓現象」で音が響くとの専門家の指摘もあります。音に関しては、二重床か直床かの問題よりも「スラブ厚」の方がより重要のようです。ちなみに、当マンションのスラブ厚はパンフレットによれば「２０ｃｍ～２３ｃｍ」です。しかも「２重天井」となっているため、音に関しては「全く問題なし」のレベルのようです。
また、施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。

②仮に、階高が同じ場合、二重床にした場合よりも直床の方が天井高を約１５ｃｍ位高くとることが可能となります。直床にはそうしたメリットがあります。ちなみに、当マンションの「基準階の天井高は２６０ｃｍ」もあります。

③二重床は配管を床に通せるため、リフォームの際に直床よりもフレキシビリティーが高いとの意見がありますが、直床の場合でも水周りだけは２重床にしているため、水回りの位置を大幅に変えるようなリフォームでもしない限り特段の問題はないそうです。仮に水周りの位置まで変えるような大掛かりなリフォームをする場合では、２重床でも直床でも同じ位の費用がかかるそうです。

以上のように２重床と直床を比較した場合、必ずしも２重床の方が明確に優れていると明言はできないようです。
一方、費用面を考えると直床よりも２重床の方がかなりのコスト高となります。
そのため、高級マンションでも、コストが高くなる割には、たいしてメリットのない２重床を採用しないケースが全国的にあるようです。
なお、首都圏では人々に「2重床神話」が根強くあるため、大多数のデベ（含むゼネコン）は無理してでも「２重床」にして販売しているマンションが多いようです。
長谷工はそういった意味では「費用対効果」をしっかり考えた上で、あえて２重床を採用していないのだと思います。

③のリフォーム。
郊外のマンションでは配置の大胆なリフォームは考えにくいですが、配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない

９１９さんへ

「配管の関係で室内にパイプスペースがあるマンションはその位置変えられない 」とありますが確かにそのとおりです。
ただ。２重床と直床の問題とは別の問題かと思いますが・・・。（２重床であろうが直床であろうが、「立管」が室内にあればその位置を変えることは出来ません。）

どのスラブ構造とってるかしらないけど、コンクリートスラブ200ミリと微妙。
床スラブは350ミリは目指すべき。

スラブを厚くする事は、重量が増加すると言うデメリットがあり、耐震性のためのコストがかかる。
建物は全体のバランスの上で出来ているから、スラブと梁の関係とかいろいろ考えないと単純にスラブ厚だけでは
判断できない。（高層建物ほど建物自体の重量は軽くなっている）

916さん＞このマンションを否定するわけではないので気を悪くせずに読んでくださればと思いますが、このスレでのグロリア～長谷工論議は認識の違いではなく、オーベルが割高である事に尽きると思いますよ。
レスが削除されてるのは掲示板のルールに反するネガレスが多いと管理人が判断してるだけです。
仕様の低さを痛烈に批判されるのは「割高」だから。
グロリアヒルズのように複層ガラスも床暖房、ウォシュレットもオプションにするように低仕様をコストに反映すればこんなことにはなりません。
また二重床神話（関西の事は存じ上げませんが。）という方がおられますが、三井×長谷工や野村×長谷工で入居後にトラブルが発生しているマンションは数多くあります。調べてみてください。
費用対効果云々という長谷工も関東の高コスト物件では二重床を採用するのです。調べてみてください。
無理してるのではなく、騒音トラブルを軽減するために「当然」なのですよ。

また「施工が上手くない業者の場合には２重床の方が直床よりも音に関してはかえって影響が大きくなるそうです。」と書かれていますが、長谷工がその代表格なのですよ。
床鳴りやフローリングのめくれ、壁のボードの寸足らずなど有名ですよね。

だらだら書いて恐縮ですが、長谷工は実績No.1と自信あり気に言えてしまう事は私にとっては大きく信頼を損ねる発言になっています。
調べてみれば一目瞭然ですが、No.1n理由は「安い」からです。長谷工のメリットは施工費も安く、販売価格も安い事なんです。

なので、ここが批判されるのだと私は考えています。偉そうにすみませんでした。

二重床がいいか直床がいいか　まずはマンコミュでお勉強しましょう

二重床VS直床
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/all

９２４さんへ

マンコミュの「二重床VS直床 」大変勉強になりました。
都心の大手デべによる高級オクションでさえも直床を採用しているマンションがあるのですね。
どうも音に関しては甲乙つけがたいみたいですね。
「２重床が高級で、直床は低級」といった先入観がどうも先行しているみたいですね。
実際のところはあまり大差がないみたい。