ヴィークコート センター北ってどうですか？

>逆にバス便で眺望も良くないけど、二重床だったら買う？

価格の話が入らないと、そういう比較は意味がないな。

このスレッドでネガティブ論を展開してる人達って、内容と価格が釣り合わないと評価しているか、そもそも貴重な立地を投資に見合わない上物で台無しにしやがってと思っているか、いずれにしろ、諸々の条件を総合的に勘案して判断しているわけで、一側面だけを捉まえて批判しているわけではないと思う。

東向きの公園眺望とセンター北駅徒歩実質１０分程度という条件を重視し、他には目をつぶってこの物件に５千万も６千万も投資する方がいても、価値観は人それぞれだから否定はしなけど、そんな単純な比較論で判断してるとしたら、あまり賢いとは言えないと思うな。

売主は、ニッチな層を対象とするだけで６３戸くらい完売出来ると踏んでいるんでしょうね。

まともな価値観を当てはめて購入を検討してる人たちは、もう見切りをつけた方がいいのかもな。

総戸数が少ないと最終期の値下げを見込んで
初回価格設定をするので、どうしても高値に
なってしまうんでしょうね。

たしかに、424さんが言うように貴重なセン北の
駅近物件を無駄に使って欲しくないですね。
結果的に地域の価値にも影響するわけですし…

明日、構造説明会に行ってきます。プラン説明もあるみたい。

申込がいつからとか要望書はどうなってるとか、こんなところで聞かなくてもモデルルームに電話一本すれば済むのに。

構造説明会では、長谷工の建築士と清水の方（プロジェクトの責任者？）が説明をされました。

７階建に決まった → 横浜市の基準で高さを２０ｍに抑えなければならない → 清水の基準で室内高は２．５ｍを死守したい → よって直床とせざるを得なかった → でも重量衝撃音（子供が飛び跳ねた時のドスンという音）は、スラブ厚によるので、直床でも二重床でも変わりはない → 軽量衝撃音（スプーンを落とした時の音）は、床の材質によるので、フカフカ床の直床の方がむしろ静か

直床については、大凡そんな説明をされていました。
音に関して直床のデメリットは無く、二重床が勝っているのは「歩行感（フカフカしない）」とリフォームのしやすさくらいとのこと。

説明を聞いた誰もが、「そもそもなんで無理に７階建にしたんだよ？」と感じると思うんですが、説明員の方は「それを言っちゃーおしまいよ」という感じでした。

そりゃ１階減れば、５億円ぐらい売上が減るわけで、その分が残りの世帯に降りかかってくるのは分かりますが、今の価格って、既に降りかかってきてるんじゃないと思うくらい高いですからね、説得力に欠けます。

６階建にして、室内高を２．５ｍ以上とって、二重底にして、スラブ２５０くらいで、ようやく納得感が出る価格と思うのは自分だけでしょうか。。


ところで、今回の説明会で一番驚いたのは、ここは造成地なので、「埋土」が２０ｍもあるということでした。２０ｍ掘らないと、元々の地表にはたどり着かないそう。

基本的にこの辺りは土地がしっかりしていて地震に強いという印象ですが、駅の西側（センタープレイス側）と東側ではかなり差があるという話は聞いていました。特に窪地である徳生公園の辺りはマズイと。

でも、２０ｍも埋土になっているとは自分も思っていませんでした。結果、２５ｍの杭を打ち込んで、耐震性能は十分確保しているとのことですが、でもそういう手だても高価格になった一因なんでしょうね。。


最後に価格ですが、下げることは考えていないようでした。むしろ、前回聞いた時より角部屋は１００万円上がっていたような？それでも、いくつかの部屋には要望書が提出されているみたいです。すごいですねぇ。


自分は、いろいろ考えた末に撤退を決意しました。
ネガティブなことを書いておいてなんですが、前向きに検討されている方にとっては最良の選択になるといいですね。

構造的な部分より仕様をとったために、
割高になってしまったのかと思います。
通常60戸程度の物件ではディスポーザーは
総戸数が少ないですし、埋土もコスト高に
繋がったのだと思います。

それでも価格を下げないのは、やはり戸数が
少なく投資回収の余幅がないのが原因だと思います。

少なくとも7割は売れないと、
値下げは考えにくいでしょうね。

>435さん　えー、ウソついたつもりはないんですが。。　

埋土の話と、固い層までの距離の話を混同しちゃいましたかね？　帰って貰った資料確認してみます。
間違った情報だったらひどい営業妨害になっちゃいますね、取りあえず失礼しました。

ところで、435さんは埋土何メートルとの説明を受けたか教えていただけますか？

>433さん。嘘の書き込みはいけませんよ！
>説明会参加しましたが、埋土20メートルなんて言ってなかったですよ


433です。
資料を確認しましたが、１８．５ｍまで埋土ってちゃんと書いてあるじゃないですか。１．５ｍ足りないって言ってますか？
嘘つき呼ばわりはひどいなぁ。

埋土かどうかはともかく、439さんがきちんと書いてくれたように、安定した地層まで２４ｍもあるという事実、それに対してきちんとした対処（２５．５ｍの杭を３２本）は行っているので耐震上心配はないが、そうした対処も高価格の原因になっているのでは？ということを書きたかっただけです。

ちなみに駅近のリストは、支持層まで１．３～１．９ｍとしかないため直接基礎でいけるみたいですね。（トータルでリストが魅力的かどうかはともかく）

確かにシーズンプレイスとかは傾斜を利用して20m制限地に、
半地下含めて8階分建ててるから同じ条件の物件より
安いのかな。階高240あったはずだし。
他にも土地取得のコストや環境面の違いが
あるので、そこがいいかどうかは別として
この物件はコストがかかってるので、
売主も儲かってないんだぞ！ということが
言いたいと言う事でしょうか?^^;

441さんの言うように、コストの分散策が
顧客に伝わり仕様と構造に見あった物件であれば
ここもそこまで言われなかったと思いますね。

埋土や階高確保でどこまでコストが掛かったか
知りませんが、そこまでするなら二重床にして
清水クオリティと謳えばよかったのに…

ちなみに静音生は確かに音の性質によって
直床の方が伝わりにくいのは確かなようですよ。
コツン音だったかドスン音だったか忘れましたが…

住まいサーフィンの碓井さん（一級建築士）だっけかしら？の指南読んでみるといいよ。
いいマンションは直床なんかにしないそうです。直床をとても否定していましたよ。

以前、ここのマンションの案内がきましたが我が家は見送りました。
そして違うマンション契約しました。
購入したマンションの天井高は2550ですが、ちゃんと二重床二重天井です。

長谷工は私の中ではパスですね。

通常コストが下がるので物件価格の面でメリットが
あるのですが、ここはないですね（笑）

この辺りの新築マンションって、センタープレイスやグランドメゾンの中古価格を横目で見ながら、強気の価格設定してるんでしょうね。うちは新築なんだから、これくらい吹っかけても大丈夫だろうって。
駅近で売出し中のマンションで、この辺りの中古マンションの坪単価表をわざわざ見せられましたもん。

でも、やっぱり今どき階高は最低限290cmはなくちゃ標準レベルのマンションとは言えないみたいですね。ここの仕様は本当にショボイ。北や南の徒歩圏で販売中の新築マンションでは最低レベルでは？
標準レベルに遠く及ばない仕様で、うちは新築だからと驕られてもね。

ちょうど港北NTができた当初は、商業施設の建築制限が出てたのでセンター北には何も建てられなかった。先ずはセンター南の発展が先だったから。この2.3年前にそれが解除されて今に至るけど、神奈川の副都心構想の一つに港北NTがある事を考えると、今のお買い得はグリーンライン沿い物件だと個人的には思います。今はまだ開通直後で、何の魅力もないけど何気に東横にも繋がってるし、今後も沿線や相互乗り入れの可能性もある。そして何より土地が爆安（笑）先物みたいなもんだからオススメまではしないけど、中山のプラウドも即完売した様に個人的に狙い目路線だと思ってます。だからセンター北、南が高値つくのも納得。欲を言えば地下鉄の運賃が高い…

他地域に及ぶとスレ違いになっちゃいますが、
10年前の港北NT物件を購入された方々は、
計算されていたとすれば素晴らしいですね。

3LDKで3000万前後だったようですね。
坪140くらいか…確かに安いですね。

仕様や構造は説明があったため、騙されたとは言いませんが高掴みさせられたな…とは思われるでしょうね。

今のセン北が地価が高いのはわかるけど、
昨年ヨツバコ開業～来年のプレミア・ヨコハマができるまでがピークだろうね。
そのうち赤字店舗の都筑阪急が撤退し、地価さがるよ。

あざみ野とかたまプラーザとかとは
街の歴史が違いますよね。

センター北、南は新しい街という部分に
魅力を感じなければ買う価値は半減でしょう。