【万博記念公園】ガレリアヴェール　入居者用 part5

>>111さん
ありがとうございます。
できれば一般論ではなく、実際のこのマンションでの状況を教えていただけますと助かります。

しかし、教えていただいたそのページ・・・どこかのマンションのページですか。恐怖を煽るような宣伝はいかがなものかと思いますね。製作者の人間性を疑ってしまいます。

>>112
見たけど別に恐怖は感じなかった。どこが怖いの？

そのホムペ見てマンション切手には関心した。そういう切手つくれるんだ。
ガレリアも誰か切手つくって欲しい。

無償で直せたのですか？

112
>できれば一般論ではなく、実際のこのマンションでの状況を教えていただけますと助かります。
あんたは住民なのに、なんでこの外部の誰でも見る掲示板で被害の詳細を知りたがるのか。不動産業か？

>>116さん
＞うちがたまたま運が良かっただけなのか、それとも階層的に壊れにくい階層だったのか、気になります。

上記が全てです。他意はありません。壊れやすい階層だったのに、たまたま壊れなかっただけということが判断できれば、今後の対応も考えたほうが良いと思いましたので。
それから、お聞きしたのは壊れたか壊れなかったかで、被害の詳細まではお聞きしておりません。

>>113さん
悪趣味な壁紙がです。報道ならいざ知らず、宣伝に使用する類の記事ではないと思います。

ベランダ禁煙について。これは素晴らしい決議。ガレリアも、いや日本中のマンションがいずれはこのようになるべきです。
http://www.elsatower55.com/infokumiai/pdf/20100416.pdf

>>118
規約で明文化したことは大前進だと思うが、実効性のほどは・・・・
罰則規定を儲けないと遵守されないと思う。
一番いいのは罰金制。密告者には報奨金を出す。
報奨金＝罰金とすれば管理組合としてはプラマイ０でなんら負担はない。

>>119
実効性が無かったんですか？
お知り合いが住まれているんですか？
実際、どんな感じだったんですか？

>>118
そのエルザタワー５５の貼り紙みて疑問に思うのだが、
共用部分と書いていながら「敷地」と言う文字がない。
なぜだろう？敷地は喫煙ＯＫなのか？

罰則がなければ、たれ込まれても「吸ってません！」としらばっくれることができる。
証拠は？写真だろう。でも隣や上が吸ってるのどうやって写真撮る？
そうなると向いのマンションから望遠レンズで盗撮するしかない。

>>122
そこまで悪意の人だったら、罰則があっても無くても一緒のような・・・・
結局は民事だから、それほどの強制力は無いでしょうし。
口座の差し押さえでもするんですか？

>>121
敷地は共有部にならないんですか？

「集合住宅だからがまんして」から、「集合住宅だから禁止にする」の時代へ移り変わっているようですね。

＞敷地は共有部にならないんですか？
敷地は共用部分ではありません。

区分所有法
（定義）
第二条 　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ 　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ 　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ 　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ 　この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ 　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

>>125
なるほど。土地ですか。フォローありがとうございます。
てことは、118の貼り紙は建物使用細則の追加なので、敷地についての記述が無いのは当然ですね。

どこのマンションも同じだと思うが、敷地に関しては管理規約本体で規定している。
ただし殆どの場合が「用法に従った使用」と規定されてるだけ。
だから余程管理規約で規定しない限り敷地の部分の規制が抜けてしまう。
多分、エルザタワーも敷地での喫煙は咎められないと思う。
敷地での喫煙は「マナー」の範疇で取り扱われると思う。
もともと管理規約自身が建物管理の規約だから。

共用部分と敷地の双方を禁煙にしたい場合は、管理規約自身の変更をしないとだめだと言うことですね。そうなるとハードルが高くなります。
使用細則だと管理規約の附則だから総会で過半数以上の賛成でいいですが、管理規約だと3/4以上の賛成になります。

>>128
ガレリアヴェールには建物使用細則はなく、「ガレリアヴェール使用細則」となっており、特に建物と敷地を分けていません。
そして、こちらの第２条が、「敷地及び共用部分等の使用上の遵守事項」です。
この細則の追加だけで、敷地も共有部も十分です。

細則なので、出席組合員の議決権の過半数で決します。

ガレリア使用細則では、「ねまき、下着等風紀上好ましくない姿で、敷地及び共用部分等（廊下、階段等）を出歩いてはならないこと。」など、けっこう細かいところまで決められています。

ところで、スウェット上下はねまきに含まれるんでしょうかね。寝るときは脱ぐんですが。
コンビニに行くとき、上にコートを羽織ればＯＫでしょうか。

127,128氏といい、皆さんあまり規約・細則を確認されないんでしょうか。

管理規約集又は居住者用サイトですぐ確認できますよ。

ピアシティにヤンキーがきませんようにw

ここはつくばですよ。
田舎特有のヤンキーは多数生息しています。

規則に関して皆さんのやり取り興味深く閲覧しました。建物使用細則、使用細則」、「敷地及び共用部分等の遵守事項」など管理規約の補完となるものは準則相等になり、変更に関する委任性は従法扱いとなります。このあたりは一度、外部のマンション管理士に相談すべきかと。管理会社の管理士ではご都合良くご説明するばかりです。

マン管士、カモーン！

>>131

スウェット上下くらいはいいんじゃないでしょうか。
うちもスウェットくらいはOKじゃないと辛いんですが。

いくら規約とはいえホテルでもないんですから、そこまで考えて規約に縛られても生活しづらいですよね。

他人に迷惑がかかるレベルじゃなければ、服装なんて個人の趣味等もあるわけですし、一般的に非常識じゃなければいいと思うのですが…

ウェットスーツはいいのですか？

雨の日の買い物はウェットスーツ着て家を出れば傘なしで大変便利です。

足ひれはいらないですよね。

煽りにしても全くセンスもなく面白味がなさすぎだよ。寒すぎて見てるほうが恥ずかしくなるレベル。

センスがあって面白みのある煽りの手本を見せてほしい。

>>１４２
１３５がセンスがあって面白みのある煽りのお手本。

135は別にセンスがあるとは思えない。
マン管士に相談しなくても規約や細則に規定するか否かは理事会の判断。
それよりも如何に過半数や3/4以上を総会開催前に議決権取るかのテクニックだと思う。
そうすれば総会は不満分子のガス抜きですむ。

プレオープンは19日みたい

総会開催前に委任状と議決権行使書で全議案を賛成可決させるのが理事長の腕だろう。

146さん、
それは少し初心者ですね。総会開催前に委任状と議決権行使書で全議案を可決は合縁奇縁な中学一年生レベルです。いえ、とても良くできましたよ。但し、住民にご不満を残す懸念あります。そこで、5案件に1案件はわざと否決されるか、ご出席の皆様の賛同得られないので継続審議にしますとか、ガスをお抜きするのです。ここまできるのはナセル理事長です。

そんな余計な手間はかけない。
総会当日にならないと出席組合員には欠席組合員の議決権の詳細は分らない。
だから、いかにも真面目な顔して粛々し議事進行をする。これパーフォーマンスだよ。

議長にとって結果が見えてる総会ほど楽なものはない。
強いてやるなら、総会にできるだけ組合員が出ないような工夫をすることだろう。

> 総会当日にならないと出席組合員には欠席組合員の議決権の詳細は分らない。
分からないんですか。困りましたね。お言葉悪く申し訳ないですが、そのパフォーマンス、そんな学校のホームルームしてる場合ではないのです。事前に議決権押さえておくのは議事進行のイロハです。

管理組合の総会なんてホームルームに毛が生えた程度だよ。
そんなにムキにならなくてもいいよ。理事長はバカでもできる。
管理会社が全てやってくれるから。

前住んでたマンションで総会の出欠席票（当日出席と欠席の委任状・議決権行使書）が締め切った時点で過半数割ったことがあった。
その時は未提出組合員に対して理事全員でローラー作戦で出欠席票集めて、全議案賛成過半数を越えた時点でローラー作戦中止した。

総会ってセレモニーだから、結構パフォーマンスは重要だよ。
それと意地悪な質問に対して如何にかわすかも大事。

かつて住んでたマンションの総会は議長の理事長が日の丸のハチマキ締めてた。

うちのマンション、１戸で夫婦で所有権の共有をしている人がいます。
これは１戸につき区分所有者が２人ですから組合員数は２となります。
管理組合は、この場合組合員数を２としてカウントしてますか？
これは理事に立候補するときに夫婦で立候補できることになります。

単純に調べもせずに1戸1組合員でカウントしてたら総会で住民から抗議されてそれ以降は正しくカウントしたマンションがあった。

組合員数は１戸につき２だけど、議決件数は１戸に２組合員でも１戸につき１とするはず。

非常に重要なご指摘です。
但し、間違わないでいただきますか。管理組合とは区分所有者が自分たちで決めたルールを基に、組合員全員が力を合わせてマンションを管理する組織です。
区分所有法では、区分所有者全員をもって和を以って管理組合を構成するとあります。持分ある方は権利持ちます。

区分所有法で規定された事項以外の細部を管理規約で規定する、というところまで読んだ。

管理規約で規定されていない事項を細則で補完する、というところまで読んだ。

理事長・副理事長の互選は理事会決議は必要としない、というところまで読んだ。