プレサンスロジェ武庫之荘≪契約者限定≫

ここは尼やで～
マンション住民も
近隣住民も
しょせん尼やん
尼っ子どうし仲良うやろうや

マナー守られへん奴は、奥歯ガタガタいわしたるー。

確かに入居者の登記簿を見ると、頭金無しの全額ローンの方が多いですね。
前住所も武庫之荘北側以外の方が大半。
武庫之荘の土地柄に憧れて他所から転入したんだから、武庫之荘に相応しいマナーを守らないと！

4階の3190万円の新古物件まだ売れないんだな
アベノミクスでも効果なしか

ひょっとして4階の部屋売れたんじゃない？

新築未入居で300万円下げて諸費用200万円払って
大損じゃねーの？

事情があったんでしょ。
そういうことも世の中にはあるよ。
いちいち詮索することじゃない。

新築未入居の中古物件の4階の部屋まだ売れてないよ。
Yahoo!不動産に大京りアルドからずっと出てるよ。
65㎡代の部屋ね。

新築は3580万円で、去年の秋に掛けてちょっとずつ下げて
3190万円になって、今は2980万円だよ。

早く売れて新しい人に来て欲しいね。
空き部屋って気持ち悪いし、湿気とかで内装だけじゃなく
建物にも悪い影響がしろうだし。

さすがにこの価格だと売れるでしょ。
尼崎DC は新築でもう少しやすいけどこっちは阪急沿線だし。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=key&... 0396000MHE11914 B9&code=

これです。

JR尼崎の再開発と比べるとまだ400万円高いのと
新築だと不要だけど中古だと仲介手数料の3%が
掛かるのが損だな。

その程度なら全然アリな価格差だよね。
尼崎の南の方が好きな人なら別だけど、たいていの人は数百万の差なら断然こっち選ぶと思う。

しかしなぜだろう。
その部屋だけ特に眺めが悪いとか、なにか理由があるのかね？？
不思議すぎる。

この部屋にもこの階にも全く問題ありませんよ～

新築マンションはデベロッパーが宣伝費やモデルルームや営業マンを使って売ってますから。

私の兄も都内のタワーマンションを買って海外転勤になるので3年で売りましたが
5800万円が4400万円でしか売れませんでした。

阪神線は嫌がるけどJR は最近は人気ありますからね。
ここは武庫之荘であって西宮北口ではないので手数料入れて500万円差は厳しいと思いますよ。

マンションの資産価値なんてそんなもんだと思います。

>>112
営業の話はなんとなくわかる！
でも500万差で厳しいって、自分の感覚ではナシだけどね～
そういう人も結構いるんだね。

>>114
広さのことも言われてみれば納得。
確かに買うには中途半端かも。
逆に賃貸に出せば、そこそこ家賃は取れる？？
2980万で売ると手取りは2900万だし。
もし2980万でも厳しいとしても、家賃からの採算ラインが下限ということになるかな？

ただ賃貸が増えるといろいろ大変らしいから、そうなって欲しくないけどね。

>116
売りに出ている部屋より少し小さいけど今も賃貸で募集してますよ。
マンション全体で３部屋くらい賃貸に出されてると思います。

プレサンスは元々が投資マンションの建設販売が本業なので
そっち方面の方が買われたのかも知れませんね。

管理費、修繕積立金、固定資産税都市計画税を引くと所有者の手取りは毎月１３万くらいですかね。
２９８０万円で買って今の家賃のままで空室がなくずっと借りてくれる方がいれば
１９年ちょいで元が採れますが実際はそんなこともないだろうし
他にも賃貸の経費が掛かると思いますよ。

不動産投資って素人が手を出せるほど甘くはないと思いますよ。
素人がやって儲かるのは地主さんだけだと思います。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

2980万円はさすがに無理かな？
デベロッパーから買うのと違って個人から買うと
瑕疵担保責任とか保証されないんでしょ？

2700万円と仲介手数料3%くらいだと
さすがに売れると思うけどね。

いくら新古品でも1年経つと設備も古くなるし
時間が経つと価格も下がる一方だから
早めに下げて売ればいいのにね。

JR 尼崎は､DC の開発でいっきに変わった
特にDC は尼崎市外からの購入者が90%以上らしいので
色んな方が見るんだろうね

阪急ブランドはあっても尼崎は嫌がる方がいるからな

ここは中古未入居だから特殊だけど
JR 尼崎駅前の近鉄のローレルスクエアも
5年くらいで1000万円下げてるけどなかなか売れてませんよ
こっちは普通の中古だけど

未入居だけあって綺麗な部屋だね
広く感じるし

【テキストを一部削除しました。管理担当】

このスレの初めの方にも
100万円下げれば直ぐ売れるって
書いてる人がいたけど
結局3580万円が2980万円だもんね
中古だったらまだしも
未入居なのにね

駅力だとJR 尼崎が圧倒的だけど10分の駅遠で
ここは駅力低いけど4分の駅近で
どっちが資産価値は保てるのかな？

デベロッパーと建物仕様が違うから
比較出来ないけど
ここの下がりようは郡を抜いてるな

使用済みの中古だったら
さらに500万円くらい下がるかもね

やはりネックは広さか・・・？
65平米だと確かに買いにくいというのはあるし。

あと、新築マンションを買おうと思ったら、中古仲介のチラシはあまり見ないもんね。
営業マンを動員して売る新築と同じようにはいかないし、売りにくい条件がそろってしまったのかもしれない。

相当早く完売してキャンセル分もすぐ埋まって、でも未入居が中古で出るとなかなか売れないなんて、売主さんも意外だろうけど、こればかりは運やタイミングもあるから、しょうがない。

塚口のアレみたいに何年もかかってかなり下げてやっと売り切ったマンションもあるから、比較すると特に変でもないのかもしれないが。

塚口のあれって？

三菱のザパークハウス大阪福島がほぼ同じ広さで
低層階だけど3000万円だから
武庫之荘だと高く感じる

福島だとDINKS が住みたい地域だが
ここだと子供のいる世帯中心だろうし

イニシア塚口のことかな？
販売時期で1000万円くらい値引きしてたみたいね
裁判終わったのかな？

ジオ塚口は直ぐ完売してたけど
ブランドの差かな？

ここは投資用賃貸ブランドだから
余計に厳しいのかもね

福島ならむしろ65のほうが需要ありそうだもんね。
武庫之荘だと厳しいかも。

>>127
イニシアも別に悪くないけど、阪急沿線ならジオは強いのと、あと立地全然違うから。
ブランド・・・誰でも多少は気にすると思うけど、ブランド料ごときに数百万なんて出す気にならないですねー。
人それぞれだから馬鹿にする気はないけどね。

1年で600万の資産価値の下落かよ
毎月50万の下落だけど家賃が14万とすれば
実質36万の損だよな
4号室タイプの方は損したな
広めの部屋ならもうちょっとマシかな

↑
この考え方、一番損しやすいパターンです。

マンションの本義は利用価値、つまり居住にあります。
自分の一家が住むにあたって必要な広さはいかほどか見積もって選ぶのが第一。
不要な広さのものを選べば、無駄な代金とローン金利、管理費修繕費を負担することになります。

万一売ることになった場合には資産価値の問題が出ますが、多くの場合はそうはなりません。
また、売るとしても築年数が長くなればなるほど、資産価値は土地の持ち分に収斂していきます。
つまり付加価値部分は消えます。

さらに、築浅は子供2人等の家族向けになりますが、古くなると老夫婦のニーズが増えるので、
狭いタイプも売却が楽になっていきます。

表面だけしか見ない人は誤りやすいものなのです。

たとえば慌てて買うと損だからじっくり考えよう・・・これは正しいことです。
ただ住宅に関して言えば、じっくり考えるには家賃というコストを負担している。
このことは案外見落としがちです。
あるいは、値下がり期待をするということは、値上がりリスクを背負うということでもある、など。

本当の意味でしっかり考えてこその賢さですヨ。

新築未入居だけど元々が高かったのかな？

適性価格はどれくらいだろう？

2700万くらいかな？

2500万くらいかな？

>131
貴殿はこの部屋を狙ってるの？

3580万の新築価格は高すぎると思うけど
2200万くらいだったら買いたいなー
今の2980万は高い

>>132-133
新築というのはそもそも高いものなのですよ。
そこは常識として皆わかっていて、それでもプレミアムを積んで買うものなのです。
その程度は押さえておくべき。

あなたのようなタイプの人はある程度います。
結論から言うとあなたは「買えない人」です。
あなたの言う希望価格は、売値が下がるごとに下がっていると推察します。
でしょ？（笑）

2980万円で売っている。
でも（今のところ）売れてない。
だから適正価格はそれより下（のはず）だ。
2700万くらいかな？
2500万くらいかな？
だったら2200万円くらいなら買いたいなー。
↑
あなたの発想、この通りでしょ？（笑）
これじゃ、買えるわけないじゃないですか（笑）

不動産に限ったことではないのですが、要は決断力のなさ・リスクを負えない臆病さを
「まだ高い」でごまかしてるだけなのですよ、それは。

無理することないです。
あなたのタイプには賃貸がピッタリですから、のんびり賃貸に住むのがお勧めです。

これだけ資産価値が下がるマンションも珍しいな

短期間かつ未使用だから
新築マンションとしてデベロッパーが販売してても
おかしくない時期なのにこの価格とは

㎡単価55万の新築価格は
尼崎DC の高層階よりも高くジオ西宮なみの高さだね

タイミングとかありますからねえ。
競争相手が多ければ安くても売れないし、少なければ高くても売れちゃうし。
短期で売り買いするわけじゃなくて、長く住んで、売る時にどうなってるかだけなんで、たかだか1年や2年での変化なんて意味ないんですよね。

それがわかんない人が何を言っても、ねえ・・・

5年で35%下がるのは平均以下？
10年で30%は当たり前だと思うけど。
阪急沿線の価値が落ちてるのかな？
西宮北口以北はそこまで落ちないよな。

定借をご存知ない人が大騒ぎしてますが、恥ずかしくありませんか？
基礎知識のなさ、呆れるばかりです。

もしマンションを買う気が少しでもあるなら、
もう少し勉強しないと痛い目をみると思いますヨ。

今キャストっていう6ちゃんねるのワイドショーでJR 尼崎DC が取り上げられてる
低層階だと60㎡代の3LDK で2400万だって

売り出しが2400万円ということは・・・

適正価格はどれくらい？
2000万円かな？（笑）
1800万円かな？（笑）

1500万円なら買いたいなー（笑）

2400万円では高い（笑）

築1年の未入居なら少し下げれば直ぐ買い手が見つかると思った。
特に新築販売時にモデルルームに行って実際に検討してたけど何らかの事情で見送った方なんかが
買うと思ってました。
でも実際は段階的に下げていって3ヶ月程前からは600万ダウン･･･

売れない一番の原因はここの分譲時点では尼崎ＤＣが販売されてなかったことだと思いますよ。
武庫之荘をピンポイントで買いたいという方は少数派でしょうし。

ここは2011年の販売開始でしたよね。
あの当時に尼崎ＤＣがあればかなり苦戦したと思います。
尼崎ＤＣは今年販売開始なのに既に９０％が売れているそうですよ。

建築紛争はどこにでもあるので資産価値には影響しないのでは？

建築紛争があったのは確かですけど
今の住民にとって特に困ったことないですよ。

嫌がらせされることもないし
仲良くする必要もないし。

このマンションの４Ｆってある意味鬼門かも（笑
未入居新築でも売れない部屋も４Ｆだしこの賃貸の部屋も４Ｆ

この家賃は武庫之荘でも高めじゃない？
礼金50万は高いから20万くらいにして家賃を13万くらいにすれば若いファミリーとか入居したいと思うんだけどな

でも投資で買った訳だから計画してる家賃収入もあるから妥協できないのかな？


http://www.mukonosou.jp/6111/36063/
プレサンスロジェ武庫之荘
兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目【武庫之荘】　 徒歩4分
14.5万円　0円
500,000円
100,000円
2LDK62.06m2
（マンション）平成24年03月
4階 / 8階建

新築3580万が未入居中古2980万って
600万引きに聞こえるけど、
中古は仲介手数料3%があるから
実際は510万の値引きだな。

ここの新築の価格って
阪急西宮北口徒歩9分の
阪急不動産ジオ西宮ガーデンズの
㎡単価と同じくらいなんだな。

駅力は高いけど徒歩9分か
駅力は低いけど徒歩4分のここの
どっちがいいんだろうな。

単純な話だよ
JR 尼崎駅前の開発が凄すぎるんだよ
グランドスクエア以外にもあるから
三菱のザパークハウス尼崎潮江を知人が契約したけど
尼崎の阪急沿線はもう魅力がないっていってたよ
西宮や芦屋で戸建なら良いんだろうけど