阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

地区計画で１７０㎡以上だったんじゃないかな？

全区画が100坪以上だったら販売は困難だけど、区画数の65%が50～60坪クラス、20%が70坪クラス、10%が100坪クラス、5%が150坪クラスとかだったらじゅうぶん売れる。

全席がファーストクラスの座席設定の飛行機はチケットを完売するのは困難だけど、適度にビジネスクラスやファーストクラスの座席を設定した飛行機は、全席がエコノミーの飛行機より多様な需要を吸収する事が出来て全体としての魅力は高まる。

>>653その割合だと今後の山手台で１００坪・１５０坪クラスを３００区画も造ることになる。
それでも平均７０坪にはならないです。

平均７０坪の区割りを言ってた>>649の割合なら１００坪・１５０坪クラスをナント６００区画も造ることになる。荒唐無稽ですよ、有り得ないでしょう？

あと、国際線の座席設定のたとえだけど、それなりの所得層の割合が高い一部の北米路線や欧州路線なら当てはまる話だけど全ての路線に当てはまる話ではないですよね。山手台のあの場所に当てはめるのはチョット・・・

山手台の最も不便なあの立地なら
７０坪クラスが５％(１００区画)１００坪１％(２０区画)残り５０〜６０坪
が関の山でしょう。

＞６５３
宝塚山手台は国内線なんだからファーストクラス等の設定は必要ないですよ。

山手台の戸建の区画ってあと1200区画（60坪の場合で）ぐらいらしいですよ。

残り約30haで、宅地割合が8割で24haという感じでしょうか。

2000区画というのは何かの間違いです。

ちなみに3丁目以南（山手台西・東）は平均70坪との事です。

24haを平均70坪にしようとすれば、1050区画ぐらいですね。

200㎡×650区画　 130000㎡
230㎡×300区画　 69000㎡
330㎡×75区画　 24750㎡
660㎡×25区画 16500㎡

で平均70坪弱になります。

200㎡×650区画　　130000㎡
230㎡×300区画　　 69000㎡
400㎡×100区画　　 40000㎡

でもいいですね。

６５４です。
確かにゆったりした街並みは理想的だとは思うんですけど・・・
都心回帰・駅近回帰の、このご時世にドデカイ区画１００戸分も山本バス便で売れますかね？
岡本桜坂は駅力もあるし、いちおう徒歩圏ですからね・・・

駅やバス停から遠いとそれなりに広く無いと魅力無いと思いますよ。
大阪平野一望の眺望のある区画なら100坪でも適正価格ならすぐに売れるでしょう。
勘違いされている方が多いのですが、平均55坪で造成した場合と平均70坪で造成した場合って
区画の大きさは27%増しになりますが、1区画あたりの土地の原価はせいぜい15%ぐらいしか
アップしないのですよね。造成工事の費用は区画面積に比例せず、小さいほうが割高になるからです。

つまり55坪2200万円で販売できるエリアは、同じ利益率でも70坪2530万円で販売できるんです。本当は。
この価格差なら70坪の区割りのほうが断然魅力的でしょう？

なるほどね。
ただ問題はそれが山本バス便の山の上でも通用するかどうかでしょうね？

宅地の平均が５０坪台だと殆どの宅地から眺望は望めませんね。

総２階の家が多くなり建物間の距離が短くなり視界を遮りますからね。

逆に７０坪以上だと工夫すれば大半の家からある程度の眺望が得られる区割りにする事も可能です。

駅から離れた斜面地は眺望の有無による差は大きいと思います。

バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普通の感覚ちゃうの？

１区画が５０坪前後だとせっかくの南道路付けでも１２月下旬から１月上旬は全日の陽射しは望めないかも･･･
またエアコンやエコキュート室外機の騒音や風の影響が出るかな？

＞バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普＞通の感覚ちゃうの？



「バス便の山の上」が駄目なんじゃなくて、

「山本からバス便の山の上」が駄目なんですわ。

富裕層は見向きもせんよ、ブランドが無いもん。

と、富裕層でもなんでもないアパート住まいが申しております。

大都市圏の金持ちの約9割は人気住宅街に住んでないって知ってます？
金持ちの多くは、大きい家には住んでいるけど一般人が住民の殆どを占める地味な街（住みたい駅ランキング等の下世話なアンケートにかすりもしない地域）にひっそり暮らしている。

成金や出自の怪しい金持ちは9割が人気沿線の人気駅や高級住宅街に住んでるけど。

全国で地域差はあるけど、日本の金持ちの86~89%は金持ちの密度が高い街（高額所得者世帯が2%を超える街）には住んでいない。

いくら屁理屈こねても、わざわざ長尾山トンネル出口付近に百坪超の邸宅用地なんか買う人いてませんって(^^)

山本の裏山。
もともと地勢が悪い、邸宅地には不向き。

>>663
南向き区画はともかく北向き区画は特に土地価値への影響大きいでしょうね。
日当たりが売りの南ひな壇でも平均50坪では北向き区画の1階の冬の日当たりは確実に悪くなります。

↑一人芝居ごくろうさん

邸宅云々とかどうでもいいけど平均50坪と平均70～80坪では
良好な日当たりが得られる区画の全体に対する割合が
まるで違ってくるのは事実ですな

阪急沿線ならドコでもいいから、とにかく安く庭付き戸建を手に入れたい連中がボリュームゾーンなんだから、そんなん関係ないです！

会社の上司が
俺阪急沿線に家買っちゃってさ（←関西離れたことないくせに）
とかほざいてます

本当は畦野なんですけどね

まあそんな人が増えるんでしょうね

駅力は、後からついてくる。

なんだか目くそ鼻くそを笑うようなスレですなあ。　阪急沿線が高級住宅街だなんて･･･
関西では確かに芦屋は別格で高級住宅街ですがその他は大阪の帝塚山くらいしか名が通っていないです。
まして宝塚　(笑）　　ま、自己満足をお楽しみください (^^)/

宝塚に住むセレブ奥様は「ヅカネーゼ」とか呼ばれないんですか？
関東では白金は「シロガネーゼ」、あざみ野は「アザミネーゼ」なんて呼ばれていましたが。
あざみ野、たまプラーザエリアに住んでいましたが町内会には現役日本人大リーガー住んでおり、ワンちゃんの散歩などで出会うと挨拶していました～～　　近隣は今でもＴＶドラマなどでよくＴＶの画面に出てくるので懐かしいです。

＞６７３
＞駅力は、後からついてくる。

山本はムリ

>676
そうか？
開発計画だけみるとかなりのものだよ。
前後駅は恐々としてるだろうけど。

>675
マリナーゼ（別名ウメタテーゼ）なんてのもありましたね。3.11以降聞かなくなりましたが…
○○ネーゼなんて在京メディアと広告代理店が作り上げたイメージ戦略で、実際住んでる人は恥ずかしくて使わないものと思ってました。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG

山手台北部は山手台の中の残り物という認識は誤りだな。
この画像見れば分かるように地勢、ロケーションは山手台の中で一番優れている。
この眺望が自宅1階リビングから得られる区画割りなら、大きめでも買い手はいくらでもいる。

伊丹空港の滑走路が見えます。

ちょうど離陸してこの辺りを上昇していくのかな？

あと、高圧線・高圧鉄塔もよく見えますよね。

飛行機は離陸後、伊丹市荒牧のバラ公園から昆陽池の真上を通ります。

山手台には風向きで、たまにジェット音がするかしないか…の程度です。
騒音などの心配はほぼ皆無です。

余談ですが、中山五月台および山手台にも航空業界人が何名か居を構えておりますよ。

いや、普通に航空機の騒音（伊丹から北西方向への離陸）はある程度しますよ。
山手台（西・東1～2丁目）、山本台、平井山荘あたりは窓をあける季節は夜のラッシュ時は結構うるさいです。エアコンを入れて窓を閉め切っている季節は気になりませんけど。

あとワンフォー着陸といって、夏季に20%程度ある逆方向の着陸（南風の時の長尾山側からの着陸）はかなりうるさいです。

まぁ山手台でも3丁目以北は、あまり気にならないでしょう。

山本東（長尾小学校がある所、ジオグランデ山手台の真ん前）や平井山荘がテレビ受信料の
助成地域に含まれていたので、すぐ近くの山手台南部もそれなりの航空機騒音はあります。
騒音皆無という事はありえないです。
最近のサッシ性能と高気密の家では、窓を閉めていればまず騒音は気になりませんが、
気候の良い季節に風を通しているとそれなりの音はします。
もっとも山手台でも長尾山古墳のあるあたりと、北公園ではかなり音量が違います。

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かつて宝塚市内で航空機騒音によるテレビ受信料が助成されていた地域

・第１区域…１／２助成（ＷＥＣＰＮＬ値８０以上）

山本野里、山本丸橋、口谷西、口谷東、山本南、南ひばりガ丘、長尾町、中筋５～９丁目、今里町、三笠町、泉町、安倉北、安倉中、
安倉南、安倉西、金井町、弥生町、平井７丁目

・第２区域…１／４助成（ＷＥＣＰＮＬ値７５～８０未満）

雲雀丘４丁目、平井、山本東、山本中、山本西２～３丁目、中筋１～４丁目、中山寺１丁目、星の荘、寿町、売布１丁目、米谷１丁目、
鶴の荘、向月町、小浜、美座１丁目、美座２丁目の一部、東洋町、末広町、逆瀬川１丁目、伊孑志、小林、光明町、末成町、高松町、
美幸町、高司、中野町、谷口町、大吹町、大成町、新明和町、駒の町、鹿塩、仁川北１～２丁目、平井山荘、亀井町、福井町、御所の前町

http://appdc.orz.hm/up/download/1267740223.jpg

夏場の逆着陸　正面に見えるのが山手台（西4丁目造成工事中）　

↑ラジコンジェットやんけ・・

http://skyexpress.air-nifty.com/photos/uncategorized/2008/10/19/img_48...

１４着陸　左奥が五月台、手前が山手台、真ん中が平井山荘

4丁目から見える飛行機に、我が子は大喜びです。

雨の日はやや音がしますが、晴れの日は全く音は気になりません。

晴れの日の景色は、一枚の絵のようです。

↑まぁ、かなり山の上って事ですが(笑)

普段見えるのは空港から長尾山方面に向かって離陸して旋回する飛行機のみですね。

着陸の飛行機が見える時は通常の数倍は煩いですけど、目と鼻の先に見えるので迫力があります。
http://totoonthemoon.free.fr/dotclear/index.php?2007/09/05/42-

伊丹空港は七月にはなくなるんですよね。

そうですか、いよいよ副首都建設ですか

なくなると言っても、関空との経営統合と言う意味ですか
ちょっと、びっくりしてしまいました
それでは、廃港ということではないですよね
本来は黒字の空港ですから、赤字の関空と連結させるということでしょう

セレブの追っかけはできませんが
ヅカガールのストーカーならできますよ
捕まるかもしれませんが

雲雀丘1～3丁目、平井3～4丁目あたりだと、飛行機はうるさいので伊丹空港は無くして欲しいという意見も結構多いです。

山手台北部や中山桜台ぐらいまで登ると騒音も少し小さくなるので、伊丹空港の眺望や飛び立つ飛行機が見えるのも悪くないという価値観が増えるのかもしれません。

http://www.yamatedai.net/kurashi/menu.html

山手台オリジナル小説なるものが公開されていますが読まれた方いますか？

2丁目の中古住宅も価格がだいぶこなれてきましたね。

山手台西2丁目　価格4180万円 建物面積134.41m㎡　土地面積220.07㎡ '98/10 築

今後の山手台で魅力的な街区がでてこないなら、こだわりの街並みの２丁目で中古住宅を狙ったほうが良いかもしれません。今後魅力的な中古物件は増えていくでしょうから。

↑築15年弱…
建物価値はほぼ無しとして

町並みは確かに綺麗ですが、やっぱり新築の方が魅力を感じるのはわたしだけでしょうか…

今の住宅性能はかなり良いですから…

水まわりや壁紙などリフォームだけでプラス200〜300万、
プラス仲介手数料も…

売布の三井物産グラウンド跡地に120区画ぐらいの分譲地がもうすぐ出るよ（現在工事中）。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_22...
平均165㎡（50坪）で、急坂だけど駅から一応徒歩10分（自転車は電動アシストじゃないと無理）。
売布神社は朝座れるから、通勤重視でバス便に抵抗がある人は山手台北部より良い選択肢かもしれない。
どこのハウスメーカーの土地になるのか、あるいは建築条件無しになるのかは不明だけど。

駅前にコープも映画館もあるしねー、でも売布小学校パンクしそうだな
相武紗季の後輩になれるｗｗｗ

相武紗季は雲雀丘学園では？

ちなみに、平井は住みやすいですか？

雲雀丘花屋敷駅、山本駅、川西池田が利用できます。

平井と雲雀丘はどちらがおすすめですか？

スレ違いかもですが、山手台検討中の方や山手台住民の方がみるスレッドなんで、この質問もわかってもらえるかと。

平井４丁目は雲雀丘より駅から離れるけど道路広くて(７ｍ以上)整然としているのが人気。小中学校区はイマイチだけど・・・

平井４丁目（西雲雀丘ニュータウンという名前のニュータウンでもなんでもない只の分譲地）が人気あるなんて聞いたことない。時間をかけてかろうじて分譲を進めてるという程度。雲雀丘みたいな風情は全く無いね。

平井四丁目は、雲雀丘のような風情はなくても、道は広いし街並みも綺麗だと思います。雲雀丘は道も狭いし、家が古いし、なにより坂道がきつすぎる。

平井四丁目は開発が進む山本、中山、宝塚方面へも便利だし。

雲雀丘の良さはないけどなぁ。

雲雀へ徒歩圏、座っていけるのだけは羨ましい。

最近バス座れないこと多くなってきて、正直通勤しんどいから、、、

(家内、武庫川教習所行ってます)

通勤頑張ってください！！

≪歴史的には全く無価値な何の変哲も無い分譲地≫


山手台をこれほど的確に表現した言葉は他に見当たらん！平井は知らんが・・・

705さん。
街に歴史いりまへんよ。

どちらが便利で綺麗で住みやすいか。

平井四丁目は山本、雲雀、川西池田利用できて、なにより坂道が緩やかで広い。

雲雀丘1、2丁目は坂道が笑えるほど急やし、家が汚い。立派な家はない。デザインが当然古いし、腰曲ったじじばばがフラフラ歩いてる。

ここらでは、平井4丁目の不動価値が一番あがるノビシロがある。

確かに歴史的に価値なくても、現在の価値があればそれでよいし、現在の価値が高い方がよい。

となると、平井4丁目の方がよいのでは。
雲雀は閉塞感だけって感じ。

つうか、雲雀にここええなって土地でない。
平井はこれからどんどん開発されてよくなるから。

雲雀の話はここらでいいやん

確かに、平井4丁目、雲雀丘に住めたら住みたいわな。

すめないから山に登るのさ。

夜景、夜景と負け惜しみ。

自分の格じゃ勝負でけんから家の格かよ

山手台はどんだけイキッテ金かけた家にしても、必ず山本まで下りないとどこにも行けないってのが、最大の弱点。

それに、どの家も痛々しい。

土地が安い分、家に金かけようとしたけど、ハウスメーカーのいいカモになってる。

そんな山手台を「購入検討中」の716 w

どうでもいいけど・・・道 せ ま っ（狭）！！（笑

７２７さん、
私は地方から大阪に来て、そろそろ家の購入を考えている者です
ここで、みなさんが話されているので
いろいろと状況が解ってきました、
雲雀丘は中古で検討していました、古そうな物件で光熱費の件も心配でした
サントリーの創業者の方もお住まいですか(間違ってたらすいません)
山手台だと、新築で新しいお家が建ちますね、
平井という所は初めて知りました、一番駅に近いということですね
みなさん、喧嘩腰で話されていますが、いろいろと教えていただくことができました
ありがとうございました。

平井4丁目はオススメ

平井4丁目は微妙ですね。
雲雀からも山本からも中途半端に遠くて道が良くない。
建築条件無しの土地が無いのが最大の欠点。

山手台検討中に、平井4丁目を知りましたが、閑静な住宅街だという印象です。雲雀丘花屋敷に近く、山本駅までもまあまあ近い。
新駅できるし、間違いなく注目かも。
たいせいという会社は信用できるのかわかりませんが。

新駅はまだガセネタの段階。
出来る可能性は無い事は無いという程度。

＞ガセネタの段階。

日本語おかしいぞ。

新駅のこと何か知ってるの？

阪急電鉄平井車庫北側 県道宝塚平井線（旧R176）沿いの空地はJR西日本が将来の新駅用地として確保し、
現在、県宝塚土木・宝塚市と事前協議中。

やはり、そうなんですね。
新駅できると平井車庫交差点まわりはとっても便利、綺麗になりますね。

あんなところに新駅つくる意味あるのかね。
川西池田～中山寺は駅間が離れているから１駅ぐらい間にあったほうがいいけど、あそこは川西池田に近すぎる。

たまたま県が押し推めている県道(旧１７６)拡幅とのセットで、
用地確保が比較的容易であったからですよ。
確かにご指摘のとおり
ＪＲ川西池田〜中山寺の中間地点ではなく、
少し川西池田寄りに偏ってはいますけど、
ＪＲ川西池田〜新駅の距離は
阪急川西能勢口〜雲雀丘花屋敷の1.5倍の距離に相当し
阪急では比較的 駅間距離の長い
雲雀丘花屋敷〜山本に等しい距離となります。
実現した場合、決して駅間距離が短いという訳ではありません。

いまも平井車庫交差点近くの拡幅工事なんですかね？
ブロック塀をつくってますが。

旧１７６号線は平成２５年度末頃(２６年３月末)にガソリンスタンド〜ローソン平井６丁目店東側の川西市境までの区間が有効幅員１８〜２４ｍに拡幅整備されます。
ダイエー中山店 北側やピピア売布 南側付近をイメージして頂けたら結構かと思いますが、平井車庫北側周辺の雰囲気は一変すると思われますよ。

旧176の拡幅整備事業、JR中山寺の北側周辺～阪急中山方面は街路樹すら無くて
ただ広いだけで景観的にひどいことになってますけど、平井車庫周辺の整備事業も
同じ仕様になるんですかね？

同意見です。
ただ道路幅が広くなるだけなら駄目ですよね。
神戸の山手幹線みたいに植栽もキレイにしてほしい。通っていて気持ちよい道をつくってほしい。中川市長、頼みます！

山手幹線とは予算規模が全く違いますからね・・・
ただし平井工区は山本工区の延長で街路樹を整備する計画ですよ、日本有数の植木産業の街ですから。

あと中川市長には何の権限も力もありません、良くいえばクリーンですが、悪く言えば汚職とか悪さをしない、
いや汚職すら出来ないただのオバチャンです。お人柄は本当にいいんですけどね・・・

平井車庫北側の雰囲気、よくなるように祈ります。
現在は汚らしいですから。三和土木はどの程度の会社なんでしょうか？

東三丁目、メイン通りから右に曲がり登っていく急な坂道。左手にまあまあ高い擁壁とともに、斜面の土地に家が建ってますが、ここからの眺望は肝心の大阪平野でないのですか？夜景も迫力に欠けますね。

しかしながら、どの家もよくあんな場所にと思える造成地ですね。耐震補強は限界あるよ。

登りきったところに高圧線の鉄塔が建っている坂道でしょうか？

>>741
中筋も山本からの繋がりで日本有数の植木の産地の一帯ですよ。
あの広さの歩道設けて（税金で通常より広めの歩道用地買収）、街路樹や植え込み無しはありえない暴挙でしょう。

そうです、高圧線あります。

＞７４６さん
どちらも街路樹計画はあったのですが中筋・中山工区は沿道の多くが早くから店舗用地等として転売され地権者の植栽に対する理解が得られていない部分が多いので難航しているのです(店舗の看板が見えなくなる・駐車場出入口の確保・落ち葉対策等)。
近年、美しい並木道を整備して欲しいという要望が高まっていますが、一方では沿道住民・地権者による様々なクレームにも配慮しなければならず、既存道路の拡幅事業は新規路線事業以上に難しい事業となっているのです。

宝塚市は賃料の事しか考えていない声が大きい地主の主張を重んじすぎて、魅力的な街をつくってほしいという一般市民の価値観や意見をおろそかにしている傾向があるように思います。

大阪に働きに出て寝に帰るだけ。
自己中で街のこと考える余裕のありそうなサラリーマンあまり見ないなあ。
魅力的な山崩して住み着いてるし。