阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

全くのスレ違いでなければ、何書いても良いと思うけどね。

同意。

http://www.yamareco.com/modules/yamareco/photodetail.php?did=115495&am...
http://www.yamareco.com/modules/yamareco/upimg/11/115495/0bf10244593d3...
http://www.yamareco.com/modules/yamareco/detail-115495.html



＞中山は、30年前に登ってましたが、その頃も宅地とゴルフ場が尾根に迫ってて いつか山
＞ごと無くなるんじゃないかと、心配してました。ところで昔は中山寺からが一般的でし
＞たが今は ヤマレコでも逆縦走が主流ですね。


＞中山連峰の残念なことは、とてもイイ山なのにも関わらず
＞都市から近いために宅地開発が迫っている事や
＞山裏の麓にはゴルフ場が多いことですね。
＞まだ先は、どうなるのか心配です


＞まさか 中山ごと削り取られることは、ないでしょうが六甲も開発されてますが、それで
＞も国立公園なので一定の歯止めはかかってますが、中山は、全くそういう規制がないの
＞が心配です。私も手軽に縦走できる山なので お気に入りです。



＞中山縦走路近くまで開発の手が伸びている、残念だが仕方無い



↑山手台北部（東５丁目付近）の事　当たり前っちゃ当たり前だけど評判悪いですね
もうちょっと自然と調和するような開発だったら山登る人から見ても印象違うんでしょうけど

阪急不動産の無知で愚かで住宅開発の歴史に疎い若い営業が来てるみたいやね。
お前らが分譲してる山手台が批判の対象になるのはある意味当たり前。

宝塚全体で見れば、バス便ニュータウンエリアは全く住宅が不足しておらず
（むしろ大量に余っていて空家率は年々上昇している、逆瀬台・青葉台・光ガ丘・中山台等）、
新たに山肌を削り取って地形を改変する社会的妥当性なんて全く無いのに、盛大にやってるからね。

そういった批判を跳ね除ける唯一無二の価値ある（使い捨てじゃない）分譲地でも
つくるのならともかく、どんどん陳腐化してるからね。

普通は市街化調整区域の山林に近づくほど山と一体化させる為に宅地内の緑が多くなるように
設計するが、それすらやってない。逆にどんどん小さくなり（緑も少ない）単なる住宅団地化している。

まさに70年代の民間開発ニュータウン風小規模団地の焼き直し＞山手台北部
須磨、西神、千里、泉北、港北のような官・都道府県が巨額の公共投資とインフラ
投資を行って整備した本当のニュータウン（300億円以上の域内消費があり生活に
必要な物が全て揃う人口10万人の本当の街）と違って、そういったニュータウンと
効率重視の造成工事や画一的な区画割りだけ似ていて住宅以外殆ど何も無い単なる
小規模（人口1～2万人）な住宅団地。
しかも敷地面積や生活施設の充足度で、70年台の民間開発ニュータウン風小規模団地に
すら劣っている（劣化版）。

だったら阪急に直接行って、こうじゃないと駄目だとか、
ここでいつもグチグチ書いてるあなたが望む事を直接伝えなよ。
熱い思いをぶつけたら心ある人なら耳を傾けてくれるかもよ
少なくてもここにグチグチ書きこんでも何も変わらないよ。
ま、こういう板でグチグチやってる人は現実世界では
何も行動できない人多いけどね。。

北部の区割りもう終わってるんじゃないの？

千里ニュータウンとか本物のニュータウンって、ひとつの市に匹敵するほど
あらゆる施設が充実しているし都市機能もタウン内で集積していますよね。

小中学校と郵便局とスーパーぐらいしか無い1万人ぐらいの新興住宅団地を
なんでもかんでも、ニュータウンと呼ぶのは違和感がある。

正直、宝塚には歴史的にも価値が高い戦前の分譲地（高級住宅街）はありますが、
昭和40年代以降の開発で質の高い本物のニュータウンはひとつももありませんね。

>>592
そりゃ全体の造成計画としてはとりあえず決定しているでしょう。
でも既に何回か変更されている。
完全に完成宅地までの工事工程が決定し着工している街区を除くと今からいくらでも変更できる。
具体的には東5丁目は変更無理で東3～4丁目はまだまだ修正や変更可能。

今から５～１０年先に分譲されるエリアまで区割り決まっていて一切変えないというのはダメダメの典型例ですね。

いや、営利企業ですから本当に必要なら変えますよ。
貴方の提案がダメダメだから変えないだけですよ。

劣化版ニュータウンもどきですね。

１０００世帯突破だって。つってもまだ計画人口の１/３ですね。

じゃあ、あと２千戸も５０〜６０坪サイズの家できるの？
間違いなく価格下落していくだろうね。
ここらの住民が必死で大きい区画造れとか、別荘地みたいな計画に変更しろ
だとか訴え続けてるのも分からないでもないな
自分たちの利益を守るためなんだ・・・

街並みの低下や陳腐化による価格帯の下落で山手台全体の価値が下がる恐れだけでなく
道路の渋滞やバス便の遅延等が懸念されてますね。

山手台のメイン道路は、山手台住民の生活道路であるだけでなく中山台住民のバイパスや
市の南北交通道路でもある為、麓の信号でしばしば渋滞が発生しますが、新名神の開通や
山手台北部開発による人口の増加で今より大幅に渋滞状況が悪化する可能性が指摘されています。

皆んな阪急バス乗らなアカン！

クルマ送迎禁止や！

住み続けられる家なら安い方がいい
自分の利益を守るとか言ってるのは持たざる者の僻みに聞こえるなあ
住み続けるものにとっては環境・景観が大事だという事
まあ無産階級は日の出前から深夜まで働きに出てて住環境に無頓着なのはわかるけどね

＞住み続けられる家なら安い方がいい

強がりさんですね。

駅近のアパートだったら安いに越したことないですね
同じ山手台の方じゃなかったんですね。

駅ちか安アパートよりも劣る山手台って(笑)

↑たとえ安アパートでも自分の住居をそんな言い方したらアカン！

アパートある駅前？あんまりイイ場所柄じゃないな。
残念ながら山手台に住んでる住民はそんなのあまり羨ましいとは思わないよ・・・
ま、そもそも「隣のアパートつき」すら疑わしいが（笑

山本駅の徒歩５分圏に３００～５００坪クラスのでっかい屋敷がいっぱい建ってるよ。
http://g.co/maps/t3ksq
http://g.co/maps/fpzg3

うち4人家族だから300坪とかいらないわ。70坪位で充分。

広々してて品が有ると思って移り住んできたのに。

50坪とか、もうやめてください。

>>611
坪数（敷地の広さ）と家族の人数はあまり関係無いと思いますよ。
建物の延床面積はともかく。

アパート横に住んでて『景観とか周囲の環境が大事』って笑える(^ム^)

リテラシーの低さ・・・だって(爆笑)

ニュータウンを模したニュータウン風分譲地（本当のニュータウンのように都市基盤の集積が無く宅地の見た目だけ似せたまがい物）って勘違い住民多いよね。山手台しかり。悲惨な所に住まされてるのに、自分が人よりまともな所に住んでると勘違いしている。

横レスだけど
615みたいな２ちゃん脳は相手にしたらあかんよ
もう自爆しまくってるやん

中山台や山手台みたいなしょぼい住宅地を開発する時に
デベロッパーに土地（山）を売った人達はアパートの横に住んでるよね。
大きな屋敷に住んで隣や近くにアパートやマンションを持ってる。

破綻した地方銀行が造り損ねた

ニュータウン風 失敗バス便分譲地

ちょっと真剣に日本のニュータウン（本物）の条件・定義を考えてみたけど

・タウン内に鉄道網の駅（地下鉄は可、モノレールは不可）がある

・駅周辺にデパートを核とした大型商業施設がある

・タウン内の消費規模（年間商品販売額）が最低300億円以上ある

・総合病院、大型医療施設がある

・大型図書館がある（蔵書数は最低10万冊以上）

・大学がある




こんな所かな。

寺と神社とモスクとキリスト教会は必要

関西では

・千里ニュータウン
・泉北ニュータウン
・須磨ニュータウン
・西神ニュータウン
・三田ニュータウン

が適合かな。

けいはんな（関西文化学術研究都市）もだな。

宝塚山手台のショボさが際立ちますね。

山手台ショボくてもいいのですよ。

平坦で駅が近くて買い物も便利な場所に、70坪の土地＋家なんかとても買えません。

所詮、いいように税金吸い取られるサラリーマンですから。

逆ですよ。
今の時代に山削ってバス便分譲地を開発するからには、駅近に広い土地を買える人でも住みたくなるような付加価値を持った街を目指して開発しないといけません。

山本なんていう付加価値のない駅からバス便では無理だな。

やまのふもとだからやまもと？
まぁ山手台は山の上なんだから山と調和した住宅街をつくるべきだろうよ。
ニュータウンっぽい区割りじゃなくてね。

価格上がるなら反対です。
バス乗ってもいいから宝塚本線で４千万くらいで庭付き一戸建て欲しい
というサラリーマンの需要に応えるべき。

山手台よく売れてるよね、あの立地だったら４千が妥当、職場でもそれくらいやったら検討する言うてる人、何人もいてますよ。てゆうかもっと建売り増やしてペース上げて欲しいくらい。

建売エリアを設定する事じたいは否定しませんけど、全体としては多彩な分譲で
土地の平均面積は70坪以上にするべきでしょう。

地形や景観への影響を考えると、山手台東の北部はせめて宅地の緑地面積割合が
東3丁目と同程度にしないとある程度離れた場所から見て緑豊かな住宅街にはならない。

７０坪だと価格高くなりすぎて、あの場所では売りにくいです。
建売り業者も嫌がります。
山本残りのバス便なら５０坪超で４０００万が万人に受け入れやすいのです。
少しでも早く残りの分譲を終えて静かな暮らしをしたいという住民さんのニーズも多いですし。

その昔、雲雀丘や御影でも駅近のほうが区画が大きかったよ、今ではマンションとかになってるけど。

ヒバリでも上のほう登って行ったら、けっこう小さい家が急坂に建ち並んでる。

お金持ちは地価の高い駅近の大邸宅、

庶民は地価の安い駅遠の小さい家、

今のご時世、山手台もそれでイイやん！

所詮その程度の小規模分譲地ってこと！
それでイイやん！

余計な事言わなくてよろしい

ここって５０坪程度のいわゆるミニ戸建てでしょ？

十分じゃないですか！

徒歩圏の一種低層は駅近のほうが大きい土地が多いというのは分かるけどバス便の山間部はまた別。

逆瀬川や中山では山並み景観への影響が大きい高標高部ほど区画が大きく緑地割合が高くなっている。

六甲山や奥池で５０坪の分譲とかしたら単なる自然破壊になることぐらいわかるでしょ？

山の上のほうが小さい区画になると下から見上げた時に住宅街の中に緑が少なくて景観破壊丸出しになる。

自然破壊も景観破壊ももう十分やってるよ、今さら言っても手遅れ。

大都市圏の住宅が不足し人口が増加している時期は山を削る事に免罪符があるけど、今はバス便エリアの土地は不足していないどころか余ってるから、開発するなら大義名分が必要。

建売で4000万云々と言ってるけど、70年代に開発されたバス便エリアの土地を
不動産仲介で買って解体して家建てても普通に4000万強で建てられるでしょ。

その時代時代の人間が皆新しい分譲地に住みたいといって新たに山を削っていったら
それこそ一世代限り使い捨ての分譲地が増殖する事になるから、これからの人口が
減少する時代には、古いバス便の分譲地に若い世代が新しく入る流れの促進が必要。

少なくとも散々自然破壊して出来上がったはずの今の山手台に住んでる住民が、残りの山手台造成にあたり自然破壊・景観破壊とか言っても説得力ないと思う。

山手台開発以降の開発について「これ以上はちょっと…」と言うのならともかくね・・・

７０年代のニュータウンはしゃーない。
都心に通勤できる圏内に庭つき戸建で良好な住環境の土地を、サラリーマンが買う為には
山や林を削るしかなかった。

しかし今は全く状況が違う。
大阪圏のニュータウン用地はあまりまくってるし、オールドニュータウンの仲介物件も
在庫が既にじゅうぶんにある状況で、団塊の死去に伴って家余りが加速化するのも確実。

>>645
山手台は駅前ロータリーから山手台小学校（2丁目と3丁目の間）ぐらいまでの区間はそれなりに景観や遠景に配慮された開発になっていると思うよ。どこを歩いても離れた場所から見てもそれなりに緑豊か。

＞６４６
じゃあ山手台の残りを急いで造成して早く売り切りましょう！
そして、これ以上の新規ニュータウン開発は絶対に控えましょう！

＞６３２

例えば約１００００㎡（道路、公園、公共用地を除いた正味の宅地面積）の宅地を

１７０㎡（約５０坪）×２０区画　
２００㎡（約７０坪）×１０区画　
３３０㎡（約９０坪）×１０区画　
４３０㎡（約１３０坪）×３区画　

に区割りしたら、平均で２３２㎡（約７０坪）になる。
じゅうぶんに現実的な話。

１６５㎡（５０坪）×６０区画にするよりは遥かに緑が多くなるし景観も良くなる。

売れなきゃ意味ないでしょう。

地区計画で１７０㎡以上だったんじゃないかな？

全区画が100坪以上だったら販売は困難だけど、区画数の65%が50～60坪クラス、20%が70坪クラス、10%が100坪クラス、5%が150坪クラスとかだったらじゅうぶん売れる。

全席がファーストクラスの座席設定の飛行機はチケットを完売するのは困難だけど、適度にビジネスクラスやファーストクラスの座席を設定した飛行機は、全席がエコノミーの飛行機より多様な需要を吸収する事が出来て全体としての魅力は高まる。

>>653その割合だと今後の山手台で１００坪・１５０坪クラスを３００区画も造ることになる。
それでも平均７０坪にはならないです。

平均７０坪の区割りを言ってた>>649の割合なら１００坪・１５０坪クラスをナント６００区画も造ることになる。荒唐無稽ですよ、有り得ないでしょう？

あと、国際線の座席設定のたとえだけど、それなりの所得層の割合が高い一部の北米路線や欧州路線なら当てはまる話だけど全ての路線に当てはまる話ではないですよね。山手台のあの場所に当てはめるのはチョット・・・

山手台の最も不便なあの立地なら
７０坪クラスが５％(１００区画)１００坪１％(２０区画)残り５０〜６０坪
が関の山でしょう。

＞６５３
宝塚山手台は国内線なんだからファーストクラス等の設定は必要ないですよ。

山手台の戸建の区画ってあと1200区画（60坪の場合で）ぐらいらしいですよ。

残り約30haで、宅地割合が8割で24haという感じでしょうか。

2000区画というのは何かの間違いです。

ちなみに3丁目以南（山手台西・東）は平均70坪との事です。

24haを平均70坪にしようとすれば、1050区画ぐらいですね。

200㎡×650区画　 130000㎡
230㎡×300区画　 69000㎡
330㎡×75区画　 24750㎡
660㎡×25区画 16500㎡

で平均70坪弱になります。

200㎡×650区画　　130000㎡
230㎡×300区画　　 69000㎡
400㎡×100区画　　 40000㎡

でもいいですね。

６５４です。
確かにゆったりした街並みは理想的だとは思うんですけど・・・
都心回帰・駅近回帰の、このご時世にドデカイ区画１００戸分も山本バス便で売れますかね？
岡本桜坂は駅力もあるし、いちおう徒歩圏ですからね・・・

駅やバス停から遠いとそれなりに広く無いと魅力無いと思いますよ。
大阪平野一望の眺望のある区画なら100坪でも適正価格ならすぐに売れるでしょう。
勘違いされている方が多いのですが、平均55坪で造成した場合と平均70坪で造成した場合って
区画の大きさは27%増しになりますが、1区画あたりの土地の原価はせいぜい15%ぐらいしか
アップしないのですよね。造成工事の費用は区画面積に比例せず、小さいほうが割高になるからです。

つまり55坪2200万円で販売できるエリアは、同じ利益率でも70坪2530万円で販売できるんです。本当は。
この価格差なら70坪の区割りのほうが断然魅力的でしょう？

なるほどね。
ただ問題はそれが山本バス便の山の上でも通用するかどうかでしょうね？

宅地の平均が５０坪台だと殆どの宅地から眺望は望めませんね。

総２階の家が多くなり建物間の距離が短くなり視界を遮りますからね。

逆に７０坪以上だと工夫すれば大半の家からある程度の眺望が得られる区割りにする事も可能です。

駅から離れた斜面地は眺望の有無による差は大きいと思います。

バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普通の感覚ちゃうの？

１区画が５０坪前後だとせっかくの南道路付けでも１２月下旬から１月上旬は全日の陽射しは望めないかも･･･
またエアコンやエコキュート室外機の騒音や風の影響が出るかな？

＞バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普＞通の感覚ちゃうの？



「バス便の山の上」が駄目なんじゃなくて、

「山本からバス便の山の上」が駄目なんですわ。

富裕層は見向きもせんよ、ブランドが無いもん。

と、富裕層でもなんでもないアパート住まいが申しております。

大都市圏の金持ちの約9割は人気住宅街に住んでないって知ってます？
金持ちの多くは、大きい家には住んでいるけど一般人が住民の殆どを占める地味な街（住みたい駅ランキング等の下世話なアンケートにかすりもしない地域）にひっそり暮らしている。

成金や出自の怪しい金持ちは9割が人気沿線の人気駅や高級住宅街に住んでるけど。

全国で地域差はあるけど、日本の金持ちの86~89%は金持ちの密度が高い街（高額所得者世帯が2%を超える街）には住んでいない。

いくら屁理屈こねても、わざわざ長尾山トンネル出口付近に百坪超の邸宅用地なんか買う人いてませんって(^^)

山本の裏山。
もともと地勢が悪い、邸宅地には不向き。

>>663
南向き区画はともかく北向き区画は特に土地価値への影響大きいでしょうね。
日当たりが売りの南ひな壇でも平均50坪では北向き区画の1階の冬の日当たりは確実に悪くなります。

↑一人芝居ごくろうさん

邸宅云々とかどうでもいいけど平均50坪と平均70～80坪では
良好な日当たりが得られる区画の全体に対する割合が
まるで違ってくるのは事実ですな

阪急沿線ならドコでもいいから、とにかく安く庭付き戸建を手に入れたい連中がボリュームゾーンなんだから、そんなん関係ないです！

会社の上司が
俺阪急沿線に家買っちゃってさ（←関西離れたことないくせに）
とかほざいてます

本当は畦野なんですけどね

まあそんな人が増えるんでしょうね

駅力は、後からついてくる。

なんだか目くそ鼻くそを笑うようなスレですなあ。　阪急沿線が高級住宅街だなんて･･･
関西では確かに芦屋は別格で高級住宅街ですがその他は大阪の帝塚山くらいしか名が通っていないです。
まして宝塚　(笑）　　ま、自己満足をお楽しみください (^^)/

宝塚に住むセレブ奥様は「ヅカネーゼ」とか呼ばれないんですか？
関東では白金は「シロガネーゼ」、あざみ野は「アザミネーゼ」なんて呼ばれていましたが。
あざみ野、たまプラーザエリアに住んでいましたが町内会には現役日本人大リーガー住んでおり、ワンちゃんの散歩などで出会うと挨拶していました～～　　近隣は今でもＴＶドラマなどでよくＴＶの画面に出てくるので懐かしいです。

＞６７３
＞駅力は、後からついてくる。

山本はムリ

>676
そうか？
開発計画だけみるとかなりのものだよ。
前後駅は恐々としてるだろうけど。

>675
マリナーゼ（別名ウメタテーゼ）なんてのもありましたね。3.11以降聞かなくなりましたが…
○○ネーゼなんて在京メディアと広告代理店が作り上げたイメージ戦略で、実際住んでる人は恥ずかしくて使わないものと思ってました。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG

山手台北部は山手台の中の残り物という認識は誤りだな。
この画像見れば分かるように地勢、ロケーションは山手台の中で一番優れている。
この眺望が自宅1階リビングから得られる区画割りなら、大きめでも買い手はいくらでもいる。

伊丹空港の滑走路が見えます。

ちょうど離陸してこの辺りを上昇していくのかな？

あと、高圧線・高圧鉄塔もよく見えますよね。

飛行機は離陸後、伊丹市荒牧のバラ公園から昆陽池の真上を通ります。

山手台には風向きで、たまにジェット音がするかしないか…の程度です。
騒音などの心配はほぼ皆無です。

余談ですが、中山五月台および山手台にも航空業界人が何名か居を構えておりますよ。

いや、普通に航空機の騒音（伊丹から北西方向への離陸）はある程度しますよ。
山手台（西・東1～2丁目）、山本台、平井山荘あたりは窓をあける季節は夜のラッシュ時は結構うるさいです。エアコンを入れて窓を閉め切っている季節は気になりませんけど。

あとワンフォー着陸といって、夏季に20%程度ある逆方向の着陸（南風の時の長尾山側からの着陸）はかなりうるさいです。

まぁ山手台でも3丁目以北は、あまり気にならないでしょう。

山本東（長尾小学校がある所、ジオグランデ山手台の真ん前）や平井山荘がテレビ受信料の
助成地域に含まれていたので、すぐ近くの山手台南部もそれなりの航空機騒音はあります。
騒音皆無という事はありえないです。
最近のサッシ性能と高気密の家では、窓を閉めていればまず騒音は気になりませんが、
気候の良い季節に風を通しているとそれなりの音はします。
もっとも山手台でも長尾山古墳のあるあたりと、北公園ではかなり音量が違います。

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かつて宝塚市内で航空機騒音によるテレビ受信料が助成されていた地域

・第１区域…１／２助成（ＷＥＣＰＮＬ値８０以上）

山本野里、山本丸橋、口谷西、口谷東、山本南、南ひばりガ丘、長尾町、中筋５～９丁目、今里町、三笠町、泉町、安倉北、安倉中、
安倉南、安倉西、金井町、弥生町、平井７丁目

・第２区域…１／４助成（ＷＥＣＰＮＬ値７５～８０未満）

雲雀丘４丁目、平井、山本東、山本中、山本西２～３丁目、中筋１～４丁目、中山寺１丁目、星の荘、寿町、売布１丁目、米谷１丁目、
鶴の荘、向月町、小浜、美座１丁目、美座２丁目の一部、東洋町、末広町、逆瀬川１丁目、伊孑志、小林、光明町、末成町、高松町、
美幸町、高司、中野町、谷口町、大吹町、大成町、新明和町、駒の町、鹿塩、仁川北１～２丁目、平井山荘、亀井町、福井町、御所の前町

http://appdc.orz.hm/up/download/1267740223.jpg

夏場の逆着陸　正面に見えるのが山手台（西4丁目造成工事中）　

↑ラジコンジェットやんけ・・