阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

地区計画で１７０㎡以上だったんじゃないかな？

全区画が100坪以上だったら販売は困難だけど、区画数の65%が50～60坪クラス、20%が70坪クラス、10%が100坪クラス、5%が150坪クラスとかだったらじゅうぶん売れる。

全席がファーストクラスの座席設定の飛行機はチケットを完売するのは困難だけど、適度にビジネスクラスやファーストクラスの座席を設定した飛行機は、全席がエコノミーの飛行機より多様な需要を吸収する事が出来て全体としての魅力は高まる。

>>653その割合だと今後の山手台で１００坪・１５０坪クラスを３００区画も造ることになる。
それでも平均７０坪にはならないです。

平均７０坪の区割りを言ってた>>649の割合なら１００坪・１５０坪クラスをナント６００区画も造ることになる。荒唐無稽ですよ、有り得ないでしょう？

あと、国際線の座席設定のたとえだけど、それなりの所得層の割合が高い一部の北米路線や欧州路線なら当てはまる話だけど全ての路線に当てはまる話ではないですよね。山手台のあの場所に当てはめるのはチョット・・・

山手台の最も不便なあの立地なら
７０坪クラスが５％(１００区画)１００坪１％(２０区画)残り５０〜６０坪
が関の山でしょう。

＞６５３
宝塚山手台は国内線なんだからファーストクラス等の設定は必要ないですよ。

山手台の戸建の区画ってあと1200区画（60坪の場合で）ぐらいらしいですよ。

残り約30haで、宅地割合が8割で24haという感じでしょうか。

2000区画というのは何かの間違いです。

ちなみに3丁目以南（山手台西・東）は平均70坪との事です。

24haを平均70坪にしようとすれば、1050区画ぐらいですね。

200㎡×650区画　 130000㎡
230㎡×300区画　 69000㎡
330㎡×75区画　 24750㎡
660㎡×25区画 16500㎡

で平均70坪弱になります。

200㎡×650区画　　130000㎡
230㎡×300区画　　 69000㎡
400㎡×100区画　　 40000㎡

でもいいですね。

６５４です。
確かにゆったりした街並みは理想的だとは思うんですけど・・・
都心回帰・駅近回帰の、このご時世にドデカイ区画１００戸分も山本バス便で売れますかね？
岡本桜坂は駅力もあるし、いちおう徒歩圏ですからね・・・

駅やバス停から遠いとそれなりに広く無いと魅力無いと思いますよ。
大阪平野一望の眺望のある区画なら100坪でも適正価格ならすぐに売れるでしょう。
勘違いされている方が多いのですが、平均55坪で造成した場合と平均70坪で造成した場合って
区画の大きさは27%増しになりますが、1区画あたりの土地の原価はせいぜい15%ぐらいしか
アップしないのですよね。造成工事の費用は区画面積に比例せず、小さいほうが割高になるからです。

つまり55坪2200万円で販売できるエリアは、同じ利益率でも70坪2530万円で販売できるんです。本当は。
この価格差なら70坪の区割りのほうが断然魅力的でしょう？

なるほどね。
ただ問題はそれが山本バス便の山の上でも通用するかどうかでしょうね？

宅地の平均が５０坪台だと殆どの宅地から眺望は望めませんね。

総２階の家が多くなり建物間の距離が短くなり視界を遮りますからね。

逆に７０坪以上だと工夫すれば大半の家からある程度の眺望が得られる区割りにする事も可能です。

駅から離れた斜面地は眺望の有無による差は大きいと思います。

バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普通の感覚ちゃうの？

１区画が５０坪前後だとせっかくの南道路付けでも１２月下旬から１月上旬は全日の陽射しは望めないかも･･･
またエアコンやエコキュート室外機の騒音や風の影響が出るかな？

＞バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普＞通の感覚ちゃうの？



「バス便の山の上」が駄目なんじゃなくて、

「山本からバス便の山の上」が駄目なんですわ。

富裕層は見向きもせんよ、ブランドが無いもん。

と、富裕層でもなんでもないアパート住まいが申しております。

大都市圏の金持ちの約9割は人気住宅街に住んでないって知ってます？
金持ちの多くは、大きい家には住んでいるけど一般人が住民の殆どを占める地味な街（住みたい駅ランキング等の下世話なアンケートにかすりもしない地域）にひっそり暮らしている。

成金や出自の怪しい金持ちは9割が人気沿線の人気駅や高級住宅街に住んでるけど。

全国で地域差はあるけど、日本の金持ちの86~89%は金持ちの密度が高い街（高額所得者世帯が2%を超える街）には住んでいない。

いくら屁理屈こねても、わざわざ長尾山トンネル出口付近に百坪超の邸宅用地なんか買う人いてませんって(^^)

山本の裏山。
もともと地勢が悪い、邸宅地には不向き。

>>663
南向き区画はともかく北向き区画は特に土地価値への影響大きいでしょうね。
日当たりが売りの南ひな壇でも平均50坪では北向き区画の1階の冬の日当たりは確実に悪くなります。

↑一人芝居ごくろうさん

邸宅云々とかどうでもいいけど平均50坪と平均70～80坪では
良好な日当たりが得られる区画の全体に対する割合が
まるで違ってくるのは事実ですな

阪急沿線ならドコでもいいから、とにかく安く庭付き戸建を手に入れたい連中がボリュームゾーンなんだから、そんなん関係ないです！