土地売買契約と建設工事請負契約が同時

物件をたくさん探されてきたことと思いますが、建売でもいいと思って探されていましたか？

そのようなやり方をしているからと言って、そく騙されている、もしくはこれから騙されるに直結するわけではありません。
本当に自分が納得できる建物が、予算内で建築できるならば最終的には問題ないということにもなるでしょう。

もし、工事着工の前に騙されている、あるいは納得のできないことがでてきて、どうしても解約したいと言うようなことがあれば、”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”という一文の入ったその不動産の広告を取っておけばそれをたてに解約することは可能です。

同じような事例で解約できた判例がありますので一度調べてみたらよいでしょう。

売主さんにその判例を見せた上でならばおそらく解約にも応じてもらえるでしょうが最悪訴訟になるこ可能性もあります。

>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”
って、今回は請負契約を締結しちゃってるから、当てはまらないんじゃないのかな？
確かに、良心的な業者ではないと思います。下手すれば、この先も悪意を持って対応されることもあるから、石橋を叩いて渡るくらい慎重に、そしてこれ以上は隙を見せないようにしないといけないと思います。
そこの業者と契約した理由はなんですか？
土地が気に入ったから？予算内で収めるにはそこしかなかったから？などなど優先度の高い理由があると思います。土地が最優先であれば、そのまま進める手もあります。予算内でということであれば、たいていの人は今の契約金額よりもどんどんアップしていくと思いますよ。
自分たちが家に何を求めているのか、いつまでに建てなきゃいけないという時間的な制約があるのか、こういう契約をした業者と付き合っていけるのかなどなど、一度考えをまとめてみましょうよ。それによって、次の方向が見えてくるかもしれませんよ。

建築条件付き土地売買における請負契約の猶予期間と白紙解約権は、スレ主さんにとって非常に有利な権利です。その不動産屋さんに悪意があるのかどうか判りませんが、このまま進めて設計段階でトラブルになった場合のリスクを考えれば、請負契約は白紙にしてやり直したいと要求される事をお勧めします。それで納得の行く対応をして頂けないような不動産屋ならば、土地売買契約も全て解約すればよいでしょう。

その際手附金を放棄する必要はないと思います。請負契約の猶予期間と白紙解約権の事をちゃんと理解できるように説明されないで契約しているので、重要事項の説明に不備があったと言いましょう。もし難色を示したら、各都道府県にある宅建業協会に相談すると言えば、不動産屋さんも簡単には拒否出来ないと思います。

＞無知でこのような契約をした自分に責任があるのは充分承知しています。
一般人は契約行為に慣れていないので契約にまつわるトラブルが絶えませんが、高額になる不動産取引きでのトラブルは社会的な影響も大きいです。そこで宅建業法という法律で、有資格者（宅地建物取引主任者）がスレ主さんに契約内容について説明する事を義務づけています（重要事項の説明等）。これを怠った不動産屋さんに責任があるのであって、スレ主さんの責任は小さいと思いますよ。ちゃんと説明されていれば、殆どの方は建築条件付の土地売買契約と請負契約の同時契約などしないですから。

■宅建業法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

皆さん、ご丁寧に解答くださりありがとうございました。
これを機会に、もっと自分でも家のことについて
勉強しなければいけないとつくづく思いました。
決して騙しているような業者ではないことも
後に分かりました。
しかし、最初の契約でつまづいてしまった以上、
この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったのも
事実です。
再度検討の上、決めることにします。
本当に、ありがとうございました。

02でレスさせていただいた者です。
建売でもいいという人にとっては、手続きは建売と変わらないし、これから着工になる分、多少は簡単な工事チェックやらちょっとしたオプション追加もできてラッキー、という場合もあるので、スレ主さんはどんなスタンスで買われたのか、そこを明確にして欲しい、という思いで書きました。
同時契約の何が問題なのか自分の言葉で理解しておかないと、「ネットで仕入れた浅知恵」と見られてかえってこじれてしまいますから、きちんと勉強しておくことは重要なことですね。

建売の場合はすでに出来上がっている家を見て買うわけですから、
この場合と話は違うかなと思います。
注文住宅の場合、十分に検討して議論して進めたつもりでも、
多少の行き違いや「言った、言わない・・・」的なことは出てきがちです。
スレ主さんが、この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったと考えているなら、
それが正しい判断だと思いますよ。

建売じゃなくて売建なんじゃない？

みなさん誤解されてるようですね。

０４さんが書かれた
>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”

は、正しいです。

しかしこの中身は、
消費者を守るために、土地の売買契約を済ませてから「ローン審査が通らなかったり」「正統な理由」などで３ヶ月以内に請負契約が締結できない場合は、売買契約も白紙に出来る。というものです。

言い換えれば、建てる意思はあるのだが建てれない場合についてです。
施主の自己都合での白紙ではありません。

これは過去、３ヶ月と言うのが１年でも２年でもよかったのです。
そうすると、いつまで経っても白紙撤回できないので、と言う理由です。


そこを、施工会社は逆手に取ってるのです。
同時契約することによって、３ヶ月以内の縛りが使えなくなるのです。

違法な行為ではありません。（悪徳ではありますが）

それを知らずして、契約を結んでしまう人が多いのです。
（私も実際、そういう業者に同時契約を迫られ、法律を盾に話しましたが、一蹴されました。知識があったから騙されませんでしたが。）

その他よくあるのが、仲介料です。
条件付は、土地のみにかかりますが、悪徳業者は建物にまで仲介料を要求してきます。
違法なのですが、知らない人は払ってしまうのです。

建築条件付の土地の広告を見たうえで土地を購入し、『業者に説得されて』土地売買と同時に請負契約する。その後『業者の話が全く変り』その土地上で考えていたプランや金額で建築することが不可能な場合。
本来土地契約後3ヵ月以内にする予定だった請負契約を『業者に説得されて』『適当な図面で』契約してしまった。そのようなケースでは土地と同時の請負契約は事実上成立していないと言う判断の元、土地売買契約を解除することができるというような判例がありました。

はなしはずれますが、もちろん他人所有の土地上に対するものでも請負契約は可能ですし、きちんと打ち合わせがしてあるならば同時契約も問題ないでしょう。

3ヶ月の特約は、業者が条件付不動産売買の契約をたてに契約後不当に高額な請負をむすばせたり、土地の売買契約を誘引するために何でもできるといって土地契約を取ったりするのを防ぐためのもの、という側面もあります。

土地契約前にきちんとプランのはなしや、金額のはなしをつめておいたなら土地契約時に最終の完成図面以外の図面で請負契約したとしても実際上あまり問題は無いでしょう。また業者のほうでも現時点での最終図面で請負契約するでしょう。

業者のほうでは先ほどの判例を知っているものも多いので、後で話を変えるようなことがあった場合でもめた場合でも、最終的には解約に応じると思います。

余談ですが、条件付3ヶ月の場合請負契約成立のための努力義務が双方にあると思います。請負契約の成立のためには図面と請負金額の確定が必要になります。
図面確定のためには施主からの指示が必要となりますが、請負者は施主と設計契約を結んでいないものが大半（条件付の場合）だと思いますので、施主は請負者に設計も実質上依頼しているケースがほとんどです。
条件付の場合、請負者に設計までの義務が本当にあるのか。設計者が本来の趣旨どおり全ての建築にもっとかかわるようにするべきではないかと疑問に思います。

私も①建築条件付土地で土地売買契約と工事請負契約を締結してしまいました。
まったく契約済みさんと同じながれです。宅建業者の立会いのもと重要説明事項の読みあわせ後に契約、契約後も間取りもプランも予算内に変更がききますよ。とのことでした。②土地の手付金と建物の手付金も支払いました。③仲介手数料　建物＋土地価格×３％＋６万＋消費税の計算で半金支払済みです。④次回金消契約、決算の予定です。
現在は工務店さんに間取りプラン変更図面をお願いしています。
契約書には３ヶ月以内に請負契約・・・白紙というの内容は記載されてないみたいです。工事請負契約も同時にやったからでしょうか？
仲介手数料も建物込みで計算されています。
土地は気に入ってる物件です。やはり騙されてるのでしょうか？疑問や仲介手数料件の苦情を不動産に話をしてもうまく丸め込まれそうで不安です。
①は普通はしないことだったんですよね？③建物価格は入らないですか？④をしたら今後解約などにひびきますか？　今後不動産屋の付き合いや注意する点をわかりやすく教えてください。

すいません名前を間違えました。本文＜契約済みさん＞とは別のものです。
名前は１１１です。

No12.の111さん、状況の詳細が良く判らないので判断が難しいですが、建築条件付ではなく売建てを買わされていませんか？なぜかというと、仲介手数料が建物＋土地価格に対して請求されているからです。本当に建築条件付土地売買契約と工事請負契約ならば、宅建業法の規定で土地売買代金に対してしか仲介手数料を請求できません。

その不動産屋さん、法律を知らないのかもしれませんが何か胡散臭い感じがしますね。想像ですが、２、３の基本プランから選んで契約させられていませんか。今後変更しようとすると、その変更は出来ないと言われるか、高額なオプション料金を請求されるかもしれませんよ。それに建築確認申請を出す前に、土地売買契約と建設請負契約を土地建物売買契約に１本化させられると思います。

少しでも解約の可能性を考えているのでしたら、取りあえず建物が決まらないと不安だとか理由をつけて、土地の決済はプランが決まるまで待ってもらった方が良いような気がします。一度払ってしまった物を取り戻すのはかなり困難ですから。

※ここで使った「売建て」とは、建築前の建売りを注文住宅のように装って土地売買契約と建設請負契約の２本立てで契約し、後で土地建物売買契約の１本に変えさせるものです。それに対して注文住宅とは、施主の希望を取り入れて自由に設計するもので、契約は売買契約ではなく請負契約になります。

相模原のKさんありがとうございます。丁寧でわかりやすいです。
契約の前は慌しく、ローンの仮審査を受ける書類をそろえるのに手書きの簡単間取りプランを作成し、基本プランの詳細もなく、この予算内でおさまるように工事金額が設定され契約書に記載されています。ローン審査が通り契約を済ませた後は穏やかですが・・・
現在、工務店さんに間取り、プラン変更の打ち合わせをしている状況でなんとなく金額UPしそうな流れがあります。今思えば、契約の流れとしてはおかしいですよね。売建ての契約ですよね？！
調べたら、建築条件付土地で契約してると思ってますが、土地売買契約書、工事請負契約書には建築条件付土地とは記載されていません。物件概要書には建築条件付と記載されています。これは契約の時に貰った書類です。
土地建物売買契約に１本化というのはどういうものなのでしょうか？
土地の決済期日まで残り少ないんですが、土地売買契約書に支払い期日など記載されてますが、建物プランが決まるまで待て貰うことはできるんですか？ローンは土地と建物の2本で組んで審査は通ってます。
仲介手数料の件は直接不動産屋に言っても大丈夫ですよね？！契約済みさんのように流されてしまいそうで不安ですが・・・

仲介手数料の件は、建物価格が含まれるのは間違っていると不動産屋に指摘すれば直ぐに訂正されると思います。この根拠となる法律は宅建業法で、第四十六条に報酬の上限について規定があり、具体的な額は国土交通省（旧建設省）告示で定められています。

■宅建業法
　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html
■国土交通省（旧建設省）告示　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/shokan_hourei/text/houshuuk...

上限とあるように本当は個別交渉が可能なのですが、法律で決まっているように言う不動産屋もあるようです。この手数料について議論されたスレを載せておきますので、参考にご覧になってみて下さい。

■仲介手数料について質問です！！
　https://www.e-kodate.com/bbs/thread/20254/

因みに宅建業法は正式には宅地建物取引業法と言い、宅地建物取引業者＝不動産屋に対する規制です。工務店=建設業者を規制する法律は別にあり、建設業法と言います。関連するものとして、この他にも以下のような法律がありますが、ネットで閲覧出来るので一通りは目を通しておく事をお勧めします。
　・建築基準法−−−家を建てるには色々と規制があり、折角購入した土地に思っていた家が建てられないこともあります。
　・建築士法−−−一定以上の大きさの家を設計出来るのは建築士だけです。その建築士を規制する法律。記憶に新しい耐震偽装の姉歯事件は建築士法違反です。
　・民法−−−「債権」の中の「契約」の章を見てください。契約の成立と解除、売買契約と請負契約の違いは理解しておいた方が良いと思います。
　・消費者契約法−−−一般に悪徳商法と言われるもから消費者を保護する目的で制定されたようです。しかし消費者に著しく不利な条項は無効というのがあるので、契約解除でもめた場合には役に立つ事もあると思います。

１１１さんがどうされたいかで、次のような方針が考えられます。

１）どうしてもその土地が欲しい場合
土地の売主は工務店ですか、それとも不動産屋自身やその他第３者様でしょうか？建築条件付土地の売主は普通は工務店ですが、１１１さんの場合は変則的な感じなので工務店では無いかもしれませんね。もしそうならば、先に土地の決済をしてしまって移転登記まで済ませてしまうという戦略が取れると思います。今後、工務店さんが誠実に対応してくれるならば最終的には満足のいく家が手に入るかもしれませんし、もしその工務店がダメでも請負契約を解除して他で建築するという事も不可能ではありません。土地の売主が工務店で無いならば、請負契約を解除しても土地売買については何も言ってこないと思います。但し工務店は請負契約をたてに色々と言ってくる可能性があるので、それを解決するために少しはお金を払う必要も出てくるかもしれません。もめる覚悟と１年くらいは土地のローンを支払っていける自己資金が無いと安心できません。
土地の売主が工務店の場合、土地決済の後で請負契約を解除すると①得られたであろう利益の支払いを求められるか、②土地売買契約の現状回復を要求される可能性があると思うのでお勧めしません。自信はありませんが①の場合で200〜300万程度か？②でも、移転登記費用、ローン手数料、仲介手数料などは戻ってこないのでやはり約150万以上の損失になるでしょう。

２）土地は諦められるしリスクは負いたくない場合
契約の時には説明が無かったが、建築条件付には通常３ヶ月の猶予期間があることを知った。簡単な図面はあったが変更する事が前提であって、請負契約の要件を満たしていないので、一旦白紙に戻して一からやり直させて欲しい。もちろん土地の決済もそれまで待ってくださいと交渉してはどうでしょうか。なぜそういう要求が出来るかは、（社）首都圏不動産公正取引協議会の以下の通知を読んで理解しておくと、不動産屋に言いくるめられないで済むと思います。

■建築条件付土地取引に係る独占禁止法上の取扱いとこれに関連する表示方法の変更及び広告開始時期の制限との関係について
　http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm
■建築条件付売地の表示例
　http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/kenchikujouken_hyoujirei.html

それでも契約をたてに強引に話を進めようとするのであればあまり誠実な業者とは思えないので、全ての契約解除を考えた方が良いかもしれませんね。今でしたら手附放棄で土地売買契約の解除が出来ますし、請負契約は支払った金額をほぼ全額返還して貰えるはずなので損失は限定されます。
※もし請負契約も手附放棄と言われた場合には民法をよく読んで着手金と主張してください。手附金が解約手附（予約金のようなもの）と解釈されて手附放棄による解約が成立つのは売買契約の場合です。請負契約はそもそも対価物が完成してから引換えに支払えば良い契約なので、手附金（予約金）ではなく工事の着手にあたっての前払い金に当たります。１１１さんの場合資材発注もまだだと思われるので、プラン作成と打合せの経費は請求されるかもしれませんがそれが何十万にもなるとは思えません。

良く考えれば判ることですが、値引きをするのはサービスをしてなんとか契約を取りたいと思うからです。契約した後ではそのような心理は働かないので、契約してからの変更は基本的に金額アップの方向になる事が多いです。もしこのまま話を進める場合には、よほど自制して希望を取捨選択しないと建物の金額はどんどんアップすると考えておいた方が良いですよ。どうされるかはその辺もよく考慮してご判断ください。今回の件は経済的にも時間的にも痛みが伴うと思いますが、勉強代と割り切れるように精一杯やってみることです。ご検討をお祈り致します。

でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。

ならば、相手方だけが悪いような批判はやめなさい

建築条件付き売地とは文字通りだが、建築請負出来る客優先販売ですね。別にギョウホウ違反じゃねぇだろ。

因みにウチの会社、売地としてチラシ打って客来たら請負出来る人にしか売らないってスタンス。
だが、良い土地には良い客付くんで商売になります。

それはチラシが違法です。売れようが売れまいが。気をつけてね。

20は違法じゃないでしょ。 ズル賢いが県庁に訴えても違法との判断難しいんだよ。
実際、嫌な客だったから買付だけもらっといて、違う良い客に土地だけ先に契約させて後請け負いした。

その後売れちゃいましたって言ったら、怒りクルッテ色々問合せしたみたいだが、白でした。

だから、消費者様って威張ったり信用しなかったら損だよ。
一言二言話して、信用出来る、出来ないの判断も出来ない奴は婆掴むよ。

すっかり買えるものだと思ってた最初の客は、土地だけの約束でOKしてたので、そもそもチラシ云々つつかれなかったが契約もしてないのにヨソのメーカー連れて地盤調査と、測量してその費用無駄にしてた。

確かに、調査させてと連絡きたが「勝手やって良いよって」 客にも、メーカーにも「基本的には、決済後に」と捻おして無駄になるのわかってたがやらしといた。

消費者様、買ってやるって態度は禁物ですよ。

トラブル客には、売らない会社多いよ。

お客さんが業者を選ぶように、業者もお客さんを選んでますよ。

あらら〜　うちも契約条件付きで　いろいろ後悔して　このサイトで勉強してます。
不動産屋は　良心的で建物と土地の同時契約して　手数料を両方から取るのは　違法ですからと　はっきり言ってました。もちろん　土地の手数料しか　払っていません（しかし　やめりゃ　よかったとは　思ってますが）

お互い　頑張りましょう！！手数料　取り返してね！！

チラシを見てるとたまに「建築条件付ではありません」とわざわざ誇らしげに載せているのが
あるが、売り地としか記載されていないのは確かめないと怪しいですよ〜と宣言しているような
ものということか・・・

売り地で売る会社イコール利益がある会社＝長い付き合い出来る。
条件なんぞ半端に付けるのは、貧乏会社だ。
売り地で売れなきゃ、建て売りやりゃ良いだけの事。

半端に条件付きで売って、さも注文住宅づらされちゃ此方も腹立つからね。

善い会社は何しろ強気。

貧乏会社は、へいこらして結果トラブル。

同じ誠実さなら、強気でしつこく電話掛けて来ない会社で購入薦めます。

そうなんですよ。これまで　なんで　わざわざ　広告に建築条件付きでは　ありませんって　大きな字で　ほこらしげに　書いてあるのか　不思議だったのですが、言い換えれば　トラブルは　ない、安心な土地です、好きに建てて　って意味ですね。

建築条件付きではなく　建物の建築制限ありの土地に　名前変えてほしいです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060919A/

「建築条件付土地の売買契約」 と 「建物の建築工事請負契約」 とを同じ相手と締結したときに、買主から媒介手数料を多く取ろうとする不動産業者があるようです。

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-17/t-1703.htm

　同時契約を迫られている！！
土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりですので。
　　そんな決まり誰がつくったんや。勝手に決めるな。
すでに確認申請は提出しています。すくに変更手続きはしますので。
　　確認申請が下りなかったら、広告もだされへんもんな。
最初に、建築条件付き宅地の説明をしない。曖昧にする。
　　そんな説明して、お客さんに知恵がついたらマズイ、マズイ。
建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります。という説明。
　　なんでやねん。
ほかにも欲しいというお客さんがいます。
いま、土地の売買契約と建物の請負契約をしないとそのお客さんに取られてしまいますょ。
　　ほんまかもわからん。うそかもわからん。もっとも多いセールストークですね。
　　この土地売れてません。そんなこと言う営業マンおらんもんな。
建物の請負契約は後でいくらでも増減見積を提出しますから。 はやく、契約しましょう。
　　はよ契約したら、なんかええことあるんか。ええことあるのあんたとこだけやろ。
　　客はもう逃げられへんようになるものな。
土地と建物の契約をしないと融資が先に進みません。
　　その銀行つぶれかけとるのとちゃうか。

　不動産業者はほとんどがこのような手口で、土地と建物の同時契約を迫ります。でも同時に契約をしなければならない法的な根拠はどこにもありません。
　もちろん、同時に契約をすること自体が違法なのではありません。
　曖昧な間取り、曖昧な仕様や価格で建物の計画が曖昧なまま、契約をしてしまい、後で失敗した。と思っても、手付け金も払っていれば、もう解約をすることには躊躇しますね。

　途中解約を言い出せば、当然違約金２０％を払って頂かないと解約できません・・・・ と、業者有利の立場になってしまいます。
　業者有利の契約をしない。そのために建築確認が下りている建売住宅ではない限り、同時契約は絶対してはならないことなのです。


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土地と建物の同時契約が可能なのは、すでに建築確認が下りた、間取り変更のできないいわゆる「建売住宅」だけです。

２９さん

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18713/

別スレでも同じようなことで盛り上がってるから良かったら覗いてみてください。

30さん

29です、早速見てみます。ありがとうございます^＾

２２さんのところに当たらなくてほんとに良かったと思います。

同時契約が可能なのは、すでに建築確認がおりている建売住宅だけ。

３５ですが、念のため調べてからご判断を。

29さんでは　３５で述べたことが最後に記載されていました。

土地と建物請負契約の同時契約は出来ます。
違反ではありません。

ところが、これは罠みたいな契約です。
本来、請負契約は注文住宅と同じことですから、図面はもちろん工法、資材・仕様がまで決まっていなければなりません。
さもなければ、契約後にとことんまでコストダウンが行われ、作りは雑、小屋のような「建ちさえすればいいんだろう」住宅が出来上がります。
詳細まで詰めた契約書を交わす必要が有ります。

極めて危ない契約形態と言えます。

３８さんにお尋ねします。その罠みたいな危ない契約形態がなぜ違法にならないのでしょうか。

東海地方にその罠を使って商売をしている中堅業者がいるようです。

３９ですが３８さんへの質問を取り消します。失礼しました。別の質問をさせてください。
同時契約ができるのは、建築確認が下りた建売住宅だけという指摘がありましたが、そう理解してよいでしょうか。

建築確認後でなければ、契約ができないのは、建売住宅の青田売り（未着工を含む）です。
この場合の同時契約は、土地売買契約と建築請負契約になります。

この同時契約は、土地の売買契約、建物の建築請負契約がそれぞれ別個に存在するので契約の自由ということでしょうね。
ただ、あまりにトラブルが続くと法的規制が行われるかもしれませんが、不動産取引協会には、公正取引委員会から天下りが行われてきた経緯がありますから、難しいでしょうね。

土地や住宅は、物を見て買うのが普通ですよね。
出来上がる前に購入するのは、建売の青田売りと注文住宅です。
建築請負契約とは注文住宅と同じ契約です。
注文住宅の場合には、消費者が十分に理解するまで時間をかけて説明、詳細図面、仕様などが渡されます。
売り建ての建築請負契約が注文住宅と違うところは、どんな住宅をつくるのか特定が不十分なままに業者のペ－スに乗せられ、思い描いていた住宅と違ったものが出来上がることです。
他に希望する人がいるからと言って、回答期限を決めて客を焦らせて契約を促すのは、詳細を決められると業者が困るからにほかなりません。
期限や他に客がいることをチラつかせる業者は要注意です。

建築条件付土地取引に同時契約は絶対だめ。

売り建ては、建築条件付きの同時契約と全く同じことです。
契約の内容が不明確なのでそれ以上に危険です。

同時契約をさせて金を払わせる会社はまともではありません。ウィキペディア「建築条件付土地取引」を読んでください。「住まいの水先案内人」も参考になります。

販売業者からすれば、「建築条件付きとは別物」と思い込ませるところに「売り建て」の妙味があるのだろう。

建築条件付きの土地売買は、期限を設けて、建物の仕様・価格について合意できない場合には、建築請負契約は締結出来ないので、土地売買は無かったことにしましょうという契約。
売り建ては、土地を買うと同時に、建物の仕様や中身が十分に決まらないまま建築請負契約を締結する方法（便器、流し、バスなど購入備品程度を決めて客を安心させるが、建物そのものは不明確な事が多い）。

建築士程度の知識がなければ、業者の思惑に振り回されて、対抗できずに泣き寝入りとなりやすい危険な契約と言えます。

No31から前の書き込みの日付が、１年以上前になっている？

別にあなたに聞いていない。

誰かが削除したのかな？都合の悪いことでもあるの。

あなたの書いてる内容は、このサイトを見ているたくさんの人が読んでいる。評判落とすだけだ。

５４ですけど。ちょっと、わけ分からなくなったから、なかったことにして。

昔のスレが掘り起こされることは、別に珍しいことではないそうです。

話がずれたんで。土地売買契約と建築請負契約を同時にするのは危険。

『土地売買契約と建築請負契約を同時にするのは危険』というのは、建築条件付土地だからのことですよね。
なぜなら、建築条件付土地売買契約には、通常、３ヶ月以内に請負契約がまとまらなければ土地売買契約が
白紙となるリスク回避のオプションが付いているから。
では、建築条件の付いていない土地の場合、土地売買契約－＞建築請負契約の順でいいのかというと、
そうではないと思います。まずはその土地に家を建てることを想定した基本設計（建物の形、間取りなど）と
総予算を見積もり、希望する家が建つことにある程度確信がもててから、土地売買契約と建築請負契約を
ほぼ同時にするのが良い。もし良い土地だからと、安易に土地だけ先に契約してしまうと、設計検討してみたら
（予算も含めて）思ったような家が建たないことがわかって後悔するなんてことが起こりえます。

施主が欲しいのは、土地とその上に建つ家屋が一体となった『家』のはずですが、注文住宅の場合には、
その構成要素である土地と家屋が別契約になってしまうこと。さらに、家屋は実物がない（仕様が決まっていない）
状態で契約しなければならないこと。そして重要な要素である、設計の契約が表に出てこないことが、
注文住宅でトラブルが多い理由でしょう。そもそも注文住宅には前述のようなリスクがあるので、
悪質な業者ではなくても、トラブルになる危険性が高いですから、十分に気をつけて、そして慎重になってください。

立地を優先するより、家を優先するということですね。
単純ですが（失礼）、そのとおりと思います。

契約にもいろいろな種類、やり方、方法ががあると思いますが、行われようとしている契約の内容はもちろん、その契約形態（正しい言い方が分かりません）そのものの説明を、事前にする必要があるのではないでしょうか。
特にその契約が一般になじみがない特殊なものについては、それに対しての十分な事前の説明は不可欠だと思いますが。

建築条件付土地取引（売り建て）同時契約について業者から何も事前に説明を受けていない場合、その契約は有効でしょうか。

あなたが意義を唱えなければ契約自体は有効でしょう。但し意義を唱えた場合には、２つのケースに分かれると思います。
１つは業者が不手際を認めて白紙解除に応じ、契約自体なかった事になるケース。もう１つは業者が白紙解除に同意せず
契約の履行を求めてくるケース。この場合、白黒つけるには、契約の無効と手付金の返還を求めて裁判で争わなければ
ならなくなるでしょう。

その業者は、宅建協会の自主規制に違反していると思うし、重要事項説明も不十分だったと思われるので
宅地建物取引業法違反の可能性があります。業法違反を告発すると言えば、業者が折れるかもしれません。
ただこれも、違反かどうかを判断するのは行政次第で、違反したからといって、直ぐに厳しい処分を出す
ところばかりではないようです。

手付金など払わない普通の商取引きでは、サービスが悪かったり、不誠実な行為、違法と思われる行為があれば、
消費者は契約を一方的に破棄してしまうでしょう。それに不服があれば、裁判を起こさなければならないのは
業者の方です。しかし不動産取引では、手付金や契約金があるので簡単にはいきません。手付金を取り返すためには、
消費者の方から訴訟を起こさなければならなくなります。
だからだと思いますが、不動産業者や建設業者は、手付金や契約金を取る事を商習慣として押し付けて、
簡単に解約できないようにしているのでしょう。しかしこれが、不動産屋や工務店のサービスが良くならない
理由の１つだと思います。

最近、法律は奥が深いと感じるようになっているところです。
契約も軽く考えてはいけないですね。やはり、未然にトラブルに巻き込まれないように、
その道（法律）のプロに前もって相談するのが良いと思う。

契約に完全に理解したないとトラブルに巻き込まれる可能性が高いですね。契約書類チェックなどのキーワードで検索すれば色々でてきますよ。

同時契約＝要注意

建築条件付土地取引については、その契約の中身、仕組みを十分理解することが、重要です。
安易に、その契約をしてしまうと、トラブルになる場合があります。

66さんのおっしゃっている事はその通りだと思いますが、初心者にそれを求めるのはちょっと厳しい。
知らなかったあなたが悪いというのは簡単ですが、それでは初心者に対してあまりにも酷すぎます。
宅建取引主任者は同時契約が購入者にとって非常に不利な契約だという事はわかっているはずですから、
本来は、建築条件付きの仕組みを十分に説明し、やめた方が良いとアドバイスするべきだと思いますが、
その辺をうやむやにして建築請負契約を同時契約させたりする事が横行しているのです。これはもう確信犯に違いない。
業者に対する罰則をもっと厳しくすればこういう事をする業者はいなくなるはずだから、不動産屋ならびに工務店の
営業停止と宅建取引主任者の資格剥奪くらいするべきだと思います。飲酒運転も罰則が厳しくなって減ったでしょう？
それと同じですよ。罰則の適用が生ぬるいから、業者は行政と消費者を馬鹿にしているに違いないんです。

67番さんの言われることのは、私も同感です。
ただ、現状では、行政に訴えても、なかなか解決が難しいのが、現状だと思います。
まずは、自分の身は自分で守る事を考え、できる限り努力するのが大切と私は考えます。
ただ、自分のできる事にも限界があります。それぞれの世界には、その道の専門家がいます。
自分で手に負えないことは、その方達の力を借りればいいのではないかと思いますし、
トラブルを最小限に抑えることができるのではないかと、思います。

>それぞれの世界には、その道の専門家がいます。
>自分で手に負えないことは、その方達の力を借りればいいのではないかと思いますし、
その専門家というのが、仲介業者（不動産屋）であり宅建取引主任者なんじゃないですか？
本来の仲介業者は、買主の代理人として買主の利益となるよう不動産を探したり価格交渉してくれるから、
仲介料として何十万、何百万もの報酬を受け取れるのでしょう。しかし、建築条件付は多くの場合、
この仲介業者が買い主の味方ではなくて、実は売主や工務店とグルなんですから、一体誰に力を借りれば
良いと言うのでしょう。このままじゃ、初心者は建築条件付には手を出すなとしか言えませんよ。
早く普通の消費者が安心して不動産を買えるようになって欲しいと思います。

私の言う専門家というのは、弁護士、不動産コンサルタン等をいいます。
契約の専門家は、法律家、弁護士です。費用は１時間５千円から１万円です。
それだけの価値はあります。ただ、信頼のおける人を選ぶ必要があります。

>>69
[本来の仲介業者は、買主の代理人として買主の利益となるよう不動産を探したり価格交渉してくれるから、
仲介料として何十万、何百万もの報酬を受け取れるのでしょう」・・この考えは間違えです。
客の利益のためでなく、業者は自らの利益を第一に考えるものです。客の利益など、どうでもよいのです。
それによって客が不利益を負っても、違法でない限り、業者にとって客の損特は関係ないのです。
また、家を買う人はほとんどが初心者です。業者全部が悪い人たちとは思いませんが、インチキを平気で行う業者が
存在することは事実です。どの業者が良くて、どの業者が胡散臭いか、「初心者」が見分けることは、まず無理だと思います。ですから　No７０ で書かれているような人たちに、頼むのひとつの方法だと思います。

>客の利益のためでなく、業者は自らの利益を第一に考えるものです。客の利益など、どうでもよいのです。
>それによって客が不利益を負っても、違法でない限り、業者にとって客の損特は関係ないのです。

必ずこのように言われる方がいます。
それが現実なんだから、受け入れて上手く対応するしかないという考えだけでは、ふとどき者の業者を
容認することになってしまい、この業界はいつまでも変わりません。

企業として利益を求めるのは良いのですけれど、問題はその方法が公正であるか、誠実であるかということですよ。
もし金融商品を取り扱う会社で、不動産業者や建築業者のように何度もお客と同じようなトラブルを起こすところがあったら、
問題になるでしょう。不動産は財産でもあるのですから金融商品と同じです。不動産業者と建設業者には金融業と
同じような、厳しい規制と指導の導入が必要だと思います。

現実に合わせて上手く対応しながらも、ふとどき者の業者には、１人１人が毅然とした態度で臨み、時としては
行政に告発するなどしていくべきだと思います。

今、家を買おうとしている人達には、業界の変化を待っている時間はありません。
今から起こるかもしれないトラブルを、とりあえず今、未然に防ぐ事を考えるべきです・
トラブルが起きてからでは、大変な労力と、時間と費用がかかります。
解決しないまま、泣き寝入りをしている人も、たくさんいると思います。
官公庁から、OBを受け入れている業者も珍しくありません。
定着している、悪い商慣習が変わるときは、社会的に問題が大きくなったときしか望めないのが現実。
それを待っていては、いつ、安心して家を建てられるのか。
ｐｓ　No72さんの書いている内容には、同じ思いです。

>>69 72
理想であるべき姿は、皆さん解っていると思う。
現実を見据えて、判断、行動をおこすことが重要。

>現実に合わせて上手く対応しながらも、ふとどき者の業者には、１人１人が毅然とした態度で臨み、時としては
>行政に告発するなどしていくべきだと思います。

普通の人は、そんなことできないって。

告発ではなくとも相談くらいはできる。

東京都庁には以下の相談窓口があります。
◆不動産取引に関する相談
　住宅政策推進部不動産業課指導相談係　03-5320-5071
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
◆建設工事請負契約上の紛争に係る相談
　市街地建築部調整課建築紛争調整係　03-5388-3376
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/hunsousinsa/index.html

他の都道府県庁にも必ず同じような相談窓口があるはずです。実際に苦情やトラブル相談がなければ、
行政も業者の指導のしようがありませんから、トラブルになりそうになったらとりあえず相談してみれば
よいんじゃないでしょうか。
宅地建物取引業（不動産屋）と建設業（ＨＭ、工務店）はどちらも許認可業ですから、免許を発行している行政に
目をつけられるのはいやなはずです。消費者が、ささいな事でもどんどん行政に上げていくようになれば、
きっと効き目はあると思います。

私、名古屋のものですが、Ｎｏ７７さんの書き込みを見て、早速、愛知県庁に相談の電話をしました。
県の人が言うには、最高裁で判決が出て、国から通達が来ない以上、県は何もできないとの事でした。
行政に相談しても、時間の無駄だと思います。当分、悪徳業者は野放しです。
前に聴いた事がありますが、行政の窓口は、相談に対して結論を出さないのが暗黙の決まりだということです。
理由は、責任が生じるからです。それが現実です。サラ金の武富士の問題のように、何人も首をつった後でないと、
変化は起きないと思いますよ。ですから、自分の身は自分で守るしかないのです。
結論・・行政は当てにできないです。

78さんの相談内容がどのようなものだったのかは判りませんが、愛知県でも監督処分は沢山だされており公表もされています。
　　↓
http://www.pref.aichi.jp/ken-fu/takken/kantoku-shobun-kijun/kantoku-sh...

不動産取引のトラブルの中には法律的に微妙なものもありますから、全てにおいて直ぐに消費者の側に立って動いてくれる
訳ではないと思いますが、それでも相談してみて損なことはないでしょう。実はそういう私には、県庁に行って相談をしたら
業者の方から連絡をとってきて、少し返金て貰ったという経験があるのです。１人１人が諦めずに行動を起こせば、
やがて大きな流れになって社会が変わっていく可能性があります。
ですからこれは自分だけのためではないのです。これから家を買う人が自分と同じ目に合わないために、決して面倒くさがらずに行動して下さい。

つまり自治体によりますね。
なんとも動きの悪い自治体にあたってしまったら万事がその調子ですので見限って移住しましょう。

移住せずに、戦い抜くつもりです。

私は元不動産業界で働いていた者です。建築条件付きの土地を売主として販売している業者に勤めていました。建物も自社設計、自社施工でしたので、仲介手数料うんぬんは関係ありませんでした。このスレでの主題の土地売買契約・建物請負契約を同時に行っておりましたが、会社全体をみてもトラブルはほとんど無かったです。請負契約に添付している図面は全くの別物の図面でしたが、契約前にお客様の希望をヒアリングして、プラン及び仕様について概ねご納得頂いての契約でしたので、ほとんど問題ありませんでした。
（契約時に違う図面を添付するのは、建築確認がまだ申請していないので、基本の仕様とその対象地に入るプランで基本契約を締結し、間取りと仕様は変更できる契約内容でした。）
業者は、3ヶ月の間に解約されるリスクを避ける為に、同時契約を締結するのは事実ですが、同時契約もやり方の一つだと思います。
契約前に建物のボリュームがこのぐらいだから幾ら、仕様変更及び追加が幾ら、念のため予備費が幾らとみておけばお客様はご納得されますし、ほとんどの場合が予算内に収まりました。ただし、トラブルは0ではありません。契約後に詳細の打ち合わせをしているなかで、当初より夢が膨らみ過ぎて、それを我慢出来ない施主様がやはりいらっしゃいます。
私の勤めていた会社は、建築確認の申請を提出しているかどうかで判断していました。建築確認を提出している＝間取り、構造、仕様納得したから委任状に記名捺印したと解釈して解約の場合は契約通り20％の違約金。その前であれば、白紙解約やむなしというやり方でした。（条件付きの場合は建築確認申請の有無が契約の履行に着手しているかどうかの判断の分かれ目になると、入社当時に教えて貰いました）
行政によって解釈は違うかもしれませんが、白紙解約できる可能性がある一つの目安だと思われます。
よく上司にローンが確定し、建築確認申請の委任状に記名捺印を頂くまで気を抜くなと言われていたのを思い出しました。
本題に戻りますが、同時契約は確かに褒められるような契約手法ではありませんが、決して逃げ道がない訳ではありません。
確かに「契約しちゃたからもう諦めないといけないのかな」と考えてしまうかもしれませんが、それでは業者の思うつぼです。
まずは宅建指導班に行って相談してみるべきです。
最後に、条件付き販売と同時契約の全てが悪ではありません。顧客満足と企業利益を両立させている業者は必ずいますので、自分の城作りを任せられる業者を探す事ができれば、おのずと引き渡しの時に満足できますよ。
長文失礼いたしました。

82さんのお勤めだった宅地建物取引業者兼工務店のように、建築確認提出前であれば白紙解約に応じる
というようなところばかりだったならば、同時契約もこれほど問題にはならないだろうと思います。
でもそういうところばかりではないんでしょう。中には契約書を振りかざしながら、物凄い形相で
白紙解除なんてとんでもない！解約するなら手付放棄しかない。などと言ってお客と揉めるところがあるから、
このスレのように何度も何度も取り上げられるんですよ。

82の中で１つ気になるところがあります。建築確認申請の有無が契約の履行に着手しているかどうかの判断の分かれ目で、
建築確認申請後に解約した場合は20％の違約金を取っていたというところです。82さんはこれを公正なやり方だったと
思っているようですが、実は買主の手付け放棄で解約できるという権利を僅かに奪っており、業者に少しだけ都合の良い
運用がされていたのではないかと思うのです。

建築条件付でも、契約はあくまで土地売買契約と建設請負契約の別の２つの契約になるわけですが、手付放棄で解約できるのは
土地売買契約の方だけなのですから、契約の履行に着手したかどうかが問題になるのは土地売買契約のみです。
そして土地売買契約の履行に着手するとは、普通は代金の一部を支払ったとか先行登記が行われたなど。そもそも土地売買契約と
建築確認申請の間に直接的な関連はないのですから、建築確認申請を出したことで土地売買契約の履行に着手したとは
言えないでしょう。

しかし業者の気持ちはわかります。まだ契約が履行されていない土地に着工して、もし工事途中で解約されたらどうなるか？
これは、本来ならばつなぎ融資を使ってもらって、土地売買契約を履行し終わってから着工すれば済む話ですが、
買主の利便を考慮して代金の支払いを土地、建物一括でもよいとしている場合は、土地は手付け放棄で解約となり、
建設工事代金とその撤去費用などを損害賠償請求するというのが法律に則ったやり方だろうと思います。

少し誤解があるようなので、補足させて頂きます。
手付放棄は受けていましたよ。買主がもっといい物件が見つかったとか、やっぱり気が変わったetc。
なんせ、手付10万（土地売買契約5万、請負5万）から受けていましたので、買主は、ダメージが少なく解約出来るようになっていました。
しかも、注文建築でありながら中間金は貰わずに、土地・建物双方共、残代金はお引き渡し時に決済でしたので、契約時の10万円で残金回収に1年なんてざらでした。（中には打ち合わせに時間がかかり2年なんていうケースもありました）この業界を多少なりともご存知の方には御理解頂けると思いますが、かなり良心的なやり方だと思います。（土地が仲介の場合は、当然ながら土地代金は先行決済です）
私自身は他にやりたい事があり転職しましたが、知り合いに相談されたら、迷わず紹介出来る会社です。
常に解約が可能だというのが打ち合わせしている間もちらつきますので、営業マンのレベルも高かったと思います。
不動産業者でありながら、歩合給ではなく、固定給でしたので、お客様に満足していただけないと給料もボーナスも上がらない体制でした。
業者によっては、ひどいところがあるのは理解しています。が、そんな会社ばかりではない事を御理解頂ければと思います。

スレスレか、詐欺まがいか、、詐欺をする業者がいることによって、業界全体が、信用できないと思われている。
不動産会社は信用できないと。自助努力で、そういった業者をなくすことはできないだろうか。

>>85
不動産業者と客では、知識、情報量、経験ともに圧倒的に不動産業者の方が有利です。
残念ながら、85さんのような良心的な業者と悪質な業者を客を見分けることは、ほとんど不可能です。
そこが問題なんです。

消費者契約法

信義則の違反をして消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

建築条件付土地」売買契約は原則、独占禁止法に違反する行為（独占禁止法第十９条・事業者は
不公平な取引方法を用いてはならない）

家を買う人にとって、「建築条件付」の同時契約はメリットまったくなし。

家は優良というか、普通の不動産でした
土地購入時には３ヶ月以内で…の条件が入っていましたが、コレは、３ヶ月以内に絶対決めろ！という訳ではなく、３ヶ月以内に請負契約ができなければ、購入者が解約できる事として購入しました
逆に言えば、３ヶ月以上たったら、必ず条件のメーカーで請負契約しろ！という条件です
実際に請負契約したのは、土地契約してから５ヶ月後でした
ですので、このＨＭで建てたい！という希望の無い私にとっては、土地を購入したら、付き合いのあるＨＭを紹介してもらいソコで建てたという感じ…
満足しております

>85
83です。85さんの勤められていた不動産屋さんはすばらしいですね。
きっと地元で長く続いているところなんでしょう。出来ればその不動産屋さんのお名前を教えて欲しいくらいです。

商売の基本は、お客様に喜んで貰って、それで納得の上で儲けさせて貰うという事だと思います。そうでなければ
悪評が広まって決して長続きしないはずなんです。でも参入障壁が低いから、淘汰されて減っていくのと同じくらい、
一儲けしようという人たちが後から後から参入してくるんでしょうね。

賃貸でも売買でも、一般的に不動産屋に対して良いイメージって少ないじゃないですか。これって一不動産屋が
どうのこうのじゃなくて、業界全体の問題だと思います。もっと危機感をもって、業界としてまとまって
改善に取り組まないといけないんじゃないでしょうか？ひどい所ばかりじゃないんですなどと言って、
安泰としていられる状況じゃないと思いますよ。

東京都　住宅政策推進部不動産業課指導相談係←　ここは何もしてくれません。相談については。

「契約しなかったんだから、契約しなければ良いだけで、何も問題ない」という回答が来ました。

私も最近、同時契約をするのが条件ですと言われました。
けれど、土地が気に入ったので、プランを変更してもらえるなら有かな？なんて考えて
打ち合わせのときにプランをお願いしたのですが、結局プランも上げてもらえず、
その理由が、参考プランの軽微な変更しか受け付けないと言うことでした。

打ち合わせの時には明日中にプランをお渡しします。と仰っていたのですが・・・
あまりにも参考プラントかけ離れていたため、めんどくさくなったようです。

そんなに変更をかけると考えていなかったようです。
同時契約にも難色を示したので、嫌われた客かもしれません。

上記のことを相談で電話してみたのですが、回答が2行目のような感じでした。
グレーなことを相談しても、法律で規制されているか否かで、対応は全く異なります。
やはり、面倒なことは関わりたくないでしょうし、被害が無いのに何故？相談？と、
思うようです。

高価な買い物ですが、如何様にも逃げ道がある取引、なんだかやるせないですね。
正義は勝てないものですかね、大多数には巻かれてしまいます。。。いろんな意味で。。。

>93
電話相談は気軽に出来るので毎日何件もありそうです。それでそっけない対応をされるのではないでしょうか。
同時契約を求めているという証拠があるなら、詳細な経緯を文書にして送ったり、直接出向いて行って説明して
みてはいかがでしょう。同時契約を強要するのはグレーな事ではなくて独占禁止法に違反していると思いますから、
正しい手続きをとって告発すれば、都も受理せざるおえないと思います。もしそれでも都が動かないようならば、
次は公正取引委員会にも告発してみましょう。本当に正義を貫こうと思っているなら、簡単に諦めないでください。

>>93
「お役所仕事」　役人は仕事を増やしたくないし、そんなこと受け付けていたら上司にしかられ、
出世にひびく。何もせず、時間をつぶすのが、公務員の仕事では？。
そんな連中相手にしても時間の無駄。消費者問題に強い弁護士に頼み、訴訟を起こすのがベスト。

正義が通じないときは、毒をもって毒を制す

近所でも田圃埋めた土地でのぼりたてて
同じようなことやってる人います。
立ったの見ると同じような家ばっかりで
基礎も十分でないようです。
契約する前に近所の人に聞くとか
すれば親切に教えてくれるのに残念です。
地盤悪く、基礎不十分、安普請なのにどうして
高い銭払うのか理解できません。

どこまでが建売でどこからが注文かということか

そういう問題じゃない

＞93で投稿したものです。
色々なご意見をありがとうございます。

ウチとしましては、売主を信用できないのでこの契約はパスしました。
しかしながら、業者として売れる土地ならこちら都合で、ということが横行しすぎているようなので
非力ながら、何か出来ればと思い、免許を発行している都に何かしらの反応をしていただきたく
お電話してみたのですが、諸刃で残念でした。

確かに契約をしていなく、実害が無いと無力でしょうが、免許を与えているわけですし、
反応していただきたいですが、電話の相手次第といった感じで、仕方が無いですね。

以前、同じように条件付売り地の販売で不動産屋に仲介料とは別に建物紹介料をいただいております。
といわれ、おかしな取り決めだと思い、都に電話したら、免許番号や色々と詳しく聞いていただけたので
今回も同じように対応していただけるものと勝手に、思い込んでおりました。
少々、甘かったようです。

まあ、違反を承知で購入する自分達の方も、業者都合に持っていきやすくしていることは否めないので
皆がしないと無理ですが。。。

なかなか購入できずにズルズルしておりますが、気持ちよく購入できるまで頑張りたいと思います。

何か引っかかるようでしたら、やめたほうが良いです。
「欲しがると見えない」という、ことわざがあります。
冷静になって判断してください。高い買い物ですし、その家で長い間、暮らすのですから。

>>93
同時契約を迫る業者は、やめたほうが良い。
ルールを無視して契約させようとする業者がまともな家を建てるとは思えない。

損害が発生したか否かではなく、違法性があるのであれば取り締まってほしい。
売主以外に不動産屋に紹介料（あるいはコンサル料）という名目で仲介手数料を取られるのが納得いかない。
監督官庁も遊んでいないで、抜き打ちでチェックに入ったらどうだ。

同感
問題は監督官庁が動かないこと。

働け役人いや、公僕。行政サービスというサービス業なんだよ公務員は。

以下に詳しく書いてあります。

http://www.tfkoutori.jp/data/land.html

ポイントを引用すると

独占禁止法の新しい考え方によると、建築条件付土地取引において、建築すべき期間についても、原則として当事者間の自由意思に委ねられることとなったため、例えば土地売買契約後１ヶ月以内とするなど、極端に短い期間内に建物請負契約が成立することを条件とするもの（甚だしいものは、土地売買契約と建物請負契約を同時に締結することを条件とするもの、又は土地売買の契約書面を作成せず、土地を特定した上で建物建築請負契約の予約契約という外形をとって、実質的に建売の青田売りの売買契約を締結しているもの。）などが現れることが予想されるが、これらは明らかに広告開始時期の制限に違反するものとして取り扱われるものであります。


つまり、土地売買契約と請負契約を同時に結ぶのは独禁法違反ですね。

同時契約は独禁法違反ですか…、まぁしょうがないのかもしれませんね。ただ、あんまりやり過ぎると、実際にフリープランで建てられる建築条件付きの売り地が減るような気がします。打ち合わせに一年間もかかり、その上解約のリスクを背負うとなると、体力のある業者はまだしも、地場のあまり体力のない業者は建売りにて販売計画をしたほうがリスクが少ないので、そちらを選択するケースが増える気がします。
取引形態が売主もしくは代理でないと、建築条件を付けるのは難しくなってくるかもしれませんね。
（売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします）
先般のリーマンショックの時も坪120万ぐらいで売れていた土地が、坪100万ぐらいでなければ売れなくなってしまいましたが、建物の仕様の打ち合わせをしている最中にこんな事が起きて、50坪6000万で売れていた土地が解約されて、5000万で再販なんて…、体力のある業者でもこれはきついと思われます。業者がこの辺りのリスクを回避するには、さっさと上物を建てて、相場が下がる前に売りきってしまうしかないでしょう。
私は、建物の構造と仕様、プラン、金額が90パーセントぐらい決定しているのであれば同時契約は悪ではないという考えですが（全てを決めても、着工したら追加は出るケースが多いからです）今後は減っていくのかもしれませんね。

＞売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします

だれが一年も時間を空けなければいけないといってるのでしょうか？
あなたの言う問題点と独禁法の危惧する消費者保護のバランスをとった期間が３ヶ月ルールってことでしょ。

＞私は、建物の構造と仕様、プラン、金額が90パーセントぐらい決定しているのであれば同時契約は悪ではない＞という考えですが（全てを決めても、着工したら追加は出るケースが多いからです）今後は減っていくのかも＞しれませんね。


多くのハウスメーカーセールスマンは「契約後の変更、追加は倍の値段で売れ」
と会社の上司から言われています。つまり90パーセントを決めたとしても残りの10％で儲けるってことです。
同時契約であろうが無かろうが、100パーセント仕様と見積もりが出ていないのに契約するのは絶対にやらないほうが良いです。
そんな建築請負契約は個人場合の住宅だけですよ。談合が問題に担っている公共工事でさえちゃんと仕様と価格が決まってから契約するでしょ。

＞売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします

そもそも、建築条件を付けて土地を売ることでメリットがあるのは建設業者だけです。その他の売主にとっては、
請負契約が済むまで土地の決済が遅れるわけですから、わざわざ建築条件を付けて売る理由はないはずなのです。
何か理由があるとしたら、知り合いの建設業者に建築条件を付けさせてあげて、バックリベートを貰うくらいしか
思いつきません。これは、追加の利益を得ようと売主が勝手にリスクをとるわけですから、仲介業者が信用をなくす
というような事はないでしょう。
腹我太鼓さんが想定しているのは、少しでも儲けようと仲介業者が積極的に、全く関係のない第三者の売主に、
仲介手数料を値引きするからなどと言って建築条件を付けさせてもらったり、勝手に建築条件を付けて売る
というような事じゃないでしょうか。でもモラルを遵守する仲介業者ならば、普通はそういう事はしないはず。
そういう事をして信用をなくすのは自業自得でしょう。

そんなに目の仇にされてしまっても…なんだかなという感じです。
私が勤めていた会社は、土地を地主様から仕入れて（買い取り）、自社での設計施工の建物を建てて頂く建築条件を付けていました。そこには、仲介業者は存在していませんので、建物紹介手数料だ仲介手数料なんぞはありません。
自社物件を増やすために地主様と交渉をし、仕入れた土地に自社のフリープランの設計施工の建物の建築条件を付けるのを独禁法違反と一刀両断されても…、気持ち的にスッキリしないだけです。条件が付いているからといって購入者にデメリットばかりがあった訳ではありません。わかり易いところでの購入者のデメリットはHMで建築したいところがあって、建築条件外しの交渉の為の土地代金への上乗せがあっても、受けなかっのでそうゆうお客様は諦めて頂くしかない。
メリットとしては、60/200のような3階建てが建てられるところでも、都市計画うんぬん関係なく2階建てしか建てない(多棟現場の場合です。北道路を購入していただいたお客様の日照を確保するためです。まぁこれは3階建てを希望する方にとってはデメリットになりますが…）
条件無しでは、自分の新築の家の南側に3階建てが建つ可能性は0ではないですよね。
売主ならではのお客様へのサービスとしては、土地と建物を竣工後お引き渡し時に最終残金を一括決済するので、中間金がかからず、利息負担がなく、登記料も安くあがります。
地盤改良費も会社負担でしたので、ケースバイケースにもよりますがこれで何十万から何百万のメリットが購入者にはありました。
基本的にはプランの打ち合わせは無制限でしたので、手付10万で1年以上打ち合わせをするお客様もいらっしゃいました。さすがに2年ぐらかかると会社からそろそろ着工しろと言われましたが…。
長文になってしまいましたが、同時契約は世の中の流れにそぐわなくなってきているのは十分に理解しています。ただし、私の勤めていた会社は同時契約をしていてもトラブルらしいトラブルはありませんでしたし、しっかりOB客からの紹介もありましたよ。

＞自社物件を増やすために地主様と交渉をし、仕入れた土地に自社のフリープランの設計施工の建物の建築条件を付けるのを独禁法違反と一刀両断されても…、気持ち的にスッキリしないだけです

わかっていらっしゃならないようですね。
土地を保有している独占的地位を利用して、建物の請負契約と
土地の売買契約を同時にするということが法律に抵触している以上いくら都合のよい
例を引っ張ってきて説明しても意味は無いわけです。
利息制限法が良い例です。
利息制限法が数年前に改正され、サラ金は高金利で貸し出せなくなりました。
法外な利息でサラ金地獄に陥る人の数は減りました。
しかしその反面、サラ金の審査は厳しくなり、ヤミ金の温床になるとの批判もあります。
物事には光と影があり、どちらも立てることはできないことなど山のようにある。
そのために法があり、ある一定の線引きを決めているわけです。
日本は法治国家である以上、その法が気に入らないなら、政治を動かして法律を変えるか
日本を出て海外で、生活するしかない。

>そんなに目の仇にされてしまっても…なんだかなという感じです。

それくらい、納得いかない！と感じてる施主は多いってことですよ。
うーん、わかってないですね。
自分の会社のことだけ主張したって、仕方ないでしょう。
不満な人は見知らぬあなたの会社だけの話じゃなくって、現実の社会全般とか平均的な条件の場合を言ってるのだから。
それくらい、不透明で施主が不利な仕組みってこと。

会社の利益のみを優先して、客が喜べないものを作っている会社は、遅かれ早かれ行き詰まりますよ。

商品を仕入れて販売するという経済活動になんでそんなにかみついてくるのかが私にはよくわかりません。納得いかなかったら購入しなければいいだけなのではないのかなと思います。
誤解があるようなので、補足しておきますが同時契約は強要していませんでしたよ。お客様は自分自身の予算内で建物が建つのを理解した上で、契約書に判を押していましたので。
なかには、やはり慎重な方がいらっしゃいましたが、その場合は3ヶ月の停止条件を付けていましたよ。
>110さんの公共工事との比較は比較対象が違う気がします。一般的に公共工事は設計図面にある物を、図面の通りに施工し、引き渡すだけなので使用される建材と住設は商品が指定されているか、同等品の使用が指定されているくらいで、そこに施主のこだわりは希薄です。役人は指定されている物を使用し、図面通りに出来てさえいれば良いのでそこに施主のこだわりはほとんど存在しない。(設計事務所の先生のこだわりはありますけどね)
一般の人がこだわって自分の城を建てるのとは少し違います。(私は不動産業界に入る前には、官公庁の仕事の現場管理をしていましたので、その辺は多少なりとも未経験の人よりもわかっていると思います。)
私は同時契約は正義だと主張している訳ではありません。お客様が納得づくであれば、契約の自由がある訳ですからそこまでは否定しなくてもいいのではないかなと思っているだけです。素朴な疑問なのですが、独禁法違反であるのであれば、なぜ私が勤めていた会社はペナルティーを受ける事もなく顧客満足度を高めながら業績を伸ばしているのでしょうか？悪い噂は足が早いですから、OB客の満足がなければ紹介もなく、業績も下がっていてしかるべきかと思いますがそんな事はありません。
もし、不満に思っている顧客がいたら、どこかで訴えられてペナルティーは受けなかったまでも、地元で悪い噂が広がって業績は下がっているかと思われます。
が、そんな事はありませんでしたよ。

不動産取引知識がほとんどない人に、契約前に、その契約についての特徴、詳細、重要事項説明など十分したかどうかが問題。客が同時契約が購買者にとって、まずメリットがないことを知らないのに契約したというのであれば、売るほうは、十分な説明をしていない思われる。同時契約は、好ましくない契約形態であることは、行政も認めているし、業界人であれば、先刻ご承知のはず。それでも同時契約を用いるのは、どうかと思う。

＞なかには、やはり慎重な方がいらっしゃいましたが、その場合は3ヶ月の停止条件を付けていましたよ。


いやいや逆に素朴な疑問ですが、慎重なお客には3ヶ月ルールを適用するがそうでない顧客には同時契約させるって何のためにそうするの？
もし、あなたの言うようにやましさがまったく無くどちらでもかまわないなら、3ヶ月ルールを全員に適用すれば良いじゃないですか？
知らない客はとにかく先に契約させて、囲い込んでしまおうといているといわれても仕方が無いでしょ。

今は、３ヶ月ルールはあくまで目安。期間は決められていない。
建築条件付を使うのは業者に都合がいいことが多いから。
自信があるなら建築条件付などという、ややこしい方法を使わないでしょう。

111です。
>商品を仕入れて販売するという経済活動になんでそんなにかみついてくるのかが私にはよくわかりません。
土地だけで販売するとか、建売として販売すれば独占禁止法の問題はないんです。土地を仕入れて自社の建築条件を
付けて販売するという事自体が独占禁止法に抵触するという判断はないようですが、それでも土地を所有している
という立場を利用して自社との請負契約を迫るというやり方は、独占禁止法で禁止されている抱合せ販売じゃないのか？
という疑いを私は持っています。でも買う側にも建築条件付ならではのメリットもあるので、建築条件付という
仕組みが許されているのだろうとも思っています。

さて建築条件付の問題で論点となるのは、請負契約のやり方です。建築条件付の場合、請負契約のやり方を間違うと
独占禁止法違反になるということを皆さんも言われているのでしょう。腹我太鼓さんの勤めていた会社では
同時契約は強要していなかったという事ですが、請負契約をすると建築条件付土地売買契約の停止条件がはずれるという事。
それが何を意味するのかという事をきちんと説明していたのでしょうか？お客様が十分理解して、それでも良いと
納得して同時に請負契約をしていたのならば問題はないですが、普通に考えれば、そんな不利な条件を好んで飲むのか？
という事です。そして多くの建築条件付の取引でこの説明が不十分な事が多く、後で騙されたと感じている買主が多いから、
この問題での議論は白熱するのでしょう。

ちょっと誤解していましたが、腹我太鼓さんの勤めていた会社は、不動産屋と建設業を兼業しているところだったのですね。
自社物件からは仲介手数料も取っていなかったという事ですから、きっと真正直な会社だったんでしょう。
でも、そのようなめじめな会社でさえ、建築条件付と請負契約の関係をきちんとお客に説明していたという事では
なかったようなので、やはりこの件はうやむやには出来ない大きな問題だと思います。腹我太鼓さんの勤めていた
会社では、それほどトラブルにならなかったかもしれないですが、もっとひどい所が多いのですよ。

リスクを含め、当然すべてしっかりと説明済みですよ。建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。申請請後はすべて了解いただいた上での申請になるので20%の違約金が発生する(お客様にいつ迄であれば白紙解約可能かはしっかり説明していました)旨お客様に理解と納得していただいた上での同時契約でしたので、お客様は自分自身の逃げ道がある事で安心して打ち合わせに臨んでいました。
リスクといえるかどうかですが、請負と土地の売買契約の印紙代金は契約時に各々契約書に貼りましたので、白紙解約になってもそこだけはご負担頂きました。HM等で、本設計契約などで5万から10万ぐらい返ってこない（なかには返却されるHMはあるかもしれませんが、私の認識は返ってこないほうが多いので）
手付金が返ってくるのは、メリットは大きいと思いますし、どちらがお客様の立場に立ったやり方なのかな一目瞭然だと思います。
解約可能とはいえ、契約が完了している訳ですから、お客様も遠慮なくプランの打ち合わせが出来ていましたから、満足度は高かったですよ。
まぁでも違法という事であれば、顧客満足度が高くてもその内刺されるのでしょうかね。

違法はだめでしょう

違法なら、なぜ行政の指導が入らないのでしょうか？私には不思議ですし、行政からの注意勧告なり営業停止の処分があってもいいような気がします。が、私の勤めていた会社を含めて、そうゆう業者がでたという話も聞きません。これは公取の怠慢なのでしょうか？それとも、宅建指導班の怠慢？または別の管轄なのでしょうか？純粋に疑問です。

行政が怠慢だから

リスクを含め、当然すべてしっかりと説明済みですよ。

まったく分かってない。説明したことと理解したことはまったく別物。
不動産や建築業は、圧倒的に個人消費者が不利。プロとアマの関係だからね。ほとんどの人が初めての経験。
それが、野菜やテレビなどの他の消費財との違い。

＞建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。


同時契約の時に確認申請までは無条件で買い主が契約を取り消して白紙撤回可能と契約書に記載しているのですか？
もしそれならば問題ないとおもいます。しかしわざわざそんなことするくらいなら確認申請時に請負契約を結べば良いわけで、何のために問題が指摘されてる同時契約をわざわざする意味があるのでしょうか？
そうすれば印紙代も掛かりませんよ。

111です。
>建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。申請請後はすべて了解いただいた上での申請になるので20%の違約金が発生する(お客様にいつ迄であれば白紙解約可能かはしっかり説明していました)旨お客様に理解と納得していただいた上での同時契約でしたので、お客様は自分自身の逃げ道がある事で安心して打ち合わせに臨んでいました。

これでは建築条件付土地売買契約の停止条件を、請負契約ではなくて建築確認申請としていた事になりますね。
確かにこれならばトラブルは起きにくいはずです。建築確認申請を出した後でやっぱり止めたいとなるような施主は
非常に少ないはずですから。もしこれが本当ならば、腹我太鼓さんの勤めていた会社は良心的なところだったのでしょう。

ここで皆さんが問題と言っているのは、建築条件付土地売買契約の停止条件を請負契約とした契約で、請負契約を
同時に締結をさせる行為でしょう。これはお客の解約権を奪う事になるので、建築確認申請を出すまでは
白紙解約可能というのとは大きな違いです。同時契約を求める不動産社の多くは、お客を追い込んで逃がさないために
同時契約をさせるのですから、腹我太鼓さんの勤めていた会社とは考え方が全く違うのですよ。

111です。
126さんのおっしゃる通り、確認申請時に請負契約を結ぶようにすれば印紙代がかからないから、
お互いに良いように思いますが、腹我太鼓さんの勤めていた会社はなぜそうしなかったんでしょうね。
思いつく理由としては、早期に価格交渉権を奪ってしまうのが狙いとか？白紙解約できると言っても、
100万、200万くらいの差だったら、解約してまで他に乗り換えようってお客は少ないでしょうから。
良心的とは言っても、やっぱり色々と考えた上でやっているのだろうとは思いますから。
それでも腹我太鼓さんの言われている事が本当であれば、かなり良心的で真面目な業者さんのように思います。
もっとひどい所が多いようですから。

自分が辞めた会社の話で、叩かれるのは割に合わないので今回を最後にします。不動産は縁物といわれています。なかなか物件が出ないところで3年以上物件を探して見つからない人もいれば、おなじ所で探し始めて1週間で希望の物件に出会える人もいます。
業者に騙されてなるものかと構えていても希望の物件にはなかなか出会えないので、まずは信頼できる営業マンを見つけて、その人に色々と相談したほうがいいですよ。同時契約を求められても交渉してくれるでしょうし、未公開物件の情報を紹介してくれるかもしれません。結構皆さん誤解されている方が多いのですが、ネットの情報は最新情報でない場合がほとんどですし、折り込み広告なんかはまったくもって最新情報ではありませんよ。
広告、ネットに出る事なく売れてしまう物件はたくさんあります。
いい物件ほど広告、ネットに出る事なく売れてしまいます。
建築確認申請後に契約をすればいいとコメントされた方がいらっしゃいましたが、契約という形をとっておかないと、人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。1番手の人が契約していなければ、2番手のお客様は自分は契約する気があるのに、何故何ヶ月か待たなければいけないんだとクレームが出るのは必至ですよね。私のコメントに貴重な意見を下さった方々のように、同時契約について否定的なお客様ばかりでなく、ご自身で納得した上で、出会えた物件に対して担当者と会社を信じて契約される方もいらっしゃるのも、これも事実です。
私自身、不動産業界にいた時に、この業者から物件を購入する人はかわいそうだなと思う業者は何社かありましたので、業界自体がうがった目で見られるのはやもうえないと思っておりました。
行政が怠慢だとの事ですが、実際に被害に遭った方が立ち上がらないと業界の体質は変わらないと思います。皆様が満足できるマイホーム探しができる事を願います。長文失礼いたしました。

＞人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。1番手の人が契約していなければ、2番手のお客様は自分は契約する気があるのに、何故何ヶ月か待たなければいけないんだとクレームが出るのは必至ですよね。

契約していなくても申し込みの段階で他の商談はストップするのは不動産業界の常識だと思うのですが？
それにそもそも1番の顧客が売買契約と請負契約を同時に結んだのか、それとも3ヶ月の停止条件付き売買契約だけを結んだのかなんてことは、2番目の顧客には判るすべも無い。
それともあなたの会社は契約書を他人である2番目の顧客に公開してるのですか？
嘘も休み休みにしてください。
「自分が辞めた会社の話で、叩かれるのは割に合わないので今回を最後にします。」
今回を最後にするのは論理が崩壊しているからですよね。
、　

>130
111です。
単に社員だったというだけですから、そんなに腹我太鼓さんを責めなくても良いではないですか。
だいたい不動産屋に論理だった理屈を求めてもしょうがないという事は、130さんも良くわかっているでしょう。

腹我太鼓さんの書き込みで改めてわかったことは、誠実に真面目にやっていると思っている不動産屋でさえ、
厳密には法律を遵守していなかったり、おかしなことをしているという事。不動産屋は小規模で会社の数が多いから、
行政も指導しきれないのでしょう。ホント困ったものです。
消費者が安心して購入できるように、どうにかならないものでしょうか。

前言撤回します。
①契約していなくても申し込みがうんぬんで商談を中止→仲介物件であれば確かにそうです。物件を止めていられるのも基本1週間、いいとこ2週間ですからそれは可能ですよね。2週間以上止めて申し込みキャンセルになったあかつきには、担当者は売主側の仲介業者に顔向けできません。売主物件ですから物件が止まる訳ではないのは説明します。二番手が入る可能性がある旨も説明します。②契約うんぬん→まず第一に契約はしていません。一番手の方は対象物件に対して一番最初に契約するかいなかの権利があるだけです。契約を前提にプラン、見積もりなどの資料の提示を受け、打ち合わせを始められるだけであり、二番手が入るまでは期限は切られません。当然ながら設計料等のお金は発生しないので、契約に向けての準備期間になります。ただし、二番手が入った場合はその旨報告し、打ち合わせの進捗状況によりましが、通常1ヶ月から3ヶ月程度の期限を切り、その間に打ち合わせを行い、契約するかしないかの最終確認を行う。この打ち合わせが不調に終わった場合は、一番手の方から二番手の方に権利が移るだけです。
③一番手の売買契約を二番手に見せている
→売買契約書が存在しません。
④嘘も休み休み言え
→私の説明が足りなかったのかもしれませんが失礼な人ですね。わかりにくいかもしれませんが、私は仲介物件の話をしている訳ではなく、売主物件を売主自ら販売している場合の話をしているのです。一番手と二番手のどちらをどのようなルールの元で決定するかは売主側にあるのはおかしい事ですか？無用なトラブルを避ける為に、一番手二番手の方に筋は通しますし、これでトラブルを起こした事は一度もありませんよ。まぁ違約金、手付没収等のペナルティーが発生しない訳ですからトラブルになりようがないですよね。一番手の方が結論を下す事が出来ずに、二番手の方に権利が移り、1年後くらいに「やっぱりあそこにしておけば良かった…」というのはあります。

何を根拠に嘘と決め付けられたかは分かりませんが、議論が崩壊したのだの勝ち名乗りのつもりですか？
私の勤めていた会社は建売をやらない会社でしたが、建築条件を付けたら独禁法違反になるのであれば、建売にシフトするかもしれませんね…、そうすれば同時契約も関係なくなりますし、将来このような議論もしないで済みますし…。

>132
111です。130さんの書き込みにイッラときたみたいですね。
でも反論を読んで、ますます腹我太鼓さん自身がよくわかっていないのではないかと思えてしまいました。

売主物件であることは130さんも理解された上での発言でしょう。130さんの言っているのは、申し込みのあった時点で、
売主は申し込んだ方と商談を進めるかどうか判断し、進めるならば他の商談はストップさせるのが常識でしょうという事ですよ。
仲介物件にも売主はいるのですから、売主物件か仲介物件かは全く関係のない話です。そして、何で腹我太鼓さんの
会社が売主の物件は止まらないのか？って事になります。

しかし、契約が無いと言い出した事で腹我太鼓さんの会社がどういうやり方をしていたか、やっと飲み込めました。
まずは会社所有の土地に申込み金１０万円を払って申込みをする。そしてその土地を前提に請負の打合せを始め、
建築確認申請を出しても良いとなった時点で、建築条件付土地売買契約と請負契約を同時に取り交わしていたんでしょう。
でも、これはこれで買主にとってはよろしくない話です。なぜなら腹我太鼓さんのおっしゃる様に、会社は打合せ中の
お客との商談を取りやめて、他のお客に売る事が出来てしまうのですから。もし建築条件付土地売買契約を交わしていたならば、
売主は手付けの倍返しをしないといけないのにです。腹我太鼓さんがうちは違約金など請求していなかったと言うから、
非常に良心的な会社なんだと誤解させられましたが、これではそもそも違約金を請求する権利すらないじゃないですか。
何か、狐につままれたような感じですよ。

＞私の説明が足りなかったのかもしれませんが失礼な人ですね。何を根拠に嘘と決め付けられたかは分かりませんが、議論が崩壊したのだの勝ち名乗りのつもりですか？


１２９の発言で

＞契約という形をとっておかないと、人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。


とおっしゃっていましたが、132で　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞②契約は存在しない。③契約書は存在しない

と発言が180度変りましたね。
もし１３２の②③なら建築条件付土地売買契約すら結んでないわけだから
トラブルになんてなるわけが無いでしょ。かなりかわったやり方ですが・・・・。
逆に言えば、１２９までの一連の話である
「同時契約はするが確認申請までは白紙撤回可能。ただし印紙代のみ負担」⇒
「じゃあなぜ確認申請時に契約しないで、同時契約するのか印紙代すら掛からない」⇒「契約という形をとっておかないと押さえきれない」という話根底からひっくり返されて嘘だったってことです。


上記が嘘の根拠ですよ。
簡単に前言撤回して180度言うことが変っていることが「説明足りなかった」ということなのですか？
それを世間では「嘘」というのです。どちらが失礼なのでしょうか？
そうゆうもっともらしい嘘に対する言い訳を常套手段にするやり方が不動産業界の信用を失墜させているんですよ。
今までの議論は何だったの？？？？
って感じです。

私の説明不足がありました。
①一番手が契約済みの場合→二番手はとりません。契約済みになります。
②一番手が申し込みの場合→二番手はとります。

口足らずで申し訳ありません。

>腹我太鼓さんの書き込みで改めてわかったことは、誠実に真面目にやっていると思っている不動産屋でさえ、
>厳密には法律を遵守していなかったり、おかしなことをしているという事。不動産屋は小規模で会社の数が多いから、
>行政も指導しきれないのでしょう。ホント困ったものです。
>消費者が安心して購入できるように、どうにかならないものでしょうか。

まったく同意です。腹我太鼓さえ、どんどんボロが出るこのありさま。

136の方のおっしゃる通りですよ。会社というか私自身も建築条件付きが独占禁止法に抵触しているなんて認識は正直ありませんでした。同時契約が好ましくないのはわかっていましたけど、会社のやり方なので従っていましたよ。好ましくないだろうと思われる中でも、会社のやり方には納得していましたので、この点については言い訳も弁解もしません。
私個人の考えとしては、自社の建物を建てて頂く為に自社所有の土地に建築条件を付けて独禁法違反となるのは納得できないのです。何故、他の工務店、HMに建てさせる為に交渉して土地を仕入れなければならないのでしょうか？自社に建築の部門がありながらですよ。これでペナルティーを受けるのならば、私の勤めていた会社は建売にシフトせざるをえないだろうと思っております。
私は会社を辞める時、何人かのお引き渡したOB客が手土産をもってわざわざ会社まで来てくれましたので、好ましくない契約だったとは言え、自分自身としてはやっていて良かったと思っております。
業界の体質を変えるには、騙された人、被害にあった人が声を上げていかないと、どうしようもない業者はなかなか淘汰されません。どことは名前を挙げる訳にはいきませんが、案内の当日に契約を強要し、手付金をコンビニで下ろしてこいていう業者も存在しますからね…なかなかイメージは良くならないと思います。

>>137
「好ましくない契約だったとは言え、自分自身としてはやっていて良かったと思っております。」
好ましくない契約で商売をしておいて、良かったと思うのはおかしい。
それも、最初から同時契約は良くないと思っていたのでしょう。

133様へ
申し込み金は10万でなく、1万です。10万というのは契約成立時の手付金の会社が受ける最低の金額です。ちなみに、申し込み金の1万円は契約が成立しなかった場合は返金します。
分かりにくくて申し訳ありませんでした。
137様へ
私が入社した直後は、建物が何も決まっていなくても同時契約をしていましたが、やはりトラブルがあり、それを防止するために会社のやり方が変わりましたので、自分自身としましては納得していました。
散々ご批判をうけましたが、私自身の考えは何も決まっていない状況での同時契約は好ましくないというか、これで契約するのは危険極まりないと思います。が、契約前にしっかり説明を受けて、お客様自身が予算内で自分の希望する建物が建つと納得できたなら、それはそれで有だという考えです。そこまで話が出来ていて、信頼関係が構築出来ているお客様とは契約後に「話が違う、聞いていない」とはなりにくいです。契約後のトラブルの原因のほとんどは、この話が違う、聞いていないですから、いかに契約前にこの要因を潰すかが営業マンの仕事でした。
確かにに100%決めて契約するほうが良いに決まっています。
ただ、私のいた会社のやり方でも、契約後にトラブルらしいトラブルはほとんど無かったのは現実です。
だから、私は同時契約は好ましくないという認識はありましたが会社のやり方に従っていました。
皆様に言わせればそれが悪なのでしょうけど、いかにトラブルを未然に防ぐかという会社の工夫を私は認めていました。

トラブルになっても、ならなくても、してはいけないこと、また、好ましくないことは
やるべきではない。犯罪行為は、小さなルール破りから始まり、大きくなるのではないか。
たとえば、公務員の汚職は「コーヒー一杯から」という標語のように。

今までにもうすでに書いてあることかもしれませんが、

適切な建築条件付き土地の契約（土地契約後3か月以内に請負契約を締結しなければ白紙解約となり土地売買手付金は全額買主に返還される）の場合、請負契約を締結できない理由は何でもよいのでしょうか？

例えば、

１、発注者又は請負者の勝手な都合
　　　（転勤、他に良い土地を見つけた、ほかに良い買い手を見つけた、気が変わった）
２、仕様・金額の合意ができない場合で、当初提示されたものが不可能であった場合
３、仕様・金額の合意ができない場合で、当初提示されたものは可能であるが、発注者の要望をかなえることが不可能であった

１による解約が可能ならば、せっかく建物を一生懸命考えてようやく図面ができたにもかかわらず売り主が請負契約に応じないため白紙解約ということや、買主の申し込みを受けて土地契約をすると三ヶ月間不動産を売却することができなくなり挙句に解約される、というようなことが起こりやすいと思うのです。

また、実際は１による解約だが、３による解約を装うことは容易そうです（とんでもない話だとは思いますが）。

であれば、買主は建築条件付きの土地を契約したとしてももっと良い物件を探しておいたほうがよいし、土地売主は事前に2番手の買主を探しておいたほうがよいと思うのですが。

そう思うならそうすれば？

そう思うならそうすれば良いし自分で考えたら良いのではないでしょうか？

>141
理由のうち２と３はもうしょうがない事ですし、転勤も不可抗力だから許されるでしょう。
他に良い土地を見つけた、ほかに良い買い手を見つけた、気が変わったなどは常識的にどうかと思いますが、
確かに言わなければわからないですからね。こういう事が度々あると、業者は安心できなくなって
同時契約を求めたくなったりするのでしょうが、絶対ここで買いたいと思うような商品とサービスを提供すれば、
お客の心変わりなんてそうそう起こらないという発想になって、お客に何かを強いるのではなく、お客の方から
よろこんで契約してくるようにならなければいけないと思います。

はっきり言って不動産業界は総じてレベルが低いと感じるので、同じ業界の中ではなくて外に模範を求めるのが
良いでしょう。例えば家電量販店。どこも似たような商品しか扱えないから、サービスで差別化しようと競っています。
不動産業界もあのくらい激しい競争にさらされて淘汰され、もっともっとサービスが良くなったらよいのにと思います。

>137
>私個人の考えとしては、自社の建物を建てて頂く為に自社所有の土地に建築条件を付けて独禁法違反となるのは納得できないのです。

まだわかってらっしゃらないみたいですが、建築条件付土地売買だけだったら独占禁止法違反にはならないですよ。
建築条件付土地売買契約と同時に請負契約をすることを求める行為が違反なのです。要するに、別個の取引きである
請負契約を、土地を所有しているという強みを利用して強要することになるからです。腹我太鼓さんがいくら
無理強いはしていなかったと言われようがダメなのです。弱い立場の買主は口にしないだけで、少なからず不条理を
感じていたと思いますし、百歩譲って買主が全くそのように思っていなくても、第三者から見て許されないのです。

建築条件付のガイドラインも所詮業界の自主規制だからなあ。
破ったら宅建協会から除名とか、厳しい態度でやってほしいもんだけど、なあなあなんだろうなあ。

消費者法に抵触するケースも多い。

色々とお話を伺ってみましたが、土地売買と建物売買は役所で言えば、管轄が違うらしいので
条件付売り地の同時契約を公的機関が取り締まるには、難しいと言われてしまいました。
土地売買の不備・建物売買の不備
各々違う管轄に違うものとして相談しないとならないそうです。

通常の不動産広告を作成して、条件付売り地　として販売していれば広告物違反になるそうですが、
最近は、こんな土地が売り出されていますよと、広告を出す前に業者から教えていただいた方のみに、
「物件概要説明書」という形で紹介されるケースが多く、
まだ、広告掲載をしていない状態で説明を受けて、同時契約を求めているようなので、
そうなると広告物違反にも当たらずに、形だけの条件付売り地の取引が出来上がるみたいです。

どうにも、業界という団体を敵に回すと、自分達の政治生命において厄介になるから、
こんなあいまいな、どっちとも取れるような法のまま、自主規制してもらっているから大丈夫！！
という事になるのでしょうかね？？

家は欲しいがお金が微妙に足りないから、業者を敵に回して、自分達が今後不利になって購入できなくなったら
大変だから、分かっていても、穏便に済まそうと思っている人が大半だと思います。
法を作る側の方達は、そんな微妙な取引がこの世に存在する事も理解していないでしょうから。


買主側が業者の参考プランで満足し、この土地に住みたいのだから、建物は建売でも良かったから
同時契約をしてすぐにでも、着工してもらいたい。と思っていたら、同時契約は違反ではないですが、
それをすべての買主となる方達に強要するから問題になるのだけなのに。

自分で意見を入れて建物を建築してもらえる、建売とは違うんだよ、と思わせておいて、
実は。。。という取引が多いのも事実かと思います。

役所はどうせ動かないから期待しないで。
建築条件付売地でありながら、同時契約時に建物のコンサルティング料という名目で仲介手数料を取る不動産屋がむかつく。

>148
>色々とお話を伺ってみましたが、土地売買と建物売買は役所で言えば、管轄が違うらしいので
正確に言うと、土地や土地付建物（建売や中古）の不動産売買を仲介するのは宅地建物取引業（不動産屋）。
建築請負（注文住宅）で家を建てるのは建設業。それぞれを取り締まる法律も違い、前者は宅地建物取引業法、
後者は建設業法です。それでお役所も部署が分かれているのでしょうけれど、大抵は緊密な関係にあるはずなので、
その気にさえなれば指導出来ないはずはないと思います。ただ、建築条件付土地売買と請負契約の同時契約は
独占禁止法違反なので、これを管轄する公正取引委員会へ告発するのが正しい対応なのかもしれません。

>どうにも、業界という団体を敵に回すと、自分達の政治生命において厄介になるから、
政治生命を気にするならば、特定の業界の利益を守るべきか？それとも不特定多数の国民の利益を守るべきか？
国民の意向に沿わなければどういう結果がまっているのか、政治家は先の政権交代劇で学んだでしょうから、
後は皆で声を大にして訴えましょう。不動産業界をもっと厳しく取り締まってくれと！

そもそも建築条件が付いていようがいまいが、正確な見積もりと仕様が決まっていないのに請負契約を結んでしまうことは非常に危険です。
大手HMとて例外ではない。
以下のスレで過去に議論になあってます。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18713/

2003年に不動産公正取引協議会（公的な機関ではなく業界の自主規制団体）は業界ルールの3原則に関して新たな方針を表明した。その内容は以下である。

1.3ｹ月程度ではなく期限はもうけない。
2.停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契約自体はあったことになり、解約手数料等を請求しても良い）
3.建築を請け負う業者に制限は設けない。

宅地建物取引業法には業務内容に条件付の規定はなく、条件付が土地取引なのか建物取引なのかこれまでは広告の取り扱いに曖昧な姿勢をとってきた。建物販売であれば宅地建物取引業法33条に違反し、土地販売であれば独占禁止法に違反する内容を、3ヶ月程度という曖昧な文言と売主が建築業者でなければならぬという縛りで、限りなく建売の体裁をとる形で濁してきたが、上記の要件を緩める事で土地販売に姿勢をシフトしてきている。
2は条件付を独占禁止法違反から回避する為の自己規制であった停止条件を、それでもクリアする要件であるかどうかは疑問であったにもかかわらず、単に民法の規定に解除条件もあるのでそれも適用できるとし手数料を取れるようにする、という根本の意味からはずれた業界に都合の良い方針になっている。
結果として、手数料をとることにより消費者に建築契約を強要する事にもなる。
3は成就条件が他業者との契約になるという妙な契約になり、あきらかにリベートが介在する構造になる。建築契約が売り主で実際の建築が他業者だと、一括下請けが前提の契約になる。


いずれにしても、3原則があるから独占禁止法違反にはあたらないとしていた見解から逸脱する方向であり、消費者には不利な条件である。条件付は正規に決められた仲介手数料以上の利益を得る為の方策になっている。
土地はそれぞれが固有のものであり、工業製品のように同じものが他で手に入ることはなく、土地がなくては建築はできない。条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。

>152
>条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。

このような事はかなり以前から指摘されていると思いますが、なんで野放しになっているのか？役所の怠慢も
はなはだしいと思いますが、管轄がどこか一般に認知されておらず、苦情を言う先がわからない事も一因でしょう。
私は、建築条件付土地売買についての管轄は公正取引委員会だと思います。そして公正取引委員会の定めたルールに
基づいて、県の宅地建物取引業者を指導する部署や建設業者を指導する部署が対応する。これがあるべき姿だと思います。
もし建築条件付に関する違反を見つけたら、証拠を揃えて公正取引委員会にタレコミましょう。

今は？だが、その代わりに不動産取引協会に公正取引委員会から天下りのしくみがあった。

不動産業者が先に土地を抑えてしまうとの指摘があるようですが、一般人には買えないような土地(管財物件、造成の必要な土地、複数区画ある分譲地その他）を一般人が買える形に加工して販売することのほうが多いと思います。


また、建物が割高になるという指摘もあったかと思いますが、割高な建物かどうかは土地価格と合わせた総額で判断しなければいけないのではないでしょうか。
建築条件付きの土地は、ほとんどの場合周辺の一般の方が売り主の物件と比べて割安な価格で販売されています。


また、建築条件付き土地でも金額を上乗せすることによって建築条件を外すことができる土地は結構多いと思います。
割増後の価格は、周辺の建築条件なしの物件の価格と大差ないもののほうが多いと思います（逆にいえば建築条件付きの土地はそれだけ割安で販売されるというよりも高いと売れない）。
不動産業者が押さえている土地しかその地域に存在しないなどということはあり得ないことですから価格の比較は簡単だと思います。


契約方法や法的な問題（独占禁止法？）で問題が多いとの指摘が多数ありますが、ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。


必要最低限の性能を備えていない不良住宅や契約前と契約後で話（価格、仕様）が違うなどというのは論外だという前提ですが、私は建築条件付きの土地は価格的に十分な割安であり、オーダーもでき、セットプランがある分だけ総額いくらというのがわかりやすいというようなことから悪いものではないと思います。

>155
確かに建築条件付土地にはメリットもありますね。例えば
　①一般的には周辺相場よりも安い価格設定がされている
　②土地と建物を一括払いにしてくれるなど、支払い方法で融通がきく場合が多い
　③建物の検討に時間的余裕をもらえる
などですが、メリットばかりを強調して、デメリットを説明しないのは片手落ち。
建築条件付土地にからんだトラブルでは
　①請負契約を無理にせまる
　②請負契約をしなかったからといって手付金を返還しない（手付放棄による解約だという）
　③建築条件付土地売買契約と同時に請負契約を求める
などがあります。いくらメリットがあっても、このような行為は許されません。

＞155

だれも建築条件付きの土地が悪いとは言ってないですよ。
土地を売る際に建物工事請負契約と土地売買契約を同時に行なうことを条件にすることが
問題ということは何回も出てきていますよね。
なぜならば、仕様も価格も確定していない建物の契約を土地が欲しいがあまり契約してしまう
消費者を保護するためです。
それなら１５５さんがおっしゃる

＞ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。

とおっしゃりますが、消費者には１５５さんのような賢明な方ばかりでなく世間知らずの人や老人
の方まで様々であり、プロの不動産業者にとって騙すのは簡単です。
そのような人たちを危険にさらさない仕組みは絶対に必要だと思います。

競売で４００万足らずで入主した原野を１区画３００万で２０区画販売、いくら砂利道を整備して一般人が買えるようにしたとは言え、善人にはできないな。
これが商売なんだろうけどね。
田舎では、競争がないから、建築条件はつかない。

都会では、８０００万で手に入れた土地を分筆して１区画２５００万で５区画販売、それに建築条件を付けて、８００万で住宅をつくり、１５００万で契約する。
これが、建築条件付きの実態。

販売業者が建築条件付き土地売買契約と請負契約の同時契約を迫る。

購入者が建物の仕様、価格が決まっていない状態での請負契約を拒否し、条件付き土地売買契約（停止条件付）のみを求める。

業者が同時契約でないと受けられないと言い、話し合いの結果土地売買契約前に建物の打ち合わせ確定した段階で同時契約をするという方針となる。

ところが、建物打ち合わせ期間中に業者が別の購入者に同時契約で売ってしまう。

このような場合、業者に何らかのペナルティーをかすことはできますか。ちなみに打ち合わせは週に１回程度で１ヶ月半ほど行っていた場合です。

>159

そんな業者で家建てなくて良かったということです。
不幸中の幸いですね。

建築条件付きの場合、建物のもうけは、建築会社、不動産屋、土地所有者で、どんな比率で分配されるのですか？

>>160
同意！
>159
はやく忘れて、別の土地探しましょう。契約してから後悔する被害者のほうが圧倒的に多いのだから、それに比べりゃ幸せと思わないと。悪質業者と交渉長引かせても、いいこと何もないよ。

同時契約は悪質業者ということで結論。

↑　そのとおり。まったく同感。
それを知っていながら放置する行政、役人も税金泥棒と呼ばれてもしかたがない。

家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。
百歩譲って、同時契約の場合少なくとも以下が準備できていなければ、”悪徳さん”になります。


１．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図
２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面
３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物
４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面
５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面
６．各階平面図：間取図の事
７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面
８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面
９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面
１０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面
１１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図
１２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面
１３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面
１４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面
１５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面
１６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。
１７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面
１８．建具表：使用建具をすべて示したもの
１９．電気設備図
２０．給排水衛生設備図
２１．ガス設備図
２２．外構図
２３．構造計算書・構造図
２４．施工中の写真


*必要なスレに転載してください。
*もちろん再編集もｏｋです。

3.が重要。
建築基準法違反は、即直させることができるが、仕様（資材のレベル）はいくらでも誤魔化すことができるからね。
１０万円ダイヤを見せておいて、模造品でも書いていなければ大丈夫。
そんな詐欺がまかり通っているのが、建売の青田売りと、建築条件付き（売り建て）だ。

↑　役所の担当に教えてやってくれ

>165
契約時にどのようにして施工中の写真を用意するのか教えてほしいです。

施工中の写真を提出するように契約書に織り込むと読めんのかね。

区役所より、消費者庁直属の国民生活センタ－の方が、歴史も浅く張り切っているから良いと思うよ。

消費者庁直属の国民生活センタ－
役に立ちません

公正取引委員会ではどうだろう

宅地の売買契約と、建物の建築請負契約を同時に結ぶことは避けましょう。トラブル相談のほとんどが、同時契約に起因することです。

　宅地の売主又は売主が指定する建築業者（媒介業者を指定することもあります。）と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件に、宅地の売主が買主に宅地を売却することです。
　この取引では、「宅地の売買契約」と「建物の建築請負契約」という二つの契約の締結の勧誘を受けます。「設計委託契約」や「基本契約」などを求められることもあります。
　しかしながら、この取引は次のような条件を宅地の売買契約に約定することに意義がありますので、宅地の売買契約と建物の建築請負契約等とを同時に結ぶことは避けましょう。
　①一定の期間内に建物の建築請負契約を締結することを条件とすること。
　②①の請負契約を締結しなかったとき、又は建築をしないことが確定したときには売買契約は解除になること。
　③②により契約解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還すること及び売主は契約解除を理由にして
　　買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと。

　また、建築条件付宅地分譲の広告において、建物の参考プランや推奨プランが掲載される場合は、次の事項を見やすく掲載するルールがあります。
　①建築条件付宅地である旨
　②建築請負契約を締結すべき期限
　③建築条件が成就しない場合の白紙解除措置
　④当該プランを採用するかしないかは自由である旨、及び当該プランの金額とこれ以外に必要な費用の内容等

▼思い通りの建物ができないときには、紛争になることの多い取引です。
　書面にサインするときには、請負契約を締結するときにはその内容と効力、白紙解除の仕方、建築条件をはずす可能性、などを尋ねましょう。
▼立地条件や価格の安さに誘引されがちですが、契約前に取引の全体像を承知しておきましょう。
▼トラブル事例：上記の同時契約後、建物の構造や価格等で協議がまとまらず契約解除を申し出ても、手付金又は前金や設計料等の返還を受けられない。

↑　最後の２行に疑問あり
契約時の状況に問題があれば、手受け金等の返還は受けられる。
上記は役所の見解。裁判所の判例を精査する必要がある。
そもそも、同時契約自体、問題のある契約方法として行政も認めているところ。
それをさせる業者は要注意。
購入者にとって同時契約は、どんなメリットがあるのか。ないと思う。
それに比べ、業者側には、非常に都合の良い契約方法だ。
現に「紛争になることの多い取引です」と上記に書いてある。
それを認識しているのなら、行政は、そのような取引が存在することに対して
納税者から訴えが、あろうが無かろうが何らかの対策をとるのが義務はないか。

>174

そのとおりだと思う。
行政が動かなかったり、規制する法律ができないのは
政財官の癒着の産物ということだと思う。
天下りや企業団体献金の廃止が絶対に必要であるということ。

会社によっては、役員に警察OBをおくところもある。
建設会社は、都道府県OBを雇っていて、役所とのパイプ役にするのが普通になっている。

警察ＯＢを雇うのは暴力団対策だ。

みなさん議論の方向が契約の時期に集中しておられるようですが、問題の本質はそれが請負契約であるか否かではないでしょうか。

つまり、建物の打ち合わせが一定以上進んでいるもしくは完了していることが請負契約締結時期の条件であり、土地の契約の時期とは別問題としてと考えられるのではないでしょうか。

それでも同時に契約と言うのはおかしいでしょ？
建物のきちんとした打ち合わせが一通り終わるまで土地の購入を待ってくれるのですか？
そんな業者がいてくれればいいもんですけどね。

↑　１７８は同時契約と言ってないでしょう
　　建物の請負契約の時期についての意見だと思うけど

このスレ主さんの問題や、良く起きる問題の多くは「同時」というところに問題があるんだけど。

同時契約がおかしいというのは、私も同じ思い
おかしいどころか、詐欺まがいだ（詐欺と断言したいが）

ｄ？
期間中契約戴けると，特典付きの建売の青田売りも同じ。

せめてこれから建物には気をつけましょう。
でもこういうの見るとビビるよね
http://h-inspection.com/j.html