変動金利は怖くない？？　　その３６

余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？

145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。
それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？

>>146
>違うでしょ。
>彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。
確かにそう言っていた。
で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。

将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。
その点は彼ですらも理解できたってこと。


さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。

だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。

>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。

>それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。

>借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ
問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。

そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、
後から繰り上げ返済する方が効率が良い。

なんで賃貸だけなの？

事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、

賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。

キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。

まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。
インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし
固定で借りていたら借金自体が目減りする。

だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。
住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。

いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな
余裕でローンを組むのじゃないだろうか。
住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想
だった気がするが、みんなそうなのかな。

>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、
それ言ったのは俺。

>賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。
金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。
そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。

あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。
リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。
繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。

>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

＞>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

そりゃわかるけど、個人の住宅ローンと関係ないんじゃないの。単なる口癖か？

>155
意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。
でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。

>>154
さすがにちょっと言いすぎだろｗと思った。

>まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
固定で借りるなんて終わってる、と。

>だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
・家賃払いながら貯金する
・先に買って、後から繰り上げ返済

のいずれが得か？という話。

・前者は家賃分が完全に捨て金で、貯金がプラス。
・後者は金利が捨て金になるが、現状は金利水準が低く残債の減少ペースが速いことに加え、
　繰り上げ返済分が残債の減少を早める。住宅ローン減税もある。
　ただし、不動産価格の下落はマイナスになる。固定資産税も少々必要。

例を挙げると、月に不動産向けに20万使える人がいたとして、

・賃貸していたら12、13万家賃で残りが貯金。
・購入していれば、20万全部が返済に使われ、うち金利分は4-5万。ローン減税ももらえるので、
　返済を増額し、残債減少により金利分はどんどん低下。

どちらが得かは自明かと。
家賃払いながら貯金なんて無理だよ。結婚と同時に買うくらいじゃないと。
DINKSなら残債の減少ペースはかなり速い。

金持ちが固定で借りる意味を説いても、ここでは金持ちが少数派なのだから共感しない
逆にギリ変が...という話をしても金持ちと同様に、ここでは少数派なのだろう
何れにしろ極端な話ばかりなので、話が噛み合ってないんだな

株なんか引き合いにださなくても、繰り上げ資金で賃貸マンションに投資している人はいるよ。
７％くらいの表面利回りがあれば安心。それを繰り上げにまわせばもっと弾みがつく。
１０年以内に売ればキャピタルゲインもあってそれをまた繰り上げに回す。
一円もムダ金使わずにローン繰り上げ返済完了って寸法だ。

>>157
>意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。
言われてみて、あながち外れていないと思った。

>でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。
俺の認識は違う。
・住居費が節約できる
→家賃は金利の後払い（正確には「その時払い」）だが、購入は自分で調整できる。（先払いも可能）

・不況なので、リスクフリーで高金利の運用はできない
→家計費に占める主要な支出である住居費を削減することが、結果的に高金利で運用したのと
　同じ成果をもたらす。
　Cash is King.はその通りだと思うけど、それを実現するために家を買い、
　繰上げ返済をしながら完済し、その後キャッシュを積み上げる。

賃貸に比べれば、購入した時の金利払いや値落ちなんて知れてる。（物件選びは重要だが）
逆に言うと、家賃はまだまだ高すぎる。

上にもあった、家賃補助や借り上げ社宅（企業だけでなく、自治体もある）の存在が、
家賃を高止まりさせている、との調査もあるらしい。

直近だと、エコポイントの導入で家電値上がり→同終了で値下がり、
出産補助の増額で分娩費値上げ、も同じ現象。

固定金利の人が競売行きになる一番多くの理由は、借金してるという希薄さにあると思う。
金利を固定したって購入した物件の価格が下がれば、実質金利は上がっている。
今後、不動産価格が大きく上がるとも思えない。
今後も固定ローンの競売は変動に比べて多いと思う。

>>160
バランスシートを膨らませることで、利益を高める運用手法は確かにある。
でも、それはリスクがある運用だよね？

リーマンショックも同じで、世界中が債務削減に走ったことで、資産価格の下落を招いた。
安値で買えた人は下値は知れているのかもしれないけどね。不動産はタイミングだから。

繰り上げ返済とどっちが良いかは、それこそ結果論の世界かもしれないし、
負担しているリスクに見合うリターンを得られたか？という疑問もある。

　はじめて書き込むものです。

　フラットスレと変動スレ両方を興味深く拝見してます。私は変動金利で借りております。優遇は皆さんほど良くはありませんが、0.975％（2.475％から全期間1.5％優遇）年収600万・借入2900万・33年です。

　テンプレが凄く秀逸で納得がいったので、差額分を別口座にためてちょこちょこ繰上げ返済しています。

　しかし最近日本のデフォルトによるハイパーインフレ
の可能性も0ではないということをちらほらききます。
もちろんほとんどが日本国内だけで国債は消化してい
ますし、世界第三位の経済大国の日本がハイパーインフレになる可能性は本当に少ないということはわかって
います。しかし0では無いので不安な方は、10年固定という選択は如何でしょうか？

　中途半端で意味がないという意見もあると思います。
しかし、最近は10年固定1.5％、10年後も1.5％優遇も
あります。フラットのように確実に1％上がるよりも
こちらのほうが良いのでは？と思ってしまいます。

　ハイパーインフレに万一なった場合は、固定は変動化
する可能性もあると反論もあるでしょうが、10年固定中
にハイパーインフレになった場合、変動化する前のタイムラグ（仮に3か月）あれば、その期間だけで一気に返済できてしまうってことは無いですか？

　つまり最初の10年間だけでも固定化すれば、多少金利が高いけど、ハイパーインフレになっても安心だし、金利が上がらなかったら10年後に自動的に変動に移行しますので選択の一つにあがるのではと思ってます。

　多少皆さんの話の脈絡からはずれていますが、変動スレに書き込むのが一番と思い書き込みました。

　　

164のものです。

大変申し訳ありません。アンカーがうまく
ついておりませんでした。

残債の多い時の金利が重要。
あとこの日本で10年以内にスーパーインフレがおきる可能性は極めて低い。
為替がドル/円で120円、日経15000円越えてから考えれば良い事。
変動っていっても金利が変動するのは年2回だから、それで十分間に合うよ。