ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

好立地を安く出したら、それ以外（以下）も値崩れしますから。
高値で売れるうちは高く出すでしょう。

50年後に建て替え時期が来ても、更なる高層化ができなければ建て替えするかな？
できたとしても、原宿団地がそうだったように建て替えを見越して
住まずにボロ家を買い占める金持ちがいるから結局安くはならないような。

どちらにしても少子化ですから、今ほど高値では出せないかもしれませんけど。

神宮前レジデンスと西麻布レジデンスどっちが資産性高い？

西麻布レジデンスでしょ

分譲時に好調な方が資産性も高いでしょう。
リセール時も期待でるし。

↑削除依頼しますた

地下鉄が苦手なんですよねえ。銀座線も、そして半蔵門線も地下鉄でしたっけ？？

夏のこもった感じの空気が苦手で途中から地上に出る路線でも地下ホームで待っている間はあまり心地よくなかったりします。

でも便利なのは否定できないんですよね、外苑前駅内の混雑とか空気環境とかどうですか？？

他に交通手段があればいいんですけど・・地上路線までバスで行けたりしないですかねえ。

>342神宮外苑をはじめ意外に緑があるから都心部は湾岸埋立地よりはるかに大気はきれいですよ。

Noxが問題なトラックも築地市場などを目指し沿岸部へ流れ込んでいきます。

>342

あなたは都心にお勤めではないのですね？
都心の交通網が苦手でしたら、ココを検討から外しましょう

ＪＲの方が地下鉄よりも気圧的に乗っていて辛くないという知人の話は聞いたことがありますが…
バスだと交通状況でかなり遅れてしまうことがありますので、
確実性ならやはり鉄道が一番じゃないでしょうか
この辺りに路線バスが充実しているかはまだ調べていませんけれど…
確か目黒⇔千駄ヶ谷のバスは走っていたような気がします

今後この周辺の再開発の予定を考えると、高台で立地も良いし、震災後にたった耐震性も優れているので買いだと思いますけど。。

内覧会終了～施工精度は高い！ほぼ室内手直しなし。屋上は狭すぎ。

以前から気になる物件なのですが未だMRに足を運んで
おりません。どうも後一人押しが欲しいと思います。
誰もがわかる意見以外でメリット、デメリット数点
挙げて頂くと助かります。
今の価格ですと含み損はたっぷりありますかね。

先着順の１Ｌは間取りを見ると洋室も採光なしで良いのでしょうか？
坪単価安い割に長期間全く売れる気配がないのでそうかなと思って。

リセールに関してだけだとタワーとレジテンス
どちらが上ですか？またタワーだと北東の眺望
は捨て難いのですが北の割に南西とそれほど坪
単価が変わりません、何故でしょう。タワーで
も北は眺望良くても格段に安いのが通常ですが。

ぶっちゃけ値引きしてますか？地権者分がある
ので一見結構販売が進んで見えますがかなり残
ってるとこを見ると割高で人気がないというこ
となんでしょうが。

いいねここ。

青山アドレス、駅近でもなく北東は騒音が難点。
それで今の坪単価は高過ぎる。確かに良い物件
だが高くてもいいやと言う人の需要が尽きたから
未だに結構残っている。値引きしていればもう少し
売れているとおもうが。

良くないから残ってんじゃないの。
少々高くても良い物件ならなくなってるよ。

地権者の方の住み替え分を新しい住人が払う訳ですから、
多少割高になってしまうのは仕方ないのでしょうね。

ここいいよね。
駅からちょっと距離あるので躊躇する。
近かったらもっと高いからこれで納得すべき？

タワーの南西向き上階だけは今の坪単価でもやや高いが
許容範囲だからこそ売れてる。
北東であの坪単価は論外、レジデンスはお墓価格を考慮
されておらずこちらも論外。
地権者がいなければ相当売れ残っている現状、結局高い
から売れていない。値引きしてるのか知らないが値引き
してて今の状況は結構ひどい。アベノミクスの恩恵はここ
にはないのかな。

タワーと言ってもかなり中途半端なタワーだからね…

どれくらい売れて、あとどれくらい残っているのでしょうか？

まだ40戸前後もある。
値引きしてないんだろう。
億超えも多くこれでは後2年はかかるかな。

そうなんですか。下げなくても売れる自信があるんでしょうね・・・

ランドスケープは素敵だと思います。無駄に共用だらけでもなく、フォレストガーデンが住戸から見てみんなの庭という感じ。ゴージャス感より敷地内の過ごし易さを重視しているように思います。もちろん仕様もグッド。

敷地内の独特の空気を維持するには外苑前駅の目の前よりこの辺がいいのだろうという見解を持ちました。
とりあえずスカイデッキとアクアラウンジは実際にそこに佇んでみたいですね。

結構残ってる事実からすると売れ残った間取りは割高感は
否めないんでしょう。実際値引きはどうなんでしょうか。
また共用施設が少ない割にランニングコストが高い印象
ですが周辺物件もそんなもんでしょうか。

青山と神宮前ではアドレスの格差は何枚落ちのイメージ
なんでしょうか。
結局ここに住む人は他人に表参道、神宮前、外苑前のどの
名前を住んでる場所に使いますか。

そんなに気にしなくても。確かに神宮前と比較すると青山は落ちるけど、まあ。アドレスに住むわけではないし。

それ程差がないとはいえ南青山>北青山>神宮前は常識でしょう。

表参道っていってもこの辺って汚い店も多いし豊洲に比べると高級感ないですよ

↑削除依頼しました

現物ができあがったので、見学に行きました。値下げはしないみたいですねえ。
悪くはないんですが、割高感は否めないと思います。
1LDKの物件は幾つか売れたようですが、中途半端な広さの2LDK3LDKは、ここ3ヶ月で全然売れてないですね。
地権者が持っている物件も売りに出されるんじゃないか、って思ってるんですけど。実際どんな動きになるのか。
場所は良いのでまよってます。。

地権者が売りに出すのは竣工五年後とかですよね。税金高いから。

竣工後数年は売り出すと税金が高いのですか？
全く税金関係は詳しくないので良くわからないのですが…。
ここだと立地的に１ＬＤＫの方が売れるのでしょうね。
３ＬＤＫだとファミリー層がターゲットなのでしょうか？？
居室の広さがあると思いますが、もう少し収納力があるといいかなと思います。
ＷＩＣがあっても、家族がいるとそれだけ荷物も増えますからね。

ああ、そうですよね。課税率が全然違いますよね。
5年後だとすると、オリンピックが決まって高騰してるかもしれませんしね。

タワー棟とレジデンス棟だと、レジデンス棟はファミリー向けという印象です。
タワー棟の２LDKだと、独身者か、DINKS向けなのかな、と思いました。

確かに収納は少ないですね。タワーの方がより少ないと思います。

たしか購入後5年以内は売買益が出た場合、益に対して５０％の税率だったような！地権者の場合購入ではないので、どうなるのかは分かりません。

地権者も一旦リセットして新規取得扱いじゃなかった？
税率は50％→40％じゃなかったかと。今だと震災復興税もプラスだったはず。
五年目以降なら20％。

>>371
そのタイミングを計画して今買おうとしている投資家の人もいるのかな。素人なりの推理ですが考えてしまいました、汗。

うちは永住でしか分譲購入は考えていませんので関係はないことなのですが、ここが高く売れると踏んで考えている投資家がいると考えると何だか嬉しいです。だった価値を見出されているわけですから。誰もが認めてくれるマンションだと買う気持ちにも拍車がかかりますよ。

>>374さん

ご購入されたのでしょうか。
うちはまだ迷っております。
投資、転売を考えるならタワーなのかな、とも思いますが、レジデンスの方が広さはありますよね。
そして外苑前とは思えない長閑かさ笑。

もうひとつ決めきれないところです。

購入しました。レジデンスの3LDKです。
先日内覧会もいきましたが、部屋はもちろん公園やロビーの雰囲気もよく入居が楽しみです。
スカイデッキも少し入りましたが思ったより狭かったかな。

投資だったらわざわざこんな売れ残りは買わないよ。

別にネガでもなく単純に感想を述べると耐えられ人は
良いが一生お墓とお経とお線香と付き合うレジデンス
はただでも住みたくない（すいません、あくまで主観）

自分が住むなら割高でもタワーの角部屋そこしかないと
思う。皆同じ考えだからその間取りはもうないけど。
でもタワーで好きな階に止まれるセキュリティー、白い
内廊下（明るいがもう汚れてる）、フローリングの廊下
は特に安っぽく見えてせめて天然石でなくてもタイルに
してほしかった。
この物件はこの建物に住みたいよりこの立地に住みたい
に拘る人用にコストも抑えて作ってると思います。
その割にやはり高過ぎです。それが結論かな。

っていうか、購入者でもまだなかなか中に入れないのに、何故廊下がすでに汚れているか分かるんでしょう？
素朴な疑問です。
私が先日見に行った時は、まだ汚れていませんでしたよ。
ただ、確かに明るい色だから、汚れやすいだろうなとは思いましたけれど。

普通に内覧できますから(笑)
お手入れが大変そうな白基調の内廊下でしたよ。
シックな方が高級感はありますが明るいのも悪く
ないと思いました。
普通は竣工済み物件は内覧すると人気を博する
のが普通と思いますが私もお墓との距離には唖然
としました。現物を見る事をお薦めいたします。
お墓側では距離感がうまく掴めません。
レジデンス棟からお墓が視界に入らない間取りが
あれば陽当たりも良いし最高なんですが。
折角の南向きも終日カーテンは勿体ないです。

あ、そうですか。今はもう内覧できるんですね。
納得です。
私も既に内覧会の時に内覧済みです。
お墓と関係ない所なんですが、購入時お墓側も考えました。
高層階ならお墓は視界に入らないし、真隣にお墓があるということは、一般的に考えると、将来に渡って目前に建物が立つ心配はないってポジティブに捉えていました。

廊下は、あのグレードのマンションの廊下は暗い色の物が主流で、それが嫌な方もいらっしゃるのでって話でした。
にしても、汚れるのは必至でしょうね。

お墓がなければレジデンス最高ですよねー。
あのお墓ビューは確かに圧巻されます。

地権者住戸と一般住戸の仕様が違うと聞いて迷っています。

地権者の力がかなり強そうですね。

一般の仕様は渋谷区、港区物件では
非常に低いですからあの価格帯だと
仕様も期待したかったとこです。

公式サイトのトップに「8月4日でマンションギャラリーがクローズするので、それ
以降は現地にて案内」と書かれていたもので、てっきり内覧はまだかと思ってました。
考えてみれば、4月に竣工済なんですものね。
8月まで一通り内覧を済ませ、少し落ち着いてから入居がはじまるわけですね。

>383

そうなるとさらに値段が上がってますます買う人いなくなる。
土地代と建設費に儲け乗っけて、頭割りしてなんとか売れる値段で出すためには仕様削るしかなかったのかと

>382さん
本日内覧に行ってきて、施工業者の方とお話を致しましたが、地権者住戸と一般住戸に仕様の違いはないそうですよ。(その施工業者の方はもちろん全戸見て回っている)。
ただ、地権者は一般購入者よりも先にいい条件の物件が取得できたとのことで、それにしても地権者の中でくじ引きがあったとのことでした。

見るからに室内が明るそうな物件なんですが周囲の建物との距離間はどんなものでしょうか。
これで空ばかりが見えるという環境であれば気持ちいいことこの上ないと思い期待しています。
T90Aなどはどの部屋も本当に明るそう、逆に眩しくて開放できないのかなと思えるぐらいですよ。
ダイレクトウィンドウ未体験者なものですから過大評価も入っていると思いますが良い物件だと思いました。

非常にいい物件だと思う。
ほしいけど、地権者が７０戸近くあって、仕様に差があると考えちゃうね。
地権者が組合も牛耳るのかなあ。

388さん、
地権者の方と仕様の差はないって施工業者の方に伺いましたよ。
地権者の方が優先的条件(日照や眺めなど)にいい部屋をゲットしたって話でした。
組合はどうかわからないですよね。
地権者の方々でも、それぞれの家庭の状況が違うわけで、地権者の方々が皆同じ意見になるかどうか分かりませんから、必ずしも地権者VS新規購入者って構図になるとは思えないんですが。
甘いですかね？
私は入居が楽しみですよ。

甘い！！

甘いと思う人は買わなければいいだけの話だと思います。
所詮他人の話ですよ。

地権者なんて隠居老人ばっかだろ

ここの人気のなさは地権者物件だけが原因ではない。
一番は含み損ばっちりの価格が第一。他にレジデンス
はお墓、タワーは騒音。他低仕様など細かいとこを
挙げたらきりはないけど。こういう曰く付きの物件も
破格に安い、駅近が揃えば現状打破できますが。。。

とてもいい立地で欲しいなと思っていますが、決めかねているところです。
迷っている内容に関して、（できたら真剣に）助言いただけると助かります。
坪単価が高いと多くの方が言っているが、銀行さんに聞くと少し高めだがほぼ適正とのこと
ですが、どちらに信憑性があるかな？
駐車場の抽選はもう終わってるだろうけど空はあるのかなあ？
近隣や地権者とのトラブルはないのかなあ？

ほとんどのタワーっぽいマンション（レスの多い）に対しては
ほぼすべて「高い・低仕様・環境不良」とネガります（高仕様なら高すぎるもあり）
そして「もっと安くすれば買う」とかの意見になります

実際に見て納得している方ならば、そういう否定的意見など気にせず購入したら良いだけのこと
もちろんネガ意見が大げさに書いているとはいえ、参考になる意見もあるのは事実として否めないと思います
取捨選択し、自分なりの判断で決めたらココは「もう見ない・来ない」覚悟で行きましょう！

私も@395さんの意見に賛成ですね。
ここは誰でも書き込めるので、ただ単に購入目的で読んだり書き込んだりする方だけじゃないと思いますよ。
執拗に全く別の場所のマンションを薦める不動産屋さんらしき方から、ひょっとしたらマンション反対派や、その他ネガりたい背景の人もいらっしゃる訳で。
逆に言えば、無視できない「何か」があるってこと。
自分で買うわけでもないマンションをわざわざネガりたいものがあるってこと。
自分にとってどうでもない魅力のないものであったら、わざわざネガりに書き込むでしょうかね？
購入検討者は、ここのサイトだけでなく、中立の不動産業に聞くとか、いろいろ調べる方法はあると思いますよ。
安い買い物ではないから、多少お金を払っても、その道のプロに聞くやり方もありますよ。
因みに、投資目的でアジアや欧米の海外企業が何件か買っているって話は耳にしましたよ。

394さん適正価格についてだけは高値は間違いないでしょう。銀行って（笑）
販売開始してかなり時間が経過してるのにまだかなり残ってます。
しかもかなりの地権者住戸があるので実際の販売戸数は多くない状況でです。

但し外苑西st.墓場に接しない部屋はこの立地好きには好感が持てるでしょう。
また地権者物件は正直嫌ですが皆さん将来は地権者となる訳ですから。

ありがとうございました。
やっぱり、立地に惹かれて買うことにしました。
高くても自分が納得すればいいと考えます。
では、では。

場所はかなりいいと思います。
でも場所が場所だけにお高いんですよね。
神宮前という場所であることを考えたらこれ位しちゃうんじゃないかと思ったのですが
やはり相場から考えると高めの設定なのですか？

生活するうえでは意外と近くにスーパーがあるので
悪くないなぁとは思っています。

>389さん
えーそうなんですか？
普通地権者住戸は提供した土地に対する等価交換で部屋を割り振られると聞いた覚えがありますが、
真っ先に眺望や日照の良い部屋を選べただなんて、不公平感がありますよ。
ここは地権者住戸が72戸もあるので、最上階はほとんど地権者さんで固められているのではないでしょうか。

もう売れてしまったかもしれませんが、随分前ですが自分が見たときは、最上階も上層階も売り出してましたよ。
次期販売に上層階が売り出すようネットに出ています。
三十件くらいはまだ残っているようです。かなり売れたんですね。

地権者≒地主ですからね。
割り振られると言っても、位置や階数含め自動的に決められて
気に入らなければ計画自体ご破算、なんて
杓子定規にやったら建て替え自体が成立しない。

一般販売より先に好きな部屋選べますよ、けど売価よりも持分評価額が少なければ
追加負担金払ってね。同じ部屋に希望が重なれば地主の間で抽選です、
というのが普通ですよね。

周辺環境はそこまで良さそうには見えないんですよね・・
でもこの価格の高さ、内容がいいのでしょうね。

神宮前という歴史ある場所でもありますから永住するのに土地柄も大切と考えると出していい額だとは思います。サラッと言いながら我が家はこちらの3LDLはとてもじゃないですが届かないですが・・。
2LDKの角住戸、これ素敵ですね。

地権者と一般では内装仕様は違いますよ！造作棚、空調等。地権者と新規購入者との関係性が指摘されていますが、そもそも都心のマンションで近隣の人間との接点はほとんどないので、関係が良くもならないし、悪くもならない。ファミリー世帯も少ないですし、基本独身か子供なし世帯が多いのでは～

とにかくここの墓、自分の目で確かめられることをお勧めします。
気にならなければお買い得。墓を見てやめた一人ですが。

同じく。
予算ギリギリだったのもありますが
予想以上のお墓ビューで撤退しました。

ＣＧイメージでなく現物を見ると驚愕に値しますよね。
営業さんは古都鎌倉をイメージして下さいと言ってましたが。
来客のない人、あまり外を眺めない人にはいいのでは。
マンション買ったと聞いてあのお墓を見られたら帰宅後
話題になることは必至でしょう。

青山墓地のような緑多き墓地とは違います。
見学の帰り道、ちゃんと調べてから私を連れて行け、
墓付きマンションか、と家内に散々やられました。

非常に不思議なのは、「場所はいいが墓地ビューが嫌で」とおっしゃる方は、
墓地ビューではないところ(上層階や若くは一階またはタワー)をお選びになってお決めになれば良かったのでは？
墓地ビューが嫌でお買いにならなかったのに、何故わざわざここ戻っていらして、墓地ビューが…とおっしゃるのは何故？
その方にとっては、もう選ばなかった過去の話のはずなのに…。
本気で購入目的の方は、実際は現地にいらっしゃるでしょう？
それでは嫌ならやめればいいだけのことなのに…。

４０９さんのご意見、まさにその通りだと思います。
購入をしようと決めた人は、その立地条件を十分承知したうえで
購入するわけですので、周りの人がごちゃごちゃ言う必要は
まったくないと思います。

何だかんだ言っても依然興味や未練が無ければ、ここへ戻って…(ry
Suumoで見ると一軒減っていますね。
売れたってことですかね？

お墓に未練ないよ、ここの在庫処分セールにもね。

欲しいから、つい見てしまう。
でも、墓と地権者が気になって決断できない。

三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい。
こちらも三田も地権者、立地も遜色なし、こちらの方が駅近。
かたや三井倶楽部、こちらは墓ビューだけど何でこうも差が出るの。
アベノミクスの差なら、あ～無情

普通、三田と表参道比べないでしょう！
どっちがいいとか悪いとかじゃなくて、ターゲットが違いすぎる…。

>>三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい

唐突過ぎるｗ

@416

確かにwww

落ち着いてくださーい。

足の引っ張り合い？

２２０戸のうちあと１２戸のようだから、６月以降動きが鈍くなった不動産業にしては、まあまあ検討してんのかね？

てか実際もう少しあるよ、30戸はきったが。
てか墓ビュー価格とかもう少し考慮したらもっと売れるのに。

もう少しあるみたい。
40戸位らしい。

何が本当か、よく分からんなあ・・・

原宿団地がなくなってしまったのは残念ですが、
建物はやはりおしゃれな感じなんですね。

内装もかなりおしゃれな感じで洗練されていますね

来週末でモデルルームが終わるんですね。
その後は現地でとのことなので、実際の環境を確かめることができるみたいですね。
そうなら、急がなくっても良いかなぁなんて思ってしまったりして。
そこまでうるさい場所じゃないですが、
日照や風の通りもチェックしたいですしね。

こんな記事が

http://japan.internet.com/busnews/20130726/11.html

Twittertokyo_kantei （東京カンテイ 市場調査部） のツイートをみると125戸が既に契約済とのこと。

リーズナブルな物件ならとっくに売れてる訳だし。
良い間取りは高くても買ってもいいと思うけど残りは
間取り悪い、墓ビューと良い間取りと坪単価が変わり
ないのに難点が多すぎるのがどうだろう。
現物見るとこの地域の物件でいうとかなり仕様は低い
しやはり神宮前のこの立地限定の人用の物件ですよね。
せめて廊下天然石、レジデンスの天井高250以上、EV
住戸停止、車寄せは最低ないと、坪400万の仕様だし。

どこの板読んでても思うんだけどさ、
文句言いたいなら、黙って勝手にリーズナブルな物件とか、
仕様がいい物件を買って、そこの物件構わなけりゃいいのに、
何が何でもネガリに特定板にいつきたいのは、
そこの板の対抗不動産屋か、恨みのある奴か、僻みか、妬みか、何れにしても執拗なだけになんか笑えるw
別に売れ残っててもいいじゃん。
何の損も得もしないんだけどなぁ、普通の人は。

近隣情報ですが。
今年の「神宮外苑花火大会」は8/17の土曜。
天気はまだ不明なのは当然ですが、昨日のゲリラ豪雨で中止になった隅田川、この日を楽しめなかった人々のあらたな目標の花火大会の1つになるのではと思います、盛り上がりが楽しみですね。

で、当然気になることなのですが、本物件からは見えますか??
18Fあれば十分な高さだと思いますので上層階検討の参考までにお聞きしたく。
ランドマークと銘打っているぐらいです、窓から花火が見えるぐらいのステータスは欲しいかなあと。

上層階はどこが残っているのかわかりませんが、レジデンス棟と南西向きT70A1タイプと南西角部屋は、高さと向きで花火見学は物理的に難しいでしょうね。
北東角T90Cも１２階は真正面に隣のハニービルの看板がありましたので、１２階以下は花火は見えないと考えて良いと思いました。
花火が見られる部屋は限られていますので、見えない方は屋上デッキへどうど、と言うことなのでしょう。

セール価格のT90Aがここまで売れ残るとは

屋上デッキでは他マンション同様飲食禁止なんでしょうか？
竣工後初の花火大会ですから、雨降らないといいですね。

飲食可能にしてしまうと、
お酒を持ち込む人も出てきてしまうでしょうから、
飲食禁止にしてもらいたいですね。
騒いだり、事故が起きてしまうと二度と屋上で花火を見ることは出来なくなってしまいますから。
静かに花火を見るのもいいもんじゃないでしょうか。

驚くほど狭いです。
5人位が精一杯。

下階、レジデンス優先となりそうですよ。
100人位は入れるスペースとの認識ですが。