請負契約のタイミングはいつ！？

＞６０さん

土地はあります。（親からの分筆です）
地元工務店との打ち合わせです。

実施設計について詳しい説明ありがとうございます。

トピ主です。

皆さんたくさんの意見をありがとうございます。
我が家の場合、土地契約と同時の請負契約は早い（違法！？）との認識を持っています。

実施設計後というこですが、平面図と外観がきまっており、
標準は坪単価で計算されオプションも金額提示を受けています。

それ以外に決めることは、コンセント位置や建具の色品番、屋根材、住設機器のグレードアップによる追加金額あたりでしょうか？

あとで決めるべきこともあれば教えてください。

これらが決まって建築確認寸前までで、請負契約をすればよいでしょうか？

請負契約後にキッチンの変更とかは、契約違反になるんでしょうか？

＞６２
実施設計終わり見積もりが出て納得してからの契約でよいのでは？

58さん
何もわかってないのはあなたですよ。
自信満々なところ失礼ですが勝手に同一人物とか言われていますが、まったく違う方なんですけどね。
それと、
建築条件付の話ですから、売主です。

売主と買主（ここが条件付の土地売買契約と建物請負契約）

売主と工務店（建物請負契約）

工務店と大工・下請け（元請と下職関係）

52さんも同業者として同感です。
何を言っても揚げ足ばかりみたいですので失礼します。

一方は「土地の売主」と思って発言してたけど
聞いてるほうは「建物の売主」と話を受け取ってしまったが故の行き違いではなかろうかと。

土地の売買契約と、建物の請負契約は、まったく別々のものであります。
建築条件付の場合たまたま契約対象者が同じ（子会社等であって同じとは限らない場合あり）というだけであって
建物の請負契約だけを見れば、請負業者を「売主」ということはまずありません。
売買契約ではありませんので。
このスレ内での話しは主に請負契約・請負業者についての話であるようなので
業者を「売主」ということに強い違和感を感じるのは無理ないと思われます。

>>66
…と思ったけどよく見ると何か違いますね。
>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
ここでの「売主」は誰をさしていますか？
請負契約を結ぶのは売主と工務店なのですか？
売主と工務店の関係は？

請負契約を結ぶのは、建主（＝土地の買主）と建設業者（＝土地の売主、土地の売主の子会社又は代理人）ではないのですか？
（一応その他の業者でもいいってことになってるらしいけど、丸投げは建設業法違反なのでどういう形態にしてるのかはよく分からんです）

ちなみに３ヶ月という期限は2003年でなくなってるようですね。

>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。

ん？
もしかして本当に土地の所有者が建設業者と請負契約しちゃうのかな？建売みたいに？
で、完成品の建物を物として土地の買主と建物の売買契約をするという感覚？
それは明らかに法的にアウトじゃない？
そんなやり方は見たことないけど

>68訂正
×土地の所有者
○土地の売主

まず４４は、３８による３９の発言に対する反論であるから
これはフツーに誰が読んでも４４=３８。ここは違和感ない。
しかし、４４と５３は別人と主張しているが

３８
＞個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場＞合はそうかもしれませんが

５３
＞売主と工務店や大工との契約

という表現は施主と工務店が契約するだけでなくさらに平行で大工とも契約するかのような表現になっているのは明らかに特異で同一人物の証拠。
さらに
売主という表現も元請だろうが、土地売買の売主だろうが別になんだっていいけど、請負と下請けの話をする時に元請といわず売主との表現は違和感があり特徴的。

別に揚げ足を取ってその表現が悪いといってるわけじゃない。誰が見ても同一人物。
同じやつが理論が崩壊しそうになるとコロコロ成りすますのはやめろって事。

最低限の知識としてはっときますわ

宅地建物取引業法
第33条（広告の開始時期の制限）

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
（注）建築基準法6条1項　→　建築確認申請のこと


建設業法
第22条（一括下請負の禁止）

建設業者は、その請け負つた建設工事を、如何なる方法をもつてするを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない。
建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負つた建設工事を一括して請け負つてはならない

４４ですが、もう来ないつもりでしたが覗いてみたら・・・４４=３８
そこはそうです。名前を同一で記載していますから変身などしていません。
それ以外の方（53さん）は違う方という事を66で伝えたかったのですが表現が足りなかったのであえて訂正しに来ました。


58さんいい加減ちゃんと理解してもらえませんかね？
＞理論が崩壊しそうになるとコロコロ成りすますのはやめろって事。
どこがですか？
あくまでも文章ですから受取り方・伝わり方様々です。
文章・単語を間違った意味合いに認識されて、疑問に思われた発言等があったのでその都度細かに解説したつもりです。あなたのように文章力がなくて申し訳ありません。


あなたは大前提に「建築条件付売地」や「建物請負契約」の意味や内容・違いを全部知っていてそれだけの反論・意見をしているのですか？
同業者の方か、プロなんですか？不動産の売買の経験が何度もあるのですか？
言葉の中身や何を言いたいかを十分理解しようとせず、言葉尻を取ってミスリードしていますが。

＞普通、買う気があるならまず申し込みをするでしょ。なんで申し込みをあえてしないでプランだ＞け作るのですか？それが一般的ですか？？？？？（苦笑）

土地を購入後に思っていた家が建てられない（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）というケース心配されるので多々あります。
これも現場にいる業者の答えです。33さんの言うようにまず申込みをして欲しいのは山々ですし当然なのですが、しかしそれも現実です。
その間に土地に他からの申込みが入ってもしょうがないってお客様もいるんです。


「建築条件付売地」の３原則
以前は
１、３ケ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
２、建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。　（停止条件）
３、建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代理人でなくてはいけない。

現在では、
１、3ケ月程度ではなく期限はもうけない。
２、停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契約自体はあったことにな　　　り、解約手数料等を請求しても良い）
３、建築を請け負う業者に制限は設けない。

建築条件付契約をした事がある方や、多少でも関った事がある方は表現的に理解してくれる場と思い書きましたが、こう見るとほとんどの方は知らないんですね？
土地を所有している方の建物単体の「建築請負契約」とは別の話しをしているつもりなんです。

ほとんどの大手HMも自分の会社には大工などいないと思います。
材料支給など地元工務店が建てています。
表現は悪いですが丸投げも同意があれば構わないと記載あります。
打合せ・設計・施工管理を売主が行い、地元工務店が建築するのがそうじゃないでしょうか？

建物を建てるにも十人十色色々な発注方法があるし、土地も同様です。
知合いに大工がいる、基礎やがいる、設計士がいる、材料やがいる等分離発注と言う事だってあります。

52さんの言葉をお借りすれば、
実際そのような形で不動産を販売している人間としてそんなにおかしなことをしているとは思えない
今の自分の仕事を批判されているような気がしまして、書かせていただきました

私も建築条件付きの土地からの購入で建てましたが、全く元のプランはない状態での契約で、そこから外観間取りからすべて決定していきました(決定まで2ヶ月半かかりました)。外観がある程度決まっていれば、間取りもそんなに変更できないわけで、それなら建売とあまり変わりないのでは？

＞44さん
いわゆる「売り建て」というのを肯定されているわけですよね。他のスレでも問題になっていましたが、現在の法律では違反なのでは？

＊＊（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）＊＊
これらを含めて3か月程度で住宅(外観・間取り・設備など)を煮詰めていき、それで両者の合意がなければ、土地の売買契約が無効になればよいだけですよね。それをわざわざ間取り・外観ありきで話す必要性がわかりません。
また「注文」ではなく、「売り建て」のよさをおっしゃってますが、よくわかりません(注文より安いということであれば注文を仕様を下げて安く作ればよいのだし、建売より自由度がきく(設備アップできる)ということは金額が注文住宅に近くなると思います)。

＞あくまでも文章ですから受取り方・伝わり方様々です。
＞言葉の中身や何を言いたいかを十分理解しようとせず、言葉尻を取ってミスリードしていますが。

その表現が間違ってることが問題じゃなくて、普通は使わない同じ特異な表現を複数個所で使うということは同一人物だっていってるの。
さらに言うなら、３４から３８でも一回購入経験者から不動産屋に変身してる。
ええかげんにせい。

>土地を所有している方の建物単体の「建築請負契約」とは別の話しをしているつもりなんです。
建築条件付であろうが、土地を既に取得済みであろうが
「建築請負契約」の法的性格、実質的な性格はなんら変わりません。
売り建ては法的な問題をはらんでいたために72にあるような原則を設けているわけですが
（それらをクリアしたとしても法的な問題が解決したわけではない）
その場合、建築請負契約の発注者は土地を取得した側（たとえばスレヌシ）であって
建設を請負うのが土地の売主（又は別の建設業者）となります。
44さんは、土地の売主が建設の発注者であって、第３者たる工務店なりと請負契約を行うような書き方をされてますが、この形態ではかつての売り建てと同じで今では明らかな違法と思われますが。


>表現は悪いですが丸投げも同意があれば構わないと記載あります。
同意があれば構いませんが、普通積極的に同意する人はいませんね。

>打合せ・設計・施工管理を売主が行い、地元工務店が建築するのがそうじゃないでしょうか？
まず、施工と設計は別です。設計をいくらしてても関係ありません。打ち合わせもそうです。
一不動産屋さんが「実質的な」施工管理をするというのですか？
たまに現場行く程度を実質的な管理とはいいません。
総合的な建設計画、工程管理、安全管理、仮設計画、下請負人の調整・技術管理指導監督等etc
それらのことを実質的に行って丸投げでないと判断されます。
44さんがそこまでしてるなら問題ないです。
大手ＨＭも（丸投げを）やってるじゃないかと言いそうですが、もちろん違法です。アウトです。

＞土地を購入後に思っていた家が建てられない（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明。＞を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）というケース心配されるので多々あ＞ります。
＞これも現場にいる業者の答えです。33さんの言うようにまず申込みをして欲しいのは山々ですし＞当然なのですが、しかしそれも現実です。
＞その間に土地に他からの申込みが入ってもしょうがないってお客様もいるんです。

貴殿の９を含めた主張をまとめると

大半の建築条件付の土地を購入する顧客は、近隣問題や公法規制の問題が心配なので申し込みをする前にまず詳細な外観や間取り、仕様の希望を申し込みをする前に業者と打ち合わせをするのがほとんど
→よって一般的に申し込みをする前段階では大半の打ち合わせは終了している。
ということ？？？？？？？
買う気があるなら何故そんなことするのでしょうか？７３さんがいうように3ヶ月でじっくりやってもいいし、さらにどうしてもというなら申し込みをして契約の前までにやればいいじゃないですか。申し込みすらしないでプラン練るなんてそんなこと一般的なわけないでしょ。

53です
えらく勘ぐられているようですが私は５３以外に書き込んでおりません
私は建設関係の仕事もしてないので、悪く言われたから反論した
とかではなく
実際に坪幾らで計算している売主さんがいるって事を伝えたかっただけです
どれが普通か、法律違反か、といった事でなくただそんなとこがあるって
土地の売主と建設請負工務店や大工を同一視したような表現だったかもしれませんが
私の知っている売主は法人を３社つくり利益を分散しています
売主法人代表者親父
工務店法人代表者妻
設計事務所代表者息子
ってとこです
売主の親父はどの会社で利益上げてもいいって思ってます
実質全部おやじの会社

販売する事によって変動する費用は材料費と大工の工賃（細かいのは抜いてね）
材料は供給元と単価決めているからいつも使っている材料なら分かる
大工の工賃は坪幾らで頼むらしいので分かる
あとざっくり壁の広さが分かれば原価が出せるらしいです
そこに利益乗っけて見積もりを作成
あとは前述の通りそれらしく作り直す
私はどちらかというとそんな事してたらアカンヤロって言いたかったのですが・・・

76さんへ
購入者はスピード勝負です。よい物件は先に売れてしまうかもしれません。
かといってどんな建物が建つかわからない土地を買うというのもちょっと。

販売者も土地契約後三ヶ月間打ち合わせをして思ったことができないから解約というのを繰り替えすと経費の無駄もばかにならない。
土地の契約前に建物のに関してできるだけつめておくのは基本中の基本です。
それをきっちりしていないと、言った言わない、常識的にあり得ないなどの水掛け論がでてくる可能性が多い。

ただし、詳細まで打ち合わせをしてから契約するか、平面、立面、仕様、金額まででとめておくかはあくまでお客様と販売側の合意の上です。お客様が安心できる、信用できるというところまで行かないと契約はできません。ただし打合せの間に他のお客様が即欲しいと言われたらそちらが優先となるケースもあります（現在打ち合わせ中の方から申込をいただいてこちらがそれを了承した場合は除きます）。先にお話しているお客様にすれば腹が立つかもしれませんが、販売側にすればどちらも大事なお客様ですからしかたがありません。

ただし、このご時勢に取りあいになるような物件があるかはなんとも言えないところもありますが、それでも売れている現場はそこそこあります。

>53

>売主が工務店に通常坪単価で請負契約するかどうかとのことですが
>実際にしているようです

>これはあくまでも業者間の契約だからできるものと思います

この表現がおかしかった＆44と一緒だったんで勘ぐられたんでしょう。
普通こんなことありませんから。
（普通、というのは「今では」という意味であり、一昔前はありました。今はないというより「あってはいけない」という感じ）
元請と下請け間の請負契約という意味で仰ってたんなら意味は通らなくもないです。
が、話の流れ的にはず〜っと建主と元請業者との請負契約の話がされてたので
いきなり元請と下請けの契約の話が出るのがおかしいし話を出す意味がありません。

よく分からないながらに44の書き方真似しちゃったってところでしょうか。
まあ同一人物かどうかはどうでもいいし、気にしてるのは一人なので気にしないでいいと思うけど。

77で書かれてるのは別におかしいとは思いませんよ。
ただ通常建設工事請負契約を結ぶのはそこで言う工務店と土地の買主である建主（実際住む人）であるということです。
売主が建設業許可を持っていれば、土地の買主と売主が建設工事請負契約をして
売主が元請として、妻が代表の工務店が下請けとして工事することは可能です。
（丸投げする場合には許可が必要）
ただ実質何もしない売主分の経費もかかるということだから建主にメリットはない。デメリットだらけ。
売主と工務店が建設工事請負契約するのは建売の形態ですね。
建売と建築条件付は全く違った形態です。

>材料は供給元と単価決めているからいつも使っている材料なら分かる
>あとざっくり壁の広さが分かれば原価が出せるらしいです
壁の広さ×単価の計算してるってことでしょ。ざっくりでも。普通それを明細書に書く（書かせる）んですよ。
床面積の坪いくらの計算とは全く意味が異なります。
何社かで見積もりして見比べれば、ひろった㎡数は微妙に変わってきます。
そういう意味でのざっくりのレベルなら別に構いません。
単価を書くことが重要です。変更があったときの増減の確認に必要なんです。
工賃は普通で坪（㎡）いくら、ｍいくらです。実際にそうなんだからそう書いて構わないものです。
（ただしまとまった数量の場合であって、小さい仕事なら人工になったりします。また業種によります）
業者によってはちゃんと坪いくらと見積明細に書いてたりしますね。一式表記が多いとは思いますが。

私も建築条件付で家を建てました。
その工務店は前金100万円以外は、土地代金含む全ての残金は引渡し時に一括払いでした。
財務に余裕があるからできることなのでしょう。

倒産が増えている昨今、こういう業者を選ぶことも大事ではないですか？

>80
土地売買契約と建築請負契約はどのくらいの間をあけてどうゆうタイミングで結びましたか？
プランはいつ作成？

>>81
プランが決まった頃だったような記憶です。
プランはカミサンがなんどもなんども間取りを練り直したので2ヵ月後くらいにようやく決めました。

前払い金（手付金）はその土地を案内されて、1週間後に払いました。

売主が工務店と不動産屋とでは大分違うみたいね。
工務店は建てて稼ぐのが本分なので建てることに関してはそれなりに手順を踏んでちゃんとやる印象。（会社によるだろうけど）

53です
79様
＞普通こんなことありませんから。
＞「あってはいけない」という感じ）
普通とか違法とか合法とか申し上げておりません

なぜ下請や大工さんの話をしたかは
話の流れが
見積書が出来上がるの早すぎる→坪単価で計算してるから早いんだ→そんなの普通じゃない
みたいな話になってましたので
元請けからすれば下請に発注する金額がわかれば利益乗せたら売値決定できる
と申し上げたかった
下請けにまわさない場合でも原価わかればざっくりわかる
その原価を坪単価を基準に計算してるって事です

標準的に決められた中から材料等選んでもらうだけなら３０万/坪と決めておいて
あと壁の広さだいたい＋設備３００万＋利益で総額計算する
そんなええ加減な計算で総額２０００万円とか決めて
それを
○○工事一式１５００万円
○〇工事一式３００万円
○○工事一式２００万円
ってそれらしく分類して見積もりを作成している会社があるって事です
標準でないものを希望した場合は出来ませんか追加でもらえばいいって考えてます

見積もりに単価が必要かとかあるべきだなんて話でなく　そんな会社があるって話

私が家を買うなら単価まできちんと出してもらって契約しますよ
単価まで出してもらっても素人なんで正直あまりわからないと思いますが、仰る様に増減した時の比較ができませんし何を使われるかわかりませんので

80です。

とにかく引き渡し時に一括払いにしておけば、途中倒産してもなんとか最悪の不幸は
免れられる。

土地代金は土地契約時に、地鎮祭時に○○％、上棟時に○○％、と支払いを請求してくるところは
運転回転資金に不安があるとおもって避けるのも方策だよ。

73さん
＞「注文」ではなく、「売り建て」のよさをおっしゃってますが、よくわかりません(注文より安い＞ということであれば注文を仕様を下げて安く作ればよいのだし、建売より自由度がきく(設備アッ＞プできる)ということは金額が注文住宅に近くなると思います)。
参考までに質問です。
では注文と売建ては何が違うとお考えですか？

>53さん
仰りたいこと分かりました。
私も一部読み込んでいない部分、勘違いしてた部分があったようです。
失礼いたしました。
79は、53さんへのレスという形で半分は53さんに言ったものではありますが
半分はそれをきっかけに御覧になってる方の知識になればということで余計なことも含めて書いてるつもりですので
そのように受け取っていただければ幸いです。

44さんは「違法じゃないの？」という質問には一切答えない
答えられるだけの知識がないのか
答えられないようなことをしているのかのどっちかと受け取るしかないが。
それでいいってことだね？沈黙＝yesとします。

５３です
７９様
御丁寧に返信くださりありがとうございます
私の知識が浅く表現が的確でなかったものと思います
皆様の参考になるように書かれるのは良いことだと思います
私も色々な方の御意見を参考にさせていただいておりますので

自分が書く時は注意します＾＾；

>44
他の人に質問されるのも結構ですが、それならまず
76の私の質問にも答えてくださいね。

>44
>坪数換算の話ですが、建築条件付きのお話しだったので説明しましたが、通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
>その上でお客様との間に売主・買主として請負があります。
あらためて読むと、疑いようも無く違法じゃないか。
業界ルールのグレーゾーンとかじゃなく真っ黒の。
建物の売買契約にして建物分の手数料も取ってるだろ。

44さん

言い訳ではありませんが、建築業界の関係者ではないので(もうすぐ引き渡しの施主です)、私なりの主観でお答えします。また「売り建て」という言葉はe戸建ての別スレ(建築条件付き土地関連)で初めて知った言葉です。

「注文」と「売り建て」の違いですが、「注文」は全くのフリープラン(HMによって多少の制約はあるがどんな外観だってよいし、どんな間取りにも変更可能、例：某梅図さんち)、「売り建て」は土地の契約の前からその土地に作る建物の設計が大体決まっているもの、と考えております。

また「売り建て」のイメージですが、基本設計から大きく異なるものは却下されてしまうイメージです(法規制にかからなくても、例えば、当初の設計が延べ床　35坪での設計の時に延べ床50坪の家を希望しても却下されてしまったり、外観を凹凸のある家を希望しても却下されてしまったり)。実際「売り建て」の業者と話し合いをしたことがなく推測の範囲ですので、間違っていましたら申し訳ありません。

自分は「注文」での契約でした。全くの白紙から間取りなどを詰めていきましたので、間取りが決まるまではかなり時間がかかりましたが納得しての契約です。

５２さんなど「売り建て(土地の売買の前に、その土地に建てる(建てられる)設計が決まっていること)が素晴らしい」と考えている方に質問です。

「売り建て」のよさの中で、「その土地にどんな建物がわからないのに買うのにちょっと」ということをおっしゃられていることがありますが、そんなにそのことが重要ですか？

セットバックや、北側斜線、建ぺい率、容積率などその土地に対するしばりは必ずありますが、それを考慮しながら設計の打ち合わせをしていくのではないでしょうか？
またどんな建物が建つかということは、実際素人が図面を見ても(もしくは外観図など)細かくイメージはつきません(一級建築士の叔父はそれが玄人と素人の違いだよと話しています)。

建築条件付き土地で、土地の売買の前にその土地に建てる予定の設計がありどのような家が建てられるかが分かっている上で、それを全く無視したプラン作成ができるのであれば素晴らしいと思います(これは「売り建て」ではなく「注文」だと思うのですが・・・)

我が家は建築条件付き土地ですが、予定の設計とはかけ離れた大きさ、間取りで契約しましたよ。
土地の売主と建築業者が同じである、地元のビルダーです。
予定の設計は、あくまで広告を出すため（建築確認申請）のものであり、自由にプラン変更できました。
ただ、屋根や外壁などの資材、設備は決められた中からの選択制で、施主支給は不可でした。
当初の設計で建てれば○千万円。この状態で建てれば建売りとなんら変わりはないです。
延べ床面積を変えずに間取りのみ変更であれば同額、延べ床を増やせば1坪あたり○万円加算といった感じです。
坪数に応じた金額増については賛否両論のようですが、私的には納得できたので良しとしました。
設備に関して言えば施主支給に比べ割高なのでしょうが、トップブランドで統一してあったので安心感がありました。
地元では売り方（セールス展開）に少し問題があるようで、評判は芳しくないですが、
同規模の同業他社も似たようなものでしたから、立地条件と営業担当の質でその会社と契約しました。

契約は土地と請負が同時でした。契約書は1通。手付金は全額保全してもらい、決済は引き渡し時でした。
契約から決済までの流れ、使用する建築資材・設備の説明、設計プランの打ち合わせ方法等について詳細に説明を受けましたので安心して契約できました。
当初のプランは最低限の仕様だったので、最終金額は２割弱アップになりましたが、それでも予算内におさまりました。

> 予定の設計とはかけ離れた大きさ、間取りで契約しましたよ。

> 予定の設計は、あくまで広告を出すため（建築確認申請）のもの

これ、大丈夫？どうみてもまずいでしょ。

予定プランで確認申請を出し認可を得たうえで広告を出す。そのプランでいいのならばそのまま建築。
我が家の場合は、大幅に変更したので、改めて建築確認申請を出しなおして認可してもらいました。
この流れはまずいのでしょうか？

>契約は土地と請負が同時でした。契約書は1通。


これが一番問題だと思いますよ。

書き方に問題がありました。すみません。契約の形態としては売買契約になっています。
建物はこちらの提案に沿った形でプランが決まり、契約としては土地と建物をセット（建売）にした売買契約となる。
これだと問題ありませんかね？

＞土地と建物をセット（建売）

建売（売買契約）ならこのスレッドと関係ないのでは？

実はスレ主も請負契約じゃなくて売買契約だったりしてね
ということでスレ違いとも言えないかもしれないので気にしなさんな

＞94さん

誤解を受けないように、うちも「建築条件付き土地」で建築中です。契約書は「土地」「請負」の2通あります(それぞれの契約の間は1か月半ぐらいでしょうか)。

93の問いかけの主旨ですが、「その土地にどのような建物が建てられるのかわかるのがよい(契約につながる)」ということへの疑問なのです。
私は全くの白紙(自分の家をこのような間取りにしたいということも決まっていない状態)から話し合いが始まり、こちらの要望を聞きながらラフプランの作成、その後どんどん詰めていったというような経過です。こういった家が建てられるというのがわからなくても別に関係ないのでは、法令に遵守しそのHMができるものならば何でもできるのでは、と思っているからなのです(その土地を検討した時に、建ぺい率・容積率はある程度確認し、そこからどのくらいの大きさの家が建てられるかはある程度推測できますし、もう少し住宅雑誌を調べればさらに詳しくなっていきます)。

94さんの場合、当初のプランとかけ離れたプランで設計されたということで、それならばすごく良かったのではないでしょうか？
ここで皆さんにまた質問させて頂きます(無知ですいません)。建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか(あまり問題がないのか)、どの点を注意すればよいのか、お教えください(ただの好奇心です)。

あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

＞建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか

問題があるというよりも、素朴に考えて、消費者にとっては、少しでも自分の希望に合った家にしたいと思うのは自然の摂理ですよね。最初のプランで売買契約をして、白紙にして最初からプランするくらいならそれはおっしゃるように無駄なエネルギー（コスト）ですし、そんなことするくらいなら、白紙から請負で注文住宅で家を建てたほうが良いと思う人が大半じゃないでしょうか。
それにひとたび契約を結んでしまえばその後の全面変更は価格上非常に不透明ですよね。
それこそどんな家がいくらで建つのかなんて判らないし、業者の言いなりになる可能性を排除できない。
トラブルの元では。
ちなみに純粋に聞きたいんですが、そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

ただホントにプランしようと思ったら3ヶ月でも長いとはいえないし、何よりもビルダーの相見積もりができないのは、消費者にとって非常に不利な条件だと私は感じます。
よって個人的には、建築条件付の土地はあまり好まないです。

>103さん

「建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか？」

質問が適切でなく申し訳ありません。
プランが全くない状態での「売買契約」ではなく(それこそ何でもありで大問題だと思います)、94さんの場合のようにプランを煮詰めてからの契約についてです。
引っかかる点というのは、通常の建売(建物ができてからの販売)では現物を見ながら検討できますが、現物がない状態での「売買契約」が、現物ができていない「請負契約(注文)」に比べて不利な点があるのか？という点です。

その自分の購入した土地周囲に建売をその業者が行っているのですが、まだ基礎や建て方の段階ぐらいで建売の購入を契約している人が数組いるのです。そのような人も含めての、できていない状態でのという質問でした。

自分は気に入った場所が「建築条件付き」だったので仕方がなかったのですが、103さんのおっしゃるように相見積もりができなかったというのは非常に不利でした。

>>そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

94さんは、全面変更してから「売買契約」を結んでいるようです。私も「建売」なら延べ床など大きくはなかなか変えられないのが普通なのかなと思います。

失礼しました。理解力がなくて。

「請負とは一方（請負人）がある仕事を完成することを約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を与えることを約束することで成立する契約。」民法より

これを踏まえると、売買解約の場合、「物」に対する対価としてお金を払う。それに対して請負契約は「仕事の完成」に対してお金を払う。
ということが最も大きな違いだと思います。
つまり売買契約の場合車を買うのと同じようなものですから法律上も、細かな見積もりは要求されていない。
（車を買うときエンジンの製造原価の見積もりなんてつかない）しかし請負は労働供給契約だから建設業法でも
詳細に仕分けされた見積もりを要求しています。そう考えると、本来は、請負の場合、見積書には原価が記載された詳細なものでなければおかしいです。請負業者の利益は、独立して見積もらないといけないはずで、それ以外で利益を得るのは限りなく売買契約に近いと思うのですが、実際は横行しています。ましてや、坪見積もりなんて不透明すぎて、契約の性質を考えたらとんでもないと私は思います。
請負契約→労働供給契約→仕事以外で物で利益を得るのは本来の契約と異なる→建設業法20条の見積もり義務。
というのが詳細な見積もりの法的根拠と私なりに解釈しています。
ちょっと横道にそれたでしょうか？申し訳ありません。

>93(73)さん
>「売り建て」のよさの中で、「その土地にどんな建物がわからないのに買うのにちょっと」ということをおっしゃられていることがありますが、そんなにそのことが重要ですか？

我々のようにネットを使える人はその気があればかなりの知識を得ることができます。
普段使っている人にとってはネットが当たり前のように感じられてると思いますが
使ってない人はまだまだ多いです。
うちの実家なんて兄世帯もいますが全く使えません。
田舎だと本屋自体そんなにあるわけじゃないし品揃えも豊富じゃないので
住宅関連の知識を得るのは我々が思っている以上に大変なことです。
建蔽率という言葉の意味自体も知らないまま買う人だってさほど珍しい事例ではないと思われます。
そういう方にとっては、最低限このくらい建てれる・これだけの部屋を確保できるというのが
絵で分かるということは非常に大きいと思われます。
ネット内の間取り相談でも
狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地買っちゃって
「え？こんなに建たないの？」と後で分かってももう手遅れなんてことも見ないこともないです。
こういった掲示板で日々勉強してる人にはなくてもいいしむしろ邪魔なものですが
そういったことができない人にとっては基本プランが示されていることは大きなメリットではあると思います。

>あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

会社が負担と言ってもその金は建主が払ってるのと同じですね。
普通に考えれば建物の費用に含まれてると思います。
申請には役所や審査機関に払う申請手数料だけではなく
申請に要する図面や書類を作成するのに必要な費用も当然かかります。
建蔽容積なんて単純な部分だけでなく
斜線や採光計算や構造（壁量）計算なども必要です。
どんなに安くしてもそれなりにはかかります。
結構な金額をドブに捨ててますね。

売買契約と請負契約の違いで気になるのは瑕疵補償がどう違うか。
ご存知のかたいたらお教えいただいたいです。
売買契約の場合、工務店など施工業者が売主であって契約対象者ならまだいいですが
不動産屋がいて別に施工会社がいるという形態の場合不安な部分があります。

請負契約で施主になることによって、瑕疵保証以前に、建設中の監理（≠管理）に口が出せるようになります。ま、施主とて一般人なので普通は第三者に監理をお願いすることになりますが、施工会社が選択できない場合でも自分で監理者を選べるというのは大きなメリットです。それを施工会社に受け付けてもらえるかどうかはまた別のことですが、第三者監理を提案する権利はあります。

みなさんありがとうございます。

＞　105さん

「請負」と「売買」の違いがよくわかりました。自分は「請負」で契約し、契約書にはドアやサッシ一つ一つの見積もりがあり、それが当たり前だと思っていました。極端な話、「売買」契約にはそのようなものがなくてもよいということなのですね。
建売は現物を見てからの購入でそれに満足しての購入であり問題ないのですが、現物がない場合での「売買契約」は性悪説で考えると(詳細な見積もりが契約書に付属しない場合、それこそ坪単価での契約など)、業者が設備をランクダウンしても法律上は何も言えなくなることがあるということですよね(あくまで性悪説です)。

＞　106さん

うちも田舎で、それなりの本は手に入りません。私の最初の住宅系の知識は「はじめてでもわかる・・・」のような本によるものでした(コンビニでも売っているようなもの)。それでも建ぺい率や容積率、北側斜線やセットバックなどなど・・・書いてありました。高い買い物ですので、よっぽどの人でない場合、それなりに調べると思うのですが・・・。
「狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地を購入して、希望の家が建てられない」という失敗をしてしまうのは、建築条件付きでない土地(普通の土地)を購入した時ですよね。建築条件付きの土地での契約であれば契約後に色々間取りを検討していき、それが建てられなかった場合は3カ月経過後に停止条件となるので、問題にならないのでは？
また「参考プラン(たたき台)」程度ならいいのですが、建築条件付き土地についている「参考プラン」は、94さんのように建築確認申請されてしまうようなものが多いのでは、と思っています(うちの近くの地元工務店の建築条件付き土地は1か月ぐらいで「建売」として出されていたので、土地だけを売り出していたときにはすでに建築確認申請されていたのかなと考えます)。最初から「建築確認申請している図面」がある「建築条件付き土地」はその図面から大幅に変更すること(延べ床が増えるなどしてその申請していた図面と異なる)が通常難しいのかな、という印象です。ただの「たたき台」程度のプランであれば(それを簡単に却下できるのであれば)、プランがあったほうがいいと思います。

e戸建てを見る前の「建築条件付き土地」の私の知識は、「建てるビルダーが決まってしまう土地(相見積もりができない土地)、気に入る建物ができなければキャンセルできる」程度での契約でした(参考にした本には住宅業界の慣習には全く触れらていなく、一般論だけが書いてありました)。希望間取りプラン白紙、業者にも参考プランなしの状態で土地の契約をしてから、このe戸建てで「建築条件付き土地、売り建て」という言葉を知り、驚きかつ自分たちはそうでなくよかったな、と感じました。
「注文」で建てられると思って話をしていたら、土地の契約と一緒に決められた間取りでの契約をすすめられ(かつ世間一般では建築条件付き土地の契約はこうなんだよと言われ)、疑問もなく契約してしまうとその後かなりがっかりしてしまっていたと思います。

で４４は？