請負契約のタイミングはいつ！？

＞94さん

誤解を受けないように、うちも「建築条件付き土地」で建築中です。契約書は「土地」「請負」の2通あります(それぞれの契約の間は1か月半ぐらいでしょうか)。

93の問いかけの主旨ですが、「その土地にどのような建物が建てられるのかわかるのがよい(契約につながる)」ということへの疑問なのです。
私は全くの白紙(自分の家をこのような間取りにしたいということも決まっていない状態)から話し合いが始まり、こちらの要望を聞きながらラフプランの作成、その後どんどん詰めていったというような経過です。こういった家が建てられるというのがわからなくても別に関係ないのでは、法令に遵守しそのHMができるものならば何でもできるのでは、と思っているからなのです(その土地を検討した時に、建ぺい率・容積率はある程度確認し、そこからどのくらいの大きさの家が建てられるかはある程度推測できますし、もう少し住宅雑誌を調べればさらに詳しくなっていきます)。

94さんの場合、当初のプランとかけ離れたプランで設計されたということで、それならばすごく良かったのではないでしょうか？
ここで皆さんにまた質問させて頂きます(無知ですいません)。建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか(あまり問題がないのか)、どの点を注意すればよいのか、お教えください(ただの好奇心です)。

あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

＞建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか

問題があるというよりも、素朴に考えて、消費者にとっては、少しでも自分の希望に合った家にしたいと思うのは自然の摂理ですよね。最初のプランで売買契約をして、白紙にして最初からプランするくらいならそれはおっしゃるように無駄なエネルギー（コスト）ですし、そんなことするくらいなら、白紙から請負で注文住宅で家を建てたほうが良いと思う人が大半じゃないでしょうか。
それにひとたび契約を結んでしまえばその後の全面変更は価格上非常に不透明ですよね。
それこそどんな家がいくらで建つのかなんて判らないし、業者の言いなりになる可能性を排除できない。
トラブルの元では。
ちなみに純粋に聞きたいんですが、そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

ただホントにプランしようと思ったら3ヶ月でも長いとはいえないし、何よりもビルダーの相見積もりができないのは、消費者にとって非常に不利な条件だと私は感じます。
よって個人的には、建築条件付の土地はあまり好まないです。

>103さん

「建物ができていない状態での「売買契約(建売)」はどこが問題なのか？」

質問が適切でなく申し訳ありません。
プランが全くない状態での「売買契約」ではなく(それこそ何でもありで大問題だと思います)、94さんの場合のようにプランを煮詰めてからの契約についてです。
引っかかる点というのは、通常の建売(建物ができてからの販売)では現物を見ながら検討できますが、現物がない状態での「売買契約」が、現物ができていない「請負契約(注文)」に比べて不利な点があるのか？という点です。

その自分の購入した土地周囲に建売をその業者が行っているのですが、まだ基礎や建て方の段階ぐらいで建売の購入を契約している人が数組いるのです。そのような人も含めての、できていない状態でのという質問でした。

自分は気に入った場所が「建築条件付き」だったので仕方がなかったのですが、103さんのおっしゃるように相見積もりができなかったというのは非常に不利でした。

>>そんな物件（建てる前に売買契約を結んで、その後全面変更可）あまり見たことないですが、あるんでしょうか？普通請負にするか、建売なら多少の間取りの変更はできても大きくは変えられないとかなら見たことありますが・・・・。

94さんは、全面変更してから「売買契約」を結んでいるようです。私も「建売」なら延べ床など大きくはなかなか変えられないのが普通なのかなと思います。

失礼しました。理解力がなくて。

「請負とは一方（請負人）がある仕事を完成することを約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を与えることを約束することで成立する契約。」民法より

これを踏まえると、売買解約の場合、「物」に対する対価としてお金を払う。それに対して請負契約は「仕事の完成」に対してお金を払う。
ということが最も大きな違いだと思います。
つまり売買契約の場合車を買うのと同じようなものですから法律上も、細かな見積もりは要求されていない。
（車を買うときエンジンの製造原価の見積もりなんてつかない）しかし請負は労働供給契約だから建設業法でも
詳細に仕分けされた見積もりを要求しています。そう考えると、本来は、請負の場合、見積書には原価が記載された詳細なものでなければおかしいです。請負業者の利益は、独立して見積もらないといけないはずで、それ以外で利益を得るのは限りなく売買契約に近いと思うのですが、実際は横行しています。ましてや、坪見積もりなんて不透明すぎて、契約の性質を考えたらとんでもないと私は思います。
請負契約→労働供給契約→仕事以外で物で利益を得るのは本来の契約と異なる→建設業法20条の見積もり義務。
というのが詳細な見積もりの法的根拠と私なりに解釈しています。
ちょっと横道にそれたでしょうか？申し訳ありません。

>93(73)さん
>「売り建て」のよさの中で、「その土地にどんな建物がわからないのに買うのにちょっと」ということをおっしゃられていることがありますが、そんなにそのことが重要ですか？

我々のようにネットを使える人はその気があればかなりの知識を得ることができます。
普段使っている人にとってはネットが当たり前のように感じられてると思いますが
使ってない人はまだまだ多いです。
うちの実家なんて兄世帯もいますが全く使えません。
田舎だと本屋自体そんなにあるわけじゃないし品揃えも豊富じゃないので
住宅関連の知識を得るのは我々が思っている以上に大変なことです。
建蔽率という言葉の意味自体も知らないまま買う人だってさほど珍しい事例ではないと思われます。
そういう方にとっては、最低限このくらい建てれる・これだけの部屋を確保できるというのが
絵で分かるということは非常に大きいと思われます。
ネット内の間取り相談でも
狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地買っちゃって
「え？こんなに建たないの？」と後で分かってももう手遅れなんてことも見ないこともないです。
こういった掲示板で日々勉強してる人にはなくてもいいしむしろ邪魔なものですが
そういったことができない人にとっては基本プランが示されていることは大きなメリットではあると思います。

>あと当初のプランで建築確認申請をしているとなるとそれに伴う諸費用が発生しているはずですが、それはどうしたのでしょうか？すごく人の好いビルダーであれば会社負担とするのでしょうが、おそらく94さんの契約の中で負担されているのではないでしょうか(うがった見方ですいませんが、自分は建築確認申請後の延べ床数の変更には建築確認の再申請が必要であり、印紙代(31500円だったような)がかかりますと言われました)。

会社が負担と言ってもその金は建主が払ってるのと同じですね。
普通に考えれば建物の費用に含まれてると思います。
申請には役所や審査機関に払う申請手数料だけではなく
申請に要する図面や書類を作成するのに必要な費用も当然かかります。
建蔽容積なんて単純な部分だけでなく
斜線や採光計算や構造（壁量）計算なども必要です。
どんなに安くしてもそれなりにはかかります。
結構な金額をドブに捨ててますね。

売買契約と請負契約の違いで気になるのは瑕疵補償がどう違うか。
ご存知のかたいたらお教えいただいたいです。
売買契約の場合、工務店など施工業者が売主であって契約対象者ならまだいいですが
不動産屋がいて別に施工会社がいるという形態の場合不安な部分があります。

請負契約で施主になることによって、瑕疵保証以前に、建設中の監理（≠管理）に口が出せるようになります。ま、施主とて一般人なので普通は第三者に監理をお願いすることになりますが、施工会社が選択できない場合でも自分で監理者を選べるというのは大きなメリットです。それを施工会社に受け付けてもらえるかどうかはまた別のことですが、第三者監理を提案する権利はあります。

みなさんありがとうございます。

＞　105さん

「請負」と「売買」の違いがよくわかりました。自分は「請負」で契約し、契約書にはドアやサッシ一つ一つの見積もりがあり、それが当たり前だと思っていました。極端な話、「売買」契約にはそのようなものがなくてもよいということなのですね。
建売は現物を見てからの購入でそれに満足しての購入であり問題ないのですが、現物がない場合での「売買契約」は性悪説で考えると(詳細な見積もりが契約書に付属しない場合、それこそ坪単価での契約など)、業者が設備をランクダウンしても法律上は何も言えなくなることがあるということですよね(あくまで性悪説です)。

＞　106さん

うちも田舎で、それなりの本は手に入りません。私の最初の住宅系の知識は「はじめてでもわかる・・・」のような本によるものでした(コンビニでも売っているようなもの)。それでも建ぺい率や容積率、北側斜線やセットバックなどなど・・・書いてありました。高い買い物ですので、よっぽどの人でない場合、それなりに調べると思うのですが・・・。
「狭～い土地でしかも風致地区で建蔽40%壁面後退ありなんて土地を購入して、希望の家が建てられない」という失敗をしてしまうのは、建築条件付きでない土地(普通の土地)を購入した時ですよね。建築条件付きの土地での契約であれば契約後に色々間取りを検討していき、それが建てられなかった場合は3カ月経過後に停止条件となるので、問題にならないのでは？
また「参考プラン(たたき台)」程度ならいいのですが、建築条件付き土地についている「参考プラン」は、94さんのように建築確認申請されてしまうようなものが多いのでは、と思っています(うちの近くの地元工務店の建築条件付き土地は1か月ぐらいで「建売」として出されていたので、土地だけを売り出していたときにはすでに建築確認申請されていたのかなと考えます)。最初から「建築確認申請している図面」がある「建築条件付き土地」はその図面から大幅に変更すること(延べ床が増えるなどしてその申請していた図面と異なる)が通常難しいのかな、という印象です。ただの「たたき台」程度のプランであれば(それを簡単に却下できるのであれば)、プランがあったほうがいいと思います。

e戸建てを見る前の「建築条件付き土地」の私の知識は、「建てるビルダーが決まってしまう土地(相見積もりができない土地)、気に入る建物ができなければキャンセルできる」程度での契約でした(参考にした本には住宅業界の慣習には全く触れらていなく、一般論だけが書いてありました)。希望間取りプラン白紙、業者にも参考プランなしの状態で土地の契約をしてから、このe戸建てで「建築条件付き土地、売り建て」という言葉を知り、驚きかつ自分たちはそうでなくよかったな、と感じました。
「注文」で建てられると思って話をしていたら、土地の契約と一緒に決められた間取りでの契約をすすめられ(かつ世間一般では建築条件付き土地の契約はこうなんだよと言われ)、疑問もなく契約してしまうとその後かなりがっかりしてしまっていたと思います。

で４４は？

>110
仰る通りだと思います。
でも実際勉強しない人は多いです。
また建売でもいいや程度に考えてる人にとってはプランがある方が手っ取り早くて楽でしょう。
（じゃあなぜわざわざ建築条件付を選ぶんだなんていわれそうですが、土地の条件がよくて選ぶこともあります）
私もどうせなら110さんのようにやるべきだと思いますが、価値観は人それぞれですので。

>112さん

実は当初、私は112さんのまさしくおっしゃっているような「土地が気に入って、建売りでもいいや」という人間でした。ちょっとマイホームでも考えようかな？と思ってから2-3ヶ月で契約してしまういいかげんな人間です。
プランもそのHMの既存プラン(その土地に対してのではなく、プラン集の中のもの)の中から選ぶつもりでしたが(安く上がるから)、希望の延べ床の間取りがないことから、最初からプランを考えていくことになりました。
ただそれらの経過の中で、色々住宅に関して勉強ができ、今の時点では満足のできる家ができたと考えております。

みなさん価値観が違うのは重々承知しております。法律も絶対でないことも承知しております。
ただ施主が不利になりそうなことだから法律上禁止されている行為を、最初から「当然の行為」であるといって自由に設計できないように施主の選択肢を制限することが、よくないことだと認識してもらいたく記入しています(多少の疑問点はあるもののプランという点に関しては、94さんのようなことであれば問題ないことだと思っています)。

73さん
ご丁寧にご返事いただきありがとうございます。
多忙のため返信が大変遅くなり申し訳ありません。
やはりそういうイメージですよね。

「売り建て」の場合、基本プランや参考プランといった間取りが図面上などによくありますが、
お客様が立地条件や価格的には気に入ったとしても、以前52さんも仰っていたように土地に関しては早い者勝ち（建築後イメージや間取りの構成・トータルの価格面などがすぐ出来るお客様）の部分が多いので、
1.この土地にはどの位の建物・間取りが入るのか？
1.この土地に標準的な大きさの建物を建てたらどの位の価格になるのか？
などをわかりやすく・また判断しやすくする為に作成している場合が多いです。
ですので建築条件を外して土地のみの販売もしています。
勿論会社によって様々でしょうが、自分はその形式で販売しています。

お客様によっては提示した参考プランでも良いという場合もありますが、ほとんどのお客様は個性をいれ、拘りたいお客様が多数ですし当然です。

例えば、７棟現場を造成し販売すれば７人のお客様全員の間取り・家の形状凹凸・外壁の色・外構など全てが異なります。
ただ多棟現場の場合は何か１つでも共通の部分がないと街並みがまとまりませんから、外壁や外構などに使用するタイルや石（色は別）等を合わせるといった場合もあります。
しかし基本的にはまったくの白紙からスタートしてますし、建坪数もバラバラですし、勿論間取りが違えば家の形状も異なります。
基本仕様や最初の建坪なども、１つの指標になるものとして提示しているのでそこからの増減坪や、望まれる設備などに変更も勿論自由です。
今までも真っ赤な外観が良いとか、ピンクの家が良い、風水で黄色の家が良い・ディズニーランドみたいなアプローチが欲しい・坪庭・浴室の窓から坪庭風に植栽を配置・・等々色んなご要望がございました。書けばきりがない程です。
ですので契約前に希望建坪・希望設備・家族構成・ライフスタイル等、要望書を文章で提出して頂きお客様だけのプランを作成してます。
そこまで詰めて話をお互いしていますので大枠の希望間取りが入るのか？
希望間取りで要望された設備等での総額はいくらなのか？
が早くに判断材料として提示でき、かつ契約後時間をかけ細かな打合せを行い決定して行くという作業が可能なわけです。（その後の変更も可能ですし、それに伴う価格面のご説明も終わってお互い納得済みなので不透明ではない状態）

お客様同士完成してから「お宅はどんな設計をして、どんな風にしたの？」
とお互いに家の中を見せてもらってお互い拘りを自慢し合って頂いているようですし、そう聞かされます。
今までこうした仕事をしてきているので、「注文と売建て」とそんな大きく違うとは思っていません。

それと経験上はっきり言えるのは、残念ながらHMと我々では同じ工事をしてもHMの方が価格的にはるか高くなってしまうので、条件付で同じ金額・近い金額を言えるのであれば凄く儲かります。


73さんのご意見の様な一般のお客様に全ての条件付がそうではないと知って頂きたいです。

>>　112(44)さん

お返事ありがとうございます。
私も44さんや94さんのようなことであれば、「売り建て」でもよいのかな、と思いました。そこで、「何が悪いの？」ということで、104に質問を書き、110に自分なりの答えを記載しました。

44さんは良心的な業者さんのようですので関係ないのですが、「売買契約」で詳細な見積もりが必要ないとなると契約前に話していたことと異なり問題となった場合に「約束と違う」ということが買主から言えない、ということが生じてしまうのが問題なのかな？と感じています(契約書に記載されていない、事前の見積もりが法的根拠になるのかで異なってくると思います)。

ここで44さんに再度2点ほど質問させて下さい。
１．44さんの行動はあまり「売り建て」と言わない(言われない)気がするのですが？
　　・・普通の建築条件付き土地からの販売→注文ではないのですか？間取り・外観などほぼ決まっており、変更ができないから、「建て売り」に似ていて「売り建て」と呼ばれて問題になるのではないでしょうか？
２．勝手な推測ですが、44さんがもし「売買契約」のことを「売り建て」と考えられるのであれば、わざわざ脱法(違法)行為に近いことをするには何のメリットがあるのでしょうか？

残念ながらこの業界には「注文住宅」と「建売」しか区別する言葉が存在していないのが原因なのかと思います。
建物だけを販売すると注文住宅、土地と建物をセットで販売すると建っている物は「建売」・建っていないものは（条件付き）「売建て」と呼ばれている状態です。
しかも残念なことに我々のような町場の業者が行うと「売建て」も「建売」も同等だという認識になってしまっています。

実際に大手HMの条件付きもたくさんありますから自分の行っているやり方は注文と思っています。
そもそも売建てという言葉や注文住宅の定義が何なのかが既成概念で出来上がっているからかもしれません。


＞「売買契約」のことを「売り建て」と考えられるのであれば
すみません。意味がよく理解できないので間違っているかもしれませんが、
当初条件付きを「土地売買契約書」と「建物請負契約書」で契約し、その後建築確認取得後に「土地付き建物売買契約書」にするという事でしょうか？
もしその件であれば我々は一本化（「土地付き建物売買契約書」にする）をする事にメリットはあまりないと思います。
メリットがあるのはお客様の方ではないかと思います。
お客様が住宅ローン融資を受ける際、年収や銀行等のﾛｰﾝの内容事情により「土地売買＋建物請負契約書」では難しく、一本化したもので建売形式にした方が良い場合が住宅金融公庫時代にはよくありました。
その場合には一本化が多かったですが、現在は比率的にほとんどないのではないでしょうか？
またその場合はお客様と一本化する意味などをお互いに理解した上でしていましたし、建てる内容等には何ら関係なく書類上・形式上の事だけでした。

まったく見当違いのお話であったらすみません。再度ご説明願います。

116＝44です。
また73さんへのお答えです。

>>　116(44)さん

お返事ありがとうございます。
上から目線に取られてしまうかもしれませんが、きちんとした業者さんなのでよかったです。

質問　１に関して：
４４さんの行為は「建築条件付き土地」を「請負契約」で住宅を建てているので、「注文」なんだと理解します。
質問　２に関して：
少し誤解を受けてしまったそうです。当初条件付きを、「土地売買契約書」と「建物請負契約書」で契約し、その後建築確認取得後に「土地付き建物売買契約書」にするという事ではなく、最初から「建築条件付き土地」を「土地付き建物売買契約書」で契約することに対する業者側のメリットです。買主側のデメリットは前述したように、「詳細な見積もりがない」ということだと思います。

とここまで書いて、少し論点がずれていることに気付きました。よくいう「売り建て」の問題点は、「土地売買契約書」と「建物請負契約書」の同時契約を迫ることですよね(間取りなども詰めていない状態で)。
慣習かどうかではなく、「土地売買契約」だけでは停止条件(3か月ルール)があり違約金なども発生しませんが、同時契約では「建物請負契約」があり解約するときには違約金が発生してしまう、プランを煮詰めてからの契約であればよいが煮詰めないまま「とりあえず土地を抑えるためにも・・・」などと言って煮詰まってない状態での契約を進めていくことは危険なことだと思います。

もうスレ主は読んでいないかもしれませんが、スレ主の業者は比較的良心的なのではないでしょうか(囲い込みのための同時契約なのかな)。
自分はスレ主の状態以前に(まだ間取りも決まっていない状態で)「土地契約」をし、そこから詰めてスレ主と同じぐらいの段階(大まかな電気配線はありました)で「請負契約」をしました(建築確認を申請し、それが通らないとローンの仮審査もできないといわれて)。その後、外観、延べ床は変更なかったのですが、間取りも変わったり、設備も変更しております。
e戸建てを読んで、「これ以上変更はないというぐらいになってから請負契約をするのがよい」ということだったのでそのようにしたつもりだったのですが、やはりだめだったです。

かなり個人的な書き込み(質問)も多くなってしまいました。
これから建てる(契約する)人の参考になれば、と思っています。

73さん
理解出来ずすみません。

>条件付きを最初から「建築条件付き土地」を「土地付き建物売買契約書」で契約することに対する業者側のメリッ
>トです
そのような契約はした事がないので良く分かりません。

そもそも「土地付き建物売買契約書」は建築確認がある状態でなければ成立しないですよね？
それはとりあえず建築確認を取得しておいて新築として広告に出すためではないでしょうか。
それで条件付だなんて自分的には意味不明です。
現在は建築確認を一度取得した後、基準法上変更はまず無理でしょうから基本的には建築確認を取り直しになるはずです。

＞「これ以上変更はないというぐらいになってから請負契約をするのがよい」ということだったのでそのようにした＞つもりだったのですが、やはりだめだったです。
ですが
＞自分はスレ主の状態以前に(まだ間取りも決まっていない状態で)「土地契約」をし、そこから詰めてスレ主と同じ＞ぐらいの段階(大まかな電気配線はありました)で「請負契約」をしました(建築確認を申請し、それが通らないと＞ローンの仮審査もできないといわれて)。その後、外観、延べ床は変更なかったのですが、間取りも変わったり、＞設備も変更しております。
と言う事はうまくいったのではないのですか？
よく理解できていないとしたら申し訳ありません。何がダメだったのでしょう。

>>　４４さん

お返事ありがとうございます。

まず誤解を解かないといけないと思うのですが、私は現在「建築条件付き土地」を「土地契約」「請負契約」と時間をかけて行って着工中ですが、何も問題ありませんし「建築条件付き土地」に対して不満もありません(しいて言えば相見積もりができなかったことぐらいですが、これは分かっていて契約なので全く問題なし)。
「何がダメだったのでしょう？」の答えは、何もダメなところはありません。

建築業者が44さんのような人ばかりであるのであればいいのですが・・・。

「建築条件付き土地」の「売買契約」に関しては、94さんの例で初めて知りました。94さんの文章を読んでも買主(施主)にとってあまりメリットがなさそうなのに、通常の契約体系ではなくわざわざ「売買契約」を結んでいる点でどのようなメリットがあるのか知りたかったからです。
また以前にも記載した「近くの建築条件付き土地が1-2か月で建売分譲となっていた」ということ(これは推測なのですが)や94さんの件のように、「建築条件付き土地」ということで客を集めて実際は建築確認の申請をすでに終え、外観や延べ床面積などは変更ができない(94さんは違うのですが)という業者のことを問題にしているのです。

>>それはとりあえず建築確認を取得しておいて新築として広告に出すためではないでしょうか。
広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか(建築法上の広告規制で必要ならば仕方がないのですが)。
本来必要でない建築確認申請取得をしている状態で「建築条件付き土地」が売られていること＝「売り建て」ではないのでしょうか？そのような条件でよくわからないまま「土地売買」「請負契約」を同時に結んでしまい(考える時間を与えないため)、解約時には違約金が発生してしまう、ということが問題であり、同時契約は違法行為になったのではないでしょうか(性悪説に基づき)

自分が書き込んでいる意図は、自分の疑問点もさることながら、これから家を買う人に少しでも失敗がないようにと考えての書き込みです。

>広告に参考プランを載せるときに建築確認申請の取得はいらないのではないですか(建築法上の広告規制で必要ならば仕方がないのですが)。
売り建てだと必要ですね。（参考↓）
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm