請負契約のタイミングはいつ！？

＞６０さん

土地はあります。（親からの分筆です）
地元工務店との打ち合わせです。

実施設計について詳しい説明ありがとうございます。

トピ主です。

皆さんたくさんの意見をありがとうございます。
我が家の場合、土地契約と同時の請負契約は早い（違法！？）との認識を持っています。

実施設計後というこですが、平面図と外観がきまっており、
標準は坪単価で計算されオプションも金額提示を受けています。

それ以外に決めることは、コンセント位置や建具の色品番、屋根材、住設機器のグレードアップによる追加金額あたりでしょうか？

あとで決めるべきこともあれば教えてください。

これらが決まって建築確認寸前までで、請負契約をすればよいでしょうか？

請負契約後にキッチンの変更とかは、契約違反になるんでしょうか？

＞６２
実施設計終わり見積もりが出て納得してからの契約でよいのでは？

58さん
何もわかってないのはあなたですよ。
自信満々なところ失礼ですが勝手に同一人物とか言われていますが、まったく違う方なんですけどね。
それと、
建築条件付の話ですから、売主です。

売主と買主（ここが条件付の土地売買契約と建物請負契約）

売主と工務店（建物請負契約）

工務店と大工・下請け（元請と下職関係）

52さんも同業者として同感です。
何を言っても揚げ足ばかりみたいですので失礼します。

一方は「土地の売主」と思って発言してたけど
聞いてるほうは「建物の売主」と話を受け取ってしまったが故の行き違いではなかろうかと。

土地の売買契約と、建物の請負契約は、まったく別々のものであります。
建築条件付の場合たまたま契約対象者が同じ（子会社等であって同じとは限らない場合あり）というだけであって
建物の請負契約だけを見れば、請負業者を「売主」ということはまずありません。
売買契約ではありませんので。
このスレ内での話しは主に請負契約・請負業者についての話であるようなので
業者を「売主」ということに強い違和感を感じるのは無理ないと思われます。

>>66
…と思ったけどよく見ると何か違いますね。
>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
ここでの「売主」は誰をさしていますか？
請負契約を結ぶのは売主と工務店なのですか？
売主と工務店の関係は？

請負契約を結ぶのは、建主（＝土地の買主）と建設業者（＝土地の売主、土地の売主の子会社又は代理人）ではないのですか？
（一応その他の業者でもいいってことになってるらしいけど、丸投げは建設業法違反なのでどういう形態にしてるのかはよく分からんです）

ちなみに３ヶ月という期限は2003年でなくなってるようですね。

>44
>通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。

ん？
もしかして本当に土地の所有者が建設業者と請負契約しちゃうのかな？建売みたいに？
で、完成品の建物を物として土地の買主と建物の売買契約をするという感覚？
それは明らかに法的にアウトじゃない？
そんなやり方は見たことないけど

>68訂正
×土地の所有者
○土地の売主

まず４４は、３８による３９の発言に対する反論であるから
これはフツーに誰が読んでも４４=３８。ここは違和感ない。
しかし、４４と５３は別人と主張しているが

３８
＞個別に設計事務所に設計を依頼し、工務店・大工さん・部材・材料とすべてを注文で建築する場＞合はそうかもしれませんが

５３
＞売主と工務店や大工との契約

という表現は施主と工務店が契約するだけでなくさらに平行で大工とも契約するかのような表現になっているのは明らかに特異で同一人物の証拠。
さらに
売主という表現も元請だろうが、土地売買の売主だろうが別になんだっていいけど、請負と下請けの話をする時に元請といわず売主との表現は違和感があり特徴的。

別に揚げ足を取ってその表現が悪いといってるわけじゃない。誰が見ても同一人物。
同じやつが理論が崩壊しそうになるとコロコロ成りすますのはやめろって事。

最低限の知識としてはっときますわ

宅地建物取引業法
第33条（広告の開始時期の制限）

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
（注）建築基準法6条1項　→　建築確認申請のこと


建設業法
第22条（一括下請負の禁止）

建設業者は、その請け負つた建設工事を、如何なる方法をもつてするを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない。
建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負つた建設工事を一括して請け負つてはならない

４４ですが、もう来ないつもりでしたが覗いてみたら・・・４４=３８
そこはそうです。名前を同一で記載していますから変身などしていません。
それ以外の方（53さん）は違う方という事を66で伝えたかったのですが表現が足りなかったのであえて訂正しに来ました。


58さんいい加減ちゃんと理解してもらえませんかね？
＞理論が崩壊しそうになるとコロコロ成りすますのはやめろって事。
どこがですか？
あくまでも文章ですから受取り方・伝わり方様々です。
文章・単語を間違った意味合いに認識されて、疑問に思われた発言等があったのでその都度細かに解説したつもりです。あなたのように文章力がなくて申し訳ありません。


あなたは大前提に「建築条件付売地」や「建物請負契約」の意味や内容・違いを全部知っていてそれだけの反論・意見をしているのですか？
同業者の方か、プロなんですか？不動産の売買の経験が何度もあるのですか？
言葉の中身や何を言いたいかを十分理解しようとせず、言葉尻を取ってミスリードしていますが。

＞普通、買う気があるならまず申し込みをするでしょ。なんで申し込みをあえてしないでプランだ＞け作るのですか？それが一般的ですか？？？？？（苦笑）

土地を購入後に思っていた家が建てられない（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）というケース心配されるので多々あります。
これも現場にいる業者の答えです。33さんの言うようにまず申込みをして欲しいのは山々ですし当然なのですが、しかしそれも現実です。
その間に土地に他からの申込みが入ってもしょうがないってお客様もいるんです。


「建築条件付売地」の３原則
以前は
１、３ケ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
２、建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。　（停止条件）
３、建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代理人でなくてはいけない。

現在では、
１、3ケ月程度ではなく期限はもうけない。
２、停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契約自体はあったことにな　　　り、解約手数料等を請求しても良い）
３、建築を請け負う業者に制限は設けない。

建築条件付契約をした事がある方や、多少でも関った事がある方は表現的に理解してくれる場と思い書きましたが、こう見るとほとんどの方は知らないんですね？
土地を所有している方の建物単体の「建築請負契約」とは別の話しをしているつもりなんです。

ほとんどの大手HMも自分の会社には大工などいないと思います。
材料支給など地元工務店が建てています。
表現は悪いですが丸投げも同意があれば構わないと記載あります。
打合せ・設計・施工管理を売主が行い、地元工務店が建築するのがそうじゃないでしょうか？

建物を建てるにも十人十色色々な発注方法があるし、土地も同様です。
知合いに大工がいる、基礎やがいる、設計士がいる、材料やがいる等分離発注と言う事だってあります。

52さんの言葉をお借りすれば、
実際そのような形で不動産を販売している人間としてそんなにおかしなことをしているとは思えない
今の自分の仕事を批判されているような気がしまして、書かせていただきました

私も建築条件付きの土地からの購入で建てましたが、全く元のプランはない状態での契約で、そこから外観間取りからすべて決定していきました(決定まで2ヶ月半かかりました)。外観がある程度決まっていれば、間取りもそんなに変更できないわけで、それなら建売とあまり変わりないのでは？

＞44さん
いわゆる「売り建て」というのを肯定されているわけですよね。他のスレでも問題になっていましたが、現在の法律では違反なのでは？

＊＊（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）＊＊
これらを含めて3か月程度で住宅(外観・間取り・設備など)を煮詰めていき、それで両者の合意がなければ、土地の売買契約が無効になればよいだけですよね。それをわざわざ間取り・外観ありきで話す必要性がわかりません。
また「注文」ではなく、「売り建て」のよさをおっしゃってますが、よくわかりません(注文より安いということであれば注文を仕様を下げて安く作ればよいのだし、建売より自由度がきく(設備アップできる)ということは金額が注文住宅に近くなると思います)。

＞あくまでも文章ですから受取り方・伝わり方様々です。
＞言葉の中身や何を言いたいかを十分理解しようとせず、言葉尻を取ってミスリードしていますが。

その表現が間違ってることが問題じゃなくて、普通は使わない同じ特異な表現を複数個所で使うということは同一人物だっていってるの。
さらに言うなら、３４から３８でも一回購入経験者から不動産屋に変身してる。
ええかげんにせい。

>土地を所有している方の建物単体の「建築請負契約」とは別の話しをしているつもりなんです。
建築条件付であろうが、土地を既に取得済みであろうが
「建築請負契約」の法的性格、実質的な性格はなんら変わりません。
売り建ては法的な問題をはらんでいたために72にあるような原則を設けているわけですが
（それらをクリアしたとしても法的な問題が解決したわけではない）
その場合、建築請負契約の発注者は土地を取得した側（たとえばスレヌシ）であって
建設を請負うのが土地の売主（又は別の建設業者）となります。
44さんは、土地の売主が建設の発注者であって、第３者たる工務店なりと請負契約を行うような書き方をされてますが、この形態ではかつての売り建てと同じで今では明らかな違法と思われますが。


>表現は悪いですが丸投げも同意があれば構わないと記載あります。
同意があれば構いませんが、普通積極的に同意する人はいませんね。

>打合せ・設計・施工管理を売主が行い、地元工務店が建築するのがそうじゃないでしょうか？
まず、施工と設計は別です。設計をいくらしてても関係ありません。打ち合わせもそうです。
一不動産屋さんが「実質的な」施工管理をするというのですか？
たまに現場行く程度を実質的な管理とはいいません。
総合的な建設計画、工程管理、安全管理、仮設計画、下請負人の調整・技術管理指導監督等etc
それらのことを実質的に行って丸投げでないと判断されます。
44さんがそこまでしてるなら問題ないです。
大手ＨＭも（丸投げを）やってるじゃないかと言いそうですが、もちろん違法です。アウトです。

＞土地を購入後に思っていた家が建てられない（近隣問題、公法規制（きちんと土地の重要説明。＞を受けていたとしても素人には予想の付かないこともある）というケース心配されるので多々あ＞ります。
＞これも現場にいる業者の答えです。33さんの言うようにまず申込みをして欲しいのは山々ですし＞当然なのですが、しかしそれも現実です。
＞その間に土地に他からの申込みが入ってもしょうがないってお客様もいるんです。

貴殿の９を含めた主張をまとめると

大半の建築条件付の土地を購入する顧客は、近隣問題や公法規制の問題が心配なので申し込みをする前にまず詳細な外観や間取り、仕様の希望を申し込みをする前に業者と打ち合わせをするのがほとんど
→よって一般的に申し込みをする前段階では大半の打ち合わせは終了している。
ということ？？？？？？？
買う気があるなら何故そんなことするのでしょうか？７３さんがいうように3ヶ月でじっくりやってもいいし、さらにどうしてもというなら申し込みをして契約の前までにやればいいじゃないですか。申し込みすらしないでプラン練るなんてそんなこと一般的なわけないでしょ。

53です
えらく勘ぐられているようですが私は５３以外に書き込んでおりません
私は建設関係の仕事もしてないので、悪く言われたから反論した
とかではなく
実際に坪幾らで計算している売主さんがいるって事を伝えたかっただけです
どれが普通か、法律違反か、といった事でなくただそんなとこがあるって
土地の売主と建設請負工務店や大工を同一視したような表現だったかもしれませんが
私の知っている売主は法人を３社つくり利益を分散しています
売主法人代表者親父
工務店法人代表者妻
設計事務所代表者息子
ってとこです
売主の親父はどの会社で利益上げてもいいって思ってます
実質全部おやじの会社

販売する事によって変動する費用は材料費と大工の工賃（細かいのは抜いてね）
材料は供給元と単価決めているからいつも使っている材料なら分かる
大工の工賃は坪幾らで頼むらしいので分かる
あとざっくり壁の広さが分かれば原価が出せるらしいです
そこに利益乗っけて見積もりを作成
あとは前述の通りそれらしく作り直す
私はどちらかというとそんな事してたらアカンヤロって言いたかったのですが・・・

76さんへ
購入者はスピード勝負です。よい物件は先に売れてしまうかもしれません。
かといってどんな建物が建つかわからない土地を買うというのもちょっと。

販売者も土地契約後三ヶ月間打ち合わせをして思ったことができないから解約というのを繰り替えすと経費の無駄もばかにならない。
土地の契約前に建物のに関してできるだけつめておくのは基本中の基本です。
それをきっちりしていないと、言った言わない、常識的にあり得ないなどの水掛け論がでてくる可能性が多い。

ただし、詳細まで打ち合わせをしてから契約するか、平面、立面、仕様、金額まででとめておくかはあくまでお客様と販売側の合意の上です。お客様が安心できる、信用できるというところまで行かないと契約はできません。ただし打合せの間に他のお客様が即欲しいと言われたらそちらが優先となるケースもあります（現在打ち合わせ中の方から申込をいただいてこちらがそれを了承した場合は除きます）。先にお話しているお客様にすれば腹が立つかもしれませんが、販売側にすればどちらも大事なお客様ですからしかたがありません。

ただし、このご時勢に取りあいになるような物件があるかはなんとも言えないところもありますが、それでも売れている現場はそこそこあります。

>53

>売主が工務店に通常坪単価で請負契約するかどうかとのことですが
>実際にしているようです

>これはあくまでも業者間の契約だからできるものと思います

この表現がおかしかった＆44と一緒だったんで勘ぐられたんでしょう。
普通こんなことありませんから。
（普通、というのは「今では」という意味であり、一昔前はありました。今はないというより「あってはいけない」という感じ）
元請と下請け間の請負契約という意味で仰ってたんなら意味は通らなくもないです。
が、話の流れ的にはず〜っと建主と元請業者との請負契約の話がされてたので
いきなり元請と下請けの契約の話が出るのがおかしいし話を出す意味がありません。

よく分からないながらに44の書き方真似しちゃったってところでしょうか。
まあ同一人物かどうかはどうでもいいし、気にしてるのは一人なので気にしないでいいと思うけど。

77で書かれてるのは別におかしいとは思いませんよ。
ただ通常建設工事請負契約を結ぶのはそこで言う工務店と土地の買主である建主（実際住む人）であるということです。
売主が建設業許可を持っていれば、土地の買主と売主が建設工事請負契約をして
売主が元請として、妻が代表の工務店が下請けとして工事することは可能です。
（丸投げする場合には許可が必要）
ただ実質何もしない売主分の経費もかかるということだから建主にメリットはない。デメリットだらけ。
売主と工務店が建設工事請負契約するのは建売の形態ですね。
建売と建築条件付は全く違った形態です。

>材料は供給元と単価決めているからいつも使っている材料なら分かる
>あとざっくり壁の広さが分かれば原価が出せるらしいです
壁の広さ×単価の計算してるってことでしょ。ざっくりでも。普通それを明細書に書く（書かせる）んですよ。
床面積の坪いくらの計算とは全く意味が異なります。
何社かで見積もりして見比べれば、ひろった㎡数は微妙に変わってきます。
そういう意味でのざっくりのレベルなら別に構いません。
単価を書くことが重要です。変更があったときの増減の確認に必要なんです。
工賃は普通で坪（㎡）いくら、ｍいくらです。実際にそうなんだからそう書いて構わないものです。
（ただしまとまった数量の場合であって、小さい仕事なら人工になったりします。また業種によります）
業者によってはちゃんと坪いくらと見積明細に書いてたりしますね。一式表記が多いとは思いますが。

私も建築条件付で家を建てました。
その工務店は前金100万円以外は、土地代金含む全ての残金は引渡し時に一括払いでした。
財務に余裕があるからできることなのでしょう。

倒産が増えている昨今、こういう業者を選ぶことも大事ではないですか？

>80
土地売買契約と建築請負契約はどのくらいの間をあけてどうゆうタイミングで結びましたか？
プランはいつ作成？