パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

下がってるよ。登録しないとダメだけど、すまいさーふぃんで価格事例をチェックできる。もともとプライムの販売はミニバブル期だったから、それ以前から２割以上の高値掴み。下がったとはいえ、プライムの中古って以前の新百合の相場まで下がってないからもっと下がるんじゃないかな。

ちなみに中古の広告の売り出し価格は、売主の言い値だから成約価格とは限らない。仲介業者はレインズのデータにアクセスできるからもっと詳しい情報を知ってるはず。聞いてみたら。

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値上がりした部屋もあれば、
売れない部屋もあるということです。

それは新築の場合でも似たようなことが起きると思うけど？

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駐車場は総戸数８５戸に対して敷地内機械式５１台というのはかなり少ないですね。
やはり定借だと三井提携の銀行以外ではローンが組みにくく、しかも中古で売ることは難しそうです。

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駅近で、定借、と考えると
若いファミリー層というよりは
子供が独立した熟年層などをターゲットにしているのかなと。

駅が近ければ車は必要ないっていう人も結構居ますからね。

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転勤や子供の学校等で引っ越すことが絶対にないのであればいいと思いますよ。
でももし何かの理由で引っ越す事になった時は、かなりの安値でないと売れないということを
覚悟しておく必要があるのではないでしょうか。

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引越しが避けられない場合には、貸し出すというのもひとつの選択でしょう。
元の価格が安いので、賃料も低くできますし、規模からいっても賃貸向けな物件に見えます。
借り手から見て非常に魅力的だと思いませんか？

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定借物件って、転売にも転貸にも地主の承諾が必要なんじゃないでしたっけ？
それともこういったマンションの場合は地主さんがデベロッパ（三井）に一任して
いて個々の部屋の転売・転貸についての承諾は要らないとかあるのですかね。

所有権と違ってなにかと縛りが多いのは確かですね。
あのロケーションだと駐車場なくても問題ないのでは？
それよりエレベーターが一基という方が気になります。高層階は止めた方がよいですね。

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設備面からみてもアリーナシリーズに比べて格段に落ちるね。

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設備面でもアリーナシリーズより劣っているんですか？
キッチンのグレードが低いとかですか？

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>116

転貸借（いわゆる又貸し）じゃないから、三井は引渡が終わったらアフターサービス以外関係はなくなるでしょ。

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> 120さん

なるほど。
では定借の場合、売却できないから賃貸へというのも簡単にはいきそうも無いですね。。

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担当の方に、賃貸の相談は事後報告でいいといわれましたよ。

賃借期間が61年と長いから、当初20年程度は借地をあまり意識しなくても
良さそうですが？

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資産としての価値がないのでローンが組みにくいことと、中古で売ることはほぼ不可能とあきらめる。万が一の時でも売らなくて良いぐらいの資産家が駅近のセカンドホームとして買うぐらいかな。一般庶民にはリスクがありすぎ。

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教えて下さい。
新百合ケ丘駅まで徒歩五分の立地でも、定借なら売りづらいことに変わりないもんですか？

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てか、借地なのに高くないですか？
土地代がないはずだから、建物代だけですよね？間違ってたらごめんなさい。

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土地代がないとは？
ゼロということですか？

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126です。
だって借地だから土地は買わないわけですよね？
そのかわり毎月借地代？を払うんですよね？

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違います。
定期借地権付き物件の販売価格には、地主への一時金が含まれています。
つまり、月々の借地代は地主へ支払われる金銭の一部に過ぎません。
詳しくは国土交通省が公開している情報を読んでください。
ttp://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-4.html

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それにしても定借の割に高いと思います。相当強気な価格設定ですよね。
立地や中身は素晴らしかったのですが、もう少し安くならないと私は食指がのびませんね。

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毎月支払う賃料が安すぎるんですよ。
駐車場代より安い！

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この値段で100平米に住めると思うと揺らぎます。
60年後は間違いなくいないと思いますし、子供には遺産ではなく教育で残してあげたいと思ってるので、資産価値がなくてもいいかなぁと。私達夫婦一代が住めればいいのですが、定借物件って残されたら迷惑ですか？売れなかったら放棄とかできませんかね。

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現在ですと、新百合丘駅からバス利用５０平米築４０年以上の賃貸で月９万円台のようですから、管理費・固定資産税・修繕積立金・解体積立金・月々地代の月４万円（前払い地代と解体積立基金は販売物件価格に含まれている場合）で住めるのなら、貰ってくれる人がいるのではないでしょうか？
ただ、人口減少で、所有権か定期借地か賃貸かにかかわらず、いずれも都心から離れるほど価格下落率が大きくなるのではないかと思われますので、不動産相場が現在の半額以下になることも起こりうるかもしれません。

間違っていたらすみません。この物件は、定期借地権（地上権＋前払い賃料）ではなく定期借地権（賃借権＋権利金）なんですね。地上権は抵当権が設定でき、また登記移転請求ができますが、賃借権は抵当権が設定できないし、登記も土地所有者の協力が必要です。地上権はローンの抵当も設定できますし、売買も地主さんの承諾不要で事後通知でいいですが、賃借権だと、ローンの抵当が設定できないし、売買には地主さんの承諾が必要です。また、解体時に所有している方に権利金は帰ってくることになります。売買時に権利金分も含めて取引されるでしょうからあまり意識しなくてよいでしょうけれども。（地上権＋前払い賃料）形式だと将来の老朽化時の建て替えか修繕かの合意形成が難航する問題を回避するため、予め全員が期間を区切って解体に合意していること以外は所有権とあまりかわらないように思えますが、（賃借権＋権利金）形式だと中古の売買に制約がかかるだけでなく、新築時の借入審査も厳しめだったりはしないのでしょうか？

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随分勉強されたんですね。関心します。
詳細な解説ですので、ポイントが判然としたいのですが、要は
「ローンが組みにくい、中古売買に制約がある」
ということを言いたいんですね。
正直言って、#134さんは多数の情報をご自分の都合のいいように組み立てすぎです。
ローンに関しては、上物に抵当権がかかるので問題ないです。少なくとも僕のメインバンクでは審査が通りましたよ。
その意味で中古売買に制度的な困難があるとも思えません。価格に関してはこれまで議論されているように難しさがあるのかもしれませんね。とはいえ買い手あってのことですので、いろんなケースが出てくるでしょう。

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間取りがいまいちですね。
ベッドルームもリビングつながりが多くてプライバシー性に欠けますし、細長い部屋がおおいです。
細長いとベッド置くとスペースが極端にないのが使いにくい。

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>132

子供が住むつもりがなくて、売れなかったら最悪でしょう。管理費、固定資産税といったコストだけがかかることになる。

放棄は財産、負債の一部だけってのは出来なくて、放棄するなら一切ってことになる。

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遺産放棄は相続が発生してから3ヶ月以内に手続きが必要だから、売りに出して売れなかったらってことは出来ないよ。

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ここってけっこう人気出てますか？
私が行ったときは、けっこう強引に要望書出させて、それでバラがついていたので、あんまり本気度の高いバラは少ないのかな？と思っていました。皆さんの印象はいかがですか？

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定期借地権と聞いて、新百合ケ丘駅近でも
3LDK80m2 3000万円台前半で検討したかったのですが、
やっぱり無いのですね。
モデルルームを見て、とても素敵だと思ったのですが…

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私も、3000万円台だったら検討したのですが
ほしい所は5000万円くらいでしたので
定借というのを考えると、他を探そうかなと...

デベロッパーは誰でも欲しくなる価格では売らないものですよ。
販売側からすると、それは値付けの失敗になります。

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定借戸建ほど土地割合高くないので、
所有権マンションの６割はさすがに難しいとしても
昔は７割ぐらいのもあったらしいのに、
今は８割で相場が安定してしまっている。

中古売買に不安な意見多いのに、
新築は何故か抽選になるのもあって、
結局１割分はデベロッパーが得してるのでは？

所有権マンションでも立地良ければ１割高くても売れるかもしれないけど…

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なるほど、最近のトレンドは八割くらいなんですね。
私も七割を下回ってくれば、お買い得感が出てくるので、定借のリスクが吹っ飛ぶかなと思ってましたが、そうは甘くなかったてすね。
住み替えを想定に入れている＋私ぐらいの年収では、身の丈に合ってないのだと思ってます。

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物件価格が高いのもありますが、支払地代が高すぎかな。
年間軽く12万は超えてくるので、建物の固定資産税と合わせて20万は超えてきそう。
定借のメリットはランニングコスト（≒固定資産税）が抑えられるのがメリットなのに、
そのメリットを享受できなさそうです。
そのほか、坪単価は確かに安いですが、近隣の５年前の所有権マンション価格と比べると同じだし、
かつ、建材や構造・設計は安普請だし。
モデルルームの雰囲気がいいのと、内装仕様がいいだけに残念。

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>かつ、建材や構造・設計は安普請だし。

具体的な情報を出して説明してください。
皆さん物件比較をしたいでしょうから、そういった情報の共有は歓迎です。

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145じゃないけど、例えば、二重壁とか一部乾式壁使ってるところとかかな。設備や内装は露骨にコストダウンするとモデルルームでそれとばれるから、それなりに作る。見た目に騙ちゃダメだよ。

そういえば、プライムで乾式壁のところを二重壁にするなんて設計ミスして、途中で仕様変更してたけど、また、やってる。三井住友建設って学習機能が無いのかな。

あと、二重壁のところは梁の下がり天井も目立つから、要注意。図面読めずにあとでしまったなんてことの無いように。

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あっ、書き間違えた。梁が目立つのは乾式壁のところ。

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三井は音問題に無頓着だよね。過去に音問題で裁判起されて、瑕疵が認められて負けてるのに。

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３・１１で乾式壁の被害ってのが結構あった。戸境壁は共用部分だから、管理組合で補修費は負担だけど、長期修繕計画で災害は想定外だから結局、お金の問題が残る。

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で、結局今のところ好調なの？苦戦なの？
教えて。

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145です。
安普請のくだりですが、147さんが言われている部分の他に、
住戸内プラスターボードの厚さ、ALC、ボイドスラブ、二重床部分の遮音対策（グラスウール）無しなど。
ただ、他のディベロッパーに比べると安普請とまでは言い切れないと思います。
三井仕様としては残念な感じ。

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151さんと同じでほんとうにいまのところどうなんでしょう？
定借のデメリットはありますが、駅近で、さほど悪くないと思って、要望書出して事前審査も出しましたが、、、

制度ができてから区分所有権でやっと50年、
定期借地権ではまだ20年しか経ってませんから
所有権マンションでも60年後の価値がどうなるかは
専門家でも推測でしかわからないのでは？
新築所有権で値引きしているものもあれば、
中古定借権で値上がりしているものもあって
立地毎に需要と供給が違いますから一概にはどちらとも言えないような。
ただ、以前みたいに抽選日に百戸以上でも完売するような価格で
デヴェロッパーが出すことはもうないかと。
転勤がなく、ずっと住まわれる方はご自身が納得されればよいのでは？

パークホームズは同一ブランド内でも差があるようで、
施工会社の目安は三井自身が1/3、準大手ゼネコンが1/3、その他が1/3だそうです。
構造についてはよくわかりませんが、
少なくともキッチン周りの仕様は標準以上のようです。

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そもそもパークホームズって三井ブランドでは最下位ランク。それに施工会社の三井住友建設は準大手クラス。財閥系の名前が2つもあるかって、勘違いしちゃダメだよ。あと、施工トラブルが結構有る。みなとみらいのタワマン、大船の六会コンクリート事件とか。

あとキッチン周りだけど、天然石って硬すぎてコップとかぶつけると簡単に割れちゃう。高級感を演出するけど、実用性にはやや難あり。それにこの規模でディスポーザー有りってのは、１戸あたりのランニングコストが結構かかるよ。

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154購入経験者さん
153です。どうもありがとうございます。確かに自分の納得感が一番ですね。
私も素人なので皆さんの御意見を参考にさせていただいていますが、
建物については、はるひ野のリーフィアさんも見ましたが
リーフィアの方が構造は少ししっかりしているかなと思いました。
内装はさすがにこちらが良いと思いました。
転売を考えると中古のアリーナをうまく買ったほうがいいかもしれないと思いますが、
結構待ってる人が多いみたいで近々出たプライムの８０ｍ２の部屋もリハウスに言ったら、
もう先約が入ったということでした。待つというのも手ですが、、、。
現時点で総合的に考えて私の場合登録に行くかな、という感じです。

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乾式壁が安普請だったら、タワマンには誰も住まないでしょうね。
ひとつの思い込みですね。

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タワマンで乾式壁つかうのは軽くないと自重を支えられないため。乾式壁は耐力壁じゃなくて強度が無いから、３・１１のときにあちこちで壊れた。タワマンは眺望というメリットのために、住環境は犠牲にしてるところがある。タワマンじゃないのに乾式壁使うのはコストダウン以外の理由は無い。

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手元の資料をチェックしましたが、戸境壁は”コンクリート厚200mm-270mmを確保”とあります。
ということであれば、乾式壁を使用しているというのは事実誤認ではないでしょうか？
低層棟と高層棟の間にはALC壁を使用しているようですが、もしこれのことなら、該当する部屋は限られます。
二重壁に関しても十分なコンクリート厚があれば、遮音性に関しては問題ではないはず。コンクリ面のきれいにする手間を省くのが安普請の根拠なら、それは個人の印象です。

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安普請とコストダウンは違います。
コストダウンのメリットは、結局購入者が享受することになります。

プライムの時も、まったく同じことを書き込む人たちがたくさんいましたが、
住民からは何の苦情も出ていませんよ。

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ALCも３・１１で被害があった。耐力壁じゃないからね。コンクリ厚さを確保って謳うなら、全部コンクリ壁にしないと。弱いところに力が集中して壊れる。

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> 161
あんた面白いね。

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敷地配置図及び営業さんの話によると、
この物件は南東側の道路に電柱が建っており、
低層階だとバルコニーのすぐ前に電線が有るらしいです。
電線がすぐ前に有る物件に住んだことがある方いらっしゃいましたら、
電線は日々の生活の中で気になるか否か？
気になるならない以外にデメリットはあるか？
感想を聞かせてもらえませんか？

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この物件は将来的に賃貸に出せそうでしょうか?
駅近、人気のエリアですので、大丈夫かと考えていますが、定借地物件というデメリットも含めアドバイス頂ければ幸いです。

ここは駐車場が８５戸に対して５２台しかないんですね。
しかもハイルーフ車対応は１７台なんですね。
いくら駅近とは言え、通勤などで車が必須の人には
避けた方が無難と言うことでしょうか？

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駅徒歩圏の物件だと駐車場設置率は７割くらいが目安といわれてるけど、最近は車離れもあるから判断は難しい。駐車場って足りないのも問題だけど、余って稼働率が低いと駐車場代の収入が管理組合に入らなくて赤字になる可能性が有って、駐車場の数って結構重要。モデルルームで利用希望のアンケートとってるから、その結果を営業に確認して判断するってのが一つの手かも。

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今日登録してきました。確かにハイルーフ車は希望者多く（定量的なところ
は聞かなかった）抽選になるかもしれないと言われたので、我が家はエスティマ
で古くもあり子供も大きく、潔く車は当分やめることにしました。

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汚染コンクリが出回っているのでもはや新築は心配だ。
http://ameblo.jp/kitanoyamajirou/entry-11259525973.html

169さん

いたるところでお疲れさまです。
退場してください。

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１６９のひと、汚染コンクリが心配ならあんたが買わなきゃいいだけの話じゃん。

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電線は２階から４階までの目線に来るそうです。
無理をしても５階以上を申し込む方が無難ですかね？

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せっかく買うなら電線を避けられたほうが良いかと。

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ここは定借物件なんで、
毎月の地代は年間だと土地に対する固定資産税より高いんですね。
（年間の地代－土地固定資産税）×61年だと
土地所有権の物件と同程度になるか、
むしろ高いと言うことはないですかね？

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定借物件は売るときには所有権の物件の半額にしかならない
と聞いたのですが本当ですか？

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174さん

私も定借ってなんだか割高な気がしています。
毎月の地代は「土地に対する固定資産税＋地主さんへの土地借代」と営業の方から伺いました。
建物に対する固定資産税はもちろん自分たちで支払うので、結局は損してるのでは？と思ってしまいます。

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運良く６０年後まで生きていたとしたら、最悪やねっ

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うちは将来住み替えを考えていますので、今回は見送ることにしました。

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半額でも売れたラッキー。新築時は提携ローンがあるけど、定借物件に対して融資をしてくれる金融機関は限られるから、購入者が限定される。売れない可能性も考慮しないと。

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将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、いかがでしょうか?新百合ヶ丘から徒歩５分の３LDＫなら何年たっても15万以上で貸し出せると思います。たとえ、数十年後でも10万を切る事はないかと思います。

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住み替える場合、多くは売却してローン残金をチャラにして、余った分を新たな物件の頭金にするのが普通だと思います。
賃貸にして貸し出すと言うことは、ローンが残っていれば二重ローン、完済していても頭金にできず毎月の賃料収入で新たなローンの支払いに充てるという構造になり、金利負担が増えるのではないでしょうか？
そう考えると、やっぱりうちは見送りです。

>将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、

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定借は住める期間が限られるので、年数と共に買い手・借り手がつかなくなるそうですよ。
確かに残り３０年、４０年しか住めないとかだったら、他の所有権付きマンション探すかな。

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賃貸住人ってモラルが低くてトラブルが多い傾向にある。賃貸を前提に購入する人がいるってのは、マイナスポイントだね。

ちなみに三井の某駅前タワマンでは、風俗営業騒動なんてのがあった。

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賃貸って、借した人が外れだと家賃を滞納した上に居座られたり、部屋を汚したり傷つけたままトンずらされて、修理代が敷金を上回ったら持ち出しになるなんてこともありうる。結構リスキーだと思うけど。

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↑らの方たちの貴重なご意見を参考にすると、
結論、現在（まっ１００歳までは無理だろうから）４０歳以上で、
かつ子供が既に独立してマイホームを持っている状況の世帯か
子供がいない世帯でなければ、お見送りが妥当ということですな。
第１期で申し込みをされた方、ご苦労さんです。

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定借のメリットがわからない。
モデルルームに行って営業の人に色々聞いたけど、考えれば考えるほどお金を無駄にしているとしか思えない。。。

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以前からある借地権だと借りる側の権利が強すぎて、一度貸しちゃうと貸主の都合で返してもらうことが出来なかったりする。なので、期限を限った定期借地権という制度を作って、借地の供給を増やそうとした供給側のための制度。借地なんだから借家にすればいいのに、分譲するからややこしくなる。制度的なメリットは購入者には無い。

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ちょっとリッチな借家ですねｗ

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↑確かに（笑）
高いお金を払っても、結局は定借地。将来的にはゼロの資産。
大金をドブに捨ててるのに違いはないね。

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残りの数十年、死ぬまで住むために購入いたしました。
近い将来ここの住人になる皆様、どうぞ宜しくお願いいたします^^

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わたしも残りの人生を、駅近く（将来的に病院も近くに）便利に暮らそうと購入を決意しました。こどももなく、ローンもないため、穏やかに過ごせたらいいな、と思っております。近い将来、同じ建物で生活することになるみなさま、よろしくお願いいたします。

↑
将来、老人ホームならぬ老人マンション!?
となる訳ですな。

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定借ということで年齢層は高いと思います。
そのほうが静かに暮らせて私は良いですね。

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差し支えなければ教えてください。内装の色合いは、3種類のうち、どれにされるか決めておられる方はいらっしゃいますか？

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194さん　そんなこと聞いてなんになるの？

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私は病院の近くは心配ですね。
新型の伝染病などが流行った場合に、病院に患者さんが押し寄せてきたりして怖そう。

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麻生郵便局の前あたりに大きな病院が建設中だね。世田谷町田線は救急車がよく通るだろうなぁ～。

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隣りに病院が建つわけではないから大丈夫だと思いますよ。
そんなこと言っていたら、駅前近くのマンションの住民、皆病気になっちゃいますよね?w

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皆さん住まいに求めるものは色々だと思いますが、
やはり駅近という利便性・新百合ヶ丘の町並み
私は購入して正解だったと思っております。

定年した夫婦２人ですし、もう引っ越すこともないと思います。
私たちがいなくなった後は、子供に賃貸物件にでもしてもらうつもりでいます。

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二期の販売は２ＬＤＫの部屋だけなのでしょうか?

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109さん
いくら便利でも、古くなったマンションを賃貸に高値で出すのは難しいのでは？
15〜20年後に賃貸にするにしても相場だと10万程度でしょうか。
その額でも問題ないなら賃貸計画もありでしょうね。

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私も最初から賃貸を見込んでの購入は止めたほうがいいと思います。
営業の方が「この近辺の当社物件は、どこも高値で賃貸されております」と謳っておられましたが、それはまだ年数が新しいものばかりでした。
古くなればそれなりに下がるのは当然で、しかも借りる側も定借を気にする方もいらっしゃいます。
今は新築マンションラッシュで、これから先マンションを手放す場合（賃貸含め）、かなり値段はたたかれると思います。
何より、賃貸派が多いマンションでは規律が乱れるのは否めないですよ。

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営業の提示する賃料って、高めのケースを選んでるから要注意。嘘じゃないけどね。

実際にどれくらいで貸せるかを知りたかったら、駅前にいくつかある仲介業者に査定してもらうのがいい。当然、系列の三井のリハウスは除外して、複数の業者に聞く。

賃貸が多いと問題が増えるには同意。

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週末、オーナーズスタイリングで打ち合わせをしたところ、年明けにさらなるオプションプランが提供されると聞きました。
工事を要しないものがメインだそうです。
同様のものはプライムアリーナとかでもあったと思いますが、どういった内容だったのかご存知の方いらっしゃいましたら、情報を共有してもらえないでしょうか。

よろしくおねがいします。

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どこでもそうですが・・・・

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ここは地盤が良いから杭をうたないそうですが心配なさそうでしょうか？
個人的には地盤が良くても数本はうって欲しかったですけど。。。

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原状回復時のコストダウンの為に基礎方式を変更した可能性もありますよね。
どの深さまで杭を撤去するかは地主意向にもよるので条件合わなかったとか...
かなり掘り下げて基礎造成してるみたいなので建設時コストはかかったかも。
もしかしたら工期も少し延びたりしたかな？

地盤が良いなら構造的には大丈夫、新宿の超高層でも直接基礎で建ってますｗ

今グーグルマップ見てるんですけど敷地内に川があるんですか？
ちょっと場所もはっきりわからなくて...どなたか分かる方。

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