西宮北口情報　その2

塾が近いからｗ

81さん、ありがとうございます。
校区スレを見つけました！場違いに気付きました。
すみません。ご回答ありがとうございます。
塾ですか…

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学区の良し悪しですが、
「悪い」には皆さんコメントが活発ですが、
「良い」具体例を尋ねると、だいたい逆ギレされます。
私の結論としては、人気学区の理由は・・・・「皆がそう言っているから」
でしょ。やっぱり。

駅の北東の社宅や社員寮がマンションに建て替わる話とかないなぁ〜
大森町とか長田町辺りで…

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逆ギレではありませんよ。学区が良いというのを数値データで実証するのは困難だからです。
結局学習塾の進学実績とリンクしがちです。ですから塾に近いのはメリット。所詮その程度。

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ガーデンズの北隣、工事が入ってますが何ができるのかしら？

どんなマンションが建つのか楽しみ。

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ガーデンズ北側に建設予定のマンションの道路挟んで向かい側にあるホテルの跡地（工事中）には何ができるのでしょうか？

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ダイワハウスのマンションのほうも　工事が始まったようですね。

ところでアサヒビールの跡地に　中央病院や消防署　それ似たい区間が出来る案は　本決まりなのですか。

そこにも　ショッピングセンターやマンションも建つのでしょうね

甲東小学校、甲陽中学ってどうなん？

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ダイワハウチュは賃貸？分譲？

プレミスト西宮北口ガーデンズ、とか？

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ダイワは　分譲だと思いますが

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大和ハウスのマンションが建つ場所の学区はどこになるのでしょうか？

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深津。

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神祇官町で大規模マンションの計画看板があるよ。今年の秋着工らしい。

きわいなぁ

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ダイワはHPできましたね！名称はプレミスト西宮北口。店舗が入るようで少し残念です。

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私も店舗が入るのはとても残念だと思いました。

どんな店舗が入るのでしょうね。

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西宮北口徒歩圏内、新着マンション情報
ブランズ、プラネのちょっと南側に
阪急不動産の４００戸じゃない、こじんまりとした
３０戸のマンション建設予定みたい。
シンワの看板出てました

これはプラネの南にある古野電気の駐車場ではなく、さらに南の空き地ですね。
阪急の400戸とラフィネスに挟まれる形になるのかな。
どうせ古野電気の駐車場もマンションが建つだろうけど、
西北南西はかなり巨大なマンション街になりますね。

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西北南西は土地の値段が安く、又、素人が喜ぶ阪急沿線だからデベにとっては最高の案件のはず。　それと学校区は解体分散したから他の人気地区がおかしくなってるね。阪急、阪急と言うのも考えもんやね。　今は超低金利で誰でも買ってるからまだまだ売れるとばかりに乱立気味だが、・・・マンション価格は、いずれ来る金利上昇と消費税駆け込み需要の反動で確実に下がる。　その時はこれだけ乱立していると値下げ合戦間違いない。　その時は値段次第で買っても良いかな程度のエリアですよ。　他の西北南のスレで「勝ち組だ」と言うのを見て、大笑いしたよ。　山環南は相当安く買わないとね。　

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舌足らずでしたが、新築市場、中古市場、共通の見解です。

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確かに。デベにとっては、久しぶりの美味しいビジネスです。阪急の４００戸がどんな価格で売り出し、買い手がどれだけ集まるか？一度に４００は、ちょっときついね
まあ、これは私の感ですが、消費税増税前に大量の駆け込み購入があって、その反動でその後西北は結構、暴落するのでは？４，０００万円前後で購入した人は、塩漬け状態。まあ、住宅ローンを払い続けることのできる人には関係のない話ですが。経済は常に需要と供給の関係で決まってきますから。

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　瓦木地区の人口増加率からするとマンションは足りないです。400戸に3人住んでも1200人しか供給できません。

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ここは瓦木地区ではありませんよ。

基本的に、人口減、既に家は余っている、と云う事実を認識しておいた方がいいですよ。

西宮は関西トップクラスの人気住宅地ですから，「西宮ブランド」があれば一応市場性は充分ですが

西宮ならどこでもいいと云う訳でもない。・それと無理なローンを組むと私の様な狼に十年後に食われてしまいますよ。

いいですか、ローンは固定金利ですよ。　支払い面の不確定要素を減らすべきです。

私が以前から言っていることで、今週の雑誌に書かれていますが、新築物件は購入と同時に二割の評価減（理論上）

この二割がデベの利益分。しかし、今日３０００万で買ったマンションを翌日２４００万で売る人はいないから、十年位の

短期で調整される、十年後位から下落のピッチが落ちるから、私は、それを買う。

但し、駅前のタワーの様な人気物件は別です。　不動産はブランド商品であり、イメージ商品なんですよ。

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いずれ来る金利上昇…。書き方からするとこの10年前後の話のようですが、マンション投資家さんはどのような経済事象が生じて、金利が上昇すると見込んでいるのでしょうか？長期金利のことですか？短プラのことですか？長期金利は上昇の可能性はありますが、短プラが大幅に上昇するとは思いにくいのですが。

あと、消費税の駆け込み需要は今現在はまだ発生していないのでは？これから発生するでしょうが、駆け込み需要による需要の増大にマンション価格も連動して上昇するとお考えですか？？

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私は今日明日の事だと言ってるのではありません。「投資は近視眼的な考え方では失敗する」が私の持論です。
言われるように、数年前から金利上昇が言われていますが上がりません、
リーマンショック前はミニバブルで、又、景気も回復傾向で本来ならばゆっくりと金利を上げれていたのですが
リーマンと云う外因で更に下げました。　所謂，亀井バカ大臣の「金融徳政令」ですね。
三流経済雑誌ではないですが「マグマ」が大きくなってきてるのです。金利が上がって一番困るのが国債を乱発している　政府です。小手先と外圧で政策決定してます　問題の先送りつまりマグマ増殖です。
住宅ローンは長期金利に連動しますから、私は常に十年物国債の金利を注視しています。
金利上昇のきっかけは国債の売れ残りだと思います。　私は昨日個人向け国債を買いましたが、１０００万で５万のキャッシュバックで，金利は５、７万です。・・つまり国債が売れなくなってきているのですよ。
大手都銀は国債の持分を減らし、それを中国が買ってるようですね。

「山高ければ谷深し」「谷深ければ山高し」「まだはもうなり、もうはまだなり」

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いつか来る来ると言われていてもなかなか来ない

インフレと金利上昇・・・本当にいつ来るのでしょうね。

吉田　繁治氏の「これから世界で起きること、ただちに日本がすべきこと」
には淡々と数字でもって説明してありよく分かりますが、でもやっぱり
来そうでなかなか来ないですね。

でも公務員など身分・給料が安定している人でない限り無理しない方が
いいでしょうね。　インフレになってローンの実質が下がりマンション価格
が上がる前に金利が上がったり会社が倒産したりリストラされたり・・

１３年１４年と景気は悪くなり、更には消費税が上がればもう終わりですよね。

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私はバブル経済の生き残りで，今の資金は６倍になったアブク銭なので、そんなに儲け様と思っていません。
３０００万で買ったマンションが、金が必要な時に１８００－２０００ぐらいで換金出来りゃＯＫの感じです。
損してもいいんです（笑）　平成６年ぐらいから「まだ下がるやろうけど、この物件ベッピンさんやから
買うわ』と云った感じで、区分所有を買い増しています。
超低金利と云う不動産価格の生命維持装置が働いていますので　本庁、尼崎支部の競売物件も少なく。
プロがほとんどエンドの値段で落札して２割乗せで再販できたのも１年ぐらい前まででしょうかね。
プロならともかく、素人が中途半端な知識で不動産投資で失敗してるのを良く見ます。
金利さえ上がれば尼崎支部の三点セット閲覧等で忙しくなるだろうと思っています。

「不動産は必要な時が買い時」　本当に必要で、ローンが払えるなら買えば良いと考えますね。
　実需で買うなら、買った後の値段なんか考えるなという事ですよ。
　
　最後に、私は自分自身をオオカミ少年かなと思う事は時々あります（笑）

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112さん
仰るとうりだと思います、申し訳ないと思います。

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111さんはここでご自身の持論と知識を得意げに展開されておられますが、
住宅ローンは固定金利がいいとか、将来、不動産の価格は下がるや日本の国債のお話しとか
不動産を買おうとしている人はすでに認識していることだと思うのですが・・・

ましてや競売物件云々のお話しなんか、ここで何の関係があるの？ってこちらのほうが
大笑いしてしまいました。

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114さんはローン返済大丈夫ですか？

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>>114
お宅が「勝ち組」の人ですね。・・そんなに怒らなくても。
私は興味深い内容に感じましたよ。
人それぞれでいいのでは。・・・・

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108ですが、マンション投資家さんすいません。

住宅ローンの変動金利型は、長期金利に全く相関していないと思うんですが…。
長期金利に影響を受けるのはフラットや長期固定金利だけでは？仮に国債価格が低下することがあったとしても、変動金利に相関する短プラは上昇しないと思うのですが。スペインやギリシャでも住宅ローン変動金利は2％台ですよね。

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108さんへ
私は、ローンの固定金利は長期金利に、変動金利は短プラの影響を受けると理解してます。
そして、短期金利は比較的目先の事象をストレートに反映するのに対し、
長期金利は将来を見た要因が反映されると考えています、ですから長期金利の方が予言力が
あるのかなと云った感じです。
金融の自由化で企業の資金調達法も多彩になってますので一概に言えない事が多くなった様に思います。
舌足らずの様で申し訳ない。、

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116さん　あまりムキにならずに落ち着いて

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ぼちぼち西北の新規物件などの話に戻りませんか？

どんな物件が出てくるのか興味あります。

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結局、西北で最近、発売された新築マンションでは
どこが、一番良いのですか？

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プラネの南西に計画あり。

ついでに。フラット３５は最低金利。銀行の変動金利よりは高いが、３５年の固定金利は魅力。ハイパーインフレに対応できる数少ない手段。

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プラネの南西のマンション以外に計画されてるマンションは聞かないですね。

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団地みたいね。マンション乱立で。

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プレミストはやはり高いのでしょうか？　それとも西北の駅近

はもう出ないので、相場の価格でしょうか？　５分以内の駅近

はどちら方面ももう分譲される可能性は低いでしょうか？

？ばかりですみません。

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相場より高いと思います。今後、徒歩５分圏内での物件がでるかは…なかなか難しいのではないかと推測します。

まとまった土地が駅近くにはないですからね。

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プレミストが既に再開発で他には再開発はないでしょうから、もう駅近は難しいのですね。

でもやっぱり割高ですか。　ありがとうございました。

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プラネ南西のマンションの規模は４００戸らしい。どんな売り方をするか。戸数が多いので、お買い得の部屋も期待できる。

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ラピタス３１　リフォームして１６戸ほど大京リアルドが売り出すようです。
4千万台らしいです。

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ジオのギャラリーで近隣に プラウドが建つと聞きましたが 知ってる方いますか？

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心当たりはあります。

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我が家はプラウドは購入できないと思いますが
ジオを検討してます。

プラウドも建つくらいなので、もう地歴うんぬんも そう長くは続かないと思いますが

もしかしたら それなら安く買えるかも？という待ちたい気持ちにもなります。

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マンション乱立の上、野村の評価が下がると思います。

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確かにジオも ネームバリューの割に 思いのほか、苦戦中ですよね 買い手としては 安く購入できるチャンスですが

プラウドも気になってます
引き続き 情報宜しくお願いします

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プラウド、どこに建つんでしょうか？

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根拠のない私の大胆予想。　アサヒの跡地を野村、西宮市がそれぞれ半分取得して
野村がタワーを造るのでは？　プラウドは２号線並びの神戸甲南町で成功してるし。
快速が停まる駅徒歩８－１０分？ぐらいやし。
なによりＪＲ線路土手が、ベルリンの壁ならぬ「西宮の壁」」になってるので悪くないと思う。

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かなりの大胆予想ですね。
発想は面白いし、なくはないかと。

近隣ということは、山幹より南にできるんでしょうか？

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すみません 私が噂できいたのは 深津校区内 地歴問題の土地柄 とのこと
アサヒビール跡地は あてはまりますか？

ただ アサヒビール跡地には大きなショッピング施設ができるとも 別不動産会社からきいたので

あのあたりさらに利便性はよくなりますね

個人的には JR西宮の駅北側の どんよりした街並みをなんとかして欲しいですね

あのあたりの 開発の話だけは まったくないですね

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アサヒビール工場跡地にできるなら、場所的にあまり魅力的ではないですね。名谷のプラウドシティみたいな感じにするのかな。。。

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もしもそこなら、駅は 甲子園口になる可能性もあるのかな？

西宮は まだまだ 開発できそうですが 古い家も多いですよね

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現時点で野村不動産が西宮市に開発事業として届け出ているのは
JR西宮の南、二号線よりも南で松原町に一件あるのみですね。

深津校区ではどうでしょうか、、、
ジオとラフィネスの間の古野電気の駐車場が将来的には怪しいですが。

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>>144
松原町にはそんなマンション用地があったかな？と云う感じなのですが
ご存知なら教えてください。

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http://www.nishi.or.jp/media/2012/k24-099.pdf

これのことでは？

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西北周辺って感じではないですよね。。

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>>146
有難うございます。その場所は時々通りますが、何か陰気な感じがしますね。
又、前面道路も狭くて阪神高架も近く、野村と云うよりワコーレ向きの立地ですね。
西宮市内の用地不足がうかがい知れますね。

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自動車学校、移転しませんかね

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教習所の土地の権利関係は知りませんが、面白いですね。
埋立地がかなり空いているように思いますので移転すれば、益出し？にもなるしね。
それと、伊藤ハムも住宅地としての魅力が無いけど出て行ってほしいですね。
西宮土地公社も大変だろうし西宮浜なら最高かな。

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芸術文化センターの第二駐車場の跡地に何か建てるみたいなんですが 何か情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
マンションでしょうか？

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西宮浜への移転、最高ですね。
他に狙い目の土地、どこかありますかね。

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銀行さんの社宅では？

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私も噂で聞いていますが、銀行の社宅には違和感を覚えます。
それこそ、プラウドタワーなら即完だと思いますがね。

152さん、私は二見町のメゾン甲子園を狙ってます(投資スタンスですが)校区以外は完璧
だと思います。いざ建て替えとなれば、各デベ必死になると思います。

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西宮でタワーはもう、たてられないと聞きましたが？

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154さん
メゾン甲子園、確かに注目ですね。動向を見守りたい物件の一つです。

第2高木小学校？も動きはじめましたし、規制が緩和されれば、色々な動きがあると考えています。

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芸術文化センター跡地に関して色々なレスありがとうごさいました。私も 少し銀行社宅には疑問があるのですが…
もう少し、動向を見極めたいと思います。
ありがとうございました。

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私が１３９でした大胆予想がほぼ当たりそうな感じみたいです。
市内の某ＭＲで一部資料を見せてもらったのですが、東半分を西宮市が買い取り
病院、防災センター、等を設けるような話ですね。（最終決定までは行って無い感じも）
そして、西半分は一応未定との話でした、そうすると残地はマンションかスーパー
になるのは可能性大ですしね。
又、別に、私が野村関係者から、松原町とは別に一件案件があると聞いているのを
合わせると・・・・ひょっとしたら、かもですね。

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しかし二号線と名神とJRと今津線に囲まれてると住宅地としてはイマイチだなー

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やっぱ西北でも南側はあれ、ガラ悪いのかな・・？実際どうなん？

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オリンピックが決まったことによって、今後、不動産価格やローン金利にも影響は出てくるのでしょうか？

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アサヒビール跡地
阪神国道駅に隣接した西半分が病院などになり
東半分が民間開発になる
が、市としては集合住宅や商業施設にするつもりはないらしい
小学校がパンク状態なのと商業施設はすでに多数あるからということ

しかしマンションも商業施設もだめってことは
まさかの戸建住宅？
それとも不足している小学校を建てる？

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プレサンス ロジェ 西宮北口 門前町
はどうですかね？

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苦楽園口甲陽園あたりがいいんちゃう？

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芸術文化センター南側のタイムズ駐車場は住宅展示場ができるようですよ。

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>>163

ダイエーとジャパンは近いけどね．．．

それに、何で「門戸厄神」ではなくて「西宮北口」なんだろうね。

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西宮北口ブランドの便乗商法じゃないですかね

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西宮北口より門戸厄神の方が個人的には印象良いけど
門戸厄神らしくもないな

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西宮北口の場合、所謂いい所とさえない所が同居してるから、
評価する場合、意見が割れる様やな。
他所の人に人気があり、宮っ子にはそうでもない感じやな。

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ラピタスのリノベーション済み物件のチラシを見たよ

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ラピスタ31って平成12年築なのに、
リノベーションしないと全く売れないそうだね

あれだけ大規模にやるなら
もう新築分譲マンション並だな

立地がいいからこういうやり方もできるんだろうな

これが駅から5分以上だと1500万円くらいでも売れないんだろうな


http://www.daikyo-realdo.co.jp/buy/lapitas31nishinomiya/

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↑
リノベーションとリフォームの違いを大京はわかってるのか？これは普通のリフォーム！

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↑羊頭狗肉はこの業界の常識でんがな。

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ラピタスの中古分譲？は１０戸ではなく１６戸です
業者は専用の商品を大量に購入するので水回り資材などは格安で買いいれますから
個人でやるリフォームよりははるかに安く済ませて利ザヤを稼ぎます

ラピタスはもともと内装は質素、というかかなり粗末ですよ
床暖房も入っていないしペアガラスでもありません
そして今回のリフォーム物件もそのあたりは追加されていません
そのあたりが不満な人は手を出さないでしょうね
私なら中古で買って自分でリフォームしたいです
ただあそこの南向き物件はなかなか売りが出ませんね

ただラピタスは震災後の再開発として竹中が威信をかけ
体躯にものすごくお金をかけて作ってあります
SRCのタワーマンションはもうこれから建つことは無いでしょう
外からは全く見えないところが贅沢なマンションです

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築13年の設備の今一な北口のタワマンと、梅田の設備の新しい新築タワマンの値段が同じなら
やはり、業界にて水面下？で言われている、西北バブルと云う事でしょうね。
相場の末期にはおかしな事が起こるもんだ。

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窓ガラスが復層断熱ガラスにならないのは共用部分だからでは？
玄関もそうだけど、部屋単位での交換はできないはずです。

平米単価70万円だとパークタワー北浜と堂島レジデンスと同じくらいかな。

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ラピタス、大規模修繕いつするのかな？

修繕終わってからじゃないと、無理です。

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ラピタス確かに設備イマイチだけど鉄骨鉄筋は値打ちあるよ
あのメタボな体格を見てもヘタな新築よりは耐震性に安心感がある
周辺敷地もゆったりしているから圧迫感も無いし
やっぱり公的再開発だったからコストカット考えずに作られたマンションに思える

最近の新しいタワマンは100％鉄骨抜きで建てられてるからね

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