アールブラン南品川レジデンス

うちも小さい子供がいるので窓よりベランダが心配です、梁の部分に段差があるので、登れるようになったら怖い！
うちで話しあってる対策としては
・とにかく昇らないように厳しく言う
・ベランダに踏み台になりそうな物、イスや鉢植えなど置かない
・見た目は悪いけど、段差の部分に鳩避けのトゲトゲ？を置く
検討をしてます、他にもいいアイデアあったら、教えて下さい
ネット張りも考えましたが、逆に登りたがる気がして

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最近はどこも物騒になってきましたからね。治安が悪くなるとひったくりや通り魔などが増えるそうですよ。
もっと防犯対策についてテレビで呼びかけていただきたいものですね。
ヘッドホンをして携帯をいじっているのが危ないそうですよ。
曲がり角では一度振り返ることも大事だそうです。

図面みたら、ライトウェルの室外機置場に排水溝書いてありました
すいません、お騒がせしました

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私もライトウェルのことを詳しく知りたくて営業さんに聞いたのですが
吹き抜けですぐらいのことしか教えてくれませんでした。
あまり重要ではないのでしょうかね。

リビングの腰高のカウンターはちょっと心配ですよね。
下の方にしか柵がなかったので、上の方にも取り付ける
突っ張り棒的なものがあるのでしょうか？

なんか急に具体的な書き込みが増えましたね。
皆さん、要望書提出済みの方々ですか？

サンクタスとどちらがいいか決めかねてます。
大井町まで自転車通勤です。

自分が選ぶとして
子供あり共働きなら、仕様は低くて敷地狭いけど、買い物が便利で品川シーサイドも使えるアールブラン
落ち着いた年齢でお墓ビューも気にしない、デベの信頼度で比べるなら、戸数も仕様も高くて南向きのサンクタスかなあ
大井町までの坂道はどっちもどっちな気がする

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サンクタスって、近くに南品川換気所ができるらしいですね。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/niken/top/sinagawasenhp_top.files/a...

そうですよ

検討者はみな知ってるでしょ

１５３さん
品川区は医療費も中学まで無料だし子育てしやすい街だと思います。
１５２さんがおっしゃっている立会小学校も人気の様ですが、
新馬場にある品川学園が小中一貫校で今だんとつ人気がある様です。

色々話題になっているハマーカフェですが、ランチタイムや混雑している日などは
子供連れのお客様をお断りする場合がありますとホームページに書いてありますね。
いまどきカフェ系でそんな所あるんだとちょっとびっくりしました。

もう半分以上要望書が出ているんですか？
私も要望書出したので気になります。

168さん、コメントありがとうございました。
そう若くもないのです(苦笑)
今一度検討してみたのですが立地の他に
日当たりを重視していたので、サンクタスのほうが
お寺があることによって日照が確約されそうなので
心がそちらに動きつつあります。
買い物にはこちらのOKやイオンまで来ることになりそうですがね。

私も要望書出しました。埋まり具合が気になりますね。何割ぐらい、要望でてるんですかね？？

今朝の折り込みに価格がでていた。
80.94ｍ2　が5800万円台。
75.64ｍ2　が5200万円台。

大井町駅物件と比べると格安に感じるけれども、
これくらいが適正価格かな。

間取りは平凡だけれども、柱が部屋になるべく
出っ張らないように造られているのは好感が持てる。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>177さん

それはいつの話ですか？

178さん

半年くらい前です。聞き込みなど調べればわかりますよ。男性の自殺です。

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173さん
イオンやOKも安いですが、青物横丁駅の近くにある平野屋も安くて新鮮な
ものが多いですよ！
OKやイオンができるまでは青物横丁に住んでいる方はほとんど買い物はここ
だったのではないでしょうか。
イオンが出来た時からお客さんが減り、OKが出来た途端一時は閑古鳥が鳴いていました。
ただOKができてからはそれなりに値段も安くなったりして平野屋へ行く方も
また復活した様ですね。

地元住民です。
東か西向きのどちらかで悩んでいます。
コナミがNSPのころから知っていますが、
古いので改装はあっても、マンション立つことはないのかなと思います。
西の日照時間も気になるところです
同一価格帯で似たようなところがないので、
早く決断したい
OKの安さは脅威的ですね。
ここの立地は、静かだしとても魅力的です

眺望はきにしないのですが、
西向きの日照時間が気になりますね。

昨年、別のマンションを買ってしまった〜。この場所は馴染みで、ハマーカフェもプチレーブも、気に入ってた。品シーの某病院はほんとに名医で今も通ってる。
しかも安い！
もうちょいここの情報が早く出てたら、こっちにしたと思います。羨ましいです。

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モデルルームの予約がとれたので、今度いく予定です。既にいかれた方にお聞きしたいのすが、住宅ローンの提携銀行でネット銀行はありましたか？

うちがローン審査出したのは東京三菱ＵＦＪでした
デベが出してくれた資金概算表には他に横浜銀行と中央三井信託が載ってたけどネット銀行はなかったです、聞いてみたら提携してるかもしれませんが

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＞180さん

自殺って、どういうことですか？このマンションと何か関係がある話ですか？購入を前向きに検討していますので、すごく気になります。よかったら、教えてください。

削除されたのは
このマンションとは関係ないコナミの側のマンションでそういう事があった、という書き込みでしたよ
それを言ったら、どこにも住めなくなりそう、ましてやサンクタスなんて、、、

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サンクタス近くで自殺があったのですか？
お墓のことを言っているのなら、それはまた違うと思うけど…、

>185さん
ありがとうございます
単純な金利比較であればネット銀行の方がよいかなと思いました。
優遇がどの程度は担当者に確認して見ます。
交渉の余地があればいいんですが。。

＞187さん
質問した186です。教えていただいてありがとうございました。

横浜・中央三井なら1.7%優遇でますよ。

183さん
品川シーサイドの品川シーサイド肛門科胃腸科クリニックの事でしょうか？
ここの病院はすごく有名で、地方からも痔の手術に来るとか。
父が以前こちらの病院でお恥ずかしながら痔の手術をしたのですが
先生がすごく丁寧に色々相談にのってくれて本当よかったと言っていました。
女性の方や若い方が多く通っている病院の様ですね。

安いですね。
この価格でもあのアールブラン南品川より高いんですか？

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高いです。
アールブラン南品川は破格でした。
ちなみに立地は断然アールブラン南品川だね。

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アールブラン南品川は賃貸仕様で、梁がすごかったけどね

アールブラン南品川＠247
アールブラン南品川レジテンス＠250
賃貸と分譲の仕様でこれしか変わらないのであれば安いでしょう。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001011102011...
この記事でもわかるね。

宣伝記事かよ…

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なんか盛り上がりませんね。

ここって〇天本社の近くですよね。あの会社は社食が充実していて社員は無料で食べられると前にテレビで見たような気がします。料理もしっかりおいしいらしい。一般人は入れないのでしょうか。一度食べに行ってみたいです。
青物横丁は品川区なんですか。大田区かと思っていました。昔の東海道の雰囲気が所々残っていていい街ですよね。

約半数の部屋に要望書が出ているとか出ていないとか。
これは順調なのか。どうなんだろう。

＞201さんへ

目黒駅も西小山駅も天王洲アイル駅も大森海岸駅も品川区です！！
お台場の船の科学館も品川区です！！
品川駅は港区です！！

>197
価値は仕様よりも立地ですよ。
アールブラン南品川の立地と比べるとそれほど安く感じません。

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201さん
○天の社食は無料で食べられる事で有名ですよね！
しかも、朝・昼とも無料なんですよね。中にはフィットネスジムや自習スペース
があるとか。
社食が無料なのは、社長の、「同じ釜の飯を食べることで、会社を家族のように感じてほしい」
という理念からの様です。
社食は残念な事に一般開放していない様です。

>204さん

立地って何ですか？
住所？
たんに電車駅からの距離？
近隣環境？
日の当たらない所でも立地がいいんですか？


こちらの立地はいいと思います。
駅は近い（品シーも）、イーオン近い、日が当たる、人も少ない、車も出入りしやすい。

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たんに電車駅からの距離いってるだけでしょ。

ハナから投資用としての購入なら分からんでもないが、
取りあえず自身の居住用なら仕様もある程度は重要かと。
分譲仕様での各物件の違いなら、無駄な設備いらんから安いほうが良いって人もいるでしょう。
でも、賃貸と分譲となると違いが大きくないですかね。

皆さん、どこのローン使います？やっぱ住信ＳＢＩ？

提携ローンの方がいいか、ネット系のローンがいいか、
思案中です。
今はほとんどの方が変動金利でいくと聞きましたが、
確かに景気が良くなる兆しも見えないし、
金利も当分上がらないからですよね？

工事の重機だいぶ増えてきましたね。

中古としての資産価値はどうなんでしょうね。青物横丁は中古物件少ないけど。

中古で求められる条件のうち
・京急特急停車駅の青物横丁から徒歩５分以内
・５０戸以上
・幹線道路や線路沿いではない
を満たすここ５年以内に発売された物件が
・アールブラン南品川
・パークスクエア南品川（借地権を避ける人もいる、線路沿い）
・イトーピア南品川（買い値高い、不適合物件の為に建替え困難）
くらいですよね？
ここ数年でマンション乱立しなければ、中古供給が少ない町なのである程度の価値は残るのでは？
対抗馬は大井町やラグナ、クレストタワー、品川シーレジなど大規模物件だと思うけど、大井町は今の売値が異常＆乱立の為に１０〜１５年後は価値暴落？大規模は駅から遠い
マンション値下がり傾向にあるので何とも言い難いけど、損する額で言ったら少ない方になるのでは？と考えてます
楽観的でしょうか？

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＞イトーピア南品川、適合物件の為に建替え困難
どういうことですか？

イトーピア建設中？に旧東海道の高さ制限条例（４階建てまでしか建設不可）が施行になりました
当時、イトーピアを購入検討しましたが、建て替え時に８階→４階建てしか建てられないとすると、各戸の専有面積を激減＝現実的には建て替え不可
条例は変わるかもしれませんが、危ない橋は渡りたくないので購入を止めました。
こちらの物件のメリットである西向には高い建物建たない理由と同じです。

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そういうことだったのですね。
そうなると、イトーピアの物件は中古として売りづらくなるのでしょうね。

返信ありがとうございました。

住宅ローンについて
提携銀行を利用するメリットはありますか？
モリモトの方で手続きを代行することを除き、
他にありますか？

少なくとも、銀行のホームページに公開している金利、手数料よりも下がらないとさほどメリットは感じないと思ってます。
単純比較した場合、ネット銀行の方が有利ですよね

中央三井の1.7%優遇が良いと思いますが。
そんなに良いネット銀行ってありましたっけ？

あ、変動じゃなくて固定ってことですかね？

>219さん
変動を考えていました。
確かに−1.7%でしたら、私の知る限り最安になります。
まだ仮審査結果はでていませんが、検討してみます。

>220さん
SBIは、事務手数料が高いですね
別のマンションの時ですが、SBIが提携銀行であったとき事務手数料率が半分でした。金利はネット上の公表通りでした。団信が無料なのも魅力的です。
司法書士への支払いは考慮していませんでした。

給与振込縛りはなかったですよ。

222さん
中央三井信託の１．７％の優遇はかなり惹かれますよね。
またインターネットだと繰上返済が手数料が無料だったり、
住宅ローンを利用しているとスーパー定期預金の金利が店頭表示より
０．２５％上乗せしてくれたりと色々魅力的な面も多そうです。
ただ家の近くにないと手数料がいちいちかかってしまいますから
度重なると結構な値段になってしまいますよね。

中央三井では指定の銀行口座から毎月無料で自動的に引き落としてくれるサービスをやってました。
但し、毎月１８日が返済日なのに対して、指定口座から引き落とされるのは６日です。
これがイマイチだったので、このサービスは使ってません。

また、ＡＴＭはゆうちょ銀行のＡＴＭが預け入れならば平日・土・日・祝日ともに手数料無料でした。
一般の人はゆうちょ銀行利用がいいんでしょうね。

私は新生銀行がメインなので、振込手数料やＡＴＭ等は気にせず、自分で振り込むようにしました。

もう、ローン以外の話をする段階ではないのですかね・・

徒歩１０分以内に病院が一通りあるのはメリットだと思う
青横の内科、耳鼻科、皮膚科、眼科、整形外科、品シーにもいろいろ、鮫洲との間に評判のいい小児科、夜間・休日診療所は新馬場
大井町には負けるけど不便はないですよ、総合病院近くにないのは痛いけどね

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こちらに買替え検討中です、マンションの資産価値は立地＋管理が重要では？
今のマンション築２３年、管理組合に「資産価値を下げないように」を連呼する爺さまがいます。
・廊下に自転車など物置くな
・ペット、ごみ出し、自転車置場、ピアノ、トラブルになりそうな事にはすぐ細則制定
・修繕積立の範囲でできる限り補修、リフォーム （外壁、排水管、玄関ドア、ベランダ防水、インターホン、防犯カメラなど補修済み）
・補修工事や管理費は相見積りを必ず取り、管理会社と割引交渉
他にもいろいろいろいろ・・・
管理会社と喧嘩するし正直うざいと思ってた
先日、不動産屋数社に売却査定して貰った時に
「ここのマンションは管理がいいって評判ですよね」「築23年にしては清潔感がある」「半年前にも売り出しあったが２週間で成約」など管理をベタ褒め、買い取りだとしてもいい値段付けて貰えた
今では爺さんに感謝、修繕費高いけど納得。
ここも管理のいいマンションになるといいな

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227さん
夜間・休日診療が近くにあるのは子供がいるご家庭にとってかなりのマンション選びの
メリットになるのではないでしょうか。場所によっては夜間の救急まで車で３０分位
かかる所もありますからね。
ここら辺の総合病院だと評判がいいのは、大井町の東芝病院か五反田の関東逓信病院、
大森の東邦医大かな。

そこの管理会社名を教えていただけませんか。

230さん
管理会社は大手ですが、可もなく不可もなくと評判の会社です
爺さん＋αの住民の管理組合がとても勉強家でした。
排水管や外壁工事の方法や資材、他のマンションの管理規約事例、管理人など人件費、資料や相見積りを沢山集めてました
管理会社が出す見積書の問題点や割高な部分を指摘できる位でした、随分費用も抑えられたと聞いてます
結局は住民のやる気次第な気がします
随分中古も見たけど、同じ築10年でも随分違いが感じられます

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なるほど、結構研究されていたってことですね。

分かりました。
ご回答、ありがとうございます。

それと、管理費や修繕費の滞納も熱心に取り立ててました。売却の重要事項説明に明記するマンション全体の滞納額が少ないので、有利だとか。
全体滞納額は中古購入の際に必ずみんなチェック入るから。

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そういう方がこのマンションにもいたらいいなぁと思うけど
実際いたら、うるさく感じるのでしょうかね…

やはりここもメリットデメリットありますね。
なかなかいいと思ったが私の評価では65点くらいでしょうか？
私には残念ながら、合格点に至りませんでした。

でもそこそこ人気ありそうですね。
悪くはないと思います。

以下全て私見です。
■メリット
・外観のデザイン
・セキュリティ
・買い物便利（イオン、OK）
・ルーバー面格子
・各種収納グッズ→いいですね。
・トランクルーム
■デメリット
・ハマーカフェのネオン
・閉塞感（下層階）
・ルームレイアウト（無駄に狭い部屋（４～4.5畳）→物置？）
　→その他レイアウトもイマイチ→ここがおしいです。
・E,Iのリビング・ダイニング形状（ヘンピで使いにくそう）
・バルコニーが狭い（ルーフバルコニー以外）
・真北の部屋
・部屋のカラーバランスが悪い。

広さや価格は別にして、どのタイプが使い勝手などバランスが取れてると思いますか？
私は
・Ｄ　梁の影響が少なく、収納多い、リビングも家具が配置しやすそう
それかＭタイプです
逆に使い辛そうなのは
Ｅ、Ｉ、Ｐ、Ｗなど変形リビングに見えました
皆さんのご意見はいかがですか？

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DはHPにないです。
全部掲載してほしい。
確認できない（泣）

Hタイプを検討しています。部屋の広さは物足りないから、オプションでサービスルームをDENにして、部屋の収納も少し拡張する予定です。道路沿いだから、騒音が気になっていたけど、現地を何回も見てきたら、特に気にするほどでもないようです。

でもＩ、Ｐ、Ｗは、もう全戸終わってたようでしたよ。

好みは人それぞれだからね。
いいと思います。
ただ、実際に住んだ時にどうか？
その感想を聞いてみたいです。

住まにゃ分からん

W、Pは1部屋のみですね。
ただ、リビングダイニング
凄く縦長で使いにくそうだけどね・・

>238

あそこら辺はそんなに車の通りはないですよ。
逆に夜暗くて怖いくらいです。

サービスルームをDENにするのはいいですね。

サービスルーム（4畳→３畳）にしてドアは引き戸、
バルコニー側の洋室を少し広くして、
サービスルーム側に収納をもっていく。
私だったらこんな感じです。

＞243さん
アドバイスありがとうございます！まさに同じことを考えています。間取り変更のオプション料金は高い気もしますので、お財布と相談しながら進めていきたいです(笑)。いずれにしても、Hタイプは将来的にレイアウト変更の適応性が高いタイプだと思いますので、とりあえず要望書を入れました。

そりゃ一長一短あるから完璧なマンション何てないでしょうが
ここの場所（青物横丁）は生活しやすいと思いますよ。

２３３さん
中古購入の際はみんな共用施設がきれいに扱われているとか、ゴミなど廊下におちて
いないかなどチェックされると聞いたことはありましたが、管理費などの
滞納も調べられるのですね。

実家のマンションでは管理費など滞納された人が掲示板に何号室の方
が滞納されていますと張り出されていたりしました。
ちょっとやりすぎなのではないかなと思ったこともありましたが、
それ以前に色々打診をしてそれでも払われなかったから最後の手段だったそうです。
そしてその後、払われたとか。

ここは判断に迷いました。
周りを建物に囲まれ、
準工業地帯ということを考慮し、
将来もっと高い建物が建つ可能性もある。
買い物は便利ですが、それ以外が。

他物件と比較検討中ですが、
2LDKは実際に住むとすると
レイアウトとか使い勝手を考慮すると
現在はサンクタスの寄りです。
山の手線の大崎が使えるし。

ここは概観とかいいから、
もっとレイアウト考えてほしかった。
私の想定では、多分住みにくい。
残念です。

確かにここは環境の変動要素があり、資産価値の維持が読みにくいのがネックですね。
サンクタスは自分さえ納得行けば、周囲の環境は大きく変わらないでしょうから、資産価値はある程度読めますが。あと、日照などマンション自体の住みやすさもサンクタスが勝っていると思います。

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247さん、248さん
サンクタス買いたきゃ買えば良いのでは。
どこも別に一長一短あるわけだしね。

それとも、サンクタスの営業さんかな♪

そいえば、今日OKストアの前でサンクタスの
ティッシュ配りしてましたね。

大変ですね、青物横丁まで遠征お疲れ様！

物件比較中の人や、以前にもここの掲示板でサンクタスと比較されている方がいましたが、サンクタスに行ってみたくなりました。

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アールブランとサンクタスは売りが真反対の物件だから、迷うことが無くて良いですよね。
実際、両方のＭＲと現地を見れば、自分にどっちが合っているのか分かりますよ。
かくゆう私も両方見てから決めたクチです。

残ってる間取りでの比較なら、日照、部屋のレイアウト、設備や規模でサンクタスに資産価値を感じます。
逆にすぐに無くなった間取り（Ｂ、Ｃ、Ｄや上層階）ではリセール時の評価も他物件に劣らないのでは？売り値も安いしね。
サンクタスはリセール時に墓があるのと、大崎物件と競合しそうでこことどちらにするか迷ってます。

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70㎡以上無いとリセールきついと聞いたことがあるが。

どう考えても、生活利便性はアールブランだと思うのですが。
日光が浴びたくて南向きが良いとかベランダが広いとかディスポーザーが
付いているだとかが好きな人はサンクタスかな。

アールブランが日当たりよく、レイアウトがよかったら、
圧勝だったと思うが、
レイアウトがイマイチ、周りにある程度高い建物が
あるからサンクタスとも迷う。

日当たり（南向き）と山の手の駅力をとるか？
買い物の利便性をとるか？

京急では新馬場と青物横丁では青物が圧勝だが。

アールブランの売り方はうまいよね。
１部屋しかない部屋多いから、あせってしまう。
う～ん。じっくり考えたい。

シングル、少子化、高齢化。
70㎡以下がいいのでは？

どちらの物件も迷っているヒマ無い気がしますが。

確かにシングル、少子化、高齢化で、貸すにはいいかも知れませんね。