プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

プレサンスに限らず、日商エステムや日本エスリードも
手数料は何もかも高いから。

そもそも新築で買ってしまうと、経費を見直そうが何しようが
利回はマイナスでしょう。

１５年後に売却すると３０％程度でしょうから、
その期間の節税と家賃収入から経費を引いて
７０％分の利益が出るわけがないから。

新築は初めの入居者以外は何のメリットもない。

コンビニで買うのとイオン等の大手スーパーで買うのと玉出なんかの激安スーパーで買う差は大きいですよ。

プレサンス │ HOME'S
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

ホームズに出てるだけで７０件もプレサンス物件が売りに出てる。
なんか、売る側がアホだってのが丸出しの高い価格設定で売ってるけど、
安くするとローンが残ってるとか色々あるんだろうなー
株と同じで一気に損切しないと次の人生ＳＴＥＰもないと思うんだがなー

マンション経営とかアパート経営って一棟経営じゃないとメリットないのに
分譲で部屋オーナーになるってのは、やっぱり庶民のドリームなのかな。
自宅でもないのに、大借金して将来どうなるの？

団信目当てで、生命保険代わりに家族の為に入るなら、
格安の生命保険に入った方がいいと思うけどね。

ここのオーナーさん達、良い仕事しましたね。
なんせ、社会人１年目の若者に年収１０００万円稼がしてあげたんだから！
格差社会解消に一役買ってますね！



株式会社プレサンスコーポレーション(東証二部上場)／コンサルティング営業の転職情報｜エンジャパンの転職サイト [en]社会人の転職情報
http://employment.en-japan.com/desc_191501/

入社1年で年収1000万円を実現。当社ならそれが夢ではありません。

【月収例】
24歳　入社5ヶ月／月収75万円（月給25万円＋業績給50万円　※契約数3件）
29歳　入社9ヶ月（主任）／月収135万円（月給30万円＋業績給105万円　※契約数4件）
年収例
1,125万円（24歳・主任※固定給月給 30万円×12ヶ月＋業績給765万円）
2,050万円（28歳・課長※固定給月給 50万円×12ヶ月＋業績給1,450万円）

どうでもいいが、一般論で言えば、投資マンションって利益率５０％以上なんでしょ！？
もちろん、デベロッパーや販売会社とか立場によって利益率は違うだろうが。

そんなマンション買って得するとは到底思えない。

買った後に後悔しましたって言っても遅すぎでしょｗ

こんな会社ホンマ辞めて良かった！
キチガイキチガイって、呪文のように怒鳴ってたな！

やっぱり、経営者や管理職はある程度の人格者じゃないと、人はついていかない。

指導力と怒鳴りつけるを勘違いしてるバカじゃ話にならん！

オーナーのみなさん、色々模索されてますね。
私もみなさんみたいに行動力があればいいのですが・・・
仕事が忙しいことや遠方であることを理由に手を拱いています

２、３年前からＢシステムからＡシステムへ変更していってます。
月額３千円でも５件で毎月１万５千円で年間１８万円も浮かすことが出来ました。
かなり節約出来たと思っています。
でも焼け石に水ですね。

子供の為に買いましたが、私みたいに年収１千万にも遠く届かない地方公務員にとっては
手に負えない範囲まで広げてしまったみたいです。

労を惜しみ現場に足を運ばない私に出来ることは限られてきました。
これから先どうしようかと暗中模索です。

Ｙａｈｏｏ不動産に、沢山売りの広告が出てますね。
ワンルームマンションは買い手が投資家しかいないのでどうしても安くなるけど仕方ないのかな。

中古物件は広告価格から１５％引きは普通に交渉できると聞いたので、
実際の取引価格はもっと安いのでしょうね。

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府）49件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（京都府）28件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=26&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（愛知県）15件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=23&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（兵庫県）3件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=28&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（神奈川県）2件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=...

プレサンス大阪城公園パークプレイス
大阪市東成区中道１丁目　
中古マンション　1Ｋ | 売買 マンション 収益物件
http://www.riseup-net.co.jp/d27021700123020000000103

最寄駅 価格 間取り 築年月
ＪＲ大阪環状線 森ノ宮 / 徒歩2分
960万円 1Ｋ 2010年02月
所在地 管理費 種別 構造
大阪市東成区中道１丁目 5110円 中古マンション ＲＣ
総戸数126戸 階建6階 / 地上 10 階建て 現況賃貸中 専有面積20.44㎡　(6.18坪)


去年の物件がいきなり９６０万ってことは、１年位で３００万とか６００万位の値下げですかね。
新築の価格は解りませんが、築浅の中古としてはかなりお買い得感ありますね。
このオーナーさんはどういう理由で売りに出してるのか解りませんが、
不動産の売買業者は手数料が３％しか利益を乗せてないので、
投資物件を扱っている地場の不動産会社を訪ねると掘り出し物が見つかるかもしれませんね。

関西の端くれに住んでますが、森之宮にいいイメージが無いので何とも言えませんが
これが梅田や心斎橋だと投資としても良いと思います。

Ｙａｈｏｏ不動産やホームズのような大手広告サイトは広告料があるので
そこに掲載してない会社のＨＰをチェックすると面白い中古物件が出てくるかもしれません。

年収2,000万以上の医者とかなら失敗しても
庶民がパチンコで10万円すったみたいな感覚でもいいが、
年収1,000万にも満たない普通の会社員や公務員が
新築のマンションを投資・保険目的で所有するって恐ろしいくらいにリスクだと思うが
それなりに社会的地位もあって知識も見識もある方々が何で購入に踏み切ったのか聞きたい。
YahooやHolmesに掲載してる中古の物件価格でも投下資本回収出来ないのに･･･
節税にしたって定年退職まではメリットがあるが、
その場合のローンは定年退職までに期間で終わらすべきだし
節税や保険の団信のメリットもあるが所有するリスクが圧倒的に高いし
一体どれだけ高いリスクがあるのか解ってるのかな･･･
マンションなんて古くなれば家賃は下がるし
毎月の管理費や修繕積立金は上がるし
設備更新やリフォームに費用はもちろん
空き室が出てくれば、その期間は丸っきり収入が途絶えてローンだけの支払いがある。
何度聞いてもメリットを感じられないが、それでも持つ理由を教えて欲しい。

私も買ったことは大失敗だけど過去には戻れないし今やれることをやってます。

４年ほど前から自分で探したフランチャイズの看板持ってる小さい賃貸屋さんに頼んでます。

今の会社に頼んでからは、空家賃も１ヶ月くらいで次の入居者が直ぐ決まるようになったし

募集手数料も家賃の１ヶ月と安いです。

内装工事もほとんどしてなくて、この間初めてしたけど

７畳ほどのワンルームで廊下も含めて全部の壁紙を新しくしたけど５万いかなかったし他の工賃も安かった。

毎月の集金手数料も1,000円です。

小さい会社だから書類とか言葉使いも適当な面もあるけど、

社長さんも面倒見が良くてよっぽどいいですよ。

マンションの所有コスト運用コストは大分安くなった。

それでも、年金生活に入る前に、退職金全部使ってさらに1,500万入れないと

ローンが終わらない・・・

早期退職する気だった嫁も同じ公務員で定年まで働いてくれるので助かった。

内緒で買ったので一時は離婚寸前まで行ったけど嫁には本当に感謝です。

投資は自己責任なんでしょうけどあまりにも無知で馬鹿でした。

私の一人愚痴ですけど、同じ思いをしている皆さんも多いと重い書きました。

希望は捨てないで下さい。

【２ちゃんねる　過去ログ】

プレサンスCってどないか？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1141487166/1-1001
プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001
【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 - ２ちゃんねるキャッシュ　
http://2chnull.info/r/estate/1301184363/1-1001　（>>230以降は荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション４室目【歩合】 - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1312689487/1-1001　（スレッド全体が荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション５室目【勝者】 : 2chradioキャッシュ
http://2chradio.com/a/estate/1317524936/　（スレッド全体が荒らし）

【口コミ掲示板】

＠マンションコミュニティ　プレサンスについての口コミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

確定申告はしてくれる約束だったよね？？？
契約は会社としてるよね？？？
営業マン個人としてた訳じゃないよね？？？
営業マンが辞めたら特別な関係は終わりなの？？？
追加購入を断ったらサービスは無くなるの？？？
安い買い物じゃないのに一生のお付き合いはどうなるの？？？

世の中こんなもんだけど・・・
単なる愚痴です。

＜女子サッカー＞アルガルベ杯「なでしこvsアメリカ」 - YouTube
http://www.youtube.com/watch?v=ke7EUrakta8

すごいなー
アルガルベ杯のサッカーコート周辺の看板にプレサンスって出てたのみました。
他の会社は、国際的な超一流の大企業ばっかりだったのに
大阪の投資マンション屋さんが広告出してて笑っちゃいました。
こういう広告見て、信頼できる企業だって思う方も多いのでしょうね。

エイジングコートを投資用マンションとして購入された方いますか？
もし、この事故の部屋が賃貸用ならどういうリスクがあるのでしょうか？


神戸新聞｜事件・事故｜高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション
http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/0004835610.shtml

高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション　

　２３日午前１０時４５分ごろ、神戸市北区有馬町の高齢者向けマンション「エイジングコート有馬」（８階建て、２２５戸）３階の１室で、この部屋に住む夫婦が倒れているのを管理人の男性（６２）が発見、１１９番した。２人は既に死亡。目立った外傷はなく、有馬署は２４日に司法解剖して死因を調べる。

　同署によると、夫（８５）は洋室のベット横に、妻（８３）は和室のふとんの中でいずれもうつぶせ状態だったという。妻の遺体は腐敗が進み、死後数日たっているとみられる。夫は後頭部に数センチの切り傷があったが、暴行を受けたような痕ではなかったという。室内に物色された形跡はなく、玄関も施錠されていた。

　管理人の男性が２３日朝、新聞受けに朝刊が残っているのに気づき、親族の了解を得て部屋に入り、２人の遺体を見つけた。

　同マンションは高齢者向けの分譲で、有馬温泉街に近く天然温泉の大浴場を備えているほか、病院と提携し介護士が２４時間常駐。在宅医療として訪問看護や訪問診療サービスも受けられる。

　有馬署によると、夫婦は２人暮らしで２０１０年１１月に入居。夫は今年になって認知症を発症。肝臓に持病があり、週３回、マンションの送迎車で提携病院に通院、２２日も治療を受けていたが、妻の異変について医師らへの相談はなかったという。また、各部屋には緊急コールボタンや、熱感知による安否確認センサーがあったが、異変を示すようなことはなかったという。

　同じマンションに住む男性（６７）は「住民同士といっても付き合いは少なく、顔も知らなかった。ついのすみかと思って入居したのだろうが、何があったのか」と言葉少なだった。

　マンション管理会社の担当者は「認知症がある入居者への対応など、専門家のアドバイスを受けながら善後策を練りたい」と話した。

(2012/02/23 16:59)



物件概要｜シニア向け分譲マンション　エイジングコート有馬
http://www.arima.age-ing.info/bukken/index.html

事業主（売主）株式会社プレサンスコーポレーション　販売提携（代理）株式会社プレサンス住販
管理会社　大阪ガスセキュリティサービス株式会社

暇な時限定なら営業電話の話し相手になってもいいが話の内容と商品の内容が胡散臭い。
前から不動産投資の不労所得には興味があったので、いい機会だと思って色々調べましたが
余りにもメリットが無く、投資業者だけが儲かる気がします。
少なくとも、私にはメリットがないです。

物件価格や家賃、節税条件によって違うと思いますが、私なりに計算してみました。
不動産は奥が深くて個人が手を出すには難しいと思いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


■　試算Ⅰ
年間家賃収入７８万円（毎月６５，０００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６００万円　×　１００　
＝　利回り４．８７５％

これだけ見たら利息が高くて魅力的。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算Ⅱ
年間家賃収入（手取り）６０３，６００円（毎月５０，３００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００　
＝　利回り３．６１４％

購入時諸経費（登記費用等）　７０万円　
建物管理費　毎月６，０００×１２ヶ月
修繕積立金　毎月１５００円×１２ヶ月
賃貸管理料　毎月３，０００円×１２ヶ月
固定資産税　年間５万÷１２ヶ月＝毎月４，２００円

年間家賃収入から管理費等（資産運用経費）を引いて手取り計算にしてみました。
購入時諸経費を物件価格（仕入れ価格）に上乗せしました。
そうすると、利回りが１％下がります。
でも、これだけだとまだ悪くない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算Ⅲ

年間家賃収入（実質）４８３，６００円（６０３，６００円－１２万円）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００
＝　利回り２．８９５％

空き室時の家賃未収入　※何ヶ月空くのか不明？
業務委託手数料（入居者入れ替え時）　家賃の２ヶ月
リフォーム費（入居者入れ替え時）※部屋の状態によって金額が不明？

投資マンションに関する書籍を見ると、ワンルームマンションの平均入居年数は東京都内で３年、
地方の場合はもっと短期間。
仮に３年毎の入れ替わり時に、２ヶ月間の空き室と仮定しリフォーム費１０万と仮定する。
空き室家賃１３万円（家賃２ヶ月）＋業務委託手数料１３万円（家賃２ヶ月）＋リフォーム費１０万円
＝３６万円　
３年で割ると１年につき１２万円の経費が必要になるので年間受取家賃から差し引いて試算。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算不能デメリット条件
修繕積立金の上昇リスクは試算不能
（私の居住する某財閥系列マンションでも築１０年頃から３０％以上の値上げしました。）
地震災害、津波災害等の天災リスクは試算不能
（東北や阪神大震災みたいな巨大地震の場合は何も残らない。）
築年数が古くなった場合の家賃下落リスクは試算不能
（賃貸マンションは場所によるとは言うが、東京都内では一般的に築１５年で２５％下落という話もあります。）

■メリットとデメリットの試算不能
上記は、物件を一括購入した場合ですが、投資マンションはローンを組むことにより
現役世代の節税効果とローン支払い中に死去すれば団体信用生命保険によりローン支払免除の保険効果があります。
ただ、節税は個人によって違いますし、生命保険は普通に加入しても１６７０万程度なら年間３万程度です。
３５年ローンの支払金利と個人差を考えて、節税と保険と金利はプラスマイナスゼロと仮定します。
実際は金利負担の方が圧倒的に重いと思いますが。

本当にいい収益物件なら、プレサンス本体ｏｒ子会社が所有。
経年劣化で回収できそうもない物件が出たら、キャッシュで買える価格で放出。
冷静になれば誰でもわかると思いますが、分譲時の価格表との差に興奮した末端消費者がはまる。

２０㎡程度のワンルームマンションが１５００万以上ってエエ商売考えはったな～

そりゃ、２０代の営業マンが年収２０００万も稼げるわけやわ

２７歳で部長代理ってことは、年収５０００万くらいありますか？


株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業の取材情報｜【就活ならリクナビ2013】新卒・既卒の就職活動・採用情報サイト
http://job.rikunabi.com/2013/company/theme/r883010026/T329/

□2400万円／営業部　勤続7年28歳（次長）　
　　→固定給720万円（月給60万円×12ヶ月）+業績給1680万円（課営業成績達成）

□2000万円／営業部　勤続4年26歳（課長）　
　　→固定給600万円（月給50万円×12ヶ月）+業績給1400万円（課営業成績達成）

この間、プレサンス大阪城公園パークプレイスの東向き角部屋が870万円で売り出されてた。
分譲時の半額＋αぐらいの値段。安いと思ったけど、ネットの利益を多く6万で見積もっても870万÷6万＝145ヶ月！！！
おいおい10年以上かかるじゃないかと・・・（笑）
その頃にはもはや今の賃料で客付けもできないだろうし、、、何となくプレサンスのやり方がわかった物件でした。

870万は検索しても出てこなかったけど960万と1,380万はあった。
中古だから幾らで売っても自由だけど築3年で400万も差があるんだな。
新築は幾らだったのか知らないけど金持ちの道楽以外は考えられん。


中古マンション 大阪市東成区中道１丁目 [1181950000072]｜【HOME'S不動産売買】新築/中古住宅、中古マンション・一戸建て・土地の購入・売却なら
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/11819500...

物件基本情報
価格960万円
管理費等5,110円
修繕積立金1,230円
所在地大阪府大阪市東成区中道１丁目
交通ＪＲ大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩2分
築年月（築年数）2010年02月(築3年)
所在階／階数-
専有面積20.44m²(壁心)
バルコニー面積3.92m²

プレサンス大阪城公園パークプレイス2階 - 収益物件大阪｜投資用マンション｜ISO不動産
http://www.iso.to/investment/income_01/pg857.html
1,380万円
満室想定：利回り4.65％
管理費：5,110円
修繕積立金： 1,230円
賃料： 59,840円/月（共益費込み）
現状収益/年：

買った客が損するどうとかそんなのはどうでもいい。

働く人間が金を稼げるかとか続けるのに良い環境かを聞きたい。

↑基本、区分所有者は人間の盾だからねぇ・・（笑）

区分所有者を悩ませる敵
１．経年による鮮度の落ち
２．競合物件が多すぎて、希望家賃で客付けができない
３．客付けできたとしても入れ替わりが激しくて、その度のリフォームの出費がかさむ

敵というか、買う時点で出口戦略を立てなかった区分所有者・投資家が悪いというかバカ。

例えば、１５年間は家賃収入を取ってその後売却するとかした場合に元の価格の何割引で売れるのかとか。

上のプレサンス大阪城公園パークプレイスの高い方が新築時の価格としても築３年で既に４００万値下がりしてる。
実際にはそれより高かっただろう。

６万の家賃としても３年間で２００万の収入しかない。
例えていうなら、１３００万で買った株が３年で９００万になってる。
下がった株はまた上がる可能性もあるが、下がった不動産が上がる可能性なんてまずない。

こういう儲かる仕組みを考えた人間は商売の天才だが、投資したネギカモオーナーはバカ過ぎる。

プレサンに限らず、エスリンもそうだが・・
元営業マンから聞いたことはある。
ワンルーム投資家を見ると、『バカなんだなぁ～、もっといいカネの遣い方があるっつぅーの』と思うようになったと・・・。
ブラックな会社と思って辞めた社員の話なので、信憑性はあるか不明ですが。

大王製紙の井川君みたいに、ギャンブルでスッカラカンになるよりマシでしょｗ

それに、ワンルームの投資家なんて、金持ちっていうより
公務員とか看護師の小金持ちばかりで、お金の使い方も良く解らん人種が買うんでしょｗ

不動産投資するにしても、電話１本掛かってきた相手から買うのはバカでしょｗ

普通は自分で勉強して需要のある地域の中古物件買うでしょｗ

プレサンス　5年経てば　客付かず

普通に借り手さん付いてます。
でも家賃が下がるから赤字が増えるだけ。
東京の一等地ならともかく、名古屋や大阪の一等地はどうしても下がります。

大阪とか中央区周辺でプレサンスがところ構わず建てまくるから、築5年以上経過した物件のリーマン・オーナーがかわいそうだよ。
不況も相まって、借り手がつかないし、競争競争で家賃は下がる一方。
さらにエステムやエスリードなどとも競合するし...

全ては投資家オーナーの自己責任です。

むりやり、印鑑を押さされたわけじゃあるまいし、
いい大人が文句ばかり言うのはやめよう。

もうかるオーナーが１％でもいれば立派な投資商品です。
バブル崩壊までの不動産オーナーはバカでも儲かったでしょうが
今は情報収集能力が命です。

投資に失敗した場合、退職金全額渡せば、だいたいのローンは返せるでしょう。

あと、ボロクソに言う人もいますが、3.11の震災不況という原因もありますからね・・・
エステムやエスリード、プレサンスなど投資用ワンルーム業者が一概に悪いというのは筋違いでしょう。

そうそう。
３．１１で株価が一気に３０％下がったけど、１年経たないうちに直ぐ回復したよね。
やっぱり、直ぐ換金できる株とか投資信託、債権の方がいいよね。

競売あたりで ワンルーム100万以内で買えれば メリットあるかもね ワンルームの資産価値なんてそんなもの 新築で何千万もだすなんて金をドブに捨てるようなものだね

１００万のマンションなんてあるかよ
プレサンスの築浅物件をネットで見たら６００万～１０００万くらいだよな
どうせプレサンスのマンション買うなら中古で買った方がいい気がする
不動産って自分で住む分にはインフレ時代には安定資産だけど投資として持つならリスク資産だよな

それにしても大阪は東京のようにはいきませんね（苦笑）
東京は都心で築浅１Kで10万は確実。
築３０年でも普通の物件ならば、値崩れはまずない。

それに比べて大阪は…。

業者が悪いのではなく、地域的な問題だと思われます。

バカだなー
月家賃がどうとか関係ないだろう。
ようは、利回が幾らになるのかと、投資から撤退した時に幾らで売れるかってことだ。

東京都心主要駅徒歩５分圏内のワンルームが１０万ってのは事実だがその分物件の価格が高い。
５千万で買って月１０万なら意味がない。

横浜とか大宮も、少し離れれば家賃が安いから意味がない。
不動産で投資目的なら東京のみしか考えられない。

東京でも新築で２５００万も出してワンルーム買っても利益が出る訳がない。

新築投資用ワンルーム購入で成功した人の話を聞いた事がないです。

年金の運用先だったりして・・・（笑えない）

表面利回りは一時的には確実に５。５％は超えるもんね。

初めに説明聞いた時は、投資マンションが魅力的に見えたのは確かだ。
本当にやろうかと思った。
今も中古ならありかなと考えてはいるが、デメリットを考えて踏み出せないでいる。

夢の不労所得。
特に、投資マンションは、頭金０円、３０年ローンで買えるあたりは貯金とか地主が以外の
私みたいなしがない地方公務員には良いんだがね。

新築で買う場合は、私が死んだ後に、団体信用生命保険で家族にローン無しの投資マンションが残って
３物件買えば、毎月１５万の家賃収入が残って嫁と子供は助かるだろうが、
ライフネット生命入った方が安いし、いつでも解約できるからそれだけじゃ意味がない。

不動産は文字通り一度購入したら身動きがとれない…

動こうとすると、あらゆる諸経費でかなりのロスが発生する。

世間様には周知の事実なので、投資用マンションの営業は異常な営業にならざるを得ない。

ブラックな会社と言われるのも、身内から客からの両面あるんじゃないかな？！

＞＞６４
投資は自己責任ですよ
退職金がパーになろうとも、空き室になって家賃が入らずローンに苦労しようが、
売却時に３分１に資産価値が目減りしようが、全て本人の自業自得

働く人間も自己責任ですよ
２０代で年収２０００万稼ぐのも、売れずに首になるのも、客に恨まれるのも
全ては自業自得

例えばの例なんだけど、このサイトの会社によると、
ワンルームの建築費用見ても全く違う。

地主だったら高いコストのマンション建てたとしても、まだ利益取れるだろうけど、
これに土地代が加わったらもう明らかに投資対象にならない。

うまく行けばという前提ではあるけど、
地主の場合、建築費用を５年で回収できる計算になってる。
うまく行かないのが投資の世界では当たり前だから、
これが１０年の回収に延びてもまだ投資とはしては許せる範囲かな。

投資マンションをデベロッパーから買ったバカから見れば凄い利回りだけど、
飲食店でも普通は５年で初期投資費用を回収する訳だから
当たり前といえば当然の計画だろう。

アミックス
http://www.amix.co.jp/landing/

賃貸用ワンルームの建築費用

アパート２５０万
大手メーカーアパート５００万
ワンルームマンション７００万

2010年築か・・・あと5年ぐらい持つか。

>>67
何の話？

2015年には半値以下ってことですよ♡

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&pf=...

大阪府内の中古で、Yahoo不動産掲載分だけだと83件ありました。
一番安い売り出し価格は築10年以上経って650万ですから、半値になるのには、15年位掛かるかもね。

けど、投資不動産の中古ってプロが買うから、Yahoo不動産なんかには掲載しないのが普通だから
もっと低い価格で成約してるかもしれませんね。

値引きMAXの時代

…額面通りの価格で買うアホゥ…

主要顧客層の公務員とか教職員なんて世間知らずが多いからね。

営業マンが信頼できるとか、上場企業だから間違いないとか、
専業主婦並みの社会性の無さですわ。

２０代の若造に年金対策や保険対策と言われて、
手のひらで踊らされる。

ホンマ、ええ金脈ですねｗ

少子高齢化とともに都心に集中するんですよ。
今の時代はね、３０平米ぐらいのお一人様用が絶好調ですよ♪
２５平米以下は厳しいけどね～。

少子高齢化万歳！！！ですよｗｗｗ

東京都心は、駅から近ければ、そんなに売買価格も落ちてないから、
何かあって売る時もマシだよね。

不動産投資は２５年以上の長期投資が前提だけど
いつでも売れる状態に無いとリスクが大き過ぎる。

逆に、大阪とか名古屋なんて、市内中心部でさえ売買価格の下落も激しいから、
地方で投資するなら郊外で駅から近い築２０年以上のアパートへ投資した方がマシじゃないかな。

確かに。都心部で築5年したら大体、1/10は恒常的に空きがありますね。
その上、新築が大量に供給されてたら太刀打ちできません。
そもそも、1カ月に5～6万円の程度の収入であれば、初期費用にかけられるのはせいぜい500万～600万程度ぐらいだと。
後々の処分費用も考えるとそのぐらいだと思います。

>>42
プレサンス大阪城公園パークプレイス、3月15日時点ではありましたね。
東向き角部屋：870万円、分譲価格の半額とは言わないまでも、8/15ぐらいですか？！
確かに3月31日時点での家賃相場・空室率を考えると早め損切りに踏み切ったのでしょうか…。
気になるところです。

870万でも高い買い物ですがｗ

中古を８７０万円で買いそびれたんですね。可哀相。
でもあそこはＥＶ１基しかないから、ラッシュ時には大変ですよ。
それから内廊下が真横に一直線！昔の団地みたいです。
なので、玄関からの出入りがフロア（１６戸：２～８階／８戸：９～１０階）すべての人からわかります。
でも築浅だからまだまだ綺麗ですよ。

870万でも計算上大損

成人病センターに大規模なマンションができたりするとあそこはキツイね。
ＰＰ：８７０万角部屋ならまだ買いだと思いますよ。
おそらく２０１５年に７７０万で買ってくれる人がいるはず・・・

かなり詳しいですね
買う寸前までいきましたか？
プレサンス大阪城公園パークプレイスってマンションは論外ですね。
理由は、土地柄です。東成区、そして森之宮駅は全く魅力がありません。
福島区、北区は無理でも、せめて西区か中央区じゃないと入居者の募集は年々厳しくなると思います。

やはりEVと内廊下の問題が多いのでしょう。120戸以上あるのに、EV1基って、なかなか来ないです。

プレサンス大阪城公園ＰＰを考慮するなら、谷町四、谷町六、長堀橋、心斎橋、松屋町、日本橋あたりのプレサンス物件を探した方がいいよ。
築10年でも賃料次第で、お水系の人やその裾野関連の方々が借りてくれる。追い出されるのが怖いから、振込みもしっかりしている。（ここポイントね。）
森ノ宮は真面目なリーマンが多いから北摂や堺市から延々と通ってくる人も多い。投資するならもっと内側！

80 82…… 正気ですか？ （ぷっ）

>>83
もしかしてプレサンス買っちゃった系ですか（ププッ）

2010年築　で1500万円
2012年3月で870万円
2014年3月でXXX万円

ちなみに2011年東日本大震災

>>82
どこの投資マンションでも、利益を出す方も損をする方もいます。
でも、新築で買うメリットがありません。
もちろん、銀行のアパートローンでほぼ全額を融資してくれることや
それに付随して団体生命信用保険が付いていることはメリットです。

でもそれって、本末転倒だと思います。
だって、投資として利益が出ないと意味がないし、
金持ちの資産分散の一つで不動産に投資するにしても、
もっと良い方法がありますから。

東日本大震災みたいに、天災でマンションが潰れて本人も死んだら残りのローンもちゃらで、
親族が残った土地を売って所有区分割合分のお金を貰うならまだいいけど。

建て替え決議されたら建築費負担しなくちゃならないし、半壊とか中途半端に壊れたなら修繕費掛かるだろうし、
一番最悪なのは、本人が生きててローンを払い続けて、さらに建て替えとか修繕のお金を追加投資
しなくちゃならなくなったらもう終わりじゃないの？

それが自分の住む家だけじゃなくて、投資物件を何件も同じ地域に持ってて
全部の建て替え費用考えたら凄いことになりそう。

築３０年とか老朽化したマンションの所有者が引っ越したくて売りたくても値が付かなくて売れないって
ニュースでやってて、何でかっていうと管理費と修繕積立金と大規模修繕の一時金が掛かるから
持つだけで損になるからって。

東大阪とか堺にいったら、築２５年以上の７０㎡以上のファミリーマンションが
５００万とかで売ってて、そんなに安いのに家賃は６万以上するけど
管理費と修繕積立金が高いから、手取り儲けの家賃は３万以下だったりする。

中古か収益か知らんが、プレサンス大阪城公園パークプレイス
プレサンス傘下のルプロが870万で角部屋を仲介したのは確か。
これが一つの基準になるでしょう。
ただし、この物件の場合、上層階ほどEVの件が噛んでくるから、2階～4階の下層階の方が価格が高いのかもしれない。

PS：検索エンジンで調べると2階で1300万円台で売り出している。
870万円出されてビビったでしょう。

＞＞８８
内部者？
なんで、その会社がその金額で売りにだしたって解るの？

内部者じゃなくてもマンション投資家なら毎日サイトを巡回してますよｗｗｗ
当然、仲介者としてルーム・プロが公開されていました。以上■

察するに、周辺好材料が出たのを契機にうまく売り抜けたのでしょう。
一瞬の技、さすがプロ中の（ル）プロでした（笑）

明らかに儲からない 犬小屋マンションを何千万もだして買う人がいるのが信じられない

犬小屋ではないけど、たしかに内廊下見たらブロイラーみたいな感じです。
何千万も出す人は居ないですよ。価格交渉してせいぜい１Ｋで７～８００万でしょう。
＋諸経費を考えれば８００万で売れればかなりおいしいです。
逆に買うのは７００万以下で買えればおいしいです。
勿論、駅近物件で、土地柄が良く利便性のいいところでの話です。
それ以外はそもそも投資不適格ですから。

＞＞９０
サイトに成約価格なんて載ってる訳ないだろ
近畿レインズでも見たのか？

成約価格？

言い値８７０万円から考えると・・・

指し値６５０万円ぐらいか。

８７０×０．８＝６９６万円程度かなぁ。

知らんけどｗｗｗ

２０平米では…しゃあないね♡
寝るための８７０万（笑）

新築で購入したオーナー様は、死にたくなるだろうな

＞＞９７
新築で買った場合は、団体生命信用保険がついてるからね。
もし、その中古を買った後に死んだんならローンは免除。
相続した子供が売却したんなら、生命保険と同じで得してるんじゃないのかな。

俺だったら８００万の生命保険なら掛け捨てで月２０００円払うけどな。

>>97
震災前だから勘弁してあげなさい。
増税前の駆け込み需要に一縷の望みがある。
ジサツは良くない。

投資マンション持つ理由は、節税対策が一番の魅力だろう

物件価格、必要経費、家賃収入によって違うだろうが・・・
仮に、

年収１，０００万
年間所得税・住民税　年８０万

節税額　年２０

色んなケースがあるだろうが、年２０万説明しても３０年で６００万の節税
でも、６０才定年で３０才で１，０００万あるっていったら医者くらいだよな
普通は、４５才とか５０才で１，０００万くらいだから節税効果は余り期待できないよな

30年で600万節税しても 30年後の資産価値は、ほとんどないでしょうね 申告が赤字だし、資産価値もないから他の資産価値のある投資物件も融資で買えない。新築で購入した愚か者はどうやっても身動きがとれず終了 中古を安く購入したとしても つまらない投資

世の中にこれだけ投資不動産情報がある訳だから
儲けてる会社や個人だって絶対いるはず！

どうやって良い品物を見つけるのか
その目利きが必要なんだろうね。
プロではなく素人でも目利きになれるだろうか。

悪いことは言わない。
止めときなさい。
このご時世。

既に世界に災害列島と露呈している上、事態が悪化し続ける福島第一原発の放射能汚染。下手に動くよりはじっと現金を貯めておきなさい。

マイナスよりゼロの方が悲壮度は少ない。

PS：災害列島という単語は報道ステーションで使用されていた。

■はじめから提携先のローンを組んで定価で購入する人は稀。
■現金で一括で買うことで、多少の値引きを引き出す人
そして、都心の前線基地として・節税目的として購入する人
（フリーター医師が多い。）
こういう人々が本当のネギカモｗ

PS：営業マンとは多少口論になるぐらいの交渉をした方がいいですよ。
彼らは口論よりも上司からの叱咤激励で感覚が麻痺してますからねぇ。

カモネギｗｗ

今、心斎橋NEOとか造ってるね。
かなりのペンシル型だけど…空き地があればどこでも建築するイケイケドンドン精神には感服するわ。

それだけ利益が出るからでしょう。

この会社の建ててるマンションなんて、どこの建設会社でも作れるような水準でしかない。
この会社のマンションがある土地も、不景気の今なら買い手市場で幾らでも転がっている。

この会社が凄いところは、その２０㎡のワンルームマンションを分譲マンションとして
全て完売してる事実につきる。

しかも、営業方法が電話営業という時代遅れだが、もっとも高い効率で営業している。

つまり、誰でも作れてどこにでもある商品を誰でもやってる営業方法で莫大な利益を出せてる。

小さい会社だったら、極少数の優秀な営業マンがいて経営しているという図式だが、
この会社はそうじゃない。
新卒から採用して優秀な営業マンに育てているので層がかなり厚い。
一番の動機は、２０代で年収何千万も稼げるというお金の世界だろうが
どんな動機でも勝てば許される世間だから働き甲斐もあるのだろう。

今のままいけば、数年後には東証二部から一部に格上げできるだろう。
ここの投資マンションを買うより、株を買った方が低リスク高リターンだと思う。

一発不祥事が起こると、ヒューザーみたいに蒸発させられるから株もほどほどにね。

ヒューザーみたいなゴミ企業と一緒にするのはおかしくないかい？
ヒューザーは上場もしてないから透明性無し。
ここは上場してるから、最低限の情報公開はしてるだろうし。
それに年商はヒューザーの３倍で３００億超えてるし。

ところで・・・既に売却先が決まっている物件を格安で一般公開して、人が適度に群らがってきたところで『あの物件は売れました～♪次のためにアンケート用紙に記入をお願いします～♪』

・・・的ニュアンスの不動産業者がいましたねｗｗｗ

ゴミ企業か。
まぁここも大手からみたらゴミ企業なんだが…。
ヤドカリならいいが、実際に購入するAHOがホントにいるんだねェ。

ＩＲ情報見れば、何戸売れてるか解ります。
凄いですよ。

HPにもある通り供給戸数No.1です。
正攻法で成功した数少ない優良企業。
世界にも通用する企業です。

日本の中の代表的企業３つ挙げよと言われたら…

トヨタ、ユニクロ、プレサンスコーポレーション

だな。

三菱地所、森ビル・森トラスト、プレサンスC.

これで１，２、、３フィニッシュでしょう。

オーナーの方が全然でてきませんが… 夜逃げしたのかな

プレサンス コーポレーション
http://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

２０１１年／１９８５戸で全国８位は凄いな。

もちろん、ほとんどはワンルームマンションだろうから、
１戸１５００万とかで価格は安めだろうけど、
それでも７５㎡のマンションが３０００万で売られてるのに、
２０㎡のマンションが１５００万とかだったら利益凄いと思う。

去年だけで、何百人か何千人かがワンルームマンションのオーナーになったということだもんな。

↑それだけ騙される馬鹿がいるんだよ。

始めよう投資マンション
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1214062566/

不動産投資始めたいんだけど５
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1324291098/

自己資金５００万円からの不動産投資出来ますか
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177170563/

投資用ワンルームはいつまで持つのか？
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1281608220/

中央区のプレサンスもうイラネ
と思う今日この頃