プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

スレッドを立てた１です。
地方公務員をしていますが、ここのマンションオーナーになるのか真剣に検討しております。

インターネットを調べましたが、オーナー同士の情報交換の場を見つけられなかったので
このマンションサイトに投稿しました。

収益用マンションにはメリットもデメリットもあると思いますので
色々な方の見識をお伺いしたいです。

個人オーナーの方は、どうやって購入する決断に至ったのでしょうか？
やはり、本やインターネットですか、それとも交流会があるのでしょうか？

あえて高リスクだらけの不動産投資をする意味って何？
都市部の地主なら相続税対策も含めて良い話だろうけど。
悪い事は言わないから、株や投信、保険なんかの金融商品にしときなよ。
いつでも参加できていつでも撤退できるし身の丈にあった投資ができるから。
公務員だからローンはできるだろうがジワジワ首を絞めることになるよ。
企業でも自社ビルや自社工場を所有するのは相当な利益上げてるか
昔から所有してる場合だけなんだよ。

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

種別更新日　住所路線　価格　利回り　構造　築年　面積

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
920万円　9.00％　RC　4年　25.80㎡
2011/07/04

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
980万円　未定　RC　4年　24.45㎡
2011/09/01

プレサンス心斎橋ザ・スタイル
大阪府大阪市中央区南船場1丁目11-19
大阪市営長堀鶴見緑地線 長堀橋駅 徒歩2分
1,050万円　7.20％　RC　5年　20.16㎡
2011/07/04

プレサンス梅田EASTアーバネックス
大阪府大阪市北区浮田2丁目6-10
大阪市営谷町線 中崎町駅 徒歩2分
895万円　未定　RC　6年　21.84㎡
2011/08/25

プレサンス京都三条大橋東山苑
京都府京都市左京区新丸太町75-1
京阪本線 三条駅 徒歩3分
2,480万円　7.30％　RC　8年　51.27㎡
2011/08/29

プレサンス京都神宮道
京都府京都市東山区西町135
京都地下鉄東西線 東山駅 徒歩2分
790万円　9.11％　RC　10年　21.90㎡
2011/08/11

プレサンス京都四条烏丸
京都府京都市下京区玉津島町311
京都市営烏丸線 四条駅 徒歩4分
850万円　未定　RC　10年　19.05㎡
2011/08/29

プレサンス大手前パークサイド
大阪府大阪市中央区糸屋町2丁目1-2
大阪市営谷町線 谷町四丁目駅 徒歩4分
800万円　9.00％　RC11年　21.56㎡
2011/07/10

プレサンス京都清水
京都府京都市東山区五条橋東4丁目417
京阪本線 清水五条駅 徒歩5分
590万円　未定　RC12年　21.16㎡


プレサンスの中古物件かなり出回ってますけど、
こういうオーナーの方々は、どうして売りに出すことになったのでしょう？

新築で購入された方には悪いですが、はっきりいってまだまだ高いと思います。
プロの不動産投資家の講義を聞くと、利回10％以下なんて論外だそうです。

自己反省も含めてですが、購入前にきちんと、マンションオーナーになるということや
マンションへ投資することについて勉強すべきでした。
しかし今からでも遅くありません。オーナー自身も一から勉強すべきです。

まず、マンションに行って下さい。自分の目と足で見て下さい。
入居者目線で建物全体の日頃の管理がどうなのか？
ごみ置き場が汚なかったり、不法駐車はないか、駐輪は整理されてるか、
色々あるはずです。
これから住みたいかどうかの判断基準です。

さらに言えば、なぜ管理費や修繕積立金はあんなに高いのか、
なぜ、さらに上がっていくのか？

現地に行くと、株式会社グローバルコミュニティに丸々下請けに出してるのがよく解ります。
株式会社プレサンスコミュニティから別の管理会社に競争入札で変更すれば
３割や５割くらい安くなるかも知れません。

それだけで、年間４,５万と浮きますし、４戸所有してれば
年間２０万、１０年間で２００万以上のキャッシュフローの改善に繋がります。

今こそ、オーナー同士で連帯すべきです。
まず、人脈を広げる為にも、管理組合の総会に出席して下さい。
だいたい、２，３人しか来てませんが、それでも人脈は広がります。

売ったら終わりの営業マンに誠意が無いと憤慨するのも解ります。
初めに聞いてた話と違うという怒りも解ります。

でも、今更それを言っても契約が無効になる訳でも無いし、どうしようもありません。
今からでも出来ることを考えましょう。
このまま年金生活に突入すればとんでもないことになります。

ここは被害者の会ではなく応援する立場？

合法的な商取引に被害者も加害者も無いよ！

脳みその無いバカな消費者や投資家は全て他人のせいにするんだよｗ

賢い投資をした方は成功体験を吹聴しないもんだよ。

過剰な電話・押しかけ営業は本当に合法ですか？

引っかかる方は引っかる方ですが、引っかける側が言うのは暴言であり詭弁。

>>4

国土交通省ネガティブ情報検索システム
「グローバルコミュニティ」
http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/global.html

１　処分年月日 　平成２２年１２月１６日
　２　処分を受けたマンション管理業者に関する事項
　　　（１）商号または名称 　グローバルコミュニティ株式会社
　　　（２）主たる事務所の
　　　　所在地 　大阪府大阪市中央区南船場二丁目７番２６号

　　　（３）代表者氏名 　代表取締役　　山田　徹
　　　（４）登録番号 　国土交通大臣（１）第０６２９５３号

　３　処分の内容

○指示処分


（１）今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を
　講ずること。



①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマン
ション管理業の従事者全てに速やかに周知徹底すること。
②法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、
社員に対し継続的にこれを実施すること。
③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の
整備に努めること。
④管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた
業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、特に現金に関する取り扱いにつ
いて、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内の教育等を継
続的に実施すること。




（２）前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこ
　れを含む。)を速やかに文書をもって報告するとともに、その後１年間においては半年
　毎に当該措置の実施状況を報告すること。




　４　処分理由

被処分者が管理業務を受託し、管理業務を行っていた管理員が、管理組合の財産である
現金を着服したことにより、管理組合に損害を与えた。

結局のところ、投資マンションを購入してしまった後にキャッシュフローを改善する方法は限られます。
購入後に不動産投資や大家業に関する本を色々読んだ中で、私が実践したことをアドバイスします。

１、管理組合の総会で、管理費・修繕積立金の値上に徹底的に反対する。
入居者が支払う総家賃は変わらない以上、オーナーの受け取り家賃が減ります。
書面１枚で委任して全て管理会社にお任せしますというのは余りにも芸がありません。
賛成すべきとこ、反対すべきとこを論理的に考えるべきです。
管理組合は全オーナーの議決なので、独りのオーナーではどうしようもありませんが、
例えば、空いている敷地や来客用の駐車場スペースを有料の月極駐車場とするとか、
無料の駐輪場を有料にするとか、屋上の看板を一般広告に出すとか、
管理組合の収入を増やす術もあるはずです。
出来れば、管理会社自体を変更したいです。
実際に、現地へ行くとグローバルコミュニティが管理しています。
プレサンスコミュニティを流通中抜きして下請会社へ依頼すれば自然に安くなるはずです。
グローバルコミュニティより、もっと安くて質の高い管理をしてもらえる会社はあるはずです。

２、各部屋の集金代行プランではなく直接集金プランへ変更する。
毎月３，０００円、１２ヶ月、年間３６，０００円の節約になります。
５室所有していれば年間１８０，０００円も浮きます。
毎月するとこは、家賃が自分の口座へ入金されているかチェックするだけです。
家賃だけが下がって手数料が下がらないのはおかしいです。
他の会社へ管理を委託すると、集金代行プランでも毎月１，０００円とか５００円とか０円の会社もあります。
ネットでどういう会社があるのか調べると色々な会社があります。
お金が余っているならともかく、手間を惜しんでは大家業失格です。
自分で調べて行動すべきです。

３、業務委託手数料を削減する。
入居者が入れ替わるたびに、家賃の２ヶ月を支払うのはかなりの出費です。
それでも、５，６年入居して貰えばあきらめもつきますが、ワンルームは１，２年で解約になるケースが多いので
本当に痛い出費です。
マンションの近くにある賃貸仲介業者を回り、安い業務委託手数料で募集をしてくれて、早期に入居者を募集
してくれて、家賃を余り下げずに募集してくれる店舗を探すのがベストです。
欲張り過ぎかと思うかも知れませんが、実際にそういう親切な対応をしてくれる会社も多いです。
手数料は、家賃保証を含めて色々なプランがありますが、家賃１ヶ月で募集してくれるところも多いです。
なぜ安いか、それはプレサンスも下請というか、エイブルやアパマンショップに依頼しているので
流通中抜きをすれば自然に安くなります。
その後の管理も含めてまかせる相談もするといいです。

４、改装費の費用節約
１，２年の解約のたびに、高い改装費を払うのは納得できません。
短期間の入居でよくそんなに汚くなるものだと思いました。
実際に自分でマンションを見に行きます。自分の目で見て判断するべきです。
綺麗ところも工事内容に入っているところもあります。
今の時代、入居者に請求することが難しくなっています。
ネットで色々なリフォーム会社に相見積もりを取り、もっとも安い会社へ依頼します。
同じ工事内容でも、２割、３割と料金に差が出てきます。
安いところだから質の低いリフォームをするということはありませんが、悪徳リフォーム会社も多いので
気を付けてください。
私が依頼しているリフォーム会社は、退去立会も無料でしてくれますし、１，０００円払うと施工前と施工後の写真をファイリングしてくれて郵送してくれます。
安くて信頼できるリフォーム会社を自分で探して下さい。

１は独りのオーナーでは出来ませんが、２，３，４は各オーナーが自分の判断で出来ます。
自己反省も含めて、これからのことを考えるべきです。
文句ばかり恨み言ばかりいっても今の状況は変わりません。
私も現役のうちに、やれることはやっておこうと思います。
子供の為に買ったのに今のままでは子供に負担は掛けてしまします。

みんな収益マンションに夢見すぎでしょ(笑)
冷静にやっていけば最高の副業だし資産形成に向いてるよ！
話してる内容が低レベルで余りにもバカ過ぎる(笑)


こういうサイト見るだけでも今の家賃の相場や未来の予想は出来るでしょ。

プレサンスの賃貸物件を探す｜HOME'S賃貸（ホームズ）
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E...


新築で買ったバカは中古で売却時の相場見るといいね

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

どうでもいいが、新築で買って落とし所はどうすんだ？
１６００万で買って、１００％ありえない設定で仮定しても５５０００円の手取り家賃が途切れることなく
２０年入ったとしても１３２０万ｗ
家賃なんて下がるに決まってるし運営経費もかかるし空室期間もある。

買った後にどうあがいたって損が広がるだけ。
早く損切りというか売却した方がいいよ。

飲食業も小売業も中抜きでコスト削減
個人のマンションオーナーも同じ
自分で動かず他人にまかせっきりだと高いコスト払うのは当たり前
他のオーナーにも目覚めて欲しい
特にマンション管理費の削減に賛成して欲しい


・入居者募集　自分で物件の近くにある賃貸屋探して依頼
　　　　　　　（私の場合、普通は家賃１ヶ月の業務広告料、時期が悪い時だけ１．５ヶ月で依頼）

・リフォーム　自分でリフォーム屋探して依頼（自分で現場に行って判断）

・賃貸管理費　家賃滞納も怖いので入居時に家賃保証会社に絶対加入させる
　　　　　　　保証会社から自分の口座へ直接入金して貰ってネットバンクで確認
　　　　　　　（私の場合、家賃は自分の口座へ直接入れて貰ってるので毎月の管理費は無料です　
　　　　　　　　入居者募集の会社で水漏れとか緊急対応の窓口になって貰ってます）

・マンション管理費と修繕積立金　他のオーナーと協力して値上げに反対
　　　　　　　　　　　　　　　　理想は新しい管理会社を探して直接依頼したい
　　　　　　　　　　　　　　　　（独りの力ではどうしようもない）

ジー・ピー・アセットの賃貸管理サービス | 賃貸管理会社ジー・ピー・アセット
http://www.gp-asset.co.jp/chintaikanri/about.html

ここの会社に依頼してる訳じゃないけど、
表が解り易いから、この会社の「お手伝いくん」プランと似てる


この表のうち、

・更新手数料　無し

・家賃等の振込日・賃借人加入システム・賃料等の集金・滞納賃料等の督促
　私の場合、入居者負担で家賃保証会社に入って貰うのを条件にしてるから
　家賃保証会社が回収して勝手に振込してくれる

・苦情処理・24時間受付業務　無料で入居者募集の会社がやってくれてます　どこに依頼するかは連絡があった　　　　　　　　　　　　　　時に決めます

退去の立会い　リフォーム屋に無料でやってもらってます
リフォーム手配　自分で探したリフォーム屋に依頼



この会社の｢安心くん｣選らんでるオーナーも手間が掛かるとか思って手数料取られてるけど
実は簡単に自分で出来ることばかり
２年前の私みたいに鴨にされてる馬鹿が本当に多い

うちにもDRIとか言う会社から複数回電話がありました。
どうしたら断れるのでしょうか・・・

ＮＯと言えない日本人
そういう方が、和牛オーナーになったり、先物取引に投資したり、
高額なふとんや和服を買うのでしょうな

世の中、自己責任ですから破産した後に後悔しても知りませんよ(爆笑)

新築で買って、５，６年の間に、家賃が月５０００円も下がって
管理費修繕積立金が月２０００円も上がって
毎月赤字が７０００円もアップして、
年間８５０００円も持ち出しが増えた。

そこへ持って来て、せっかく入った入居者が直ぐ解約になって、
空室期間が３ヶ月もあってその間は空家賃で、
ようやく入居が決まれば、業務委託手数料で２ヶ月取られて、
一体この投資は何だったんだ！

もうどうしようもない・・・

>12

区分所有前提のお話ですね。

賃貸業者が24時間対応可能なんですか？

１２ではないが
エイブルなんかの賃貸業者というか町の不動産屋さんも
仲介事業だけでなく管理事業もしていますよ。
私の親戚も相続対策でアパート４棟くらい建てて
管理も仲介募集も両方して貰ってますよ。
２４時間対応は子会社とかコールセンターに
丸投げしてるかも。

エイブルとか、もちろん賃貸管理受けるでしょうが、
２４時間、区分の客（オーナー）に、対応してくれるのかな？
一棟で、賃貸募集含めて管理を受ければ当然やるでしょうけど。

Ａ物件の〇号室はエイブル、Ｂ物件の×号室はアパマンショップ
こういう感じなんでしょう？１２さんは。

まあ、所詮ＦＣだから、賃貸屋の親父の携帯教えて２４時間対応とか
そういうのもありかとは想像するけど。

区分一室では緊急対応に警備会社とかも入れられないしね。

実務的には共用部分の管理会社に連絡すれば専有部分のことでも大半のことは対応してくれるでしょう。
どっちにしてもプレサンスは高いから。
オーナーは情報薄弱者の馬鹿だからって舐められてるんですよ。

プレサンスに限らず、日商エステムや日本エスリードも
手数料は何もかも高いから。

そもそも新築で買ってしまうと、経費を見直そうが何しようが
利回はマイナスでしょう。

１５年後に売却すると３０％程度でしょうから、
その期間の節税と家賃収入から経費を引いて
７０％分の利益が出るわけがないから。

新築は初めの入居者以外は何のメリットもない。

コンビニで買うのとイオン等の大手スーパーで買うのと玉出なんかの激安スーパーで買う差は大きいですよ。

プレサンス │ HOME'S
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

ホームズに出てるだけで７０件もプレサンス物件が売りに出てる。
なんか、売る側がアホだってのが丸出しの高い価格設定で売ってるけど、
安くするとローンが残ってるとか色々あるんだろうなー
株と同じで一気に損切しないと次の人生ＳＴＥＰもないと思うんだがなー

マンション経営とかアパート経営って一棟経営じゃないとメリットないのに
分譲で部屋オーナーになるってのは、やっぱり庶民のドリームなのかな。
自宅でもないのに、大借金して将来どうなるの？

団信目当てで、生命保険代わりに家族の為に入るなら、
格安の生命保険に入った方がいいと思うけどね。

ここのオーナーさん達、良い仕事しましたね。
なんせ、社会人１年目の若者に年収１０００万円稼がしてあげたんだから！
格差社会解消に一役買ってますね！



株式会社プレサンスコーポレーション(東証二部上場)／コンサルティング営業の転職情報｜エンジャパンの転職サイト [en]社会人の転職情報
http://employment.en-japan.com/desc_191501/

入社1年で年収1000万円を実現。当社ならそれが夢ではありません。

【月収例】
24歳　入社5ヶ月／月収75万円（月給25万円＋業績給50万円　※契約数3件）
29歳　入社9ヶ月（主任）／月収135万円（月給30万円＋業績給105万円　※契約数4件）
年収例
1,125万円（24歳・主任※固定給月給 30万円×12ヶ月＋業績給765万円）
2,050万円（28歳・課長※固定給月給 50万円×12ヶ月＋業績給1,450万円）

どうでもいいが、一般論で言えば、投資マンションって利益率５０％以上なんでしょ！？
もちろん、デベロッパーや販売会社とか立場によって利益率は違うだろうが。

そんなマンション買って得するとは到底思えない。

買った後に後悔しましたって言っても遅すぎでしょｗ

こんな会社ホンマ辞めて良かった！
キチガイキチガイって、呪文のように怒鳴ってたな！

やっぱり、経営者や管理職はある程度の人格者じゃないと、人はついていかない。

指導力と怒鳴りつけるを勘違いしてるバカじゃ話にならん！

オーナーのみなさん、色々模索されてますね。
私もみなさんみたいに行動力があればいいのですが・・・
仕事が忙しいことや遠方であることを理由に手を拱いています

２、３年前からＢシステムからＡシステムへ変更していってます。
月額３千円でも５件で毎月１万５千円で年間１８万円も浮かすことが出来ました。
かなり節約出来たと思っています。
でも焼け石に水ですね。

子供の為に買いましたが、私みたいに年収１千万にも遠く届かない地方公務員にとっては
手に負えない範囲まで広げてしまったみたいです。

労を惜しみ現場に足を運ばない私に出来ることは限られてきました。
これから先どうしようかと暗中模索です。

Ｙａｈｏｏ不動産に、沢山売りの広告が出てますね。
ワンルームマンションは買い手が投資家しかいないのでどうしても安くなるけど仕方ないのかな。

中古物件は広告価格から１５％引きは普通に交渉できると聞いたので、
実際の取引価格はもっと安いのでしょうね。

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府）49件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（京都府）28件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=26&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（愛知県）15件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=23&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（兵庫県）3件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=28&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（神奈川県）2件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=...

プレサンス大阪城公園パークプレイス
大阪市東成区中道１丁目　
中古マンション　1Ｋ | 売買 マンション 収益物件
http://www.riseup-net.co.jp/d27021700123020000000103

最寄駅 価格 間取り 築年月
ＪＲ大阪環状線 森ノ宮 / 徒歩2分
960万円 1Ｋ 2010年02月
所在地 管理費 種別 構造
大阪市東成区中道１丁目 5110円 中古マンション ＲＣ
総戸数126戸 階建6階 / 地上 10 階建て 現況賃貸中 専有面積20.44㎡　(6.18坪)


去年の物件がいきなり９６０万ってことは、１年位で３００万とか６００万位の値下げですかね。
新築の価格は解りませんが、築浅の中古としてはかなりお買い得感ありますね。
このオーナーさんはどういう理由で売りに出してるのか解りませんが、
不動産の売買業者は手数料が３％しか利益を乗せてないので、
投資物件を扱っている地場の不動産会社を訪ねると掘り出し物が見つかるかもしれませんね。

関西の端くれに住んでますが、森之宮にいいイメージが無いので何とも言えませんが
これが梅田や心斎橋だと投資としても良いと思います。

Ｙａｈｏｏ不動産やホームズのような大手広告サイトは広告料があるので
そこに掲載してない会社のＨＰをチェックすると面白い中古物件が出てくるかもしれません。

年収2,000万以上の医者とかなら失敗しても
庶民がパチンコで10万円すったみたいな感覚でもいいが、
年収1,000万にも満たない普通の会社員や公務員が
新築のマンションを投資・保険目的で所有するって恐ろしいくらいにリスクだと思うが
それなりに社会的地位もあって知識も見識もある方々が何で購入に踏み切ったのか聞きたい。
YahooやHolmesに掲載してる中古の物件価格でも投下資本回収出来ないのに･･･
節税にしたって定年退職まではメリットがあるが、
その場合のローンは定年退職までに期間で終わらすべきだし
節税や保険の団信のメリットもあるが所有するリスクが圧倒的に高いし
一体どれだけ高いリスクがあるのか解ってるのかな･･･
マンションなんて古くなれば家賃は下がるし
毎月の管理費や修繕積立金は上がるし
設備更新やリフォームに費用はもちろん
空き室が出てくれば、その期間は丸っきり収入が途絶えてローンだけの支払いがある。
何度聞いてもメリットを感じられないが、それでも持つ理由を教えて欲しい。

私も買ったことは大失敗だけど過去には戻れないし今やれることをやってます。

４年ほど前から自分で探したフランチャイズの看板持ってる小さい賃貸屋さんに頼んでます。

今の会社に頼んでからは、空家賃も１ヶ月くらいで次の入居者が直ぐ決まるようになったし

募集手数料も家賃の１ヶ月と安いです。

内装工事もほとんどしてなくて、この間初めてしたけど

７畳ほどのワンルームで廊下も含めて全部の壁紙を新しくしたけど５万いかなかったし他の工賃も安かった。

毎月の集金手数料も1,000円です。

小さい会社だから書類とか言葉使いも適当な面もあるけど、

社長さんも面倒見が良くてよっぽどいいですよ。

マンションの所有コスト運用コストは大分安くなった。

それでも、年金生活に入る前に、退職金全部使ってさらに1,500万入れないと

ローンが終わらない・・・

早期退職する気だった嫁も同じ公務員で定年まで働いてくれるので助かった。

内緒で買ったので一時は離婚寸前まで行ったけど嫁には本当に感謝です。

投資は自己責任なんでしょうけどあまりにも無知で馬鹿でした。

私の一人愚痴ですけど、同じ思いをしている皆さんも多いと重い書きました。

希望は捨てないで下さい。

【２ちゃんねる　過去ログ】

プレサンスCってどないか？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1141487166/1-1001
プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001
【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 - ２ちゃんねるキャッシュ　
http://2chnull.info/r/estate/1301184363/1-1001　（>>230以降は荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション４室目【歩合】 - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1312689487/1-1001　（スレッド全体が荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション５室目【勝者】 : 2chradioキャッシュ
http://2chradio.com/a/estate/1317524936/　（スレッド全体が荒らし）

【口コミ掲示板】

＠マンションコミュニティ　プレサンスについての口コミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

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確定申告はしてくれる約束だったよね？？？
契約は会社としてるよね？？？
営業マン個人としてた訳じゃないよね？？？
営業マンが辞めたら特別な関係は終わりなの？？？
追加購入を断ったらサービスは無くなるの？？？
安い買い物じゃないのに一生のお付き合いはどうなるの？？？

世の中こんなもんだけど・・・
単なる愚痴です。

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＜女子サッカー＞アルガルベ杯「なでしこvsアメリカ」 - YouTube
http://www.youtube.com/watch?v=ke7EUrakta8

すごいなー
アルガルベ杯のサッカーコート周辺の看板にプレサンスって出てたのみました。
他の会社は、国際的な超一流の大企業ばっかりだったのに
大阪の投資マンション屋さんが広告出してて笑っちゃいました。
こういう広告見て、信頼できる企業だって思う方も多いのでしょうね。

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エイジングコートを投資用マンションとして購入された方いますか？
もし、この事故の部屋が賃貸用ならどういうリスクがあるのでしょうか？


神戸新聞｜事件・事故｜高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション
http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/0004835610.shtml

高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション　

　２３日午前１０時４５分ごろ、神戸市北区有馬町の高齢者向けマンション「エイジングコート有馬」（８階建て、２２５戸）３階の１室で、この部屋に住む夫婦が倒れているのを管理人の男性（６２）が発見、１１９番した。２人は既に死亡。目立った外傷はなく、有馬署は２４日に司法解剖して死因を調べる。

　同署によると、夫（８５）は洋室のベット横に、妻（８３）は和室のふとんの中でいずれもうつぶせ状態だったという。妻の遺体は腐敗が進み、死後数日たっているとみられる。夫は後頭部に数センチの切り傷があったが、暴行を受けたような痕ではなかったという。室内に物色された形跡はなく、玄関も施錠されていた。

　管理人の男性が２３日朝、新聞受けに朝刊が残っているのに気づき、親族の了解を得て部屋に入り、２人の遺体を見つけた。

　同マンションは高齢者向けの分譲で、有馬温泉街に近く天然温泉の大浴場を備えているほか、病院と提携し介護士が２４時間常駐。在宅医療として訪問看護や訪問診療サービスも受けられる。

　有馬署によると、夫婦は２人暮らしで２０１０年１１月に入居。夫は今年になって認知症を発症。肝臓に持病があり、週３回、マンションの送迎車で提携病院に通院、２２日も治療を受けていたが、妻の異変について医師らへの相談はなかったという。また、各部屋には緊急コールボタンや、熱感知による安否確認センサーがあったが、異変を示すようなことはなかったという。

　同じマンションに住む男性（６７）は「住民同士といっても付き合いは少なく、顔も知らなかった。ついのすみかと思って入居したのだろうが、何があったのか」と言葉少なだった。

　マンション管理会社の担当者は「認知症がある入居者への対応など、専門家のアドバイスを受けながら善後策を練りたい」と話した。

(2012/02/23 16:59)



物件概要｜シニア向け分譲マンション　エイジングコート有馬
http://www.arima.age-ing.info/bukken/index.html

事業主（売主）株式会社プレサンスコーポレーション　販売提携（代理）株式会社プレサンス住販
管理会社　大阪ガスセキュリティサービス株式会社

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暇な時限定なら営業電話の話し相手になってもいいが話の内容と商品の内容が胡散臭い。
前から不動産投資の不労所得には興味があったので、いい機会だと思って色々調べましたが
余りにもメリットが無く、投資業者だけが儲かる気がします。
少なくとも、私にはメリットがないです。

物件価格や家賃、節税条件によって違うと思いますが、私なりに計算してみました。
不動産は奥が深くて個人が手を出すには難しいと思いました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


■　試算Ⅰ
年間家賃収入７８万円（毎月６５，０００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６００万円　×　１００　
＝　利回り４．８７５％

これだけ見たら利息が高くて魅力的。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算Ⅱ
年間家賃収入（手取り）６０３，６００円（毎月５０，３００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００　
＝　利回り３．６１４％

購入時諸経費（登記費用等）　７０万円　
建物管理費　毎月６，０００×１２ヶ月
修繕積立金　毎月１５００円×１２ヶ月
賃貸管理料　毎月３，０００円×１２ヶ月
固定資産税　年間５万÷１２ヶ月＝毎月４，２００円

年間家賃収入から管理費等（資産運用経費）を引いて手取り計算にしてみました。
購入時諸経費を物件価格（仕入れ価格）に上乗せしました。
そうすると、利回りが１％下がります。
でも、これだけだとまだ悪くない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算Ⅲ

年間家賃収入（実質）４８３，６００円（６０３，６００円－１２万円）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００
＝　利回り２．８９５％

空き室時の家賃未収入　※何ヶ月空くのか不明？
業務委託手数料（入居者入れ替え時）　家賃の２ヶ月
リフォーム費（入居者入れ替え時）※部屋の状態によって金額が不明？

投資マンションに関する書籍を見ると、ワンルームマンションの平均入居年数は東京都内で３年、
地方の場合はもっと短期間。
仮に３年毎の入れ替わり時に、２ヶ月間の空き室と仮定しリフォーム費１０万と仮定する。
空き室家賃１３万円（家賃２ヶ月）＋業務委託手数料１３万円（家賃２ヶ月）＋リフォーム費１０万円
＝３６万円　
３年で割ると１年につき１２万円の経費が必要になるので年間受取家賃から差し引いて試算。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■試算不能デメリット条件
修繕積立金の上昇リスクは試算不能
（私の居住する某財閥系列マンションでも築１０年頃から３０％以上の値上げしました。）
地震災害、津波災害等の天災リスクは試算不能
（東北や阪神大震災みたいな巨大地震の場合は何も残らない。）
築年数が古くなった場合の家賃下落リスクは試算不能
（賃貸マンションは場所によるとは言うが、東京都内では一般的に築１５年で２５％下落という話もあります。）

■メリットとデメリットの試算不能
上記は、物件を一括購入した場合ですが、投資マンションはローンを組むことにより
現役世代の節税効果とローン支払い中に死去すれば団体信用生命保険によりローン支払免除の保険効果があります。
ただ、節税は個人によって違いますし、生命保険は普通に加入しても１６７０万程度なら年間３万程度です。
３５年ローンの支払金利と個人差を考えて、節税と保険と金利はプラスマイナスゼロと仮定します。
実際は金利負担の方が圧倒的に重いと思いますが。

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本当にいい収益物件なら、プレサンス本体ｏｒ子会社が所有。
経年劣化で回収できそうもない物件が出たら、キャッシュで買える価格で放出。
冷静になれば誰でもわかると思いますが、分譲時の価格表との差に興奮した末端消費者がはまる。

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２０㎡程度のワンルームマンションが１５００万以上ってエエ商売考えはったな～

そりゃ、２０代の営業マンが年収２０００万も稼げるわけやわ

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２７歳で部長代理ってことは、年収５０００万くらいありますか？


株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業の取材情報｜【就活ならリクナビ2013】新卒・既卒の就職活動・採用情報サイト
http://job.rikunabi.com/2013/company/theme/r883010026/T329/

□2400万円／営業部　勤続7年28歳（次長）　
　　→固定給720万円（月給60万円×12ヶ月）+業績給1680万円（課営業成績達成）

□2000万円／営業部　勤続4年26歳（課長）　
　　→固定給600万円（月給50万円×12ヶ月）+業績給1400万円（課営業成績達成）

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この間、プレサンス大阪城公園パークプレイスの東向き角部屋が870万円で売り出されてた。
分譲時の半額＋αぐらいの値段。安いと思ったけど、ネットの利益を多く6万で見積もっても870万÷6万＝145ヶ月！！！
おいおい10年以上かかるじゃないかと・・・（笑）
その頃にはもはや今の賃料で客付けもできないだろうし、、、何となくプレサンスのやり方がわかった物件でした。

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870万は検索しても出てこなかったけど960万と1,380万はあった。
中古だから幾らで売っても自由だけど築3年で400万も差があるんだな。
新築は幾らだったのか知らないけど金持ちの道楽以外は考えられん。


中古マンション 大阪市東成区中道１丁目 [1181950000072]｜【HOME'S不動産売買】新築/中古住宅、中古マンション・一戸建て・土地の購入・売却なら
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/11819500...

物件基本情報
価格960万円
管理費等5,110円
修繕積立金1,230円
所在地大阪府大阪市東成区中道１丁目
交通ＪＲ大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩2分
築年月（築年数）2010年02月(築3年)
所在階／階数-
専有面積20.44m²(壁心)
バルコニー面積3.92m²

プレサンス大阪城公園パークプレイス2階 - 収益物件大阪｜投資用マンション｜ISO不動産
http://www.iso.to/investment/income_01/pg857.html
1,380万円
満室想定：利回り4.65％
管理費：5,110円
修繕積立金： 1,230円
賃料： 59,840円/月（共益費込み）
現状収益/年：

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買った客が損するどうとかそんなのはどうでもいい。

働く人間が金を稼げるかとか続けるのに良い環境かを聞きたい。

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↑基本、区分所有者は人間の盾だからねぇ・・（笑）

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区分所有者を悩ませる敵
１．経年による鮮度の落ち
２．競合物件が多すぎて、希望家賃で客付けができない
３．客付けできたとしても入れ替わりが激しくて、その度のリフォームの出費がかさむ

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敵というか、買う時点で出口戦略を立てなかった区分所有者・投資家が悪いというかバカ。

例えば、１５年間は家賃収入を取ってその後売却するとかした場合に元の価格の何割引で売れるのかとか。

上のプレサンス大阪城公園パークプレイスの高い方が新築時の価格としても築３年で既に４００万値下がりしてる。
実際にはそれより高かっただろう。

６万の家賃としても３年間で２００万の収入しかない。
例えていうなら、１３００万で買った株が３年で９００万になってる。
下がった株はまた上がる可能性もあるが、下がった不動産が上がる可能性なんてまずない。

こういう儲かる仕組みを考えた人間は商売の天才だが、投資したネギカモオーナーはバカ過ぎる。

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プレサンに限らず、エスリンもそうだが・・
元営業マンから聞いたことはある。
ワンルーム投資家を見ると、『バカなんだなぁ～、もっといいカネの遣い方があるっつぅーの』と思うようになったと・・・。
ブラックな会社と思って辞めた社員の話なので、信憑性はあるか不明ですが。

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大王製紙の井川君みたいに、ギャンブルでスッカラカンになるよりマシでしょｗ

それに、ワンルームの投資家なんて、金持ちっていうより
公務員とか看護師の小金持ちばかりで、お金の使い方も良く解らん人種が買うんでしょｗ

不動産投資するにしても、電話１本掛かってきた相手から買うのはバカでしょｗ

普通は自分で勉強して需要のある地域の中古物件買うでしょｗ

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プレサンス　5年経てば　客付かず

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