プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

質問させて下さい。
先日不動産投資の件で色々話を聞いてたんですがフルローンで不動産投資した時って
家賃収入よりローンの支払いの方が多い為、毎月収入があるどころか
手出しが数千円ある上に固定資産税もあるから年間手出しが10万ちょっとかかるけど、
老後の備え(ローン支払い終わったらそのまま収入になるor売却したらまとまったお金が入ってくる)とお聞きしたのですが
フルローンの場合はこんなものでしょうか？
何故か35年ローン前提で話をされ、上記のような説明を受けました。
色々節税できるとは聞きましたが年間10万ちょっとの持ち出しがあるんだったら
素直に貯蓄か他の投資をした方が良いような気が個人的にはするのですが
他に何かメリットとかあるのでしょうか？
不動産投資って誰かが入居してくれていれば
わずかながら収入が入ってくるものだと思ってました・・・

今の時代に通用する商法ではないから止めた方がいいよ。高度成長期の時代なら借金をしてでも不動産を取得すれば借金はインフレで目減り、不動産は確実に値上がりしたので無欲の人でも資産形成が出来た。損益通算で税から逃れても肝心の投資した物件のキャピタルロスは必至やろ何のこっちやと云う話。
ワンルーム等もう過去の経済行為やで、
やめとき。

>>855 マンション検討中さん
2015年の管理委託契約書と比べると内容がかなり変わってました。新しい契約をしなければ過去の契約が自動更新されるんでしょうかね？

>>854 ご近所さん
コメントありがとうございます。頂けていたとはつゆ知らず失礼しました。そうですね。他社の条件も調べて検討してみます。また何かありましたら色々教えて下さい。ありがうございまいた。

京都、大阪、名古屋、神戸の中古物件売り出し中を確認してますが、やはりインバウンドの京都だけはコロナ後の世界を見据えて一段お高いですね。
築10年以内だとワンルームで1,400万円弱するので資産価値すごいですね
こういう部屋が5室～10室あればローン完済後の30年後には毎月の家賃が入ってきて老後も安心ですね。

プレサンスＯＳＡＫＡ ＤＯＭＥＣＩＴＹワンダー　2017年01月　地下鉄中央線 九条駅 徒歩4分　5階　21.14㎡　1290万円

プレサンス難波セレクト　2014年02月　地下鉄御堂筋線 大国町駅 徒歩3分　3階　21.13㎡　 1350万円

プレサンス四天王寺前夕陽ヶ丘　2016年01月　地下鉄堺筋線 恵美須町駅 徒歩5分　6階　21.84㎡　1350万円

プレサンス福島ニューゲート　2012年09月　地下鉄千日前線 玉川駅 徒歩1分　3階　21.15㎡　 1370万円

プレサンス北堀江　2016年08月　地下鉄長堀鶴見緑地線 ドーム前千代崎駅 徒歩6分　6階　21.06㎡　 1380万円

プレサンス千種アイル　2016年02月　市営東山線 今池駅 徒歩2分　8階　21.81㎡　 1300万円

プレサンス丸の内レジデンスⅡ　2013年01月　市営鶴舞線 丸の内駅 徒歩2分　7階　24.52㎡　 1370万円

プレサンス三宮東フィール　2015年06月　阪急神戸本線 春日野道駅 徒歩2分　6階　22.65㎡　 1380万円

プレサンス京都鴨川　2017年07月　京阪本線 東福寺駅 徒歩5分　2階　21.75㎡　 1480万円

>>853 6室保有オーナーさん

私も違和感があり、契約書を新たに結ぶのを躊躇してます。
遠方だから管理会社変える手間があるのですが、最近はオンライン契約もできるので、変更しようか迷っています。
同じく違和感を感じている人がいて安心しましたが、これからどうすべきか答えはでてません。

>>>>853
賃貸管理会社はたくさんあります。
これがずっと続くから利回りが変わってきます。
他社と比較する点と相場はこれくらいです。

・毎月の賃貸管理手数料　0円～5,000円
・家賃滞納時の保証
・入居中の問題対応
・更新時の手数料　0円～2万
・入居者募集成約報酬と賃貸借契約と広告料　家賃の0.5ヶ月～3ヶ月
・管理委託料　0円～2ヶ月
・退去時の立会い手続き　0円～10,000円
・退去後の内装価格

結論としては
・賃貸管理手数料は高くも安くもない標準。家主口座に保証人代行会社から直接入金して貰えるプランが対応可能な管理会社なら何の問題もなく手数料が無料になる。
・家賃滞納は保証人代行会社加入を必須条件にして募集して貰えばどこの会社も同じ。
・入居中の問題は水漏れとかエアコンの問題なのでどこでも特に問題無い。
・更新時の手数料は大手でもあるなし地域でもあるなし同じ会社でも物件によってあるなしがあるので確認と交渉が必要。
・広告料は人気がない物件は割と高いが築浅で駅近なら半月程度で可能な会社も多い。
・管理委託手数料は入居者に連絡先教えて解約やら水漏れやら直接連絡が来てもいいなら0円に出来る。
・退去時は今はほぼ家主負担なので特別なことはなくどこでも似たような対応。
・内装工事は家主が部屋を見に行ったり自分で内装屋に依頼すれば安くなる。

一番手っ取り早いのは地元の賃貸仲介会社の管理部門に話を聞くことです。
大手の看板でもフランチャイズも多いからサービス内容に差があったりもするので要注意。
一棟家主と違って数部屋管理委託だと条件が不利になるから色々な会社で話を聞いて選ばないといけないけど入居者の客付けは一番早く動いてくれるし敷居は低い。
良い条件のとこを探せても1年間で3～15万円程度の節約にしかならいないけど複数の部屋で長期間続けばかなりの額になります。

プレサンスの賃貸マンションは質が高いけど築20年超えてくると1,000万円以下もちらほらと出てきてる。

プレサンス難波東　1998年04月 （築24年）　地下鉄谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 徒歩8分　4階　20.00㎡　770万円

プレサンス阿倍野阪南町　2000年03月（築22年）　地下鉄御堂筋線 昭和町駅 徒歩4分　6階　18.76m2　820万円

プレサンス淀リーヴァ　2007年08月 （築15年）　阪神本線 千船駅 徒歩3分　7階　20.80㎡　950万円

プレサンス内本町　2001年03月 （築21年）　地下鉄谷町線 谷町四丁目駅 徒歩2分　7階　21.15㎡　 1030万円

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート　2010年02月 （築12年）　名古屋市営東山線 今池駅 徒歩2分　3階　21.12㎡　1080万円

プレサンス名古屋城前ラバンカ　2010年09月 （築11年）　名古屋市営鶴舞線 浅間町駅 徒歩5分　6階　20.96㎡　1090万円　

プレサンス京都四条烏丸　2001年10月 （築20年）　京都市営烏丸線 四条駅 徒歩4分　2階　19.05㎡　1100万円

>>861 素人オーナーさん

はじめまして。私はマンションの賃貸管理会社に勤めています。まず、賃貸管理変更の際は委任状がございますので、オーナー様に何か動いていただく事はなく、遠方とかはとくに気にされなくて良いと思いますよ。
これからの長い年月、マンション運営の事をきちんと考えた場合は、やはり収益マンションですので毎月のランニングコストは安く、収益を生み続けるに越したことは無いので、ご自分なりにプレサンスさん以外に目を向けて、賃貸管理の事調べられても良いと思います。
プレサンスさんから物件を購入したからその流れで賃貸管理もプレサンスさんにお任せのオーナー様がほとんどでプレサンスさんの料金体系が基準となってる方非常に多いですが、賃貸管理会社はオーナー様のご判断で変えれる部分ですので、検討されるのも良いのでは？

>>864 eマンションさん
冗長な文書だな
要は、プレサンスコーポレーションは、やらずボッタクリだと
そう書けよ

>>852 6室保有オーナーさん
私は、名古屋の物件の賃貸管理会社を変えましたよ。変えたばかりなので良し悪しの情報はないですが、手数料は下がりました。

春頃に入居者の入れ替えがありました。これまでなら改装費に結構な額を請求されて
いましたが、今回はかなり安くてビックリしました。　オープンハウスとの提携が
何か関係するでしょうか？　たまたまでしょうか？

甲子園、京セラドームからプレサンスの看板無くなったのは
オープンハウスがヤクルトのスポンサーにも関係してるのかな。

>>865 通りがかりさん
駄目。そんなにはっきり書けない心境なの。
だから、そう書けよとかってむきにならないでね関係者さんったら。。。

>>854 ご近所さん
プレサンスコミュニティに問い合わせして聞いて下さい。
コマーシャルとか広告に色々費用がかさむんですよ。よいよい管理は毎年11000円の積み重ねで成り立っていることをわからないのですか？
他は他です。いちいちこちらに詳しく書かないで下さい。
相場は変動します。

>>836 通りがかりさん

このコロナ禍でリブマックスも退去してる

>>872
いったい築5年の1300万ってどの辺なのよ。
今どき1300万で築5年、買える地域が知りたい。

プレサンスロジェの投資用１Ｋマンションの購入を考えています。場所は大阪で新築1800万円台でフルローンで考えています。
しかし色々勉強して、素人には不動産投資が難しい事、税金対策にはなりにくい事などネガティブな情報が多くあり、迷っています。
今後大阪では万博やIR.新駅など開発はありますが、相場はあがるでしょうか。
みなさんなら、購入しますか？

自分で質問作って自分でネガティブな答えを書くパターンか。