パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

資産価値考えるなら乱立する武蔵小杉のタワーという選択自体がありえない。

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エクラスの時はアリオってわかったのは第1期終わった後だし、中古も今ほど下げてなかった。

今の状況でエクラス売り出したら、もっと安くなってたでしょ。

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参考までに小杉タワマン適正坪単価表の最新版です

パークGWT 270
エクラス 260
JXタワー 260
パークSFT 250
パークMST 250
野村タワー 250
リエトクラッシー 230
リエトイースト 220
コスタ 210
住友タワー 400

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適正っていうなら住友タワーの坪400はもういいんじゃない？今だと坪300がせいぜいでしょ。アリオ併設なら高級路線もまずないだろうし。

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ごめん、住友はツッコミ待ちのネタでした
実際は270ほどです

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逆にアリオだから価値が上ると考えた俺。
だってあそこに高島屋があってヴィットンやらティファニーやらエルメスがあって使います？
不要です。
便利な日常使いの店たくさんの方が価値が高いと思います。

武蔵小杉に関わらない第三者的には高島屋があった方が善しとするのでしょうが。

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>>852
・あそこに高島屋があっても誰も買わない
・アリオなら便利で客がいっぱい集まる

つまり武蔵小杉はそういう低所得の人しかいないって
あなたが既に認めてると思いますが。
不動産的にはそういうとこには低い価値しか認められませんよ。

坪300のマンションは、高島屋で毎日買い物する人が住むレベルで
アリオなんて入るのも躊躇われるような感じでしょうから。

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坪単価250万円クラスを検討してる人にとっては最高だと思います。なのでここも坪250万円以下にはそうそうならないはず。
ただ坪単価300万円くらいで探してる人だと、普段の外食や食事でもちょこっといいとこ行ったりしてるので、ファミレスクラスしかテナントが入らないアリオだと使い勝手がいいとは言えないですね。安い店もそこそこの店もあるのが理想です。

坪250万円で買いたいって思う人がターゲットなら駅直結ってこと考慮してちょっとだけ無理して出せる金額ってところだと坪270万円くらいが妥当ですね、やっぱり。

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>>852
高島屋がヴィトン・ティファニー・エルメスって
あなた発想が貧困すぎますね。横浜高島屋の地下に食料品売り場がありますが
良く買い物に使いますよ。値段的にも日吉東急と同等ぐらいです。

アリオが使えない店というわけでは必ずしも無いでしょうけど
資産価値として、アリオが入る地域より高島屋が入る地域の方が高いのは当然。

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武蔵小杉には大型スーパーたくさんあるんだから日常的に使える店は飲食店を除けばもう十分です。
高島屋ができれば高島屋を使いたがる人が買いたいと思う地域になるけどアリオだとそういう人たちは見向きもしないので、アリオ確定ということは今後の武蔵小杉の不動産の相対的な価値がほぼ確定したってところです。

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そもそも商業施設自体がそんなに日常的に使うものじゃないですからね。たまの休みに使うものです。

ここくらいの価格の家を買える人ならたまの休みに行く商業施設ならもうちょっと良い場所に行きたいって思うでしょうね。

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>>849
リエトイースト220は、見せダマだから！

タワマンとはいえ、向きと階で相当違うので、
南・中層・角部屋などで比較しないと意味ないよ~

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>858
どうせみんなタワマンなので全戸平均で出しています
向きや中角上中下はどのマンションもほぼ同じ割合で存在するので

リエトイーストは220が適正ですね
スミフは吹っかけてるようですが苦戦してますよ
住友タワーも空気読めない売り出し価格で来るでしょうが
最終的には270に落ち着くでしょう

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価格予想はともかく過去の掲示板で書かれたことはどちらかといえば、ネガティブで小規模再開発目線のほうがこれまでは当たってきたので、再開発についてはできるだけプラス思考はやめたほうがいいですね。裏切られます。

今の武蔵小杉の状態を見てここ買うかどうか考えればいいと思います。

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リエトイーストは220で出して
高倍率の抽選です。

適正の定義によりますが
220は相場より安いです。

なので適正は240ぐらいかなと思います

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適正の定義とは、大多数の人間が「買ってもいいかな」と思える値段のことです
220で抽選、大変結構
しかしそれ以上となるとどうですか？売れていません
ですので、220が適正なのです

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>>862

250-270で売れてますよ。実態知らないのでは？

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中にはその値段で売れる部屋もあるでしょうね
私は全住戸平均の話をしています
平均250-270で大多数が買ってもいいかなと思うでしょうか？
答えは否です

リエトの話はそろそろスレ違いですね

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>>864

やけに他のマンションについて偉そうに否定しますね。
一体、価値を下げようとする理由はなんですかね？

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購入予定なら自由が丘のマンションライブラリー（ＬＵＺ）に行ってから検討した方がいいです、特典もありますし、、、

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>>864

相手しちゃダメ。買えない人が、価格を下げさせようと、涙ぐましい努力をしているだけですから。

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>865
否定なんかしていませんよ。適正価格の話をしているのです
ここだって好立地高付加価値の良いマンションだと思います
だからといって坪300が適正ですか？そうは思えません
この価格で即完売にでもなれば私が間違っていたと認めざるをえませんが
果たしてどうなりますかね、楽しみですね

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誰がなんと言おうと安いと思うんなら買えばいいと思う。
どこがいいんだと思うような物件でも気に入れば買う人がいるんだから。
自分はここ買うなら近隣中古買って好きにリフォームして住むほうを選ぶ。
駅直結の魅力より家賃浮かせて金利も低い状態で確定で支払できるほうがメリット感じるし、
どうせ坪300万円出すなら都内のほうで買いたいからだけど。

金銭的なことよりどうしてもあと徒歩1分短縮するために駅直結って人もいるんだろうし、
そういう人は高い金出してでも買うんだろうね。

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リエトイースト最近購入した人を知っていますが、７５㎡ほどで６３００万円ちょっとくらいでしたね。
まあまあ高層階、というところで。
中古でもあまり安くないと思うので、ここは妥当な金額じゃないでしょうか。

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リエトにそんな金額だした人いるの？
でも最近のレインズにそんな記録無いなぁ。
85平米の間違いじゃない？それなら記録あるし。

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このへんの中古は平米単価で75万円（坪250万円）くらいです。
まれに平米単価80万円（坪260万円）で取引されることもありますが、
まあ10件中1件ってところで2LDKの狭い部屋に多いですね。

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レインズというのが何か知りませんが、この情報はあってますよ。
知人のはなしですから。

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>>873
そうなんですか。それはお気の毒です･･･。
随分相場よりも高く買わされてしまったんですね。
成約価格はレインズというサイトに登録されるんですが、
安い部屋なんかだと登録されなかったりすることもありますので
わりとすぐ買われた方なんですね。

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さすがに賃貸仕様のリエトに坪270万円は嘘でしょう。
リエトイーストの75平米なら南向きでもなくって東向きとかで眺望もないし。

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レインズというサイトの情報をありがとうございます。
高いと思いますが、間取りと眺望が良かったので眺望代もあるのかもしれません。
低層階の方は知りませんが、大体やはり高いみたいですよ。
なのでこれからグランドウィングなど新しいタワーを買おうと思っている方はそんなに高すぎるお買い物ではないと思います。
まあ、武蔵小杉のタワー自体全体的に高いんですけどね。。。

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リエトコートも眺望いい部屋ならそんなに安くもないですからね。眺望悪い部屋は安いですけど。

その知人の人はきっと諸経費込みのトータルで言ってるんでしょう。それだとだいたい計算合うので。

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私のお友達も、リエトコートの南80平米を6500万円ほどで購入されています。
日当たりも良く、素晴らしいお部屋で、中古再販でリフォームしてありましたので新築同様でした。
確かに仕様は少々落ちますが、新駅からのアプローチ、ロビーは抜群で羨ましかったです。
かくいう私は、グランドウィング狙いですが、300万円は適切な値づけだと思います。

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878ですが、そのお友達は諸費用込みではありません。ご参考まで。

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そんなに都合よくリエト買った友達とか知人の話が出てくるかよ、あほらしい。しかも最後の文章が必ずここの価格が適正です･･･ってもう関係者の書き込みバレバレだからｗ

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>>880

勝手にそう思っていただいても構いませんよ~、でも本当の話ですから。
同じマンションに住むことになるかもですから、仲良くしましょうね！

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リエトイースト南向き80平米なら確か30階以上のはず。高層で南向きなら、それくらいにはなるんじゃないの。1～2年前くらいまでだったらリエトも今より高かったし。値下りが顕著なのはここ半年くらいのことだから。

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アリオ発覚前なら強気価格でも売れてたのにねぇ･･･。

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>>862
安ければ安いほど「買ってもいいかな」が増えちゃうんですけど。これって適正価格ということ？
できたらグランドウィングも適正価格200以下が希望者ですけどね。。。

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リエトイーストを分譲し始めたのっていつだっけ？

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>>885
確か去年の1月じゃなかったかな～。
その前にクラッシーのほうが分譲してたから記憶が曖昧だけど。
武蔵小杉ブログに書いてあった気がする。

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>>877
諸経費込みだったのでしょうか？そこまでは聞いていませんでした。
購入前に他の部屋も色々検討したらしいですが大体どこも似たような価格だったみたいです。
その人はリフォームしたのでプラス数百万かかったようです。
眺望は東京タワー、スカイツリー、葛西？の観覧車、遠～くにゲートブリッジ、羽田空港と遮るものがなく広がっていてとてもキレイでした。
このマンションは眺望はどうなのでしょうね。建ってみないと想像でしか分からないから心配ですね。

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プラス数百万というのはトータルで６５００万くらい、ということです。

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>>888
あれ？その眺望ってリエトイーストでも見えましたっけ？パークじゃなくて？
リエトって都内方面は野村のオフィスに邪魔されて完全には抜けなかったと思うんけど。
もしパークを去年の9月くらいまでに買ったなら坪270万円諸経費無しで合ってるんだけど。

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中古坪単価が複数ありますけど小杉の中古が下がり始めたのはつい最近です。

それまでは坪270万円で売り出されるのが普通だったけど売れずに在庫が積み上がるばかりだったのでコスタの大幅値下げをきっかけに全体的に下がって最近は坪単価250万円くらいで落ち着いてます。でもそのおかげで一時期より随分中古の在庫も減りました。

自分が思うにこの値下がりにはアリオはそこまで関係してないです。

小杉の中古が下がり始めたのと同時期に都内の各地も同じように下げてるのでフラット優遇が締め切ったことや住宅ローン減税の効果がなくなったのが影響してると思います。

ここが完成する頃にはその両方がなくなってるので、たぶんもう少し下げるはずで、買う場合はそのへんは考慮しておいたほうがいいかと思います。

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>>891
フラット優遇は今も無くなってないし、住宅ローン減税の効果も無くなって無いよ。
ここが完成する頃も２つとも継続している可能性が高いし、最低限嘘はやめようよ。

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住宅ローン減税は平成25年居住開始までが対象だからよっぽど遅れない限りここも対象になるよな
ただフラット35Sの1.0%優遇は去年の9月で終わったよ
今は0.3%優遇だろ

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>>893
今はＳエコが優遇0.7%幅（被災地は1.0%）に再拡大している。
ベーシックが0.3%優遇幅。

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>>871
リエトイーストはそもそもダヴィンチが賃貸タワーとして購入→
ダヴィンチの経営が傾いて賃貸物件としての続行困難→住友不動産に投げ売り（ウエストは先に住友商事に売却）
という流れだから、全ての部屋が賃貸として使用された部屋の分譲だし
そういう特殊な物件だから、普通の中古と違って売買履歴は
普通の新築分譲物件の売買と同じ扱いになってレインズには出てないはず。

今もリエトイーストは高層階は坪270ぐらいで住友不動産が分譲しているよ。小出しにだけど。

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ここは省エネルギー対策等級４は取得してるのかい？

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リエトイーストは中古として登録されてるよ
一度人が住めばいくらリフォームしようがリノベしようが中古は中古
不動産サイトでも中古カテゴリでしか出てこないだろ？
リエトクラッシーでさえ未入居中古扱いだったんだし

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>>893
ここは平成26年4月入居予定ってなってるけど。
住宅ローン減税は平成25年12月引渡し迄。
よって住宅ローン減税は無し！
まぁお金持ちの人が買うのでローンは関係ないかな？

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あ、ここは入居2年後かｗ
来年はエクラスだったか、勘違いしてたわ
でもまあ、どうせ延長するだろ住宅ローン控除

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>>898
住宅ローン減税はたぶん延長されるよ。
パークMST辺りでも減税終わるよ、って煽りがたくさんあったけど
結局今も続いてるし。

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今の税収苦しい状況で延長されるとは思えないが・・
余り期待しない方が良いですよ。

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>>897
中古だろうけどあの形態ではレインズではデータは出てこないよ

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>>901
住宅ローン減税は無くした時の経済へのダメージが多すぎるから
なんだかんだいってずっと継続されてきた。
ここが竣工される頃に景気が完全に回復していれば別だろうけど。

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フラットSエコは前と違って中古だとほとんど使えないから中古価格は下がる。前に比べれば満たすのも大変だから後から満たすのも難しいし。ここは太陽光あるから基準を満たしてるんじゃない？でも中古下がってたら割高に見えちゃうからフラット優遇使えたとしてもどうかな。
減税もなくなったりしなくても、昔はこんなに優遇されてないし、既に長期優良除けば10年で200万円しか控除されないんだから今までのような効果が期待できない。
投資家の固定資産税の優遇措置をなくす話題が出るくらいのご時世なんだから延長されてもせいぜい10年で100万円とかでしょ。それくらいじゃ効果ないよ。それに中古には使えなくなるかもしれないし。
おまけに消費税上がれば中古で売った場合の手取りが減るよ。増税分のエンド価格が下がるから。

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>>904
2年後ぐらいまではそこまで縮小の心配はいらない。
だいたい今とほとんど変わらないぐらいと考えていて大丈夫。

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ここ買った人が使えても後から使う人が使えないなら、結局自分が売らなくいけなくなった場合には価値が下がるよ。

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価値が下がるとのことだけど、将来的にローン減税がなくなったとして、
自分が売るときに、この物件だけ使えない訳じゃないから、不動産全般が下がるってこと？？

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そうですよ。今の相場は減税分とか上乗せされてるから無理して買うと後で困るってこと。だから余裕もって買うなら問題なし。

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>>908
ローン減税が無くなれば地価が下がる＝金融機関が厳しくなるから
現実にローン減税が無くなる時は、日本が破綻寸前とかそういう状況ってこと。
つまりそれを予測するならば家をそもそも買うべきじゃない。

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>>890
知人の部屋はリエトイーストの角部屋です。
視界を遮るものは全くなく景色が広がっていました。
もしこのマンションを検討しているならここの近隣のマンションも色々見に行ってみたらどうでしょうか。
リエトの角部屋もあいている部屋があれば見せてもらえばいいと思います。
その他色々見てみてこのマンションの眺望のシュミレーションをしてみたら楽しいかと思います。

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リエトはここと比較できないでしょう。
完全に一段格下ですから。
ここが３００だとしたら旧パークが２８０－２９０　リエトが２４０－２５０ぐらいの感覚が一般的じゃないですか？

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どうでしょうね。私が現実に知っている価格ではもっと高かったですけど。
比較するのではなく参考になるかと。
もちろん好みで好きなところを選べばいいかと思います。

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>>911

リエトはそんなものだと思うが、旧パークはそこまで高くない。
部屋の条件にもよるけれど、今なら、260～270ぐらいだよ。

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パーク住民なんでしょ

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パークは急に安くなったね。
まわりに建物が増えて眺望悪いところが増えてきたからかな。

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タワーの林立は最初から計画されてたことなのだから、そんな理由で値段が下がるだろうか？

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グランドウィングも既存パークと同じ分譲価格なら、買いなのに。

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確かに
坪単価250ぐらいだった？

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>>916
眺望悪くなるまでに売ればいいやって考えてる人ってけっこういるよ。
あとは想像以上に眺望が悪化してうんざりしたとか？
これまで視界が抜けてた家の目の前に急にドーンって建物きたら気分はよくないだろうしね。

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パークの新築分譲時は坪240万円くらいだった記憶が･･･。低層で220万円くらいだったかな？さすがにここもこれよりは高いだろうけど坪300万円は相場無視したとしても個人的にコスギに払ってもいいと思える価格は超えちゃってますねぇ。

それで売れるなら売れるで駅直結以外で考えればいいので行方を見守ろうかなと思います。

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タワマンの乱立が中古価格に影響してるのは間違いないだろうね。
タワマンが増えれば増えるほど中古で売り出される物件も増えるわけだし。
早く売りたい人は値引きせざるを得ないんだろうね。

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パークは売り出しはＳＦＴが平均２５０－２６０ぐらい　ＭＩＤが若干高い。
ただし週一ぐらいでパーク限定でこの値段で購入いたしますというチラシが三井から来るけどその平均見ると
２８０－２９０ぐらいまで上がってます。

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そういうチラシに載ってるとおりの客がいると思ったら、大間違いなんですよね。。。

パークの売り出しが平均で坪２５０－２６０程度ということなら、成約している価格はせいぜい坪２３０くらいなんじゃないかと思いますよ。結構な数が恒常的に出てますし、競合が激しいんじゃないでしょうか。

これから築年数が経って行くと値段は一段と下がっていく気がしますし、なかなか強気にはなれませんね。

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この手のチラシは売物件を掘り起こすための常套手段です。実際の買い手などどこにもいませんよ。

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280-290で買います組みは眺望いい高層階とか
住みたい場所とか部屋まで希望が明確な客。

眺望抜けてて人気ある部屋ほど
売り出す人が少ないから高値で買わざるをえない。
そういう層はどこのマンションにもいるけど
そんな条件つけてる人でも280-290万円で
300万円は超える価格は出したがらないってことだな。

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ここを買う場合には･･･

割安感あり　坪250-260

妥当ライン　坪270-280

割高感あり　坪300～

ってところかな？平均坪単価的に見れば。

個人的には、眺望がない低層については間取りも選べないので坪250～260、
高層で眺望いいとこで坪280-310、中層はその間くらいが妥当かなと思う。

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高層で眺望良くても、坪300超えは行きすぎでしょう。
せいぜい280-290程度にしとかなきゃ。震災前なら行けたかもしれないけど、今は無理だね。

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低層北向きは最終的に坪220～230あたりまで値引きありえますね
金髪ジャージのヤンママが集う街になりそうです

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高層でも坪300はないない。最上階の角部屋だけがぎりぎりありだとして後はそれを基準に調整すべき。

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低層北向きは駅直結なら坪220は新築のうちはさすがに無理だろうけど築10年たったらそれくらいだろうね。

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モデルルーム見てきました…。いいマンションだとは思うけどやっぱ高い。
興味はあるどこの価格だと駅直結でもパスするしかないかな。このスレでもさんざん言われてるけど貸したり売ったりする時のこと考えたら今の価格はちょっと…。
ここは純粋に武蔵小杉に住みたいって思ってる人しか買わない物件なんでしょうね。武蔵小杉好きなら買っておきたいって思える物件じゃないかと思う。
自分は安くてそこそこ便利そうだからってだけで別に武蔵小杉で暮らしたいとは思ってはいない。
自分だけかもしれないけど、こういう人が多いんだとしたらこれが武蔵小杉がなかなか上抜けない理由かもね。

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リエトコートも見てきましたがなかなかいいですね。
横須賀線を通勤で使うので便利かも。
何より静かですね、あっちまで行くと。
庭もびっくりするくらい広いし。
パークはエクラス側よりは周辺が綺麗でいいとおもうけど、やっぱり高すぎる。

リエトコートの内装も500万位かければ良くなるかな。

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横須賀線使うならリエトはお買い得ですよー
あの庭と屋根付車寄せは他にない付加価値ですしね
レジデンスもいいですがあまり売りに出ないので高いです

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レジデンスは確か停電にもならなかったんだよね
それだけで評価高い

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横須賀線使う人。
ファミリー層で静かな環境を求める人。
→リエトコート向き

東急線使う人。
共働き夫婦。
→パーク・エクラス向き

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約一名リエトの住人さんがこのスレで必死に、それとなくリエトの”よいしょ”してますが所詮リエトは賃貸仕様で綱島街道の向こう側ですから残念ながら皆さんそれなりの評価しかしてませんよ。
一所懸命なのがほほえましいけど。。。。

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９２３さん
あのころはSFTは即日完売でほとんど倍率２－３倍でした、成約価格が安くなる状態じゃありませんでした。

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９３５さん
誰が見ても綱島街道の向こう側のほうが高級に見えますよ。
あなたはどちら側にいるのですか？？？？

私はこちら側です。

あなたと同じ側ですよね！

東横線に乗ってる人１０人にアンケートとったら１０人のうち１０人がこっち側のマンションのほうが当然高いのでしょうっていいました。

さてアンケートをとった場所はどこでとったのでしょうね？

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>>937さん

923さんは新築販売の時の話ではなく、今の中古の売り出し価格と、その成約価格の話をしているのでしょう

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ここでも未だやるんだね。
自作自演が大好きＰちゃん。

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>>936
>>939

もし、あなたが本当にパークの住民なのだとしたら、情けないです。
あなたのせいで、パーク住民は人として終わってると思われてしまいます。

あっ、そうか、そうやってパーク住民の評判を落そうとしているのですね！

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もし坪単価300万円で売れるならマンションにとってはそのほうがいいですね。タワーは維持費の値上がりが大変なのでお金持ちが集まってくれるほうが資産価値も維持しやすい。無理して買う人がいないかんじの価格で決まるのが一番ではあります。

とはいえ、パークの眺望いい部屋でも坪単価300万円は超えないので小杉で坪単価300万円はちょっと厳しいかな～･･･。

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何だか、周辺マンション住民さんの宣伝、売り込みばっかりって感じ。

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周りに何にない時からじっと三年間我慢していた古いパーク住民には、それなりのメリットがないとね。

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その分、安く買ってるんだから文句言うなよ。

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