パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

きっと正式では価格下がってエクラスよりは安くなるよ。

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エクラス分譲時はまだアリオだってわかってなかった。アリオだってわかったから人気が落ちただけでしょ。それでもまだ駅直結な分は注目度は高いはず。

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意外に正式価格は下がりますよ。坪280とみています。

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ですよね。自分もそれくらいが妥当だと思います。エクラスも正式では少し下がりましたから。

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直結って言っても横須賀線のロータリーみたいな感じだから雨に濡れる直結じゃん。

って先週末モデルルーム行ったときにツッコんだら苦笑いされたよ。

エクラスのパンフレットは雨に濡れないって書いてあったけど
ここは書いてないから嘘はついてないから良いけどね。

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先日、マンションギャラリーに行ってきました。

狭い割には高いかな・・と思いましたが（３Ｌでようやく一般的な２Ｌぐらい）、
まあ、立地や駅近を考えると、そのぐらいはするのかな。。と思いました。（都内までの通勤に、39分ぐらい）

このスレで言われている、この物件のデメリットはこんな感じでしょうか？？
・小杉はマンション供給過多で、将来的に値が下がる
・アリオがダメ？（小市民の自分は、あまり気になりませんが。。ｗ）
・囲まれていて、眺望が悪い
・オール電化
・仕様がちょっとチープ
・共用施設があまりない（管理費安くなって、逆に良いと思いますが・・）
・公園とかが無い（隣のマンションの公園に遊びに行かせて頂きます。＾＾）

もし、↑ぐらいなら、まあ、許容です。＾＾
逆に、震災に強そう（構造とＥＶと備蓄）なところが気に入りました。

他にデメリットありそうなら、お手数ですが、教えてくださ～い。。

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他のデメリットは共有設備が少ない割には管理修繕費が高いことですかね。
70平米だと3万円くらいでもちろん将来は上がるので、長く住むなら月に6万、7万円払っていく覚悟は必要です。修繕計画はまだ出てないですが、エクラスがそれぐらいなのでここもそれぐらいにはなるでしょう。
あとは制震なので免震よりは揺れるのと、外観は既存パークと統一されるので一般的な評価は低くなりそうです。
駅直結ですがペデストリアンデッキが商業施設にも繋がってるため通行に時間制限はあるかもしれません。普通の時間帯は大丈夫と思いますが12時過ぎるような深夜帰りする人は要注意です。

低層希望者のみのデメリットは13階より下の階の低層はカラーやメニュープランが選べないことで、その場合どの部屋でもだいたい狭めで細長いリビングがデフォルトの間取りになります。

また、あれだけの防災設備を維持するには確実にコストがかかるので、後で運営で揉める可能性がけっこう高いのではないかと思います。
いざという時がこなければ普段は全く使わないので地震に対するリスク意識が風化したらどうなるかわかりませんから。
地震リスクで言えば商業施設はアリオが決まってますが万が一建設中に首都直下地震がきたら計画自体立ち消えてしまう危険性があります。資材が不足するのと物資不足でそれどころじゃなくなるでしょうから中止でなくても完成が相当長引くとかです。
街の完成形は４年以内に起こるかもって言われてる地震次第で大きく変わる可能性があります。これは小杉に限らず現在再開発されてる地区のデメリットですが。このへんが地震対策を売りにするこのマンションのアンバランスなところですね。
また小杉特有のデメリットで保育園や小学校などのインフラはまだまだ未整備で不足してます。ある程度は解消に向けて動きはありますが若い世帯が多いのでそれでも足りないのではと言われてます。
だいたいこんなところなので、こういうデメリットが許容範囲なら駅からは十分近くてそれなりに便利になりそうなので快適に暮らせるのではないかと思います。

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後、羽田行きのリムジンバスは利用者が減ればいつか廃止になるかもしれないね。

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そうそう。ここはなんだか噛み合ってないんだよね。

地震が近いからあれだけの設備備えるっていうなら商業施設がどうなるかわかんないのに価格には反映されてるし。

アリオは金持ちには使い勝手がいいとは言えないのに維持費が高いから金持ち以外は長くは住めない。
築年数経ってから売るとなると供給多すぎる上に維持費が高いから安くなりやすい。

築年数浅いうちだけ庶民が住むなら既存の中古物件との価格差がありすぎてもったいない。

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多摩川近い小杉は液状化危険地域。

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エクラスは仕様はいいかもしれないけど、肝心の間取りがよくないからな～。
設備ならリフォーム出来るけど。

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メリットって雨には濡れそうな駅直結とコストが高い震災対策以外だと何だろ？新駅や商業施設など、どこにも近い便利な立地？

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確かにエクラスの間取りはひどかった。でもここもあんまり間取りは良くないよ。

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仕様こだわるなら既存パークの中古買ってリフォームが一番いいよ。駅からも1分しか変わらないんだし、眺望もあるし、維持費もここほどじゃない。

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グランドウィングにするか中古にするか検討しているものですが

固定資産税は駅直結だと３LDK位だと年間どれくらいになるのか

ご存知の方いらっしゃいますか？　既パークやリエトとかコスタの辺り

だと少し安いんでしょうか？それともこの辺りも商業エリア扱いに

なってしまうんですか？

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エクラスの時に話題になったのは減税後年間20～30万円くらいという話でした。なので減税無くなったら40～50万円くらいではないでしょうか。エクラスの過去掲示板見たらもう少し詳しく載ってるかも。

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即回答ありがとうございます。
やはりそれ位は覚悟しなければなん
ですね。

駅徒歩圏内のタワマンですと少しくらい
離れたとしても高そうな感じもしますね

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マンションの固定資産税で50万なんて、戸建より高い、せいぜい20万位だと思いますけど、、

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>779
タワマンは建物部分の価値が高いから意外に戸建と大差ないですよ。自分も今はタワー居住中ですが年間25万円払ってます。償還期間も47年間ありますから結構痛い出費です。3LDKといっても幅広いので100平米クラスなら普通に50万円くらいかかりますし、47年間ある償還期間のうちのピーク時でずっとかかるわけじゃないです。平均したら30万円前後じゃないでしょうか。といっても建ってみないと固定資産税ってわからないんですよね。土地の価値は変動しますし、同地域でも物件違えばけっこう違ったりします。エクラスは戸数が少ないけど高さはここと同じくらいなので一戸あたりの負担が多いのでは。ここは戸数が多いのでもう少し安いと思います。

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