OHANA(オハナ)八坂萩山町

府中のプラウドと外観のイメージ図そっくりなんですけど、中身は違うんですかね。

＞＞長谷工が施工するから、プラウド品質を保てないってことで、別ブランド立ち上げたわけでしょ
＞＞ってことは今後、長谷工プラウドはなくなる？
＞＞オハナの結果次第でしょ。出来も含めて。

オハナが売れれば、長谷工プラウドはなくなって長谷工＆野村でオハナ？
オハナが売れなくても、プラウドとの差別化を図るために長谷工プラウドはなくなる？
どっちでも結果は同じ？

バルコニーが広いのがいいですね。

トランクルームを専用部分に含むだって。せこいね。

え？トランクルーム共用部なんて嫌だけど

共用だと修繕対象。専有だと修繕自分持ち。大切にしようしましょう。

10年もしたら塗装もはげてくる。専有部分だと大規模修繕の対象外だから、そのまま放置で無様な姿をさらすってこともあり得るよね。

トランクルームは共用部で専有使用が一番購入者に有利だと思います。
なんで共有部を嫌うの？
まさか、１個のトランクルームを他所のお宅と共用と勘違いですか。

逆にパイプスペースって専有部分にありながら、共用部なんだよね。これはどこのデベでも慣例的に販売図では専有面積に含んでる。将来の保守のことを考えたら、共用配管は住戸外に出した設計の方がいいんだけど。長谷工には高望みかな。

>690

バルコニー奥行き２ｍって今時普通だよ。もっと広いのがよければ、日綜のオープンエアリビングバルコニーでしょ。あれって、脱法的手法だから、既存不適格に要注意だけど。

バルコニーの奥行きがあるとそれはそれで部屋の中に陽だまりができなくなって残念なこともありますね。

トランクルームが全戸分、且つ共用部にあるマンションの方が少ないんでは？

都心のマンションなら聞くけどね、たまに。

こういうマンションとかですかね。
http://www.mecsumai.com/urashimaoka67/quality/quality03.html

住戸から離れた場所にあると面倒で使いにくいって意見もありますね。

ここは全戸分のトランクルームが玄関外の共用部にあるんですね。これは良い点として、専有面積にトランクルームを加算して部屋を広く印象付ける偽装したから悪い印象に。

偽装って表現は、取り締まられるよ。

このマンション買ってほんとによかった。毎日完成を楽しみにしています。

そうですね。
楽しみに私も待ってます。

人にはそれぞれいろんな考え方があると思います。

私たちは私たちの考えでこのマンションを買って
本当に良かったと思っています。
入居まで長いですが、毎日楽しみに
いろいろなことに頑張っていけそうです。

トランクルームが玄関脇に全戸分あるケースって、それ程、珍しくは無いと思うけど、普通はバルコニーやポーチと同じく専用部分（共用部分だけど、そこの住民が専用利用）扱いだから専有面積には含めない。専有面積に含めてるってことだから、専有部ってことにしての専有面積の水増しでしょ。そのうちメーターボックスも専有面積に含めるデベが出てきたりして（笑）。

あと部屋を広く見せる一般的なトリックとしては、出窓部分を部屋の帖数に含めちゃうとか。ちゃんとチェックしないとね。

今、どれくらい売れてるんですかね？
半分は売れたのかな？

先週で六割は売れてましたよ。
MRの商談テーブルもイッパイでしたね。

キッズルームや間取りなど子育てにはとても優しさにあふれている感じですね

子育てには何かと荷物が増えていくものですからトランクルームは助かります

もうそんなに売れているんですね。

近隣マンションが売れ残り、値引き、モデルルーム家具付販売も始まっているんで
これだけいろいろ言われるオハナはまだまだ余裕あるって思ってました。
ちょっと焦ってきましたよ。
本気で検討していかないとですね。

私の決め手は価格と広さですね。
交通の便は少し悪いし、長谷工の施工も気にかかる・・・。
でも、少し都心から離れた所でのんびり暮らしたいです。

あまり気にしてたら機を失いそうですしねー。
こういうのって考えたら買えないですよね。

確かに価格と広さは魅力的ですね。

近隣マンションも全て長谷工仕様ですが、設備に関してはオハナが抜け出てると思います。

長谷工もいろいろ言われていますが、アフターサービスの保証期間を従来より大幅に延長
していることは他にはないプラス要素ですね。
やっぱり買いですよね。

期間延長しても、ちゃんと対応してくれなければ何も意味は無いんだけどな。長谷工の対応のひどさは周知の通り。

オハナは修繕積立金が均等方式とのことで基本的に増額はないとの説明を受けましたが、
みなさんはどう思われますか？

長期修繕計画で当初から段階増額積立方式と言っているほうが信用できるのですかね？

修繕積立金の話は信用していませんよ。
あくまで見込みですから実態は変わると思います。

そういったところはリスクとして私は捉えています。

＞＞７１３

長谷工ってそんなにひどいんですか。
野村はそんな長谷工を野放しだと自社のイメージ大丈夫だろうか。

これだけクレーム、問題おきてるのは野村も知っているし、
オハナ事業第一弾だから野村も
長谷工監視、指導を今まで以上にするような気がする。
って考えあまいかな･･･

＞＞７１５

そうなんですね。担当者が国交省のガイドラインに基づきなど…いろいろ言っていたので。
確かに増額の可能性ありと考えていたほうがよさそうですね。

>>716

（渡しが知る限り）長谷工プラウドの第一弾である、プラウド東陽町のときにも同じような意見の人もいたんだけど、結果は野村は長谷工に丸投げだった。某内覧業者がブログで暴露しちゃってたよ。

長谷工も問題だけど、野村も問題！

国土交通省の修繕積立金のガイドラインはこちら。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

均等積み立ての基本的な考え方は、３０年の計画を立てて、その間に必要な費用を均等で積み立てていく。ただし、物価や環境などの変動による修繕費用の増減を考慮して、定期的に修繕計画や積立額を見直すことが前提ってなってる。だから、将来、積立金額が増減する可能性は十分ある。

段階的増額方式だと、最初から増額が計画されていたとしても増額した費用を負担しきれずに、未納問題が発生するリスクが高いから国土交通省は、均等積み立て方式を推奨してる。売る側としては、販売時に提示する入居時の修繕積み立て金額を安く見せかけられるから、段階的増額方式を採用する傾向にあるんだけどね。

しかし、長期修繕計画と修繕積立金の取り扱いって、引渡し後は、入居者が継承するんだけど、重要事項説明時にちゃんと理解できるように説明できてなくて大丈夫なのかな。

修繕積立金だけど、古くなってくると当初の30年の修繕計画に含まれない修繕項目がでてくるから、均等積立でも物価が下落しない限り、見直しのときに確実に値上げは必要になるよ。竪排水管とかエレベーターの（修繕ではなく）交換は３０年よりも先のことだからね。

修繕積立金が均等の場合、一時金で支払う修繕積立基金がどの程度あるかによっても変わってきます。
購入当初が少ないと１０年目とかの節目で〇〇万円徴収とか、中規模・大規模修繕の度に〇〇万円の徴収に追い込まれます。支払いの出来ない住戸が出てくると修繕自体が先送りなどになり荒れてきます。

積立金の一時金徴収は、段階的増額方式と一緒で、未納問題のリスク要因となるから、国土交通省のガイドラインでは推奨していない。均等積立なのに一時金徴収するとしたら、お粗末な計画。

あっ、そうだ、野村の某物件では一時金徴収するかどうかは、入居後に住民で決めてくださいって無責任な方針だった。それって計画って突っ込みたくなった。

他のデベの物件でもそうだけどあなたが住んでいるマンションは違うの？
最終的には住民で結成した管理組合次第でしょ。

引渡し後、修繕計画を見直して変更するのは管理組合次第だけど、販売時に決めずに後はどうぞってのはどうかと思ったまでのこと。

販売時にどのパターンで徴収するか決めない物件なんてありえないですよ。
管理組合が結成されるまで時間がかかるのにそれまで徴収しないってことですか？

個数の少ないマンションは少ない世帯で高額な修繕積立を負担しあうから
年数経つに従って増額される可能性が高いと聞きましたがどうなんですか？


オハナは比較的世帯が多いことを考えると増額されにくいんですか？
あと、機械式と平置きの駐車場でも修繕積立の額って違うこと考えると
やっぱりオハナは増額されにくい？

どこのデベさんでも増額していくパターン、一定（初めから高め）、一定＋追徴金の3パターンを用意していると思いますよ。
でもだいたいどこでも入居当初は増額していくパターンになりますね。
そうなると都下の70平米程度のマンションだと規模にかかわらず（30年計画だと）最終的に管理費込みで3万半ばから5万くらいになることが多いと思います。

長期修繕計画の費用見積もりも長谷工価格で算出なのかな。それだと、出来が悪くても、大規模修繕は他のゼネコンに出すってこと出来ないよね。

本日MRに行ったら残り約45～50戸くらいでしたよ。
ここまでは早いペースだけど、ここからどのくらいで埋まるのかね。

この規模で、1ヶ月40戸ペースは凄すぎるな。

値段だけではなさそうですね。何が受けているのですか？

いろいろな面で購入しやすいのでは？
具体的に説明できるほど知識を得ていないのですが、最低限必要なものが揃っていて余計なものが無いという感じがします。
かといってただ安っぽいわけでもなく、明るく気楽に暮らせそうなイメージをかもし出しているというのかな。
同じような世代や家族構成の人たちが自然に集まってきて住人同士でも気を使わずに暮らせそうな感じもします。

日常品に比べて極めて高額な買い物ですから、やはり売主の知名度だと思います。化粧品ならば資生堂で有名ブランドに次ぐ新ブランドという感覚でうけているのではないでしょうか。公式ページや請求資料、ＭＲを見ても悪い印象はファーストユーザーには中々与えなかった気がします。欲しい買いたいと思った時が営業サイドからみたチャンスですからそこは巧妙でしょう。プラウドのアウトレット感覚では？

これはあるけどこれがないとか、そういったものが中途半端にでも
揃っているからなのかな。価値観はみなさん違うでしょうけど、それが
うまくはまっている物件なのかもしれませんね。

なるほど。オハナは、他の長谷工物件とスレッドの雰囲気が違うのは、そういうことですね。

程よく設備も付き、不思議と上質感もあり。と。野村の意志が見えますね。

競合他社にも脅威だろうし、自分達にとっても、良い意味での競争が生まれるのでは？

私はオハナはありえないと思ってるけど、建物や設備自体は悪いと思ってないですよ。

ただ、そういう小手先の共有部分やらに目をくらませて、「立地」というマンションにとって最も重要な要素の悪条件を隠してる感じがなんとも嫌なんですよね。工場、線路、そして、教育レベルは最悪な東村山市。。。。

ここを買っちゃった人って、簡単に騙されちゃうタイプですよね。本当に情弱って感じがするんです。はい。