年収に対して無謀なローン　その１８

皆さん、高給取りのなかお恥ずかしいのですが、ぜひ助言お願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込400万円（最低手取り月23万円、ボーナス年2回で合計60万円）
　配偶者　税込300万円（仕事内容で給料の変動があるため、通常30万近くですが現在12万です））

■家族構成
　本人　　34歳
　配偶者　33歳
　子供１　 3歳

■物件価格
　3840万円（新築マンション3LDK）

■住宅ローン
　・頭金　340万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3500万円
　・固定　ﾌﾗｯﾄ35Sで定年60歳までに完済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円（教育費別途700万）

■昇給見込み
　・本人及び配偶者の昇級の見込みはほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金については不明　

■その他事情
　・車のローンはありません
　・出来れば2人目の子どもが欲しいと思っています
　・現在、賃貸にて2DKで12万3000円を支払っています

以上、よろしくお願い致します。

問題なし

はい次

共働きで、社会的信用もあると思うので、借りられるのではないでしょうか。

456さん

私の友人にギリシャ人がおりませんのでギリシャの国債が１９％だとして１９％とは限りませんが、３％や５％のナメたレートではないでしょう。誰が１９％の利息を払うんですか。ギリシャ国民ですからね。
ギリシャ国債は２年前は４％程度でしたが、財政不安がささやかれ一気に１０％へ急騰（沸騰）しましたね。

ギリシャ国家も昼寝しているワケではありません。必死で国債利払いするため公務員は給与・賞与３ー４割カット、史上空前のリストラ、定年引上げ、年金受給額大幅減、受給年齢引上げ、消費税２１％へ引き上げなど施策していますが焼け石に水。実質破綻国家ですね。ギリシャ国民の富は外国人投資家に吸い尽くされているのです。ただ１９％の国債は（信用力が無さ過ぎて）怖くて誰も買いたくないのが実情です。だから買い手が付くまで金利が急騰するんです。まさに国家（国債）の叩き売りですね。

国債暴落したら･･･自己資本比率が急低下して破綻する銀行も出てくるでしょうね。バブル崩壊で都市銀行は１０⇒３行へなりましたね。まぁ満期まで保有すれば問題ありませんが。期中はあくまで含み損ですから。
万一、金融危機が起きても日本国内のメガバンクは基本的に規模が大きすぎて潰せないといったところでしょうね。当然５０歳以上のオッサン行員は全員クビでしょうけどね。

リーマンが飛んだのは自己資本の何十倍ものレバを利かせバクチしたからです。投資銀行とは名ばかりで投機銀行でしたからね。リーマンは巨大な賭博師です。伊藤カイジ並みです。バクチで永続的に勝てませんよ。
バクチで勝つのは胴元と相場が決まっております。リーマンはサブプライム賭博で、当初は手数料ビジネスに徹し、いわゆる胴元でした。
ところが賭博師のヘッジファンド連中が賭場（サブプライム商品）で史上空前ボロ儲け。横目で見ていたリーマンは我慢できなくなっていた。ついに１００年で積み上げた自らの自己資本（軍資金）を使い胴元でなく巨大賭博師になった。リーマンも連戦連勝で笑が止まらない。ボタンひとつでカネが更に巨大なカネを生む。
そこで強欲リーマンはもっと儲けたれ！と、今まで稼いだカネ＋軍資金に数十倍のレバレッジ（信用取引）をかけ大勝負を続けた。もはやＦＸ級のレバです。尋常ではないね。
ところが一旦、大負けすると異常なハイレバが利いており、もう後戻りデキナイ。負けを取り戻そうと無理して更に負込む。泥沼化。
そして世界を揺るがすほど大敗したのですよ。アホらしいですね。こんな会社は潰れて当然です。
ＡＩＧグループも同じことしてて潰れかけましたね。本業の保険は絶好調なのにサブプラ賭博で大負け。倒産秒読みでしたね。

中小企業へは無担保融資と有担保（不動産）融資があります。万一の場合、有担保は不動産売却で回収します。無担保融資はほとんどが信用保証協会の保証（最終保証人は国である。その補填金は税金）をつけておりほとんど回収できるのです。
無担保で倒産⇒未回収発生⇒銀行⇒保証協会⇒都道府県⇒国です。つまり中小企業の破綻で銀行が無担保融資で損をすれば税金で穴埋めです。でも破綻せずキチンと返済すれば利息は銀行が総取りです。儲けは銀行。損は税金で補填。
しかも中小企業融資は通常３～７年、最長でも１０年程度です。業績悪化すれば引くだけです。比較的逃げ易いのです。

日本版サブプライムローンは引き起こるでしょう。でも銀行の破綻は軽微です。激安低金利の住宅ローン戦場にに参戦している銀行は一部です。住宅ローンの債務者は歯を食いしばって返済するので日本では破綻率が低いのです。しかも、アメリカと違い日本の地価はここ１０年ほど低位圏で安定しているので破綻しても競売で売却すれば８割程度は回収できます。返済も多少は進んでいるからね。

【損失と利益】
ローン３０００万円×１００件＝３０億円住宅ローン債権があるとして、
・金利が急騰し３５年間の加重平均金利が２．５％と低めに設定。破綻債権の２０％損失（８割は競売で回収）
・破綻率１０％と仮定･･･３０００万円×１０件が不良債権＝３億円×２０％＝６０００万円の損失
・健全債権２７億円×２．５％×３５年（元利均等）＝１３億５４００万円の利益（利息）
１３億５４００万円－６０００万円＝約１３億円の坊主丸儲け。

現在の住宅ローン（民間銀行）の表面破綻率は１％未満でしょう（実質は２～％程度か）。住宅支援機構は実質７～８以上％と言われています。（条件変更＝亀井法案で本来破綻してい人が今だけ何とか生き延びており表面的な破綻率は低く見えるのです）
金利急騰すれば破綻率も急上昇でしょうね。

481さん

子供が二人（良いことですが）なら、奥様の年収が現状維持しないとかなり厳しいですね。産休時はどうしますか？また、あなたの年収が上がらないのは、なんとも辛いと思います。お子さんが私立高校になると、初年度100万必要になり、大学生になると年間、国立でも50万、私立なら100万必要です。理科系ならもっと必要で、一人暮らしになると別途100万必要です。

子育ては私の経験では、最も思い通りにならない素敵な経験です。

教育費がなければ奨学金もありますよ。

>>480
>>483

幼稚園児が混じっとるな。


>>481

妻が大幅な収入減、もしくは失業の場合は即死ですよ。
合わせて700万の収入が変わらないとしても、緩くは
ありません。
現状の感じでは、妻の収入分が全てローン返済に
充てられるのと同じようなものですから、あなたの400万
のみで家族４人が暮らしていけるか、子供にお金を多少は
お金をかけてあげられるのか考えた方がよいです。

>>486

幼稚園児、でてこなくていいから。

でも、嫁が働くだけ、まだましですよ。
旦那さんが働けなくなったら、どうしますか。

>484さん
金利の急騰とは、現状で言うとどの程度の数字ですか？
例えば、現在の店頭表示金利が2.475だとして、一気に5～6%まで、
或いはそれ以上行くという感じですか？


ど素人な質問で申し訳ありません。

482、483さん
有難うございました。

485さん
やはり厳しいですか。
自分は一部上場企業の割に年収は全くあがらず下がる一方でツライところです。
妻は産休前は500万近くあったのですが、子育てしながらとなり同じく下がる一方です。
もう少し安い物件3000万以内あたりで探そうと思います。
有難うございました。

486さん
出来れば奨学金ではなく自分たちで教育費を出してあげたいと思っております。
有難うございました。

487さん
妻は正社員と言えどもこの世の中ですので、いつクビになるか分からないですし
もう少し安い物件で探した方が良さそうです。
確かに子どもにはお金をかけてあげたいですからね。
有難うございました。

489さん
自分が働けなくなったらとは考えていませんでした。
自分が主夫となり、妻が働いても年収は500万くらいにしかならないので、やはり厳しそうです。
有難うございました。

>469
税金関係の仕事してます。
私が立ちあう競売はもっと淡々としてるけどなー。
まぁでも警鐘鳴らすのは大事と思うんで書き込み頑張ってください。


このスレの皆さんへ。
資金計画に必ず固定資産税も入れておくようお願いいたします。
築5年（戸建は3年）で軽減切れますから、新築の方は高めに見積もりを。
役所は銀行（保証会社）以上に強い債権者です。
裁判所通さずに突然差押えしますし、破産しても免責にはなりません。
自営業の方は国民健康保険料も同様です。

>>468
３０でもう永久就職なの？
修行中って事とある程度ゆとりのある生活考えると
もう少し下げたほうが無難ではある。

当直バイトするとか病院選ばなければもうちょい
稼げるだろうけどまだやりたい仕事優先で
いったほうが良い気がする。

嫁に働いてもらわないとね。

>>481=491

>もう少し安い物件3000万以内あたりで探そうと思います。

それでも年収400万なら無理に近い。借入が2000万
程度までに収まるようにしないと。

465さん

貸出金利が上昇すれば預金金利も自然と上がりますよ。
信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。

470さん

448、452を参照して下さい。

>信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。

異常に金利の高い金融機関は信用力がなくて、やむを得ず高い金利をつけているところがあります。

日本振興銀行は高い金利で預金を集めていましたが、破綻して預金は全額保護されませんでした。

ネット銀行のように調達コストが低いため、高い金利にできる場合がありますが、そうでない場合には十分気をつけてください。

472さん

申し訳ありませんがアナタの経験不足を感じてしまいます。オレは経験が足りない！と大声で言っているのと同じです。少し長くなりますがご説明しましょう。

確かに競売される方が給与所得者なら、【492さん】が仰る通り粛々と手続きは進むことが多いでしょう。しかし中には競売の事実を受け入れられずゴネまくる債務者もいて『人生劇場』が開演。手を焼くことがあると競売業者の社長達は言います。生々しい体験談も聞いております。
競売されれば、恐らく築古木造２階建てボロ安狭アパートコースでしょう。

しかも競売で残債があれば債権者（銀行⇒保証会社⇒サービサー等）への債権譲渡され支払いが続行。
特に上場企業や公務員ならば債権者も捕捉しやすく支払いが滞れば給与・賞与差押さえも辞さないです。
ただ最終的には残債は交渉で減額する場合もあります。

さて本題に戻りますね。私は中小企業と個人事業主の融資担当者です。中小企業の社長も個人事業主も当然住宅ローンを組んでおります。
中小企業の社長や個人事業主が住宅ローン単独が払えないことはまずありえません。
会社の事業が傾き、資金が詰まる。その結果、住宅ローンも滞るのです。
会社がある朝、突然倒産（従業員も銀行も取引先も、時には家族も知らない場合がある）して社長が失踪。
よくあるパターンです。債権者の怒りが鎮まったら後から登場する場合もある。

例えば、突然倒産または破産会社した会社をＡ社としますね。Ａ社への債権者等（売掛保有先、受手（受取手形）保有先、割賦販売先、取引銀行、リース会社、従業員･･･他）は相当焦りますよね。
特に売掛、受手など取引先や給与未払される従業員はホンマ『鬼の形相』です。

債権者も必死ですわな。（特に債権者も中小企業なら）ウン千万も飛ばされたら連鎖倒産もあるしね。債権者も倒産したら従業員やその家族も路頭に迷う。だから債権者の社長さん達も命がけで回収をはかるんですな。
ハッキリ言ってそこは修羅場ですワ

修羅場では正式な手続きなんかできません。無法地帯となります。債権者や従業員たちは会社に乗り込んでリース物件にも関わらずコピー機、電話、テーブル、置物、パソコン、機械類など様々なモノが奪われます。

次に債権者達は社長の家に向かいます。嫁や子供がいても関係なく換金性のある家財を運び出します。当たり前のようにピアノも運び出されます。Ａ社長の娘が泣き喚いても･･･です。

銀行員やリース会社員が勝手に持って行かないで！と言っても一切聞きません。逆に身の危険を感じることもあります。完全に暴徒ですよ。早いもの勝ちみたいな感じでしょうか。逆に『お前ら銀行が追い込んだんやろ！、どないしてくれんねん！』と逆恨みでスゴまれたことも何度もあります。
まぁ毎回暴徒化するワケではありませんが･･･

会社経営者であれ、給与所得者であれ、借りた金を返せず破綻した場合、債権者が大人しい（銀行やリース会社、大企業、中堅企業など）場合でない時は、超修羅場になることも多い。これが現実です。
給与所得者でも銀行以外に（個人的にお金を貸したりしているなど）債権者がいれば動きは迅速ですよ。取立ては＊＊＊級ですよ。破綻が分かれば競売手続き中であろうと何であろいうと家財道具やピアノもバンバン運び出します。債務者の娘が泣いてもね･･･（泣きたいのは債権者かも知れない）
サラ金業者でなく特に一般個人から借りた時は取立てが厳しい。

違法に家財を取り出されても債務者は借りた金を返していないので『おい止めてくれ！』と債権者に実際は言えないのです。
私はそういう現実的かつ具体的なハナシをしているのです。これは現場の話です。
銀行など金融機関以外の債権者がいた場合、下手すればその債権者達は『鬼』と化します･･･

＞明渡しを任意に履行しない場合には、落札者（競落人）が引渡命令をえて、残置物を運び出します。所有者が引き取らなければ別個保管する必要があります。 仮に、この際に差し押さえをするには、別個の債務名義と動産の差し押さえ執行云々･･･
↑
『鬼達』にこの幼稚園児の歌のような寝言･･･通じると思いますか？
『鬼達』はオレだけは、オレだけは返せ！と詰めて来ますよ。

≪銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される≫
＞どういう手続きやねん
↑
鬼流の手続きですよ。
時限立法の金融円滑化法【亀井法案】施行前は住宅ローンの返済が苦しくなると銀行は親身に相談に乗りませんでした。その為、愚かにも方々で高利借金を重ね自滅コースも多々あります。信用情報をみれば多額をツマんでいる。ローン破綻者は破綻前から既に多重債務者化しているケースもよくあります。
それに･･･まもなく【亀】の神通力は途切れますよ。

私が言いたいのは破綻したら事の大小はあれど修羅場になるということです。
時にはまともな手続きを経ることすらできないのです。
ギリ変で借りるというのは確実に修羅場に近いということです。
もう一度よく考えましょうね。
家族を幸せにする住宅が重宅とならないように願います。

■世帯年収
　本人　　税込900万円（インフラ系）
　配偶者　税込0万円

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　38歳
　子供2　3歳,1歳（小学校から私立はまったく考えていない。）

■物件価格
　4500万円（東京23区内、最寄駅（私鉄）徒歩5分、最寄駅から東京駅まで1回乗り換えありで30分ぐらい）

■住宅ローン
　・頭金　900万円（諸経費分別途全額有）
　・借入　3600万円
　・変動　35年・1.275%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
10～50万円/年

■定年・退職金
　62歳
　4000万程度見込み
　定年後、3年間の再雇用制度有り（年収400万程度）　

■その他事情
　・車のローン（なし、去年買ったばかり）
　・親からの援助なし
　・3人目はできれば


無謀っすかね？