年収に対して無謀なローン　その１８

固定金利、例えばフラット35でも、国家の危機などで金利急沸した場合、固定解除となったりするの？

もしそうなったら、どうしよう。
激汗です。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ギリ変どもが夢のあと

そもそも年収に対して無謀なローンって存在するの？
銀行の審査が通るということは銀行が支払い能力有りと判断してるので無謀ではないのでは？

審査はゆるいよ。
ギリ変でも貸してくれる。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

銀行さん、借りる人を優遇しすぎてませんか。
もう少し、預ける人のことも考えてくださいよ。
あんたたちの給料を払うために、お金を預けているのでもありません。

こんな我が家にも、家の購入が出来るでしょうか。
家族構成
夫:34才(技術系サラリーマン)
妻:27才(中小企業社員)
子供:5才
収入
夫:450万円
妻:350万円
売り地価格:3900万円
注文住宅で、建物には1100万円を上限に
ローン
5000万円
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円
■昇給見込み
　今のポジションだと年10～15万程度
■定年
特に定年という歳は、決まっていない。
■その他事情
　・親からの援助なし

>>466
要するに頭金ゼロで購入ってこと？（諸費用程度の貯金しかないってこと？）

であれば、止めた方が良い。

住宅ローン減税を夫婦それぞれが受けるにしても、収入に対する返済比率が高いので、
リスクが高い。

大きな昇給が期待できない以上、ローンを4000万以下に抑えた方が良いのでは。
それでも楽ではないと思う。

家族構成
夫:30才(医師)
妻:27才(専業主婦)
子供:なし 二人くらい欲しい予定
収入
夫:1100万円(税込)
妻:なし
価格:7500万円
管理費・修繕費・駐車代:あわせて4万円ほど
頭金:150万円
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円
■昇給見込み
　ゆくゆくは1500万～2000万程度いくのでは
■定年
　60歳だけどその後も数年は嘱託がありそう
■その他事情
　・親からの援助なし

諸事情で貯金がないのですがかなり希望にあった物件に出会ってしまい悩んでます。
やはり無謀でしょうか？
ご助言お願いします。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

453さん

中古物件はジャブジャブ流通しますよ。
まだ余力のある人は競売になる前に任売で売却しますけどね。ごく少数です。
最近は住居系の競売物件は業者じゃなくても一般個人で入札に参加する人がとても多いです。
掘り出し物件も多いですからね。

競売物件の流れ
【業者編】
競売⇒入札⇒落札⇒安リフォーム100万円⇒個人へ転売(リフォーム代100万円＋利益300万円)⇒個人⇒入居
【個人編】
競売⇒入札⇒落札⇒高リフォーム200万円⇒入居

私は以前、入札する業者への融資を担当しておりまして･･･
【融資審査と競売のお金の流れ】
業者⇒競売資料持参＆融資申込⇒書類審査⇒【物件確認】（写真撮影含む）⇒融資承認⇒（業者が）入札⇒落札⇒本決済（同時に融資実行）⇒安リフォーム⇒個人へ高値転売（同時に銀行返済）完了です。業者は個人へ高値転売し利益確定。銀行は業者へ融資し利息獲得。業者が個人へ売却した時、融資資金を同時回収（返済）。業者と銀行はニコニコ関係。銀行員は言う･･･『社長、また次の物件頼んまっせ！早よ持って来てや！』
そして銀行は業者から転売された物件を買おうとしている個人へ中古物件の住宅ローンを提供し今度は個人に対して長期で利息を頂くんです。アッチからコッチから利息をチューチュー吸うんですよ。

さて話は戻りますが競売物件融資において、銀行員としてこの【物件確認】がツライんです。
当然まだ落札されてないから住人は居ます。自分達の楽しいマイホームが売り飛ばされることを知らない幼い兄と妹。庭で楽しそうに遊んでいる。楽しい笑い声が漏れてくる。･･･本当にツライですね。
見つからないように物件の写真を撮ろうとすると、コッチを見てニコニコＶサインする子供達。何事もなかったかのように干されてある洗濯物。可愛い三輪車と小さな自転車。思い出いっぱいの小さな花壇･･･

それらが落札されれば１０日程度で家族は築古木造２階建ボロ安アパートへ余儀なくお引越し。ソコはとても狭く薄暗い。哀れな末路。親はいいとして、何の責任もない幼い子供達が不憫でならないですね。競売にかかれば１２０％落札されますからね。
『パパ、ママこのおうち出ていきたくないよ！ねぇどうしてなの？』と涙ながらに訴える小さな子供。
もうこの家はアナタ達のモノではありません。わが社の所有です。早く出て行って下さいと催促する業者。
銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される。泣き叫ぶ娘･･･。

お気の毒ですが全て真実であり決してレアケースではありません。競売ではごくごく普通の出来事です。
１０年後、こんな風になりたいですか？真のギリ変の方々は競売予備軍と言えるでしょうね。
競売はツライよ。競売情報は公開されるからご近所にもバレルしね。競売情報に公開されたら、たくさんの見知らぬ業者や個人が続々と競売対象物件を毎日見に来ますから近所に即バレです。

ギリ変の方々へ･･･
１０年後一家離散したくなかったらギリ変の方は最低でも固定にするか、もっと安い物件にするか、止めるか、頭金を大幅に増やすかしよう。長期金利マグマがグツグツ煮えたぎっているよ。

【借金の定石】
低金利は固定で
高金利は変動で
中金利は併用で

>469さん

貴方の予測を教えて頂きたいのですが、
五年後、十年後の変動金利はどの程度まで上がっていると思われますか？

なんか、怖くなってきました(;^_^A
でも勉強になります。ありがとうございました。
我が家はもう少し頭金を貯めて、なおかつワンランクさげた価格の物件を買うことにしました。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>469
つっこみどころ満載ですｗ

まず競売物件の場合、融資の可否は三点セットによるもので行うのが通常。
トラブルを避けるためにね。

>銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される
どういう手続きやねん。
明渡しを任意に履行しない場合には、落札者（競落人）が引渡命令をえて、残置物を運び出します。所有者が引き取らなければ別個保管する必要があります。
仮に、この際に差し押さえをするには、別個の債務名義と動産の差し押さえ執行が必要ですが、普通は考えられないｗ

ホントに銀行員が疑問。

469は銀行員じゃなくてその家族方だろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

＞４６６

> 特に定年という歳は、決まっていない。

これは本当ですか？サラリーマンなら雇用契約に明記されているはずですよ。
また建物１１００万ですが、この金額では、かなり無理があります。
かなり安ものになり将来大変になることが予想されます。

>４６８

諸事情がわかりませんが、一度シュミレーションされたほうがよいと思います。

「銀行員の本音さん」
久しぶりに読み応えのある投稿をありがとうございます。決して上から目線でない視点が良いですね。
是非、『変動金利は～』のスレにも投稿してほしいもんです。以前、あなたがおっしゃる主旨（いつまでも超低金利が続く保証はない）と投稿したら、叩かれました・・・素人ですから説得力ないんですね。お願いします、迷える子羊を導いてください。

以前、会社が銀行支援を受けた時期に、銀行から役員が派遣されてきて、ものの見事に「貸した金ははよ返さんかい！」とパワハラされ、銀行員とはこのように醜いビジネスマンなのか、と最後には逆に哀れささえ感じた経験があります。
あなたのような銀行員がいることを知り、救われた気がします。

４６８さん
いくらアッパーな身分とはいえ、医者になって大した年数もなく、貯蓄もないなかで、早まることはありませんよ。子供ができて自分の将来がおぼろげながら見えてきた時期に購入されても遅くありません。収入も高いのだから。
今のご時世、医者だからとて、将来が約束されていると思うのは早計です。医師としての技術を磨かれることが優先順位の高いことではありませんか。
是非、人徳のある医師になってください。若くして豪邸に住んでも、「傲慢な人間」になるだけですよ。環境は人を育てます。

>>461
国会の危機になったら、変動だろうが固定だろうが条件は同じことだよ。
３０００万の借金の時、金利が３％か３０％かでは大きく変わるが、
３０万の借金ではさほど変わらない。

意味わかるよね？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>450
おいおい簡単に騙されるな。
金利急騰したら国が抱えている莫大な借金の利息どうなる？
利息だけで税収はるかに超えるよ？

ハイパーインフレ突入したら借金帳消しだから固定特約あるなしは問題じゃないんだぞ？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

銀行員の本音さんの言うとおり、ギリ変は金利が急上昇したら、もともと余裕のない返済計画であるため、返済が出来ず即死なので非常に危険です。

但し金利についての見通しについては、当面低金利が続くと思われます。

私自身はギリ変でないので、現在固定5年の満期があと2年後にありますが、変動にして金利負担を軽減しますけど。。。

いざというときに一部繰上返済や一括繰上返済できないギリ変の方は変動金利は危険かと思います。

いくら年収が高くても住宅ローンは、たいへんだと思います。
嫁にも働いてもらったほうがいいと思います。
そうすると、お金だけでなく、精神的にも余裕が出ると思います。

皆さん、高給取りのなかお恥ずかしいのですが、ぜひ助言お願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込400万円（最低手取り月23万円、ボーナス年2回で合計60万円）
　配偶者　税込300万円（仕事内容で給料の変動があるため、通常30万近くですが現在12万です））

■家族構成
　本人　　34歳
　配偶者　33歳
　子供１　 3歳

■物件価格
　3840万円（新築マンション3LDK）

■住宅ローン
　・頭金　340万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3500万円
　・固定　ﾌﾗｯﾄ35Sで定年60歳までに完済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円（教育費別途700万）

■昇給見込み
　・本人及び配偶者の昇級の見込みはほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金については不明　

■その他事情
　・車のローンはありません
　・出来れば2人目の子どもが欲しいと思っています
　・現在、賃貸にて2DKで12万3000円を支払っています

以上、よろしくお願い致します。

問題なし

はい次

共働きで、社会的信用もあると思うので、借りられるのではないでしょうか。

456さん

私の友人にギリシャ人がおりませんのでギリシャの国債が１９％だとして１９％とは限りませんが、３％や５％のナメたレートではないでしょう。誰が１９％の利息を払うんですか。ギリシャ国民ですからね。
ギリシャ国債は２年前は４％程度でしたが、財政不安がささやかれ一気に１０％へ急騰（沸騰）しましたね。

ギリシャ国家も昼寝しているワケではありません。必死で国債利払いするため公務員は給与・賞与３ー４割カット、史上空前のリストラ、定年引上げ、年金受給額大幅減、受給年齢引上げ、消費税２１％へ引き上げなど施策していますが焼け石に水。実質破綻国家ですね。ギリシャ国民の富は外国人投資家に吸い尽くされているのです。ただ１９％の国債は（信用力が無さ過ぎて）怖くて誰も買いたくないのが実情です。だから買い手が付くまで金利が急騰するんです。まさに国家（国債）の叩き売りですね。

国債暴落したら･･･自己資本比率が急低下して破綻する銀行も出てくるでしょうね。バブル崩壊で都市銀行は１０⇒３行へなりましたね。まぁ満期まで保有すれば問題ありませんが。期中はあくまで含み損ですから。
万一、金融危機が起きても日本国内のメガバンクは基本的に規模が大きすぎて潰せないといったところでしょうね。当然５０歳以上のオッサン行員は全員クビでしょうけどね。

リーマンが飛んだのは自己資本の何十倍ものレバを利かせバクチしたからです。投資銀行とは名ばかりで投機銀行でしたからね。リーマンは巨大な賭博師です。伊藤カイジ並みです。バクチで永続的に勝てませんよ。
バクチで勝つのは胴元と相場が決まっております。リーマンはサブプライム賭博で、当初は手数料ビジネスに徹し、いわゆる胴元でした。
ところが賭博師のヘッジファンド連中が賭場（サブプライム商品）で史上空前ボロ儲け。横目で見ていたリーマンは我慢できなくなっていた。ついに１００年で積み上げた自らの自己資本（軍資金）を使い胴元でなく巨大賭博師になった。リーマンも連戦連勝で笑が止まらない。ボタンひとつでカネが更に巨大なカネを生む。
そこで強欲リーマンはもっと儲けたれ！と、今まで稼いだカネ＋軍資金に数十倍のレバレッジ（信用取引）をかけ大勝負を続けた。もはやＦＸ級のレバです。尋常ではないね。
ところが一旦、大負けすると異常なハイレバが利いており、もう後戻りデキナイ。負けを取り戻そうと無理して更に負込む。泥沼化。
そして世界を揺るがすほど大敗したのですよ。アホらしいですね。こんな会社は潰れて当然です。
ＡＩＧグループも同じことしてて潰れかけましたね。本業の保険は絶好調なのにサブプラ賭博で大負け。倒産秒読みでしたね。

中小企業へは無担保融資と有担保（不動産）融資があります。万一の場合、有担保は不動産売却で回収します。無担保融資はほとんどが信用保証協会の保証（最終保証人は国である。その補填金は税金）をつけておりほとんど回収できるのです。
無担保で倒産⇒未回収発生⇒銀行⇒保証協会⇒都道府県⇒国です。つまり中小企業の破綻で銀行が無担保融資で損をすれば税金で穴埋めです。でも破綻せずキチンと返済すれば利息は銀行が総取りです。儲けは銀行。損は税金で補填。
しかも中小企業融資は通常３～７年、最長でも１０年程度です。業績悪化すれば引くだけです。比較的逃げ易いのです。

日本版サブプライムローンは引き起こるでしょう。でも銀行の破綻は軽微です。激安低金利の住宅ローン戦場にに参戦している銀行は一部です。住宅ローンの債務者は歯を食いしばって返済するので日本では破綻率が低いのです。しかも、アメリカと違い日本の地価はここ１０年ほど低位圏で安定しているので破綻しても競売で売却すれば８割程度は回収できます。返済も多少は進んでいるからね。

【損失と利益】
ローン３０００万円×１００件＝３０億円住宅ローン債権があるとして、
・金利が急騰し３５年間の加重平均金利が２．５％と低めに設定。破綻債権の２０％損失（８割は競売で回収）
・破綻率１０％と仮定･･･３０００万円×１０件が不良債権＝３億円×２０％＝６０００万円の損失
・健全債権２７億円×２．５％×３５年（元利均等）＝１３億５４００万円の利益（利息）
１３億５４００万円－６０００万円＝約１３億円の坊主丸儲け。

現在の住宅ローン（民間銀行）の表面破綻率は１％未満でしょう（実質は２～％程度か）。住宅支援機構は実質７～８以上％と言われています。（条件変更＝亀井法案で本来破綻してい人が今だけ何とか生き延びており表面的な破綻率は低く見えるのです）
金利急騰すれば破綻率も急上昇でしょうね。

481さん

子供が二人（良いことですが）なら、奥様の年収が現状維持しないとかなり厳しいですね。産休時はどうしますか？また、あなたの年収が上がらないのは、なんとも辛いと思います。お子さんが私立高校になると、初年度100万必要になり、大学生になると年間、国立でも50万、私立なら100万必要です。理科系ならもっと必要で、一人暮らしになると別途100万必要です。

子育ては私の経験では、最も思い通りにならない素敵な経験です。

教育費がなければ奨学金もありますよ。

>>480
>>483

幼稚園児が混じっとるな。


>>481

妻が大幅な収入減、もしくは失業の場合は即死ですよ。
合わせて700万の収入が変わらないとしても、緩くは
ありません。
現状の感じでは、妻の収入分が全てローン返済に
充てられるのと同じようなものですから、あなたの400万
のみで家族４人が暮らしていけるか、子供にお金を多少は
お金をかけてあげられるのか考えた方がよいです。

>>486

幼稚園児、でてこなくていいから。

でも、嫁が働くだけ、まだましですよ。
旦那さんが働けなくなったら、どうしますか。

>484さん
金利の急騰とは、現状で言うとどの程度の数字ですか？
例えば、現在の店頭表示金利が2.475だとして、一気に5～6%まで、
或いはそれ以上行くという感じですか？


ど素人な質問で申し訳ありません。

482、483さん
有難うございました。

485さん
やはり厳しいですか。
自分は一部上場企業の割に年収は全くあがらず下がる一方でツライところです。
妻は産休前は500万近くあったのですが、子育てしながらとなり同じく下がる一方です。
もう少し安い物件3000万以内あたりで探そうと思います。
有難うございました。

486さん
出来れば奨学金ではなく自分たちで教育費を出してあげたいと思っております。
有難うございました。

487さん
妻は正社員と言えどもこの世の中ですので、いつクビになるか分からないですし
もう少し安い物件で探した方が良さそうです。
確かに子どもにはお金をかけてあげたいですからね。
有難うございました。

489さん
自分が働けなくなったらとは考えていませんでした。
自分が主夫となり、妻が働いても年収は500万くらいにしかならないので、やはり厳しそうです。
有難うございました。

>469
税金関係の仕事してます。
私が立ちあう競売はもっと淡々としてるけどなー。
まぁでも警鐘鳴らすのは大事と思うんで書き込み頑張ってください。


このスレの皆さんへ。
資金計画に必ず固定資産税も入れておくようお願いいたします。
築5年（戸建は3年）で軽減切れますから、新築の方は高めに見積もりを。
役所は銀行（保証会社）以上に強い債権者です。
裁判所通さずに突然差押えしますし、破産しても免責にはなりません。
自営業の方は国民健康保険料も同様です。

>>468
３０でもう永久就職なの？
修行中って事とある程度ゆとりのある生活考えると
もう少し下げたほうが無難ではある。

当直バイトするとか病院選ばなければもうちょい
稼げるだろうけどまだやりたい仕事優先で
いったほうが良い気がする。

嫁に働いてもらわないとね。

>>481=491

>もう少し安い物件3000万以内あたりで探そうと思います。

それでも年収400万なら無理に近い。借入が2000万
程度までに収まるようにしないと。

465さん

貸出金利が上昇すれば預金金利も自然と上がりますよ。
信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。

470さん

448、452を参照して下さい。

>信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。

異常に金利の高い金融機関は信用力がなくて、やむを得ず高い金利をつけているところがあります。

日本振興銀行は高い金利で預金を集めていましたが、破綻して預金は全額保護されませんでした。

ネット銀行のように調達コストが低いため、高い金利にできる場合がありますが、そうでない場合には十分気をつけてください。

472さん

申し訳ありませんがアナタの経験不足を感じてしまいます。オレは経験が足りない！と大声で言っているのと同じです。少し長くなりますがご説明しましょう。

確かに競売される方が給与所得者なら、【492さん】が仰る通り粛々と手続きは進むことが多いでしょう。しかし中には競売の事実を受け入れられずゴネまくる債務者もいて『人生劇場』が開演。手を焼くことがあると競売業者の社長達は言います。生々しい体験談も聞いております。
競売されれば、恐らく築古木造２階建てボロ安狭アパートコースでしょう。

しかも競売で残債があれば債権者（銀行⇒保証会社⇒サービサー等）への債権譲渡され支払いが続行。
特に上場企業や公務員ならば債権者も捕捉しやすく支払いが滞れば給与・賞与差押さえも辞さないです。
ただ最終的には残債は交渉で減額する場合もあります。

さて本題に戻りますね。私は中小企業と個人事業主の融資担当者です。中小企業の社長も個人事業主も当然住宅ローンを組んでおります。
中小企業の社長や個人事業主が住宅ローン単独が払えないことはまずありえません。
会社の事業が傾き、資金が詰まる。その結果、住宅ローンも滞るのです。
会社がある朝、突然倒産（従業員も銀行も取引先も、時には家族も知らない場合がある）して社長が失踪。
よくあるパターンです。債権者の怒りが鎮まったら後から登場する場合もある。

例えば、突然倒産または破産会社した会社をＡ社としますね。Ａ社への債権者等（売掛保有先、受手（受取手形）保有先、割賦販売先、取引銀行、リース会社、従業員･･･他）は相当焦りますよね。
特に売掛、受手など取引先や給与未払される従業員はホンマ『鬼の形相』です。

債権者も必死ですわな。（特に債権者も中小企業なら）ウン千万も飛ばされたら連鎖倒産もあるしね。債権者も倒産したら従業員やその家族も路頭に迷う。だから債権者の社長さん達も命がけで回収をはかるんですな。
ハッキリ言ってそこは修羅場ですワ

修羅場では正式な手続きなんかできません。無法地帯となります。債権者や従業員たちは会社に乗り込んでリース物件にも関わらずコピー機、電話、テーブル、置物、パソコン、機械類など様々なモノが奪われます。

次に債権者達は社長の家に向かいます。嫁や子供がいても関係なく換金性のある家財を運び出します。当たり前のようにピアノも運び出されます。Ａ社長の娘が泣き喚いても･･･です。

銀行員やリース会社員が勝手に持って行かないで！と言っても一切聞きません。逆に身の危険を感じることもあります。完全に暴徒ですよ。早いもの勝ちみたいな感じでしょうか。逆に『お前ら銀行が追い込んだんやろ！、どないしてくれんねん！』と逆恨みでスゴまれたことも何度もあります。
まぁ毎回暴徒化するワケではありませんが･･･

会社経営者であれ、給与所得者であれ、借りた金を返せず破綻した場合、債権者が大人しい（銀行やリース会社、大企業、中堅企業など）場合でない時は、超修羅場になることも多い。これが現実です。
給与所得者でも銀行以外に（個人的にお金を貸したりしているなど）債権者がいれば動きは迅速ですよ。取立ては＊＊＊級ですよ。破綻が分かれば競売手続き中であろうと何であろいうと家財道具やピアノもバンバン運び出します。債務者の娘が泣いてもね･･･（泣きたいのは債権者かも知れない）
サラ金業者でなく特に一般個人から借りた時は取立てが厳しい。

違法に家財を取り出されても債務者は借りた金を返していないので『おい止めてくれ！』と債権者に実際は言えないのです。
私はそういう現実的かつ具体的なハナシをしているのです。これは現場の話です。
銀行など金融機関以外の債権者がいた場合、下手すればその債権者達は『鬼』と化します･･･

＞明渡しを任意に履行しない場合には、落札者（競落人）が引渡命令をえて、残置物を運び出します。所有者が引き取らなければ別個保管する必要があります。 仮に、この際に差し押さえをするには、別個の債務名義と動産の差し押さえ執行云々･･･
↑
『鬼達』にこの幼稚園児の歌のような寝言･･･通じると思いますか？
『鬼達』はオレだけは、オレだけは返せ！と詰めて来ますよ。

≪銀行以外に債権者がいると家財も差押えされ換金性のあるピアノが外に運び出される≫
＞どういう手続きやねん
↑
鬼流の手続きですよ。
時限立法の金融円滑化法【亀井法案】施行前は住宅ローンの返済が苦しくなると銀行は親身に相談に乗りませんでした。その為、愚かにも方々で高利借金を重ね自滅コースも多々あります。信用情報をみれば多額をツマんでいる。ローン破綻者は破綻前から既に多重債務者化しているケースもよくあります。
それに･･･まもなく【亀】の神通力は途切れますよ。

私が言いたいのは破綻したら事の大小はあれど修羅場になるということです。
時にはまともな手続きを経ることすらできないのです。
ギリ変で借りるというのは確実に修羅場に近いということです。
もう一度よく考えましょうね。
家族を幸せにする住宅が重宅とならないように願います。

■世帯年収
　本人　　税込900万円（インフラ系）
　配偶者　税込0万円

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　38歳
　子供2　3歳,1歳（小学校から私立はまったく考えていない。）

■物件価格
　4500万円（東京23区内、最寄駅（私鉄）徒歩5分、最寄駅から東京駅まで1回乗り換えありで30分ぐらい）

■住宅ローン
　・頭金　900万円（諸経費分別途全額有）
　・借入　3600万円
　・変動　35年・1.275%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
10～50万円/年

■定年・退職金
　62歳
　4000万程度見込み
　定年後、3年間の再雇用制度有り（年収400万程度）　

■その他事情
　・車のローン（なし、去年買ったばかり）
　・親からの援助なし
　・3人目はできれば


無謀っすかね？

490さん

私は神様でないので分かりません。ゴメンナサイね。
ただ世界一財政指標の悪い日本です５％もないとは言えないでしょう。

ただ変動は短プラ連動です。
短プラは日銀管理の政策金利でもあるので、ある程度金利上昇の抑止力は働きます。
（働いてもらわないとこまるでしょ）
しかし長プラがウナギ昇りであれば短プラも当然上昇します。

注意して欲しいのは長プラは短プラに先行して上昇しますので、変動の方は金利が上昇したら
固定金利で借り換える･･･は実際とても難しい。
しかも長プラが急騰すればまず借り換えは不可能でしょう。間に合わないよね。

中途半端な答えでゴメンナサイね。

465さん、498さん

少し説明不足でしたね。申し訳ありませんでした。。（つい行員の目線で回答してしまいました）


≫信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。

＞異常に金利の高い金融機関は信用力がなくて、やむを得ず高い金利をつけているところがあります。
日本振興銀行は高い金利で預金を集めていましたが、破綻して預金は全額保護されませんでした。
ネット銀行のように調達コストが低いため、高い金利にできる場合がありますが、そうでない場合には十分気をつけてください。

コメントを補足します。
『信用金庫や信用組合、ネット銀なら１％近い預金金利もあるよ。努力して探して下さいね。』
注意して欲しいのは各金融機関への預金は１名義上限１０００万円にして下さい。
金融機関が破綻しても元金１０００万円とその利息まで預金保険機構（国）が保護してくれますので割り切って高預金金利な金融機関へ預けて下さいね。大丈夫ですから。

ただ一部の外国の金融機関は預金保険機構の対象外です。国内の銀行でも外貨預金など預金保険機構対象外の預金もあります。注意して下さい。窓口や電話で確認して下さい。
日本振興銀行はヤバイと囁かれていましたが、預金者もバカではありません。確か預金の９８％は預金保険機構で全額保護されました。つまりほとんどの預金者は割り切って１名義１０００万円以下にしていました。
強欲な預金者や無知な預金者で１０００万円を超えて預けた人は・・・ドツボです。高い授業料でした。

例えば預金レート１％、破綻後還元率２０％、１名義で預金５０００万円を預け銀行が破綻したら・・・
手元に還ってくるカネは１０００万円＋利息８万円（税引）＋４０００万円×２０％
＝１８０８万円です。何と▲３１９２万円の損失！
高齢者で３０００万円もヤラレたら生きていけないよね。
日本振興銀行では１名義１億円以上も預けていた人も複数いたらしい。南無･･･

>>501
>しかし長プラがウナギ昇りであれば短プラも当然上昇します。
何で？

【ギリ変の方々の見落としがちな要警戒ポイント】

①金利は上昇すると想定して、必ず返済計画を立てましょうね。
上昇しなければラッキーくらいの感覚にしましょ！

仮にも金利は上昇しないと想定して万一、百一、十が一･･･いや二が一、いやいや～十が八で金利が
急騰したら修羅場になりますよ！備えあれば憂いナシです。
設定は６年目１％ＵＰ、１１年目１％ＵＰ、２１年目１％ＵＰくらいでいいんじゃないでしょうか。
※住宅ローンサイトで必ずシミュレーションだけでもしておくべきです。心の準備も肝要ですよ。

同じギリ変でも、金利上昇を理解したギリ変と理解していないギリ変は、運悪く金利急騰したときの対処（立ち回り）方法に差がでるでしょう。
同じ軍隊でも仮想敵国を想定した猛訓練軍隊と、眠たい演習しかしていない軍隊では同じ装備でも有事の時、雲泥の差ですよ。平時の時は、その差が分からないんですけどね。

②細かい話ですが492さんの仰るとおり固定資産税も１２で割って毎月の資金繰りに必ず考慮するようオススメ致します。新築の場合（戸建）４年目から減税効果が立ち消えますのでね。

ギリ変の方々金利上昇に負けないで下さい！頑張って金利払わないとダメだよ。安くしてるんだからさ(笑)

銀行員さん専用のスレ立てたら？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

501さん

屁理屈言ってないで勉強しよ。

499さん　ありがと

500さん　オケ

私も２４年１月に新築です。

年収：９５０万円
年齢：私３８歳、嫁２６歳（若いよ～♪）、子供♀４、♀２、♀０
馬力：１馬力
定年：６０歳（出向やリストラ恐怖あり）
退職金：相当額
土地：既に自己所有（借入無）
建築費：３６２０万円（全て無垢材、内壁は全漆喰、床は30㎜杉板など健康住宅です、基礎は頑丈肉厚仕上げ）
諸経費：６００万円　解体90、地盤改良・調査70、外構150、登記・保証料50、新築家財家電120、火災地震保険25(3620万円35年一括)、引越し×２回15、仮住まい80
補助金：▲１２０万円木のいえ住宅整備機構
http://www.cyj-shien23.jp/01_hojoseido/index.html
総要資：４１００万円＝３６２０万円＋６００万円－１２０万円
頭金：２１００万円
ローン：２０００万円（期間２０年間　返済方法：元金均等返済）※元利均等ではありません。
金利：１．４％[団信込]（全期間固定）兵庫県産木材利用木造住宅特別融資度（下期は金利１．４％です）
http://www1.odn.ne.jp/hyogomokuren/yuushi/index.html
ローン後金融資産：ＳＢＩ証券のＭＲＦに１１５０万円、信用組合１％（３年）定期預金３００万円、生活預金２００万円、ヘソクリ１００万円、学資保険？？？（嫁管理で不明）、嫁預金等金額不明
その他：車２台、他借入等なし

返済総額：２２８２万円
利払総額：２８２万円
当初１０年間ローン控除総額：▲１５０万円（元金均等のため当初１０年借入平残１５００万円×１％×１０年）
補助金：▲１２０万円
正味利払総額：２８２－１５０－１２０万円＝１２万円です。

私は銀行員なので金利がどれだけアホらしいかよ～く知っています。債務者には気にせず払いなさいといいます。中小企業の社長には『利益出しても税金で持って行かれますよ。同じ払うなら銀行に利息払っとき社長、金利は経費で落ちるし。またいつでも貸したるから。じゃ今月末に１億円融資実行しときますね！ハイ判子下さい』と必要もないお金を借りて頂くのね。ほんで利息もらうのね。本当に資金が必要で困っている人には貸さないのが鉄則です。お金に困っている人にお金貸したら還って来ないからね。だから資金繰りに困っている社長は、ワザと涼しい顔するのね。ほんで銀行もダマされるのね。損が出るのね。でも保証協会付融資だから損は税金で補填され銀行はニコニコなのね。

☆支払金利を少なくする方法
・長期固定で安く借りる。
・元利均等でなく元金均等にする。
・頭金を多く積む（私は猛勉強して有価証券運用[主に株式]で資金を殖やしたよ）
・補助金をもらう
・無理しない返済計画を立てる

国の補助金制度を活用しよう！他の都道府県が独自に展開している低金利＆超長期固定型住宅ローンがあるなら、ぜひ検討してみよう！探してみる価値はあるよね。

ギリ変の方、504のコメントに追加です！

③住宅ローン控除の落とし穴
例えばローン残３０００万円あっても１％だから１２月に満額３０万円還ってくるとは限らない。
むしろ満額３０万円還ってこないほうが多い。あくまで払った税金の額に応じて戻ってくるに過ぎません。
扶養家族数や年収によって大きく変わります。
税金のことはあまり詳しく分かりませんが、３０００万円ローンあっても、４人家族なら年収５００万円でせいぜい１５万円、年収７００万円で２０万程度の還付ではないかと思いますよ。満額３０万円還付ではありませんので。満額に到達しなかった空枠は翌年に繰越しデキマセン。

つまりローン残債の１％が還付されると計算して資金繰りを考えてはなりませんよ。注意してね！

☆☆☆☆☆
色々長くなりましたが、誠に勝手ながらこれにて『銀行員の本音』は終了させて頂きます。
さぁこれからは平常通りの相談コーナーとしましょう。邪魔して申し訳ございませんでした！！！

ただゲリラ的に出没するかも知れませんが･･･（笑）

>>508
お前みたいな奴がいるからイスラム教徒がテロを起こすんだろーが
金のレンタル料で飯食ってんだ金貸しやがれ

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。