年収に対して無謀なローン　その１８

購入が賃貸より優位だった時代は、購入すると不動産の価値が上昇して
いましたが、今は人口減少時代に入り、購入を先にするメリットが
自分にあるか？よーく検討した方が良いと思います。
子供の教育費が厳しく制限されると子供も自分も不幸になりかねませんから。

賃貸と住宅ローンを天秤にかけると、今後はどっちが正解？

今後は不動産関係は価格競争になりませんか？人気地域は安定でしょうが。

１３３です。
１３４さん、１３８さん、早速に率直なご意見を賜り御礼申し上げます。

申し遅れましたが、この歳で２７００万の２７年変動ローン（完済時７９歳！）を考えている理由は２つあります。
１．まずは、管理費等込みで、現在住んでいる賃貸家賃並みの毎月返済額に抑えるため。
２．住宅ローン減税のフル活用のため。
例えば、減税期間中（特に低金利なうち）は、返済を進めず残債を高く維持する。ただし金利上昇リスクに備えていつでも前倒し返済できるよう返済用貯蓄はガンガン推進。（＝ケチケチ生活を「楽しむ！」）

ひとつの節目として、住宅ローン減税が終わる６３歳で少しでも完済に近づけるよう、たとえば、
・ローンの団体信用生命保険相当分だけ、今加入中の任意生命保険を減らしてその減った掛金分を返済用貯蓄に回す。
・同居の子供らからも家賃を取り貯蓄に回す。（ただし、家を出て行かない程度に！（笑））
なども考え中です。

変動金利１．５％で見積もった自身の試算では、ローン開始後の１０年間で貯めれそうな返済用貯蓄分（退職金の一部含む）で、減税終了時（６３歳）に一括返済しても、まだ６００万円の残債が残ることになりました。ただ、これをローンで毎月継続返済しても７０歳までには完済できそうです。
繰上返済可能性は上述の通りとして、実際に前倒し返済するかどうかはその頃（１０年後以降）の経済情勢・生活状況、団信停止の損得などを考慮して決めればよいと考えています。

こんなプランなのですが、やっぱり無謀でしょうか？
もし何か見落としている点、誤解している点、こういうリスクもある、などありましたらアドバイスを頂戴したくお願いいたします。

しかし定年退職金って、皆さんどのくらいを住宅ローン返済に回されているものなのでしょうか？
たとえば、夫婦２人の一般的な賃貸住宅費を１０年分一括前払いするぐらいのイメージで返済に回せば、６３歳での一括完済も、できなくはなさそうです。
なお、定年時一括返済は、さかのぼって減税対象外になるので現在の実勢金利状況では論外と考えています。

はじめて投稿いたします。

■世帯年収
　本人　　税込440万円
　配偶者　0円

■家族構成　※要年齢
　本人　32歳
　配偶者　26歳
　子供１　0歳

■物件価格
　3330万円

■住宅ローン
　・頭金　0円　もしくは、500～600万（諸経費別途250万円用意有）
　　貯蓄（現在1200万ほどあります）に多少の余裕があれば、上記程の頭金を入れた方が良いのでしょうか？

　・借入　3330万円 （頭金0として）
　・フラット35S　1.350％

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　頭金を0とすれば、950万円

■昇給見込み
　有り

■定年・退職金
　60歳
　退職金はあてにしていません
　

■その他事情
　・車無し
　・2.3年後には、第２子がほしい

>>143
いろんな本で、退職時点で必要な預貯金額の目安、というのが載ってるけど、
安心できる額は低くても4000万位だとされているんだよね。住居費除いて。

例えばローン控除後に一括繰り上げ返済したと仮定して、返済後に4000万の貯蓄あるでしょうか？

現時点での情報だけでは無理ではないか？と思いますが、可能であれば問題無いかと。

>144
失礼ですが、年収440万で3330万の借り入れは超無謀です。
貯金の残貯金は頭金として使わなければ、後々切り崩して無くなってしまうでしょう。（ほぼ間違いなく）
どうしてもある程度の貯蓄を残したいのであれば物件の価格を下げるしかないでしょう。

お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込600万円
　配偶者　0円

■家族構成　
　本人　34歳
　配偶者　34歳
　子供１　3歳 もう一人希望

■物件価格
　3300万円

■住宅ローン
　・頭金　300万円　（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3000万円
　・フラット35S　20年金利引下げ　当初1.35%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　300万円

■昇給見込み
　ほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金は約1000万円
　

■その他事情
　・車1台所有
　・奨学金返済月2万円（6年後完済）

144です

ご意見ありがとうございます

では、頭金を630万入れ 借入を2700万にしたとしても 年収440万では厳しいのでしょうか?

(今のところ、頭金を入れずにある程度の貯蓄を残さなければいけない、というわけではありません)

>>145さん
退職時に安心できる額は低くても居住費除いて4000万位と
あるのですがなぜそういった額になったのかとか根拠はご存知
でしょうか。（老人ホームとか介護とか医療費ですかね）
個人的には年金を考慮した場合、最低ラインでそんなに貯蓄は
必要なのかなと思いまして。今健康だからなのかもしれませんが。

＞１４５さん、１４９さん

住居費除いて４０００万円は無理～！って思ってましたら、こんなサイトがありました。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1322653043
ま、オカネはいくらあっても足りない、というべきなんでしょう。

なお、私の場合６３歳で一括返済したら、手持ち資金は１５００万ぐらいになりそうです。

保険も減額するし（医療保険は入らないし）、もし病気にでもなったら大変！
やっぱり健康に留意しつつ、死ぬまで働かけるのが一番幸せかも。

http://briller.ocn.ne.jp/ouendan/money/future/02/index.html
こちらのサイトも。

お願いします。

世帯年収
本人６００万
配偶者 ６００万

家族構成
本人２８歳
配偶者２９歳
子供一人２歳

物件価格
土地４２５０万
建物２２００万

ローン
３５年
変動０、７７％
借り入れ６４５０万

昇給あり

貯金を除いて月々２０万から２５万返済可能

３５年で設定し繰り上げ返済で早めに返して行こうと思ってます。

よろしくお願いします。

>150
リスクとなる不確定要素は、２人のお子さんが経済的に独立されるのか？
と言う事だと思います。

家賃を取る、とのお考えと聞くと、社会人のお子さんがどんどん昇給されて
別に暮らす、結婚して別世帯を持つ、と言う事を近い将来に想定していない
ように考えられます。ずるずる同居となると、親の方が持ち出しになるケースが
少なくないし、現在、社会人のお子さんから家賃を徴収していないのなら、
将来的にも家賃の徴収は難しいのでは？と考えますが如何でしょう？

１４７さん

昇給なく、退職金１０００万では、そのローン金額と子ども二人は厳しいですよ。親の支援があるなら別です。また、奥様の働き如何にもよりますが。
子供さんが万一、公立に失敗したら私立高校に初年度100万です。

１５２さん

お仕事の内容や昇給の状況が分かりませんし、奥様の今後のお仕事の状況や第二子のご予定も？なのでよく分かりません。
しかし、その年齢で６０００万以上の借金をするのはいかがでしょうか。分相応という事を考えたらいかがですか？
2種免許あるからと言って、F１レースの挑戦するような感じに思えます。
特別な遺産とかあるなら別です。

うちもぜひお願します。
■世帯年収
　本人　　税込850万円（手取り月35万円、ボーナス年70万円等他インセンティブ）
　配偶者　税込300万円（正社員、時短勤務中）

■家族構成　※要年齢
　本人　35歳
　配偶者　29歳
　子供１　5歳
　（そろそろもう一人欲しい）

■物件価格
　4500万円

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4000万円
　・変動　35年・0.80% （変動）繰り上げ返済頑張る予定

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円 （他子供の教育資金として100万貯蓄あり）

■昇給見込み
　ほぼ無し

■定年・退職金
　60歳 （55歳役職定年）
　1500万程度見込み
　

■その他
10歳まで学資保険月15000円(トータル約200万）

当方もお願いします。

■世帯年収
　本人　　480万円
　配偶者　100万円(パート)

■家族構成　
　本人　32歳
　配偶者　29歳
　子供１　1歳

■物件価格
　3000万円

■住宅ローン
　・頭金　0万円　（諸経費別途150万円用意有）
　・借入　3000万円
　・変動　35年・1.075% （変動）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　100万円

■昇給見込み
　ほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金は約1000万円
　

■その他
　・車1台所有

155さん、本人さんだけでもまったく問題ないでしょう。

156さん、見てる限りでは問題なさそうですが、
金利上昇時計算ふくむと返済幅が繰上げ返済なしとすると、

・元利均等なら月々返済8.5～11.5くらいになるでしょう。
・元金均等なら月々返済9～13くらいになるかと。

ちなみにどちらも利息が1千万以上総計でつきます。

子供さんの環境費用および繰上げ返済等どれだけかかるか分かりませんが、
そのあたりも計算に入れてみて、返済に問題なければ良いのですが。。
もう少し頭金をためてからでも良いような気もします。

>157さん
156です。
ご意見ありがとうございます。
仮に頭金100万円をいれ、借り入れ2900万にしても状況はあまり変わらないでしょうか？

>156
戸建てなら全然いけそうだけど、
マンションの維持費は地域や建物でピンきりですからなんとも言えません。

>>158
むしろ支払い後の貯蓄を２～３００万増やさないと危険