ＧＥＯ　ＴＯＷＥＲ　｜　ジオタワー宝塚　【ＰＡＲＴ５】

タワマンは10年後以降管理費がかなり上がると聞きますが本当ですか？

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ココみたいに年数が経過していればそれだけ値上げのタイムリミットは近いですね。

タワマンじゃないけど、バブル期に買った南口の武庫川沿いのマンションは、管理費と修繕積立金で月11万払ってる人がいますね。

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南口のニッショーは品揃えイマイチ。
使いにくかった。
種類少ないから結局逆瀬川まで行くか車でイオン行くことに…
ジオなら近所にマルハチか万代なかったっけ？
あとニッショー。
まだこっちのニッショーの方が規模が大きい。
何かと利便性のいい南口のタワマンと比較されるが電車のお隣は勘弁…

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だったらココなんか、もっと大変なことになりそうですね(^ム^)

＞タワマンじゃないけど、バブル期に買った南口の武庫川沿いのマンションは、管理費と修繕積立金で月11万払＞ってる人がいますね。


だったらココなんか、もっと大変なことになりそうですね(^ム^)

宝塚市洪水避難地図を見るとジオタワー宝塚は『１階部分が水没する地域』になってます。

タワーマンションの１階が水没って怖いですね、最悪ですね！

本当ですよ、市役所で洪水避難地図もらえますから是非見てくださいネ！

武庫川沿いのマンションもすべて危ない？

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そもそもジオあたりが浸水するまでの激しい雨ってどんくらいなんやろ…

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このあいだの台風の三倍くらいのだと…

武庫山のマンションは土砂崩れになり武庫川沿いは浸水する！？

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武庫川沿いすべてではありません。右岸(南口側)はほとんど大丈夫みたい、
水没地域は左岸(ジオ側)でも武庫川町の一部と美座２丁目の一部や弥生町などに限られています。

＞武庫川沿いのマンションもすべて危ない？


武庫川沿いすべてではありません。右岸(南口側)はほとんど大丈夫みたい、
水没地域は左岸(ジオ側)でも武庫川町の一部と美座２丁目の一部や弥生町などに限られています。

これだけ短所だらけで大量に売れ残ってるのに

このうえ水没地域ですか…

ここ５年以内に南海大地震がくるかな!?

災害に備えましょうね。

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高級感があるといった者です。
実は…ここを購入予定なんです。
駅から遠いと言われてますが私にとっては今(15分)より近いですし(^_^;)
逆にタワマンっぽくない立地が気に入りました。
駅近みたいに騒々しくないし、敷地に余裕があって緑もあるし。
少数派なんでしょうけど人それぞれ価値観が違うという事で(^-^)

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がんばれぇ～

361さん
あなたが気に入って購入されるのですからまわりの意見を気にせず、ぜひ自信を持ってくださいね。
素敵なお住まいになるといいですね！

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当初は、悪い意見が出ても妬みだの嫉妬だので流れて行ったけど
１０００万円の値引きがあった辺りから、これから入居する人とは仲良くできないとか
阪急は値引き前の購入者に何らかの補償をすべきだとか
外からだけじゃなく内からも不満が出るようになってしまいましたね。

荒神川の改修が終わったら、ファミリーランド周辺は水没しなくなるらしいです。

まぁ2階以上の人はまず関係無いですね。30～100年に一度の大雨で影響があるのは1階です。

関係あるでしょう、１〜２階が水没しちゃったら資産価値はガタ落ちだわ、

下が水没してるところ報道で流れたら、そんな危険な物件誰も買わなくなるでしょ？

それより外にいたら溺れて生命失うかもしれないし。

2階までは、住居でないからよかったですね。

自宅マンションが水没して「よかったですね」はないでしょう(笑)
「よかったですね」はココを買わなかった人達が言うセリフです。
あと２階まで水没したらエレベーターもパーキングシステムも全てアウトですし…
それから今後３階あたりに緊急用の救命ボートを何雙か常備しておいたほうが良さそうです。
幸い下層階は大量に売れ残っているから数戸を防災倉庫にすべきです。
でないと５００世帯以上が水没地区に取り残されちゃいますからね。
水没地区だと判明したんだから出来ることから順次やっていくべきでしょう。

ジオ側の川沿いのマンションもすべて水没地区なのですか？

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ジオ側(下流に向かって左岸)でも武庫川と荒神川が合流するごく一部です。
兵庫県・宝塚市がだしているハザードマップを参照なさってください。

武庫川左岸でも水没地域はごく一部ですね

なのにどうしてわざわざこんな水没地区に

ジオタワーは建ててしまったのでしょうか？

実際には「水没」なんてしませんよ。最悪でもこの程度です。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080301000000-koujin_3.h...

これも荒神川の改修が終わるとなくなります。

ジオが水没するくらいの災害がきたら宝塚のいたるところで被害は出るでしょう。

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以前ファミリーランドが水没したときも他の宝塚市内で水没した場所なんて殆どなかったですよ。

だから宝塚のいたるところで被害が出るよりもずっと早い段階でジオタワーはとっくに水没してるってことで

すね。

けっこう浸水してるやん！星の数ほどマンションあるのにわざわざこんな水没地域にマンション買って住みたくないです(買っちゃった人ゴメンナサイ)

いや、だから荒神川が改修されて冠水しなくなるのです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080301000000-koujin_4.h...

水没って…しかも２階まで？
すごいですね。
自宅マンションが水の中に建ってるのを上から眺められるのか…。
ある意味プレミアもの。

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「冠水しなくなる」なんてどこに記されてませんよ

「被害の軽減を図る」とあるだけです。

そして「平成２９年度(平成３０年３月末)完成をめざす」とありますが

あくまでも目標であって、これらの公共事業が目標年次に完成することなど

ほとんどありません、今から７年後を目標としているなら、

１５年〜２０年後ってところが相場でしょうね。

役所が計画段階で工期を短め(安く)に見積もって、着工にさえこぎつければズルズルと工期を延長していき、長期間予算を要求していくのは常套手段ですからね。
工期は延々と延びるものです。
改修できるまでに大水害が来ないとは誰にも言えないからね。

３０～５０年に一度あるかないかの豪雨で今よりも治水状況が更に悪かった当時で、ファミリーランド前の道路で車のタイヤがつかるかどうかぐらいの浸水だったという事です。

現実問題として、今の状況でジオタワーの１階部分が浸水するような豪雨であれば、山手の土砂災害警戒区域では土石流や山崩れで相当な死者が発生します。

いや、むしろ開発による流域山間部の保水力低下で治水状況は悪化していますよ、近年のゲリラ豪雨による各地の水害を見れば明らかです。
そして専門家でもなんでもないアナタがいくら楽観論をぶっても信用に足りません。
河川土木専門家である行政機関がジオタワー周辺は１〜２ｍの浸水が予想される区域であるとハッキリ指定してるのですから。

＞３０～５０年に一度あるかないかの豪雨で今よりも治水状況が更に悪かった当時で、ファミリーランド前の＞道路で車のタイヤがつかるかどうかぐらいの浸水だったという事です。


いや、むしろ開発による流域山間部の保水力低下で治水状況は悪化していますよ、近年のゲリラ豪雨による各地の水害を見れば明らかです。
そして専門家でもなんでもないアナタがいくら楽観論をぶっても信用に足りません。
河川土木専門家である行政機関がジオタワー周辺は１〜２ｍの浸水が予想される区域であるとハッキリ指定してるのですから。

＞　３０～５０年に一度あるかないかの豪雨で今よりも治水状況が更に悪かった当時で、ファミリーランド前＞の道路で車のタイヤがつかるかどうかぐらいの浸水だったという事です。

いや、むしろ開発による流域山間部の保水力低下で治水状況は悪化していますよ、近年のゲリラ豪雨による各地の水害を見れば明らかです。
そして専門家でもなんでもないアナタがいくら楽観論をぶっても信用に足りません。
河川土木専門家である行政機関がジオタワー周辺は１〜２ｍの浸水が予想される区域であるとハッキリ指定してるのですから。

マイナスな意見がでると盛り上がるみたいですね。妬んでるんじゃない?
関係ないならほっとけばいいと思いますが。

関係ない人が多いみたい。

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低層階はほとんど売れてます。
中〜高層階が売れ残ってます。

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ここ最近だと、花屋敷の上のほうで死者が出たときも、平成16年の台風23号の豪雨で武庫川の一部が崩落決壊（武田尾や生瀬でも被害が大きかった）したときも、ファミリーランド周辺はなんともなかった。

＞３９１

土木行政のプロある兵庫県土木部がジオタワー周辺は水害時の水没区域であると指定したうえで、

水害を少しでも軽減するために荒神川改修事業として莫大な工事費(税金)を投入するんだから、

専門家でないシロウトがいくら必死になって「なんともない」なんて言っても誰も信用なんてしませんよ。

約30年前にファミリーランド付近や176号線が30cmぐらい浸水して以降、現実に豪雨時にそれより深刻な水没は一度も発生していないのだから仕方無い。

＞３９１さん

荒神川改修事業は国の認可を受け、宝塚市議会で審議され予算案が認められています。
市民の代表である市議会がジオタワー周辺の水害を危惧し、工事費(税金)の支出を可決しているのです。
よって「ジオタワー周辺が水害時の水没地区」であることに今さら議論の余地などありません。
水没地区になんて指定されたくないツライお気持ちはお察ししますが…

＞３９３さん

荒神川改修事業は国の認可を受け、宝塚市議会で審議され予算案が認められています。
市民の代表である市議会がジオタワー周辺の水害を危惧し、工事費(税金)の支出を可決しているのです。
よって「ジオタワー周辺が水害時の水没地区」であることに今さら議論の余地などありません。
水没地区になんて指定されたくないツライお気持ちはお察ししますが…

＞３９３さん

ジオ周辺の水没被害を軽減する「荒神川改修事業」は当面４０億円の事業費をかけて着手しています。
住民の代弁者である地元選出の市会議員も議会において早期に完成させることを重ねて要望しています。
あなたの言う「深刻な水没」を見越しての要望ですよ。

なんだかんだ言っても購入予定もない部外者だろ
水没するときはするし、しないときはしない。
それで終わり。
あとは住民と行政の問題だから外野が騒ぐことじゃない。以上。

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＞住民と行政の問題だから外野が騒ぐことじゃない


ここ検討板ですからね住民こそ関係ない部外者ですよ
住民板へ移動してくださいね。

検討板で販売中のマンションの情報交換するのは当たり前でしょ
そしてジオ周辺の水没対策に４０億の税金投入されるんですから
納税者として充分関わりもありますよ、決して外野ではありません。

>398

住民板に検討者も書くし、検討板に住民への質問があるし、この意見はおかしい。

だったら住民板にも遠慮なく書きますね！

いずれにしても「ジオタワーが水没地域」みたいに検討者にとって重要な情報を
自分たちにとって気に食わないからって、軽視したり、楽観視したり、「外野が騒ぐことじゃない」などと議論を阻害するようなことはやめましょうね。

資産価値だけではなく家族の命にかかわるハザード情報ですから。

おいおい、水没で「家族の命」って大袈裟すぎんだよ。
水没が不安なら買わなきゃいい話。
議論を阻害って何を議論したいの？？
まずテーマを述べよ

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最大で２メートルの水没はどう考えても人命に関わるでしょう、

大袈裟でもなんでもないです。

避難勧告・避難指示が発令されれば速やかに

美座小学校(１メートル水没地区)・美座会館(0.5メートル水没地区)・

もしくはマンション上層階へ逃げるよう示されています。

私が勝手に言っているのではないですよ

宝塚市危機管理室の洪水情報です。

では、さっさと検討するのをやめたらいいのでは？
いつまでも、ここにこだわって書き続けるのはなぜでしょう。

洪水や浸水はいきなり発生するものじゃないですから、死ぬ可能性なんてありませんよ。

山手の住宅街では自宅にいれば土砂崩れや地すべきりや土石流で死ぬ可能性がありますが、平地のマンションでは豪雨でも自宅に避難すれば死ぬ可能性はありません。一階のお宅でも、水位があがってこれば上階に避難すればいいだけです。

ベビザラスみたいな乳幼児専門店って車で買い物に訪れるお客さんがほとんどです、商品も大きめのかさ張るものが多いので電車に乗ってわざわざ訪れる客は少数派です。ですからジオタワー宝塚の建っている駅から離れた場所に大きめの駐車場を備えて開業しても充分やっていけたはずです。

本来、駅近で利便性が求められるべきタワーマンションこそ現在のベビザラスの場所(阪急・ＪＲ宝塚駅、阪急百貨店まで５分以内)に建てておくべきでした、そうすればとっくに完売していたかもしれません。

それでも、あえてファミリーランド跡地再開発にあたって駅近の必要性が少ないベビザラスを駅近に建て、駅近が必須条件であるタワーマンションをジオタワー宝塚として駅遠の現在地に建ててしまったのでしょうか…

私は水没地区指定が大きく関わっているのではないかと思います。ベビザラスって阪急電鉄の所有で水没地区からギリギリ外れているのです。

要するに水没しない安全な場所(バビザラス周辺)は自社グループで所有し続け、
１〜２ｍ水没する可能性を指摘されている場所(ジオタワー・ガーデンフィールズ)はガーデンフィールズのように恒久的な建築物を建てずに置いておくか、もしくは分譲タワーマンションとして個人に売ってしまうか…そのような判断が働いたのではないかと考えます。

＞４０４

我が家は、ただの素人の楽観論より、

科学的な検証に基づいた市危機管理室の避難勧告に従います。

幸い命が助かっても２階下部まで水没したらエントランスのガラス部分は全て水圧で破壊され濁流が流入します。エレベーター・パーキングシステムほか電気系統は全て使い物にならなくなりますし、資産価値はガタガタでしょうね

なるほど

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406、はいはい。
あなたが買わないのは分かりました。
ここは検討板ですので部外者は立ち退いて下さいね。

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そんなこと言ってたらどこにも住めないよ。
全く問題のない最高の土地なんてもうないって。
このマンションがNGならほとんどの地域のマンションは資産価値が激落します。JR甲子園口地域は人気の立地でここよりも高額な価格のマンションが乱立してます。ただ武庫川が決壊すれば浸水すると言われています。でもマンションが販売されれば即完売、中古価格も安定してます。そういうことです。

1階部分がマルマル水没してしまう地域って宝塚市内で1％くらいしかないんだから、さも何処でも起こりうる事のように話をすり替えたらいけないですね。
それと甲子園口は、ジオタワー宝塚周辺ほど深刻な状況ではありません。

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この水没論議いつまでするの？
何度も何度も言ってますが水没が怖きゃ買わなきゃいい、それだけでしょ。
もうやめやめ

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シェルター買えば（笑）

何やら随分としつこい方がおられるようですが、
（我が家では、と書かれていますので、一応マンション購入検討中の方なのでしょうか。
建物設備関係にもお詳しいようなので建築不動産関係の方かとも思われますが。）

武庫川の治水事業、このエリア周辺は既にもう終わっております。
流域容量が３倍にもなっています。今や３０年どころか１００年でも溢れるかどうかです。

現時点で実際に危ないのは、まだ対策工事が終わっていない、西宮・尼崎両市下流域です。
該当ホームページもありますから聞きかじりレベルの知識ではなくよくお調べになっては。
平成に入ってからだけでも集中豪雨は幾度となく来ています。
それでも気になるのでしたら他の方も仰るように検討しなければ良いだけでしょう。
ちなみに堤防の水位からの高さはこの界隈でも２ｍ以上あるはずです。

ジオタワーが売れないのは別次元の問題ではないでしょうか。

サンビオラ下も荒神川流れてる!?

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ちなみに、この界隈は地盤も意外に固いはずですが。ここの支持層は深さ何メートルでしょうか？

＞４１３
武庫川水防事業ではなく
ジオ周辺の水没対策は武庫川より天井川である荒神川の改修が必要です
荒神川改修事業は最短でも平成２９年度末(平成３０年３月末)完成ですよ。
あくまでも目標であって、おそらく１０年以上かかるでしょう。

しかし１階エントランス部分が濁流で水没するってハリウッド映画さながらですね。

エリア認識がずれていますね。宮の町は１７６より北ですよ。

　荒神川周辺の氾濫区域（104㌶）を、河川改修により流下能力を向上させ、浸水被害の解消を図るとともに、兵庫県が実施している武庫川改修事業により河床が下がることに合わせ、荒神川の河床を下げることにより浸水被害の多発する宮の町低地帯（9㌶）の被害の低減を図ります。
　また、荒神川右岸の内水地域の雨水は、荒神川の下流区間が天井川なので、公共下水道雨水幹線を通じて、隣接する大堀川の流域堤防内の砂礫堆積の進行により、河床面が周辺平野面より高くなった河川
（429㌶）に流出しており、大堀川流域の鶴の荘・向月町地域では度重なる浸水被害が発生しています。
　このため宝塚市総合計画で、浸水対策の重点課題地区である鶴の荘・向月町地域の浸水被害の解消を図るため、荒神川の河床を下げ、本来の流域に雨水を排除し大堀川の負担を軽減することにより浸水被害を取り除くことを目指しています。

科学的にとかのたまいながらも、何やら必死に水没させたい、呪縛めいた感覚に若干寒気がします。
何かジオタワーに恨みがあるのですか？

右岸は大丈夫とか言ってる人(笑)

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ちなみに、荒神川は、武庫川の支流であり
武庫川の流量が３倍に向上している影響は当然受けます。
武庫川は１級河川なので国の管轄、荒神川が市であくまで分担しているだけです。
荒神川の対策工事は、武庫川の対策工事と一貫のものです。

ジオタワー周辺の、その浸水被害を取り除くのに最低１０年くらいかかるんですよネ。

＞ジオタワーが売れないのは別次元の問題ではないでしょうか。



そうだな、ジオタワーが大量に売れ残っているのは

駅遠で不便な立地と、不便な立地であるのにもかかわらず

駐車場が自走式ではなく機械式パーキングのみで クルマ常用者

にとって日々、非常に面倒臭いことが敬遠されている。

あと高止まりした価格と間取りの悪さ。

水没地区だったってことは初めて知ったんじゃないかな。

右岸に1.0ｍ以上の水没地域なんてないですよ。

防災マップ見てみ(笑)

↑

右岸の安心している人

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宝塚市作成ハザードマップは100年に1度の大雨想定。
この30年浸水が無かったのは確かにラッキーだったのかもしれないし
武庫川の改修工事の効果があったのかはわからない。
荒神川の工事が最長？10年として、向こう10年間何もなければ
さらにラッキーということなんだろう。

感覚的には大阪平野の津波のマップの方が余程怖いな。

不謹慎な比較ながら

津波と土石流は死に至るが

浸水は経済的被害だ

皆何もないところを探そう

422って御影のタワーマンションに出てくる人ですよね。
ここにも来るんですか？
タワーマンションに憧れてるのかな？

↑

阪急営業とモロバレですから
妄言はお控えになられた方が

１階部分浸水するだけでじゅうぶんダメージうけるよ、１階にお金かかる施設が集中してるからな、

東北の津波被害でも１、２階やられただけで取り壊し決まったビル多いしな。

命が助かっても経済的被害が生活を襲うんや。。。

匿名氏、言葉遣い変わりましたね。本領発揮？

浸水は火災保険対象でしたね。除外してない限り。

津波と同列に語るのも少々無理があります。

二重ローンはキツイな

即死とどっちがマシ？

この時期に、不謹慎ですよ！！！

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＞４１７
宮の町なんかよりジオタワーが建っている武庫川町のほうが１メートル以上の水没エリアはずっと広いですよ。
なんとかして「ジオタワー宝塚が水没地域」という不都合な真実を無かったことにしたいと云う悲痛なお気持ちは分からないわけではないですけど。

宮の町や鶴の荘は荒神川の氾濫の仮定。
ハザードマップでは５０年に一度の想定。
ジオは武庫川の氾濫のケース、
ハザードマップでは１００年に一度の想定。
マップ上クロスオーバーしている。
確率は地図に出ませんが。

ジオも武庫川より荒神川氾濫ですよ。ジオよりむしろ武庫川寄りのマンション群のあたりのほうが水没深度はマシになってますからね。

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それは両方がリンクするからでは？（１００年に１度＝５０年に２度）



水害ネタ好きですね。

「武庫川寄りのマンション群」よりジオの方が若干低地では？あくまで感覚ですが。

国・県・市がこの財政危機のご時勢、莫大な血税を投入してジオタワー周辺の水没被害の軽減を図るわけです。ジオの営業さんや住人が言うほど『たいしたことない』のであれば蓮ホウ大臣もビックリの仕分け対象ですね。この辺りの地域住民から何度も市議会へ請願・陳情がだされていることからもお分かりのように水害対策重点地区であることに何ら違いはありません。

＞「武庫川寄りのマンション群」よりジオの方が若干低地では？あくまで感覚ですが。


ですね。だから水没するのです。

よくわからないけど、やたら拘ってる人って、対策されることを怒ってるの？　どういうお立場の人？

宝塚の歴史は治水の歴史です。
在日問題含め、暗い過去もあります。
動くカネも大きい。
市長の逮捕もあったぐらい。
しかし公共土木にしかカネが回らないはこの国の実態。
宝塚だけの話ではありません。

このマンションは販売在庫もおそらく多く
タワーマンションということもあって
何かと叩かれる要因が揃っているのも分かりますが
水害水害と過剰に叩くのは陰湿に感じます。
学区ではなく在日云々と叩くのもそうです。

あくまで価格の問題でしょう。

床下・床上浸水程度の予測なら「過剰に叩く」も当てはまりますが。

２階床くらいまで水没するんでしょ。

川沿いの立地とタワマンは、災害がおきてみないとわからない。

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「危険だ」「いや、たいしたことない」。
水害にかかわらず防災論議は、それぞれの立場の違いで様々な見解が飛び交います。
そこの住民にとっては資産価値に関わることですし、
分譲中の業者にとっては死活問題だからです。
不都合な真実はもみ消したいという
お気持ちはお察ししますが、検討板ではそれを座視するわけには参りません
購入未定者にとってもそれこそ死活問題だからです。
物件の善し悪しをしっかり吟味することこそ検討板の本分です。
ですから対立する立場の違いで見解が異なる場合、
最終的には専門的データの蓄積に基づいた行政機関の情報に結論を得るしかありません。

ここは『５０年１００年レベルの水害時は１〜２ｍ(軒下まで)水没する。』

と、いうのが地元自治体が示した防災情報なのです。

末尾に「可能性がある」をつければ正確ですね。