センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part9】

>来期は強力な広報委員会が出来るそうだから、広報は大幅にスピードアップされるとか。

確かですか？　だとしたら、期待したい。
それにしても、理事会報などの報告遅すぎて、呆れ
　るばかり。
　今期は駄目か、まだ半年もあるけど。

>>81
その原因は理事が手抜きして理事会報までを管理会社に書かせてるからです。
理事会報を読めば管理会社の業務文書のタッチで書かれていることが分かります。
理事会→住民の目線ではなく、管理会社→理事会の目線で書かれてる文言が各所に見られます。

７月１日からの節電に関しても同様なことが言えます。
質問書を出していますから回答があると同時に理事会報で報告されるはずです。
とにかく、ここのマンションは広報がなっていません。理事会が住民を軽視してる証拠です。
来期の広報委員会は「住民の目線」を重視するため、理事委員以外に住民委員を数名公募します。
基本は各委員会の議事録の即配布で、理事会報は興味を持って読める「管理組合だより」になります。

【共用部分節電に関する理事会意志決定プロセスへの疑問】

電力使用制限発令の7月1日の前日6月30日になって、突然マンション共用部分の節電対策を住民に通知し翌日から即実施しましたが、事前に住民へ広報により理解・協力を求めるプロセスを一切省いて管理組合理事会の独断専行で実施したことは、住民軽視の横暴との誹りは免れません。
当マンションは電気事業法第27条に基づく電力使用制限の対象外で法的には節電義務はありませんが、3.11大震災後の国難を克服する国策にマンション住民として協力することは吝かではありません。

そこで、住民のコンセンサスなしに理事会の独断専行で節電対策を実施した理由を説明お願いします。
次に、節電目標値が当然あるべきなのにその目標値が何も提示されていません。
これに関しても、節電目標値（前年同期比何％で何kw）とそれをクリアするための各対策毎予想削減値明細（kw）について説明お願いします。

なぜ理事会報が2ヶ月も遅れて発行されるのか原因を究明しないと。
従来も遅かったが、理事会開催後1ヶ月くらいで発行されていた。
原因は、
・議事録と同じ内容なのに理事会報を新たに作成して配布するから無駄手間
・月2回理事会を開催するようになって、2回分の議事をまとめて作成してる。
・電子配信せずに紙ベースの配布だから、印刷・配布投函に時間がかかる。
だろう。

>82その原因は理事が手抜きして理事会報までを管理会社に書かせてるからです。

理事会報を管理会社に書かせるとなぜ遅くなるのでしょうか。理事会報の素案を管理会社に作ってもらい、理事が検証し、修正すれば1週間もあれば十分できると思います。管理組合支援業務として管理会社に毎月数十万委託料を支払っているのだからもっと管理会社を有効活用(管理会社の言うなりではない）すべきです。
管理会社のフロントマンは理事のように片手間でやっているのではないので遅くとも1週間以内に素案作成を要求すべきです。そうでないと理事の負担が大きくボランティアでは大変だと思います。

ボランティアで嫌々やるって思うのではなく、「自分の建物資産価値の維持向上を目指す一躍を担う」とのミッションを持たないと、理事になってもモチベーションはあがらないだろう。

＞毎月数十万委託料を支払っているのだから
何から何まで管理会社がやってくれると思うのは大間違い。契約が前提。

高い管理料を払っているのだから理事会の負担を軽減するのは当たり前でしょう。
理事に高いミッションはインポッシブルを前提に考えないといけない。
高すぎると住民に負担をさせるようなろくでもないこと考え出すよ。
理事会は輪番でやれるのが理想でオタク爺さんの集まりになったら悲劇だよ。

×高すぎると住民に負担をさせるようなろくでもないこと考え出すよ。
○高すぎると理事に負担をさせるようなろくでもないこと考え出すよ。

住民から総会で選任された管理組合役員は管理組合業務の執行を住民から委任されている。
住民が働かない代わりに役員が働くのである。それを住民は役員に委任したのだ。

「理事会報が遅い！」と言う文句は誰にどうやって言えばいいのですか？
理事会報には、一般的には常識で書くのですが、なぜか問い合わせ先の電話やメアドが書いていません。
そうなると理事長宅に直接訪問して文句言うことになります。
ここのマンションはそのようなやり方を採用してるようです　。
理事長と直接顔を合わせて文句言えるからベストな方法ですね。

>住民が働かない代わりに役員が働くのである
役員にはできるだけ負担を少なくしてあげるのが住民の総意。
役員を何かにつけ非難するアホ爺はマンションのゴキブリだ。

＞役員にはできるだけ負担を少なくしてあげるのが住民の総意。
役員の負担を少なくした分、住民に跳ね返って来るよ。
もっと推敲してから書けよ。

>>85
管理委託契約よく読め。金にからむことは全て契約で判断する。
管理委託契約では組合運営業務として「理事会議事録の素案作成」は入っているが「理事会報の素案作成」は契約外。
だから管理会社は無償サービスで理事会報は作成している。タダでやらせてるのだから理事会は文句言える筋合いはない。

理事会報作成に関しては第2期理事会で作成手順がルール化された。
管理会社が理事会議事録素案作成→理事が議事録として完成→理事で回覧後に理事長承認→理事が議事録を基に理事会報作成→理事で回覧後に理事長承認→理事会報を管理会社に渡して印刷・配布

第5期の前任女性理事長は、第1回～第3回理事会議事録と第1回理事会報を理事長自ら作成した。しかも電子配信だから早かった。

議事録と理事会報の内容がほぼ同じなら、理事会報を発行するのは無駄。議事録を配布すればそれだけでも住民に対する情報発信は時間短縮される。
前任理事長の理事会報は、第1回～第3回理事会議事録の要約以外に地震災害速報と第5期管理組合基本方針が掲載されていて、従来の理事会報の慣例を破った画期的なものだった。
その後、後任理事長がなぜか再度第1回理事会報を発行したが、議事録と同じ内容で理事長としての所信表明すらない従来と変わらない凡庸な内容であった。これが4期も理事やってる人の理事会報かと呆れてしまう。それにしても4期もボランティアやるもんだなーと感心。

>>78
総会前に抗議書が出てるにも関わらず理事会は強行突破をはかりました。
抗議書の件は何れ理事会報で報告されるはずです。

【臨時総会第2号議案の撤回要請】
エキスパンションは、危険回避のための緊急修理は終わって当面の安全は確保されています。
さて、エキスパンションの補修（本復旧）ですが、平成23年3月30日付熊谷組提出見積書を見ても300万円を超える高額で、今回臨時総会議案の予算計上約500万円の6割近く占めるものです。
金額の妥当性検討以前に、今回の震度6弱の地震で果たしてエキスパンションが壊れるものなのか？設計・施工上の問題はなかったのか？の原因究明・考察を行って、住民が納得し得る説明をする必要があります。
それを何もせずに、金額の妥当性も検討した節が見られないまま予算化するのは管理組合としては余りにも性急過ぎ住民軽視の誹りは免れません。
第2号議案に関しては、今回の臨時総会議案への上程は一端撤回し、再検討の上であらためて総会議案に上程することを要求します。
添付資料：平成23年3月12日時点のエキスパンション損傷写真

＞役員を何かにつけ非難するアホ爺はマンションのゴキブリだ。
２ヶ月遅れで広報する役員連中は住民軽視だろう、そうだろう染谷会報・広報担当理事！

>【臨時総会第2号議案の撤回要請】

同感です。
あなたは凄い発信力と、突破力ををお持ちのようですので、是非お願いします。
総会には勿論私も出席します。

＞理事会報作成に関しては第2期理事会で作成手順がルール化された。
第２回理事会報P.2に書かれてますね。ただしこれは第1期の方法確認とのこと。
第2期理事会では書記担当理事が2名いました。
この時の副理事長は現理事長の大橋氏です。
だから知っています。

>>97
ならば、なんで大橋理事長はその通りしないの？４期も理事やってるのに。

78ですが　何故　熊谷組1社なのか？という質問に対して

せっかくの新築のマンションなのだから（他社に頼むのでなく）施工したところに依頼したほうが
綺麗に仕上がる

というような回答があった。

大分、時間が経っているので記憶もおぼろげなので臨時総会に出席していた方あとのフォローを
お願いします。

金額の妥当性の検討をしたか？が質問なのにはぐらかしてる。

来期の営繕委員会は、委員長（理事）と委員（理事）数名から構成されますが、公募で住民委員が加わり、理事長と副理事長がオブザーバーで加わります。
そしてこれを5期に当てはめてみると、地震関連の営繕は予算オーバーになるため総会決議が必要な予算変更（管理規約第67条）になりますので、総会上程議案作りまでの作業を委員会で行い、委員会から理事会に上程し、その時に初めて理事会を開催して総会上提議案を決議して臨時総会に諮ることになります。
委員会と理事会の二重チェックになります。

>>101
「修繕」と「営繕」の違いを知ってるようですね。

>>101
住民委員が居るということは、今回のエキスパンションみたいに理事が住民の意見も聞かずに勝手に決める弊害がなくなるのですね。従来の理事会の独断専行が防げますね。

＞委員会と理事会の二重チェックになります。
委員会から理事会に上程、理事会審議の結果却下で委員会差し戻し、があるということか？

>>102
建物・設備の修繕だけでなく維持管理との観点から「営繕」としています。

>>103
住民委員により住民の目が入ります。

>>104
総会議案にかけるような営繕の場合は委員会→理事会→総会のステップを踏みますが、
通常の営繕は委員会決議です。そのために住民委員と正副理事長のオブザーバーが必要です。
今回の地震被害は例外です。通常はほとんど委員会決議で済みます。

>>106
なんか毎回低レベルな書き込みですね。やはりここの理事の資質は低そうー。

オタクじい様同士が自分たちはレベル高い人種だと相変わらずうのぼれてるね。
マンション管理でレベルの高い低いはない。
当番で理事やって管理会社にお任せで十分機能します。
何を住民を指導したり育成するつもりなの？
マンション生活で管理組合は常時活動する必要なし。
ましてや委員会活動はお笑い物、同好会でじい様同士で暇つぶしてくれ。

無気力で、何もやりたくなくて、惰性で唯年を重ねている御仁が
いるんですなぁ～　　驚き？　じゃなくて、え～　コメントなし。

マンションは自分の生活が一番だろう。
委員会だとかで生活を煩わせるな。
暇な爺同士で騒いで楽しんでろ。
今の理事会で十分機能しているし満足だよ。
オタク爺好みの切手だのモデルだの放射線をマンションに持ち込むな。

>無気力で、何もやりたくなくて、惰性で唯年を重ねている
無気力で何もやりたくないって誰が評価するんだ。
人それぞれの価値観があり人生を全うしている。
オタク爺に人の評価なんかできるわけがない。
人に迷惑かけないで古城モデルでもいじって一人で楽しんでな。

>93管理委託契約よく読め。金にからむことは全て契約で判断する。
「これは仕様書に書いてないからやらない」というような杓子定規な管理会社なら替えた方が良い。
広い意味での理事会支援業務のなかの一業務と考えるべき。議事録と理事会報が同じ様な内容なら議事録を
配付すればよい。これだけ理事会報が遅れているのは理事会の責任でもあるが、何故管理会社からそれに対する
提案がないのか。理事会役員はいわば管理組合運営の素人の集まりだ。当然努力もしなければならないが、すぐには無理。管理会社のフロントは管理組合運営のプロ。色々な経験、ノウハウを持っているからこそ高い委託料を払っている。色々なことに関して提案、アドバイスがなさすぎる。例えば議決権行使書をつくることのの提案をしていない。エキスパンションの修理に関して事前に住民説明会を開くことを提案していない。
仕様書に書いてないことはなにもする必要がないと思っているのかもしれない。余分なことには口を出さない様指導されているのかもしれない。管理会社の体質か、フロントの資質かわからないが。

勝手に私設の委員会作ってやったらいいよ。
あんたにかかったら満足できるのは自分の考えに合ったものだけだ。
人それぞれ判断基準が違う。
今の理事会は文句言われながら良くやってるよ。
口先人間のオタク族は引っ込んでたら良いよ。
十分住民は満足だ。

それなら管理規約改正して管理組合は管理者一人だけにしたらどうか？
しかもこの管理者は区分所有者である必要はないから管理会社から出してもらう。
そしたら管理組合業務全てを管理会社に丸投げできて住民は一切何もしなくて済む。
理事長も副理事長も理事も監事もいらない。輪番で理事も回ってこない。
期末の総会だけになるが出席なんかしなくて議長白紙委任でいい。
これが住民は何もしなくていい理想のマンション管理になる。
こういう提案をしたらどうか？管理会社は涙を流して喜ぶだろう。
ただし管理委託費は全管組合理業務丸投げな分、今までより高くなる。
という事は管理費の値上げだ。

ここのマンションは全ての管理組合業務を管理会社に委託してないよ。
理事なら分かると思うが自主管理業務を大きく３つある。

>>112
千葉支店の担当に問題提起したら？既に一部の住民はやってるよ。
フロントに言っても駄目。現場だから。

＞これだけ理事会報が遅れているのは理事会の責任でもあるが、何故管理会社からそれに対する提案がないのか。

理事会が遅れてもいいと思ってるのだから、管理会社は口を挟む問題ではない。

>>112
曖昧な契約はトラブルの元。
理事会報の素案作成も契約に入れたらいい。
いは理事会は来期の契約を検討してるから今なら間に合う。
115の自主管理業務も今回から委託に切り替えたらいい。
当然委託費は値上がりする。

>>113
理事にならないあなたには関係ない話では？

>>112
管理会社は野菜産直フェアを提案してる。

>>114
それはいい考えだ。可能だ。来期からそうしたらいい。
管理組合員として何もしない分コストが高くなるのは仕方がない。

>>116
理事会を通すのが筋だが、理事会が頼るに値しないなら頭越しにやってもいい。
これに対して管理会社は拒否できない。なぜなら委託契約は管理組合と締結してるから。
管理組合の組合員であるから拒否出来ないのは当然。理事会と契約締結してるのではない。

＞エキスパンションの修理に関して事前に住民説明会を開くことを提案していない。
これは管理会社提案以前の理事長の判断能力の問題だろう。
理事長が何も言わないなら管理会社も余計な提案はしない。
管理会社はビジネス、管理会社にデメリットのある提案は絶対にしない。

＞それなら管理規約改正して管理組合は管理者一人だけにしたらどうか？
＞しかもこの管理者は区分所有者である必要はないから管理会社から出してもらう。
今の管理規約を改正すれば、管理者と理事長を別々の人間にすることが出来る。
でも絶対ケンカになる。

>管理規約改正して管理組合は管理者一人だけにしたらどうか
今の理事会に満足してるんだからオタクの極論は正にオタク爺だ。
今の体制で十分でオタク爺はいらないって言うことだ。
熱中症になるから切手とか古城モデル眺めて家に引っ込んでな。

みらい平なんかできないの？

大島君、書き込み醜いよ。ただでさえ「のぼう様」と呼ばれてるのに。

>>123
114は、管理組合の役員や理事会は管理組合法人でない限り管理規約上の規定だから、役員や理事会をなくして区分所有法の管理者人だけにして管理会社から人を派遣してもらったらどうだろう？と言っている。
そんなこと言われるのも、理事の能力がないとか理事になっても何もしないで管理会社に依存するとか言ってるからだ。バカにされてると解釈した方がいいだろう。

>今の理事会に満足してるんだから

だったら，黙っててくれないか。
皆さんこれではいかんと考えさまざまな建設的な意見を
掲載している。
常識人なら、現理事会が正常で、迅速な運営をしているとは全く思わない。

>>124
東証一部上場のディベロッパー、フージャースコーポレーションが5年間遊休地だったカスミ裏の土地にマンション建設することでしょう。

＞理事長と副理事長がオブザーバーで加わります。

正副理事長が委員ではなくオブザーバーなのは何でですか？

結局のところ理事長の資質次第だと思うよ。
500万もの臨時予算組み、そのうち300万近いのが熊谷一社、普通なら事前に説明して住民のコンセンサスをあらかたとって総会にかけるもの。
それをせずに管理会社のいいなりになるのは理事なら理由がわかると思う。