ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その４）

オールパークスは交通の便が悪い。
ただし川崎は徒歩圏内。
棟を選べば静かな環境。
アクアは駅は近い。矢向だけど。
線路と道路とショッピングセンターに挟まれ、静かな環境は期待できない。

川崎より、新川崎、矢向よりの生活なら、アクアかな。
駐車場の代金も安く、免震じゃない分、お値段もお手頃。
床暖房や共用施設もアクアの方がリッチ。
ただ、ゴールドクレストが危険な香り（笑
間取りも羊羹型で面白みが全くない。
3000CITYの計画の結果が読みにくいです。

アクアと比較するなら
・オールパークスは川崎に出やすい。役所がある鶴見にも出やすい。
・認可保育園が敷地内にある
・ナイスコミュニティの方が、管理会社としての評価が上
・防災関係の設備が上
・1街区完成から2年が経っていて、住民の雰囲気を確認できる
・アクアの見積資料捨てたので、確認できないけど、
　管理費＋修繕積立はオールパークスの方が割安
（駐車場代でトントンになったと記憶）

そんなところかな。

川崎駅（改札前）からモデルルームまでの時間を計測したら、早歩きで16分52秒でした（踏み切りに1度だけつかまりました）
尻手駅改札前からモデルルームまでだと早歩きで5分58秒でした（信号は青でした）
八丁畷改札前からモデルルームまでだと早歩きで7分18秒でした（踏み切りに1度だけつかまりました）

4街区だと+2分～3分ってところでしょうか。
普段尻手を使っているので、そこまで遠さは感じませんでした。

南向きは安いし、見学したときは2重サッシで電車の音は気にならなかったけど、普段窓は開けれなそうですね。
西向きは閑静かつ良景観なので（南向きや東向きに比べて）ちょっと高いですし・・。
一番安い東向きから電車の音がどれくらい聞こえてくるかが気になります。音が気にならない程度ならいいのですが・・

4街区からは、徒歩5～6分の鶴見市場駅が最寄り駅となります。

もう4街区の棟内見学できるのですか？

>479
上棟式も終わっているので、見れると思いますよ。

確かに内装は他物件よりショボく見えるかも知れませんね。
オールパースクの良さは、免震の他に住人が楽しめる施設や
マンション内の住人によるコミュニティが充実している所でしょうか。
サークル的なものがいくつかあったり、マンション内でのお祭りなど
皆で楽しめる雰囲気です。
ただ住んでるだけの他物件に比べるとマンション内で習い事も出来る感じです。

>481
モデルルームを見に行った時に聞いたのですが、このマンションでは
生け花やベリーダンス、赤ちゃんのベビーマッサージやGOLFのコミュニティ
プールでは子供の水泳教室などがあるらしいですね。
他にも色々あったので、子供から大人まで生活を楽しめるマンション！
って感じがしました。

いろいろ気に入っている点がたくさんあるのですが、ただただ液状化が起きやすい地域という事で迷っています。

液状化は起きないと思うよ。先日の地震でも、なんともなかったし。
そもそも、液状化が起きるのは埋立地や新造成地だけど、ここら辺は埋立地でも新造成地でもない。

ただ、そこまで不安に思うならやめた方がいいね。内陸の谷地埋立でない場所の物件を買うべき。
そのとき、液状化マップだけ見て土地の来歴を無視すると、小机の液状化被害地みたいに、
「想定外」の場所として放置されることになる。

>485
>液状化は起きないと思うよ。先日の地震でも、なんともなかったし。
先日の地震でどうだったかだけではあてにならないことは、震源地によって予測を複数立てている自治体がたくさんあることからも容易に推測できるでしょう？

先日の地震でどうだったか「だけ」ではないね。
埋立地ではないという事実も挙げてるね。

液状化発生の可能性は揺れの大きさに比例するので、先日の地震並の揺れ、震度5強程度では何ともないという参考にはなるでしょう。
震源地によって複数の予測を立てているのも、もっぱら震源地によって各地の揺れの大きさが変わるからです。

また、小机における液状化現象の発生は、自治体による予測があまりアテにならないということも示しています。
マップの予測は、地形地質から機械的に色分けしただけのものなので、歴史的事実よりもアテにならない。
そんなマップよりも、個別土地の来歴を慎重に調査すべきであると思料するものです。

いずれにせよ、ぜぇ～～ったいに液状化しないよ～～んなんて言ってるわけではないので、そんなにカリカリしなさんな。

たとえ周りの戸建が液状化で沈んだとしても、マンションの敷地内は大丈夫です。
それだけ、マンションのような大きな建物を立てるときは地盤改良がされます。
先の震災でも、同様の事例がゴロゴロしています。

地震での液状化よりも、大雨による浸水の方が、リスクが高いです。
現地に来た人は分かるでしょうが、そこかしこの電柱に、過去浸水した高さが貼られています。
これも、ある程度対策されているので、過去と同じ雨量では浸水しないでしょうが
温暖化の影響で、豪雨も増えて来ているので、安心はできないでしょう。

液状化に浸水と来て、お次は踏切線路～か、プールで管理費高くなる～、ゴム交換で莫大な補修費用～か～

何度論破されても同じ話題を蒸し返す。
まったくアンチの粘着質には呆れてしまいます。

論破？
されてたっけ？

開き直りは何度か見たけど。

>487
文章構成の問題として、『そもそも』で文章をつないでるから、その前の文章で一旦完結してるはず。
『そもそも』以降は補足に過ぎない。

最初の一文は無責任な発言だと思う。

マンションが液状化が免れても、周りが液状化してしまうと生活が大変になるのでは？

それを言い始めると、ここに限らず相当な範囲がアウトになってしまうんでないかな

>489

支持層が37m〜48m下なのに地盤改良はできるんですか？

ゴム交換はともかく
免震装置の維持費は、そこそこかかります。
2年目の定期検査で200万円ほどかかった模様。
（1世帯で、年に数千円レベルですけどね）

プールは設備費より人件費が大きいですね～

プールだけは、意味のわからん設備。すぐ隣にゴミ処理場の排熱利用した温水プールがあるのに。

それが最近ヨネッテｨーは営業していない様子。

モデルルームに行ったとき、地盤改良をしていると説明を受けた記憶があります。

>495
地盤改良と言っても色々あります
実は、支持地盤まで杭を伸ばすのも地盤改良です。
ここがどういう地盤改良をしているのかは、直接ＭＲで聞いてください。

ただ、今回の震災でも、古い埋め立て地は液状化したのに、
新しく埋め立てたところは液状化しなかったことからも、
この辺の技術の発展は見て取れたでしょう。

>500
単に揺れ方が違ったという話も…
リスクはそれ相応に理解しておいた方がいいです。

ここは埋立地ではありませんよ。
根拠無くリスクリスクと煽るのは、利用規約にも反しますね。

液状化は埋立地だけに発生するものではありません。

まあ、気に入らなきゃ買わなきゃいいのよね。
液状化やその他気になるなら、他の納得して買える物件を選べばいいだけ。

＞＞503
海を埋め立てた場所や谷を埋め立てて造成した場所以外に、どこで発生しましたか？

http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/
◆液状化マップとは
　このマップの作成の目的は、液状化の可能性が高いと想定される地域をお知らせすることで、土地利用をする際に地盤調査を入念に行っていただくことや建物およびその周辺の液状化対策の検討を促進することにあります。

あとは、注意事項も良く読みましょう


この辺で買うなら
ライフラインを含めた、液状化対策がされているのか確認し
その結果を評価すればいいだけのこと

＞＞５０４
買う買わないの議論ではなく、掲示板での議論のやり取りとして、＞＞４８５の無責任発言を諫めているだけでしょ。

>504
少しでも検討しているから書き込みしてるんですよ。
オールオッケーな不動産は存在しませんよ。

不動産を買うのに不安要素は必ずあります。
みんな不安を抱えながら購入するんです。

＞＞507
別に＞＞485の発言は無責任ではないでしょう。

発言の根拠として、次の2点を挙げている。
１）震度5強の先日の地震では、全く液状化現象がなかったこと。これは厳然たる事実であって、否定すべき証拠は一切挙げられていない。そして、この事実は、同程度の震度では同様に液状化現象が発生しないであろうことを推認させる根拠となる。
２）液状化が起きるのは埋立地や新造成地だが、ここら辺（本物件の底地）は埋立地でも新造成地でもない。この点についても、反論の証拠が挙げられていない。

＞＞503は2の点について反論の証拠を挙げられていないので、諫めるなんておこがましいでしょう。
根拠のない無責任発言をしているのがどちらなのかは明らかです。

この掲示板は２ちゃんねるではないのですから、批判のための批判をするアンチ活動は求められていないし、許されてもいません。利用規約にも「物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの」が、投稿削除基準として挙げられています。
結局、買うか買わないかというところに行き着くことを忘れぬことです。

＞＞508
不安要素を挙げ合って議論することは大変有意義でしょう。
けれど、買うか買わないかという判断に必要十分な議論が求められ、許されているのです。

不安要素があると主張し、それに対して反論・再反論があり、対策や正しい事実が示される。
それでも納得できない納得できない不安だ不安だ不安だと繰り返すのは、もはや単なる荒らしです。
その一点がどうにもこうにも許せないというなら、あまりしつこくこだわらず、買わない判断をして退場すべきでしょう。
世の中に売り出し中のマンションはどっさりあるのですから。

>510
>不安要素があると主張し、それに対して反論・再反論があり、対策や正しい事実が示される。
>それでも納得できない納得できない不安だ不安だ不安だと繰り返すのは、もはや単なる荒らしです。

その通りだと思います。
残念ながら、このスレでは
>対策や正しい事実が示される。
が無いから、不安材料としてずっと残るんです。

＞＞511
その一個上のレスも見えないのかい？
＞＞509くらいの根拠があれば普通は納得するし、納得せざるを得ない。
ウダウダ文句を言ってて解決するようなことではないし。

それでも「不安材料としてずっと残る」なんて思っているなら、とっととヨソへ行くべきだね。
ここにこだわる意味はない。

本当に検討してるなら過去のレスも見ると思います。
液状化や水没など、ここでおきてもいない事が過去何度も不安材料として書かれています。
実際に起こっているならまだしも、起こってもいない事を「不安です」と書かれても
誰も答え様がないじゃないですか？

少しでも不安に思われる方は、内陸部の高台の物件を自己判断で決めるしかないと思います。

先の震災では何も影響が無かった！って事だけが事実で
今後の天災では分かりません。しかし、今後の天災の事はどの物件でも分からないと思います。

>513
不安材料があっても検討してるんですが…
あなたみたいに金持ちばかりではありません。

>510

批判のための批判は余計でしたね。
荒らすつもりは毛頭ありません。

ご指摘ありがとうございます。

>514さんの
>先の震災では何も影響が無かった！って事だけが事実で
>今後の天災では分かりません。しかし、今後の天災の事はどの物件でも分からないと思います。

これが事実でしょう。
私も>514さんに同意です。
なのに>485さんは大丈夫と言い切っておられるのが引っかかるのでは？

液状化は起きないって言い切ってる…

先日モデルに行き敷地を案内して見学させて 頂きました。
休日って事もあり家族連れの方と多く出会いましたが、みなさん挨拶をして下さり
とても好印象なマンションでした！

マンション内のコンビニは住人専用ですよね？
クリーニングもやっていて便利そうですね、

ネットなどで液状化マップだけは確認しておいた方がいいと思います。後は自分の判断。

そうそう、すべて最終的には自己判断。

横浜市消防局　液状化マップ
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/

ただ、先日の地震後の現況を踏まえると、
（１）液状化マップで「液状化危険度がきわめて高い」とされた地域でも、液状化現象が発生したところはほとんど無い、
（２）液状化マップで「液状化の危険はない」とされた地域でも、液状化現象が発生したところ（小机）はあった、
（３）液状化現象が発生したところは、すべて埋立地または新造成地であった、
という事実がある。

この3点から考えると、より重視すべきは、液状化マップよりも埋立地・新造成地などの土地の来歴ということになる。
したがって、
（A）慎重派は、埋立地・新造成地の物件、液状化危険度が高い物件は購入しない。
（B）中間派は、埋立地・新造成地の物件は購入しない。
（C）大胆派は、どこを購入しても構わない。
ということになる。

これを本物件に当てはめると、
慎重派にとっては検討する価値もない物件ということになり、
中間派・大胆派にとっては検討対象に含まれるということになる。

さっき家に帰ったらここのチラシが入ってて、その内容に「TOFT工法（耐液状化格子状深層混合処理工法）を採用しているので液状化防止や地盤変形抑止に高い効果を発揮します。」と書かれてたのですが、
この前見学に言ったときに営業の人はそんなこと言ってなかったんだけど、詳しい人いますか？

「ヨコハマオールパークス　TOFT工法」でググってもヒットしないし。

富士工業株式会社という土木工事会社のサイトの工事経歴に、
「鶴見尻手マンション計画Ⅰ期・Ⅱ期工事　CDM-TOFT工法　神奈川県」
とある。

http://www.fuji1977.co.jp/koujir.htm

このマンションの当初の計画名は「鶴見尻手マンション計画」。

正確には「鶴見尻手計画」でした。

http://www.nice.co.jp/release/pdf/2006/0801.pdf
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kankyo/casbee/tatemono1...

三井のリハウスから、1街区の中古が出ていましたが
強気の価格設定ですね。
おすすめ物件として載っていたので、
築浅、免震とくれば、中古市場的には、強気で行けるということですかね～。

>527
結局売れ残ってるんでしょ、それ。

1街区は完売でしたが

>528
去年の12月から、売り出してるみたいだけど？
居住中だし、売り急いでないんじゃないかな。

三井のリハウスのHPで見ると、結構綺麗な写真が出ている
ナイスもいつまでもCGじゃなくて、実物出せばいいの。に

Yahoo不動産には8件載ってるけど、居住中で仲介業者がバラバラだから、売れ残り処分ではないね。
ほんとにどれも強気の価格設定だ。これから売り出す街区の新築物件価格と変わらないのでは。

サンワの斜向かいは、結局何が出来るのでしょうか。

中古価格は売主の言い値にすぎないから、
高い価格で売り出されてるからと言って『強気でいける』とは限らないということ。
わかりました？527さん。

>533
売主の言い値が強気なんでしょ？
仲介業者も相場感は伝えているでしょうしね。

まあ、値引き交渉もあるから、下駄の意味もあるでしょうが。

話がそれてますが
>528さん
の内容は、間違い情報ないしは認識誤りのようですね

>534
強気だけど、いけてはないんじゃないの？
強気でダメでした、とか。

>535
その中古は売れたってこと？

新古物件はデマか、期待させんなよ

新しいのが出て、古いのがなくなっているから
売るのをやめたのではなければ、売れてるみたいですね。

色々オプションつけててお得だったとか？

ほぼ標準仕様

>>538
いずれにせよ、憶測で判断するのは良くないですね。
つまり参考にならない、と。

事実は、
・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

じゃないでしょうか？

ここから読み取れることは
強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。


中古が高値で売れない物件にしたい人がいるみたいですけど。

>542
>強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。
なぜそこで飛躍する？？
どうも願望が介在してるんだよなあ。

うちの以前のマンションはチラシを見て問い合わせて来た人に400万引きで指値されたのでその価格で売りました。
中古の成約価格は広告とは異なるものです。

>>543は、売買成立の前に比較検討と問い合わせがあるということに気付いていないだけだね。だから飛躍とか言っちゃう。

広告価格　＜・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
　↓
比較検討　＜・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
　↓
問い合わせ　→　値引き含みでも価格が折り合わなければ売買不成立
　↓
成約価格で売買成立　＜・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

中古物件の広告価格も仲介業者の相場観を反映しているから、非現実的なほど高く設定されることはない。
ただ、中古物件の成約価格は、素人の売り手次第なので、新築よりも幾分弾力性が高い。
運が良ければ、大幅値引きにも応じてもらえるかもしれんね。

>545
その価格で欲しい場合と
買い叩ける可能性があると思う場合と
どっちも問い合わせはするでしょ。
だから、そもそも問い合わせを特筆するのがおかしいんだよ。

542さんは、なんで売買が成立しているとわかるのですか？

ここ見に行ったけど、免震だけで決めてもなぁ～って思っていました。

でも、首都直下型地震が発生する確率７０％
今まで、３０年と言われていたところ
東大の研究所の発表では４年とのこと・・・。
やはり、免震は魅力的なので
再度、悩んでいます。。。

>544
400万も買いたたかれちゃったの？
残念でしたね。仲介業者の担当者はなんて言ってましたか？

>546
たとえば5000万円と出ていた場合に、いくらまで買いたたけると判断しますか？
実際、Yahoo不動産に出ているここの物件をいくらまで負けさせられます？
1割ですか？2割ですか？端数切りぐらいですか？

そもそも問い合わせが来ない価格設定だと意味がないのは自明だと思いますが？
まあ、ダメ元で飛び込んでくる人もいるでしょうけどね。

>547
売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
と問い合わせれば一発でわかります。業者によっては売約済みを一定期間出してます。
（仲介業者が嘘をつかない前提ですが）
夏に中古の話題が出たときにしばらくウオッチしてたので、売れたかどうかだけなら分かります。

実売価格が分からないでする議論には、あまり意味がないように思いますが？

>548
免震はここだけじゃないはずです。
そして、免震は直下型にはそんなに強くないです。
(横の揺れには強いけど、縦の揺れには効果が薄い)

ちなみに30年以内といわれていたのは、南海地震、東南海地震
といった海洋型の地震です。
これに対しては、かなり効果があるとは思われます。

>548

直下型の地震の場合、
この地域は液状化の危険度が極めて高い地域とされていますが
大丈夫なのでしょうか？

心配です

↓
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/chokka/

マンション内で地震が起これば安全かもしれませんが、近所で買い物をしている時や帰宅途中などに地震が起こったら。。。

>549
544です。
買い手さんが現れてすぐ、仲介業者のほうから値引き価格に応じることをすすめられました。こちらも売却を急いでいたので初めに来たその方に売りました。いまはそれでよかったと思っています。

>552
それ、どこのマンション買っても同じじゃね？

>553
なるほど、やはり、売り急ぎしているかが重要なポイントですね。
ここのマンションを検討していて、新築にこだわらないなら、
一度、中古に問い合わせて、吹っかけてみるのが吉ですかね。

>>549
>売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
>と問い合わせれば一発でわかります。
549さんが問い合わせたってことですか？

オールパークスで2件販売実績あります。
売りたいときは、うちで

という広告が以前入ってましたよ。

>551

オフィシャルな情報ですから、参考にできますね。
あとは自己判断、自己責任です。

そのオフィシャルな情報には、こうもかいてあります

液状化危険度が高い地域においても、既に、液状化しやすい地盤を改良して土地利用されてい る場所や、建築物等に液状化対策が実施済みのところもありますが、今後建築予定の箇所等につ いては、、。。。


うーん、過去スレに書いてあったTOFT？工法とやらによる地盤改良の話にまたループすんのかな、飽きてきた

ほんとにループが多いなぁ。

>556
情報が断片的すぎですよ…

工場跡地。

由緒正しき、自動車工場跡地ですよ。
まあ、知らんで買う人はいないわ。

ここから徒歩7～8分ほどの元宮2丁目の空き地に、ホームセンターコーナンが出来るようです。
近所に大型ホームセンターが出来るのは、利便性を高める反面、騒音や渋滞の増加を招きますが、
この予定地は横須賀線を越えてやや離れた場所なので、その影響は少なそうです。

ソース：古谷やすひこ横浜市議（共産党）のブログ
http://furuyayasuhiko.blog15.fc2.com/blog-entry-811.html

今日の新聞の折り込みチラシに
三井のリハウス　川崎店　お勧め物件　として
2街区のマンションが「新聞折り込み初掲載」とトップに書かれてました。

南向き7階76.59平米で4480万円だそうです。

是非、大幅値引きを要求して、問い合わせてみてください（笑


というか、こういう不動産系の広告って、魅力的なものをトップに持ってきて
問い合わせて来た客から、条件引きだして、別物件を勧めるというのが常套じゃないの？

すぐには別物件すすめられませんが、部屋を必死に案内するのが先決のようです。
私が囮物件問い合わせた時にはすでに売れてました。まぁ、囮ではなく誰が見ても良かったんでしょうけどね。

564
賃貸と違って分譲だとそのマンション毎の営業担当になるから、他物件勧めることは殆ど無い。
自分の歩合にもならないしね。

まだ続けるの？そのムダ話

ムダな話しじゃないよ。買ったばかりのマンションの中古価格は気になるでしょ。高く売れればそれだけ良いマンションってことなんだから。成約価格が気になるの当然。仲介業者がどう売るかも知りたいし。

今購入するか検討しているんですが、免震マンションなのはとても良いんですが、部屋の中が収納スペースがあまりない気がするんですが、実際住んでいる方どうですか？あと他のマンションのモデルルームに比べるとさびしい感じがしました。

568に同意。

>>569さん
私もモデルルームを見た時は収納の少なさ、
他のマンションのモデルルームに比べるとさびしいところですごくすごく悩みました！
でも収納の数は部屋のタイプで様々で、
私は収納重視のタイプの部屋を購入したので、
オプションで収納をプラスしたりなどはせずに今はなんとか足りてます☆
他のマンションに比べるとキッチン、トイレ、お風呂などランク的には低いのかもしれませんが、
全く困ってません(^^)
他マンションのモデルルームを見た後だったので、
私も最初はちょっと複雑な気持ちでした…(^^;;
あたしはこどもたちにも自分にも主人にもお友達ができたこのマンション、とても気に入ってますよー(^^)

569
確かに収納は少ない部屋が多いですね
免震はとてもいいですが、今後大きい地震のために1戸当たり3、400万出してもいいと思わないと
ダメだと思いますよ。
他と価格差を出さないために、設備はあまりよくないと思います。
住宅エコポイントを利用して設備を良くする方法もあります。
収納については、共有スペースですが固定資産税に影響しないポーチの広い部屋で補う方法もあります。
ご検討して下さい。

アルコーブに自転車を置くことは？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156108/


アルコーブに靴を干すことは？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4088/