ジオタワー天六【2】

マンション資産価値の3原則
駅近、大規模、学校区

の学校区以外はクリアーしてるから
大丈夫。

>514
4500の予算でしたら、北東側21Fで3LDK76.82平米4330万円あたりは如何？
って、営業じゃありませんので。。。

焼き場と墓場を見て暮らすのはイヤですね。
特に墓場の大きさは半端無い。
タワーなだけに、北東角部屋からは焼き場も墓場も隅々まで見えてしまう。
そんな地区だから学区が悪いのも当然。
ちょっとありえない立地。

正式価格表が届きました。大体の価格帯はこんな感じです。

●11Ｆ・西向き・75.69平米　4380万円
●12Ｆ・東向き・76.82平米　4150万円
●15Ｆ・南向き・60.07平米　3850万円

●18Ｆ・南向き・78.17平米　5090万円
●18Ｆ・南向き・79.61平米　5240万円
●18Ｆ・東向き・68.24平米　3800万円

●25Ｆ・西向き・85.13平米　5300万円
●25Ｆ・南向き・60.07平米　4070万円

●30Ｆ・西向き・85.13平米　5480万円
●30Ｆ・南向き・75.69平米　4830万円
●30Ｆ・南向き・60.07平米　4190万円
●32Ｆ・南向き・79.61平米　5520万円
●37Ｆ・東向き・73.42平米　4670万円

●42Ｆ・西向き・85.13平米　5840万円
●42Ｆ・南向き・99.99平米　7470万円

その他、1ＬＤＫの40平米台は全て第一期で販売されるようです。

もっと低層（6階程度まで）で60㎡ぐらいかつ西か北向きの部屋はありますか？
あったとしたら値段はいくらぐらいでしょう？

低層はありますが、もともとが4Ｆからですし。
60平米ぐらいは４－６の東側の縦3部屋と南に１部屋のみですね。
でも、次期以降らしいです。

で、東１０Ｆ59平米が3580万ですから、ここから下におりたら・・3400万以上では？

521の方にお聞きしたいのですが、学校区良くないんですか？

営業担当が学校区だけは自信無いと言ってました(笑)

>>527
天六・長柄界隈の地域性も知らずに検討してるの？

「学校区」の良い悪いを決める根拠は何なんでしょうか？ぜひその営業マンに聞いて教えてださい。小中高校の児童の非行に関する数字からみると大阪市内でこの近隣は普通です。　　

学校区にこだわる必要はさほどないと思いますが．．．．

もし強くこだわるのなら，都島区友渕校区のセントプレイスタワーがちょっとbetterです．

学校区なら断然CT真田山。ゴチャ立地に納得出来ればだが・・

府立高校のトップ校に，その学区の市立中学校からどれだけ多く合格者を出しているかだと思います．

トップ校とは
大阪なら：北野，大手前，天王寺など
堺なら：三国丘
など

このような方はまず「優良学校区」で住居探しをしていただきたいですね。
居住地選択の順位をきちんと決めていないからこんな発言が出るんでしょうね。

ウイルス性胃腸炎に特効薬はありません！
電解質を補給するしかないの。
食事療法と整腸剤を組み合わせて重症化を防ぎます。
それでも重症化した場合には点滴します。

不動産不況も特効薬はありません。
若い人口を補給するしかないのです。
そして下痢は下痢として排出されなければならないのです。

「学校区」の良い悪いを決める根拠は何なんでしょうか？

との御質問がございましたので，私の世代の一般的な意見を書かせていただきました．
ここが良い『学区』かどうかは存じ上げませんし，興味はございません．
もう関係の無い年齢になってしまいました．

どなたかは存じあげませんが，単純に「そのような方」呼ばわりをされない方が良いと存じます．

長い人生何があるか分かりません。永住するつもりでも売却や賃貸しの可能性は大いにあります。学校区の良さは資産価値の高さに直結します。マンションはすぐ売れる、貸せる　がポイント。いくら利便性が高くとも学校区悪かったら売りにくいです。

すべて良いのに越したことはないけど。
完璧なのはありませんから。

駅直結，スーパー，銀行，そのうえ交番まで敷地内というのはなかなか。

駅まで１分は便利→すぐ貸せる・すぐ売れる　はあるけど、天六のタワーに住めるってことで
狭い間取りでも１５万２０万だすのかなーと思ってしまう。天六自体、家賃安いのに。
そう考えると、マンション価格高めに思う。
もともと阪急が自分でもってた土地だし、やっぱ高いよね。

一等地。
こんなもんじゃない。

樋之口町の地価と比べたら、ここは良心的。

高いか、安いかのどっちかと問われたら、安いと答える。基本的にジオクォリティーは低い。

いまどき二重床でないんだよ、ここ。
それでこの価格はいかがなもんかな。
それ聞いて興ざめしたわけよ。
二重床でなくても、いい買い物だった
と契約する人も多いのかねー。

うーっす！

65歳以上、最多の23．3％＝80歳以上は866万人―総務省推計
時事通信 9月16日(金)17時44分配信

　「敬老の日」（19日）を前に総務省が16日発表した高齢者推計人口（9月15日現在）によると、65歳以上の人口は前年より24万人増え2980万人、総人口に占める割合は0．2ポイント増の23．3％と、いずれも過去最高を更新した。80歳以上の人口は前年比38万人増の866万人、割合も0．3ポイント増の6．8％と、こちらも過去最高。
　2010年の国勢調査速報値などを基に推計した。65歳以上の男性は1273万人で男性人口に占める割合は20．5％、女性は1707万人で女性人口に占める割合は26．0％。
　家計の状況をみると、世帯主が無職高齢者である世帯の月平均実収入は18万8406円、実支出は22万6533円で3万8127円の赤字。世帯主が高齢者である2人以上世帯の平均貯蓄額は2275万円と、株価下落などの影響を受け3年連続で減少した。
　世帯主が高齢者の世帯でインターネットを使って購入した商品やサービスの年間支出は10年が1万7112円。02年の5748円から約3倍に増え、ネット利用の進展がうかがえる。　

>542
1LDKだけは売れる。他は知らん。

現在別地域のタワマン３０階（二重床）に住居している者ですがそんなに二重床がベストでしょうか？リフォームは心配ないのですが、中が空洞のため意外と上層階の音が伝わりやすいんですよ。
以前、賃貸マンの１５階で直床ふわふわタイプに住んでいましたが、かえってこちらのほうが生活雑音が皆無に近い感じでした。
ただ、タワマンの上階は特に重量があるとまずいので二重床、更に一戸内の壁を驚くほど薄く仕上げてきます。

間取りが悪いといわれている方がいらっしゃいますが、ここが２戸連続買いをして改装できるなら検討してみては？
どこのマンションでも早期発注なら可能と思いますが？

そこまでする必要あるかな

二重床か直床かってそんな重要な要素ではない。ヴァカなエセ評論家達がNETで遮音性能どうこうとほざいてるが全くデタラメ。二重床＝高級?(笑)　材料費70㎡の部屋で　パーチクルボード1900x40枚　76000円　鋼製束350x240本　84000円 大工手間　100000円　計260000円。メリットはレイアウトの自由度の高さに他ならない。要は客付けてからレイアウト変更しやすいだけ。施工会社が構造躯体をとりあえず造ってる間にデベが間取り変更可を売りに客付けする。タワーの場合戸境壁も乾式だから戸数の変更さえ可能となる。こういう売り方の場合二重床にせざるを得ない。二重床の遮音性能は施工精度に左右される部分が多く実際クレームも多いと聞く。施工会社はやりたがらない。

階高で戸数がとれないから一戸当たりの単価が高くなるんですよ。
二重床＝高級と言うより、直床＝戸数稼ぐ量産型マンションって事でしょ。
だから、階高低い・天井高低い・直床は最悪。

ええんちゃうの量産型でお買い得やったら? リフォーム重ねて30年も40年も住むとこちゃうし。

＞ リフォーム重ねて30年も40年も住むとこちゃうし
確かに、大修繕前にさっさと住み替える。

高槻のジオタワーより、ちょっとお高め程度でしょうか？
皆さんの情報をみていると、意外とお安く感じたので。

向こうは1次で約半数を売り出したのと比較すると、少なめですね～。

下層はまずまずこんなものでしょって値付けかね。上に行くほど、とったれーって感じかな（笑）

二重床の遮音性はその処理方法で大きく変わってきます。二重にした床の中に防音材を敷き詰めないと、逆に太鼓減少で音が響くという事もあります。また、リフォームの自由度という意味では、あまり意味が無いかも。水周りが移動しやすいといいますが、二重床の高さが低ければ、配水管の傾斜がつけられないので、別の位置に移動は難しいし、仮に傾斜が十分とれる高さがあったにしても、配水管が長くなればなるほど「詰まり」の危険性が高くなって業者はそういう工事をあまりやりたがりません。水周りの移動以外で、リフォームのしやすさは、直床も二重床もそれほど変わらないと思います。そう考えると、二重床のメリットは購入の決定を左右するほどのものでは無いと思われます。この意見に疑問を持たれた方は、二重床仕様のマンションで、キッチン、バスルーム、トイレを全然離れた場所に移動するリフォームの見積もりをとってみてください。「やめたほうが良い」とアドバイスされると思います。

一長一短なんでしょ？どっちでもいいわ。

お尋ねします。
タワーマンションって、上層階と下層階で
所得面等で住人の層が違うと聞きますが、
管理面などで後々トラブルはないのでしょうか？

４００戸に対してエレベーター数が４基というのは少ないように思うのですが、こんなものなのでしょうか。

友人のタワーマンションは６基でも朝は混雑するとのことですが。

エレベーターの朝の混雑は、タワーマンションの宿命ですね。
いざという時でも、階段でおりる事もできないし。
高層階を希望している人はそこを注意して購入しないとね。

100戸/EV1機　ぎりぎりやろね。一般的には70～80戸/1機。

>556
一昔前のEVが金持ち用と庶民用と分かれてた時代のマンションじゃないので大丈夫です。

タワーマンションの上層と下層では価格がかなり違ってくるので
所得の差はもちろんあるでしょうね。
そのてんは承知して皆さん購入されいると思いますよ。
それを気にされるのなら、タワーじゃないマンションの方が気楽かもしれませんね。

タワマンは、免震や制震があるからいいんですが。。。

＞そのてんは承知して皆さん購入されいると思いますよ。

トラブルも承知？
マナー意識も違うと聞きますが・・・

400戸でエレベーター4基は確かに少ないですよね。上の方も言われている通り、6基はないと不安ですねー

400戸のマンションだったら平均して普通は何基のエレベーターが通常
なんでしょう？
知人のマンションは300戸弱の3基ですが、タワーじゃないので
又条件が変わってきますよね。
3基でも困る事は無いようです。

タワーは高層階用とそれ以外で多少割り当てに違いがありますよね。
ジオ高槻の場合は460戸で6基ですが、27階～41階(14階)で3基、4階～26階(22階)で3基で、高層階用には余裕があるように思います。
ここは、どのようなわりあてでしょうか？

確か、非常用エレベータがもう１基あるよ。普段は使えないの？

> 566さん

「ジオ高槻の場合は450戸で6基ですが、27階～41階(15階)で3基、4階～27階(24階)で3基」
だったと思いますよ。

さらに、高層階用エレベーターは低層階用よりも高速仕様。

だから、1基あたりの戸数はもっと少ないね。
どうでもいいけど、どっちも乗れる27階が便利そう。

停電になったら、やっぱり歩きですよね

>569
ジオ高槻はガス発電機があるので、停電リスクは低い。
ここは設置場所ないから、防災リスクは普通でしょ。

防災リスクは普通ということは、特別な対策はなく
停電の時は普通の対策なしのマンションと同レベルと言う
事でしょうか？

停電したら、電気と水道はアウトでしょ。あっ、インターネットも、だからIP電話は使えない。

停電時は、エレベーターは止まっちゃうんですよね
高層階まで、徒歩で登り下りは覚悟って事ですよね
体力もたねぇ～

そもそも、停電発生率って10年間で1回もあるか？20年間で1回もあるか？

タワーは10年も20年も住まないから停電発生率は0％という事だな。

この度の台風15号で関東地方では停電がおこっている
今後何かの災害で、計画停電も無いとも限らない

この先10年、20年は大阪北区はこのような事象発生確率は0％ということだなｗ

ここの共用施設は、太陽光発電なので、大丈夫かと思います。
大雨でなければ。

期間限定で住む限り、何の心配も要らない。

IP電話じゃなくても、今時の電話は電源に差し込んで使うタイプの物が
多いので普通の電話も使えなくなります。

>573 エレベーターで最上階まで

>573
緊急時も？

>579
何をおっしゃる。停電しても電話機能は使えます。留守電や時刻等がダメになるだけ。

>580 >581
アフォ～か？
停電の時は、エレベーター使えないだろって言ってんの

でも
＞ここの共用施設は、太陽光発電なので、大丈夫かと思います。

だとよ
よかったじゃん

太陽光発電ごときでEV動かす電力賄えるんか? EVの動力ってごっついぞ。

敷地にもう少し余裕があればガスエンジン発電が可能だったのでしょうが．．．．．

最寄り駅が天６ってことだけで考えると
ココのライバルはCT大阪天満？アデニウム？
それとも両者ともライバルなんかにならないかな？

地下深くににガス発電設備設置できるけど、しないのね。

ここは津波で水没する所だからな

それを言い出したら、地下街、地下鉄は全滅だな。

天六界隈のＤeepで怪しいところが好き！
ちっともお洒落でないところが好き！
天五界隈の昭和臭さが好き！
安もんだらけの商店街が好き！
コテコテ大阪の下品なクオリティが大好き！

ジオの最上階買いたいよ～！

１億円あれば買えるよ～。

ここの固定資産税は大体いくらぐらいでしょうか？
駅直上だとこの手の価格は急上昇しますので、困りものですね

路線価からするとジオグランデと同じか少し低い位なので、同程度と考えていますが・・・

こちらと中古のThe Kitahama、どっちがおすすめですか？

ここで聞いてもキタハマとは誰も言わない。

ハマムラと言う。

＞１億円あれば買えるよ～。

う～～ん、残念！
7000万台だったら考えたんだけどな

パークハウス梅田の住民の質が疑われる上の書き込みですね。

どうしてパークハウス梅田の住民といえるの？証拠は？
そもそもまだ完成していないから住民なんかいないし。笑

わざわざ書きこみに回ってる方は
当マンション（パークハウス梅田）のスレでも匿名さんのままでしたので
嫌みな購入者を装った他のデベさんかとも思われます

パークハウスなんてほっとけ

それより本日第１期１次の締め切り！明日は抽選！
なのになぜここが全く盛り上がらないのか？

本来ならもう少し販売住戸があっても良かったのに
なぜ今回１００戸しかなかったのか？
おそらくキリのいい数字を出してきているだろうから
実際の販売住戸は若干少ないはずだろう

第１期１次は竣工前では一番盛り上がる時期のはずなのに・・・
一体何が悪かったのか？
価格？立地？仕様？

タワー買うような人がこのカキコに集まるわけないやろが、わらかすなよ。
タワーが勢いなくなったのは不況第二波に対する警戒もあるかもしれないが
やっぱり不景気なんや、それとタワーが珍しくなくなったからや。

私はまだここを検討外にはしてません。当然20階以上。

立地は最高。あとは価格次第。それだけ。

厳しい、の一言。
低価格競争は避けたいところだが…。
でもCTがあるから、案外気は楽か。

あっちこっちにタワーマンションが建設されているので
タワーマンションであっても、やっぱり立地によほどの魅力が
なければﾀﾞﾒなんでは？
天六かなり魅力的な立地です。

第1期は100戸完売だとか。まあキャンセルも出るんやろね。
第２期でもう100戸販売予定のようです。いい部屋はこれで押さえられてしまいそうとのこと。
まあ、販売会社の方からの話なので、割り引いて聞いてきましたが。

何かと漏れ聞こえてくる話では、ＣＴとは同列にはならない程度だったが。
もしも１００戸完売なら、この不景気に幸先良いこと。

ここは「二度と出ない」という意味ではとてもいいのではないでしょうか？
駅直結・直上マンションとして考えたら、天六で同じような直結・直上状態の
マンションは生きてるうちでは最初で最後だと思います。
同じような視点で賛否両論北浜タワーや肥後橋のタワーも個人的には評価しています。

逆にグランフロントだと、もしかしたら北ヤード２期で大阪駅にもっと近い
直結マンションができるかも知れません。
ジオグランデもヤンマーがマンションになれば価値が下がるでしょう。

梅田直上のマンションは可能性がありませんので、梅田近辺の駅で考えると
中崎町…一応ローレルが相当？
淀屋橋…可能性低し
南森町…可能性低し
扇町・天満…可能性低し
なので今後梅田近辺での駅1分マンションは当分の間お目にかかれないと思います。

で、ここは大いに検討したかったのですが、予算の合う希望の部屋に限って
洋室の窓側だけ欠けてしまうような間取りでした。窓に合わせている（？）
のでしょうが一体何を考えて多くの部屋であんな変なことになっているのでしょう？
想像できないだけに実物を見ずに購入するのは怖いです。

できあがりまで、予定変更もあり得ますので、様子見が正解。

まだまだこれからだよね。ちょい高めの値付けで様子見して、売れ行きが悪かったら下がるでしょ。

価格は下げづらいでしょう。おそらくプレゼント攻め。

１期１次で１００戸＋２次で５０戸＝１５０戸なら、好調でもなんでもない
３月から裏事前案内会までやった結果がこれですか？
１期で４割は売れて当然、それ以下ならむしろ反省すべき
タワマンの販売は、条件の良い部屋が出払ったあとのここからが難しい