ジオタワー天六【2】

また、、
節目である20、25、30年目で幾らほどになるのか・・・

タワーマンションを購入する時は、後々の管理費や修繕積立費
大切ですよね。
そこに心配が付いて回る人は、タワーじゃないほうが良いのではって
思います。

10年後、20年後、30年後の管理費や修繕積立費は、お伺いしましたが
「調べておきます」と言われ、正確に答えて頂けませんでした。
私も、大変気になっております。
また、それ以上に「固定資産税」が高くて、驚きました！
ローン以外にも月々の支払が予想以上に多くなりそうで、
冷静に考えているところでございます。

駅直結だから仕方ないですね
ちなみに固定資産税はいくらですか(減免前で)

タワマンは永住しないで、時期が来たら「売り」。

北区はタワマン多すぎるわ。でも天六ではNo1間違い無し!w

278さんの仰る通りですね。

長期ローンまで組んでタワマンで永住なんて正気の沙汰ではない。

築10年程で売り払うのが賢明です。

それができない所得の人が購入して住むには相当なリスクがあり、かなりの冒険だと思います。

エレベーターあり、コンシェルジュサービスあり、２４時間有人管理に交番付ですから。
当然、月々の管理費等高額になります。

だとすると購入層が限られてしまいますね。

庶民は手を出さない方がよさそう。

タワーならどこも同じ条件。
駅直結、３線利用可能、天神橋筋商店街入口、交番付き←かなり貴重防犯万全、中々こんな好条件のタワーはないよ。
さらに下がスーパー、向かいがマツモトキヨシ最強でしょう。日々の買い物は楽々。

内装なんて後からなんぼでもリフォームできますよ。

内装なんて後からなんぼでもリフォームできる余裕のある方はいいですね

1Ｆの阪急ファミリーストア以外の店舗（正面ではなく横）はまだどんな店舗が入るのか決まっていないようですが、くだらない店舗が入ると景観も台なしなので気になります。

詳細はいつ頃分かるのでしょうか？

ファミリーストアですか？

私はオアシスが入ると聞いてましたが、どちらが本当なんでしょう。

うちの担当、いまいち、レスポンス悪くて。

坪２５０～３５０
それ程度の価値でしょう。

もともとあったのが、阪急ファミリーストアなのでそのままでしょう。

上の方にもあった固定資産税ですが減免前でどの程度なんでしょうか？

スーパーは、阪急オアシスが入って、その横にある店舗は、オアシスの所有なので、オアシスが店を選びます。

北ヤードでも300か300少し超える位なんだから、ここで坪250〜350の価値はないよ。

北ヤードは400越えは確実らしいですよ。
ここは単純に計算しただけで180〜200万はあります。

あれ？だいぶ下がったね

200以下なら激安でしょ

貧乏人でも買えるタワマン。でも維持管理費は半端ないのが阪急方式。

激安か？

場所が天六だからね･･･

ジャパニーズサロン？とかゆう無駄な共用施設はいらない。

いいんじゃないかな。

そろそろHPで、全ての間取りや設備仕様を公開してほしいね。

私も共用施設はいらない派です。

利用しなくても毎月維持費を払い続けなければいけないので、あるだけで不経済。

確かに。共用施設が必要な人っているのでしょうか？
あるという優越感だけのような気はしますね

いくら、無駄な設備はいらないといっても、というか不要とわかっていても作ります。
管理会社の収入源ですから。

毎月必ず付いて回るものなので、維持費でも無駄だと分かってるお金は使いたくないですが、そんなもんなんですね。。。

営業さんから伺ったのですが･･･
「「管理費」「修繕費」をきちんと支払わない住人がおられると
その分を他の住人で負担するから、月々の支払い額が上がる可能性もあります。
入居前に説明している金額は最低限の金額です」と言われました。
えぇ-！個人的には許容範囲外です!　
阪急系列の管理会社って、どんなんでしょうか??

>306
それは無いよ。支払いを管理するのも管理会社の義務。
いつまでも未払いなら、強制退去でしょう。賃貸より甘い管理してたら、会社として終わり。
その営業の嫌がらせじゃないの？あるいはただのアルバイト。

307さんへ

306です。
そうですか!安心致しました。
私も、今までそんな事、聞いたことなかったのですが
このご時世なので、あるのかなぁと心配になりました。
営業さんは真剣におっしゃっていましたよ。
一緒に来ていた友人は「藤和不動産」のマンション入居ですが
「うちもいるって聞くよ、でも阪急だから大丈夫じゃないの?」って言ってました。
実際に入居しないと分からない事態なのですが、
平等な管理をして頂きたいものでございます。

価格ある程度分かって来たとたんに静かになったなw
悪く無い値段だと思う。

１期販売って、どのくらいの戸数を販売されるのですかねぇ?

管理会社が強制退去までの権限はもたないでしょう。
安易な考えはやめておいた方がいいよ。

>311
支払えないなら、代物返済しかないだろ？

＞306さん

　阪急の営業さんのおっしゃってることは、ある意味、正しいです。

　ただ、その前に、管理費を滞納している物件は、管理組合で差し押さえします。
　しかし、このご時世、滞納額＞＞＞管理組合受け取り額になることも少なくありません。

　管理組合受け取り額＝物件売却額－優先債権者（居住用なので、通常、住宅ローン会社）
　管理組合は、抵当権を設定しているわけではないので、一般債権者となり、
　回収できるのは、抵当権を設定している債権者が優先され、最後のほうになったかと。
　
　しかも、管理組合が差し押さえするには、裁判所でそれなりの手続きをふむため、
　かなりの時間を要するからです。最低でも、5～7年。長いと10年。
　それであっと言う間に滞納額が数百万ぐらいになるんです。。
　もちろん、裁判所の手続きのため、弁護士費用なんかもかかってきます。

　なので、滞納する人間がいれば、管理組合は大損するんです。
　物件を差し押さえて、取り返せるなんていうのは、大甘です。

うちが所有する店舗のビルも、同様に、そのような人間がおり、
あげく、そいつに自己破産されて、債権の回収が不可能となったため、
管理組合は、1000万以上の損失だしました。

　とはいえ、それを管理費を上乗せカバーするかといえば、今のところ、そうしていません。
　しかし、損失は、今後の長期修繕計画のときに響くので、管理費を滞納する輩がいなければ、
　たとえば、長期修繕費が、50万／1件ですんだものが、
　70万／1件となり、一時金徴収というはめになりかねません。

おそらく、管理費の未回収分は、他住戸への管理費上乗せ負担というより、
長期修繕費で、つじつまを合わせる可能性は高いかと。

　居住権というわけのわからん、
　管理費を払わないという義務を果たさないヤツを守る法律があり、
　まじ、むかつくことがいっぱいなんです。（すいません、半分、愚痴です）

そういう人間は、管理費3カ月滞納すれば、全住戸に、氏名など公開するっていう
管理規約をつくって、みなで精神的に追い詰めていかないと、ほんとどえらいことになります。

賃貸も多そうだから未納の心配も少なからずありますよね？

314さん

306です。
大変分かりやすいご説明、有難うございます。
勉強になります。

今まで、社宅に住んでいたので
このような「管理費・修繕費」の仕組みがよく分かりませんでした。
分譲マンションだと、いろいろと大変なのですね。
（個人的には、絶対に許せないのですが）
想定内としておかなければならない事態だと心しておきます。

こちらの物件に限らず、マンション購入を検討しておりますので
大変参考になりました。

お手ごろ価格ですね。
掘り出し物でしょう。

よくわからないのですが、
管理費滞納物件を競売した場合、競落側が滞納している管理費の支払いしてくれるのではないのですか？
（その債権付きで売買するから）
と、勝手に思っていたのですが。

管理組合が差し押さえする前に、そんな人間、ローン滞納するでしょうから、
銀行が差し押さえ、債権回収会社に回して、競売、競落、その時回収できるかと思ってました。

ここシアタールームが2つとエレベーターまであってMRにすごくお金かけているので驚きました。

勿論、その分は物件価格に反映されていると思うと･･･

誰が何と言おうと

＠２５０以上（最低限）です。

買えない奴は来ないでいい。

出来れば掲示板にも来ないでほしい。

だいたい金額出たみたいやね。結構待った甲斐あったりして・・・

No.320

あなたのような方も来ないでほしい。

金額はどうでもいいわ。

非公開の間取りを知りたい。最上階はフリープランだろうか？

金額も大切です。
間取りも大切だけど、最終的に価格と間取りと立地
で検討するので早く知りたいです。

強気な価格設定でもあっという間に値下がりするでしょう。

200〜300万の値下げじゃ済まないと思うので暫くは様子見します。。

坪単価180万～320万で揃えてくるのでないの？

ビンゴ

中層階@190ぐらいで買えそう。

割高感バリバリの低層階の値段を下げてきました。

値付けが下手すぎる阪急でも、そろそろ学ぶ時期じゃないのかな。

もう少しで、相場に下がりそう。
正式価格で、中層・坪１８０前後できたら、買いだと思います。

かなりお安いのね…
それなりの仕様なのか…
物件は安くても維持費が高いのか…

ほんとに中階層で＠190ぐらいなんかね？

今の段階では、全て予想の話なんですよね？
結構このマンションの事今一説が出てましたが
価格が安ければ買いますって雰囲気ぷんぷん出てますね。
実際の価格はどうなるのかはわかりませんが、皆さん結構気になさっているようなので
販売がはじまったらあっと言う間に売れてしまうような気もします。＾＾

あっという間に売れる？

そんなわけないでしょ

販売価格が安ければ、とりあえず買いでしょう。

眺望の画像を見せて頂きましたが、20階以上だとある程度は抜け感ありましたが、低層階〜中層階くらいまでは抜け感ないのが残念です。

15階以上中部屋で180@角部屋で190@だったら絶対買いでしょう。

そこまで安いのなら絶対買い！
でも、ありえるかな？その値付け・・・

お買い得感ありな価格だったら、即完売になると思いますよ。
色んな意見はありますが、やっぱり便利な立地です。
価格にもよりますが、そんなに高くないなぁと思ったら売れちゃうでしょうね。

210までならかいですね！

「坪単価すみふ天満レベルで行きます!」と言ってたが。本当なら絶対こっちが買いだと思う。

モデルルーム見学してきます。営業さんの案内ぶりはどうかな？

(坪単価すみふ天満レベルで行きます！)なんて言ってたの？

本当なら程度の低い営業マですね･･･

嘘ですよ。

ほんとだyo

なんか価格を必死で下げようとしている人たちがいるけど
特に最初の発表と変わりありませんよ

というか、きちんとマーケティングをして価格を出してきているので
こんな掲示板の書き込みで価格は左右されませんよ

ホントばればれですね。

ここは掘り出し物だよ。
間違いない。

>345さん

価格、最初の発表から下がってますよ。
担当者から電話いただきましたけど。

えっ！？下がったの？１割以内ならいいけど、それを超える値下げだったら、ちょっと怪しむ。
どこか手を抜いたか？みたいな。

下がったんですか！？
買いですね！！

掘り出し物だとか、買いだ買いだと言う方･･･

本当にそう思っているならわざわざこんな掲示板に書かずコッソリ買うものだけどね。

よっぽど思わしくないんでしょうね

349さん、何割ほど下がったんですか？

>352
急にここのスレひっそりしたよ。

４３・４４Ｆは２５０～５００万ＤＯＷＮ。
３０～４２Ｆ西向き南向きは５０万ＵＰ。３０～４２Ｆ東向きは１００～１５０万ＤＯＷＮ。

ただし４０階以上の人気部屋は要望書で３倍超えてるとこも出始めました。

30階以下は価格変わらずでしょうか？

下の安い部屋はほっといても売れるからでしょうね。

ＭＲに行ってきました。以前ここでＭＲにお金かけていて驚いたというカキコミがありましたが、本当ですね・・・

あのシアターの設備いらん。しかもＭＲにエレベーターなんぞ。

最初は高級路線を狙っているのかと思いきや、仕様は普通。悪くはないが良くもないといった印象。














客の前でくらい丁寧にできないもんかね。

文章が抜けてしまった。最後の文は担当者についてです。

たしかにＭＲのあの部屋は不要だね。

あんなのにお金かけないでほしい。

阪急さんは、どこもシアターつきですよ。あの形式が大好き。　
そこに金かけるなら、客にもっとサービスしろよと思う。

＞３５７さん

　低層は、グロスで安くても、坪単価は中層より高い部屋もありましたので、
　坪単価でいえば、決して安くなかったんですけどね。
　MR,行かれました？　なにを根拠に書き込みされてるんでしょうかね。

＞３５６さん
　
　３０階～２０階はほぼ変わりなし。
　２０階以下は、約２００万ダウンです。
　
前レスにもありますが、
低層の狭い部屋の坪単価をあげ、中層以上の広い部屋の坪単価をさげ、
低層で利益をあげるというような、類い希な戦略が間違ってたことに
阪急も気付いたんでしょう。

　

MRへ行って、ドリンクを平気でおかわりする私は、最後にごちそうさまと言って帰ります。
もう茶店行く代わりですね。

検討しますけど、気になった物件は今のところ無し。次はここです。少し期待。

＞３０階～２０階はほぼ変わりなし。 ２０階以下は、約２００万ダウンです。

これじゃ厳しいだろうね。蓋を開けてみたらガッカリ。

もう価格はほぼ確定ですかね？　もう10万単位まで出ているのですよね？

価格は予定です。　
８，１５，２０階以降10階ごとに100万単位でしか出てません。

予定価格発表後、短期で、値段下げてきてるので、
MRでの反応がよっぽど悪かったんでしょうね。

棟内での価格差を大きくしたようです。CTとは逆。高層階が割高になった。

タワーにはよくありますが･･･価格差大きくなったら、管理組合で意見がまとまりにくくなりますね。。

何か一つ決めるのでもなかなか決まらなさそう。

30階くらいの南西、南東角がよさげな感じなんだけど（Dタイプとか）
5500万くらい？
やっぱ抽選になるんかな

タワーマンションに限らず普通のマンションに限らず戸建ての町内会でも
ちょっとした事を決定するのにも、色んな意見があって大変なものです。
タワーのように上階との格差があれば大変かもしれませんね。
それは、ここに限らずの話だとは思います。

あ～、CT化するのかなぁ。

宝塚と同じ道をたどるか、千里中央に化けるか？

5000万以上の部屋は苦戦するね。立地にブランド力が無い。6千7千出せる人は梅田か天王寺にいく。