フラット金利はどうなる？【８】

>50さん

参考になるかわかりませんが、現在変動でまとまったローン金額を実行している私の心境は。

・金利に飛びついたが、変動で今後金利が跳ねた場合、リスクをカバーできない、最悪家を手放すとか十分ありえるな・・

・将来景気が上がることを素直に喜べない自分が悲しい

・経済情報、金利情報にビクビクして気になっている時間がもったいない

という不安感が、変動で実行して以来付きまとってしまい、フラット35Sで通年無理のない返済ができるのであれば、安心を買って、10年後にまた金利・残金状況に応じて見直せばよいという考えに至りました。

参考になるかわかりませんが、今現在私は、目の前の霧が晴れた気分です。

このまま低金利で実行できると嬉しいですね！

>49さん
レスありがとうございます。仰るとおりです。
私も10年後の見直しを前提に検討している段階です。
参考にさせていただきます。

>>51
変動金利は怖くない！スレを読んだ方がいいです。後悔しますよ。自分みたいに。

>新発10年物の315回債は前週末比１ベーシスポイント
>低い1.07％と、14日に付けた今年最低水準に並んで開始。
>直後に1.065％を付け、午後２時半過ぎには２bp低い1.06％まで下げ、
>昨年11月19日以来の低水準を記録。その後は1.065％で推移している。

午後も下がってるなぁ。

9月頃には去年の2.1％切りが見られるかな～
本当にいい時に家が買えてみんなよかったね～
（低金利・1％優遇・消費税増税前・住宅ローン減税etc）
西日本在住の自分としては、あとは東南海大地震を耐えるのみ。

50＠悩み中です。

変動スレのテンプレ実行が確かに良い案と思います。
このまま変動金利が上がらない場合は何年で安全圏に到達できるか、がポイントかな。100％安全なんてないでしょうが。
我が家はS対応住宅なので、テンプレにある3％固定の計算はしませんが、これを検討材料にしています。

地方銀にて変動0.875を提示していただいたのでミックスさせる案も検討中。
中途半端だよ、って言われちゃいそうですが、私にとってはこれが適当なリスクヘッジになるかなと。


９月、去年みたいになれば全額Sで申し込みしたいんだけどなー。

そうですね。
ありがたい事です。

9月はどうでしょうか？

8月は2.35、9月は2.30と予想します。

年末までの見通しは？

下がるのみ。

リスク資産の順位ではなんだかんだ言って円と日本国債はリスク回避資産に分類される。
暫くはHFの攻撃は欧州に向けられる傾向が強く、円高、日本国債利回り低下は避けられない。

株をやってる方ならよくわかってると思うが、日経平均全体で下げててもやけに強い銘柄
が何個かあるが、所謂一般的に言う超優良企業ではなく、しょぼい内需株だったりする。

この傾向は今年いっぱいは続くのではないかな。
ようするに今年いっぱいは長期金利は下がる。

質問なのですが、ここで議論されているフラットの金利はどこの最低金利なのでしょうか？

当方東芝住宅サービスで再来月9月実行なのですが、東芝住宅サービスではタイプa（金利2.39融資手数料→融資額2.1％）とタイプb（金利2.59融資手数料52500円）が選べるようになってます。（金利は今月）

35sなので11年目にがっつり繰り上げ予定かつ総返済額もタイプaの方が僅かに安いのでaを選ぼうと思っています。

9月中旬に鍵引き渡しの場合は8月末に決まる金利に注目すればいいという認識であっていますですょうか？

8月は2.42〜2.45ぐらいでしょう。
年末にかけて上がると予想します。

８月タイミングが良くないね。

＞63

初心者かな？
めんそーれフラット

繰り上げ返済前提なら、繰り上げた場合の総返済額は調べなくて良いの？

8月は雲行き怪しくなってきましたね

>>63

>ここで議論されているフラットの金利はどこの最低金利なのでしょうか？
どこのと言うか、各銀行金利発表後の最低金利銀行の金利ですね。
いつもネットバンク系ですかね。

>9月中旬に鍵引き渡しの場合は8月末に決まる金利に注目すればいいという認識であっていますですょうか？
ですな。

今日は利確だね。
今週いっぱいは昨日の値を底にして上下かな。

どうですか？ 今日の状況は。

66さん、68さん

ありがとうございました！よく吟味して決めたいと思います。

>>70さん
1.075です。

>65,67
すみません、初心者なもので質問です。８月の雲行きは怪しいですか？
どういった状況なのか教えていただけると有難いのですが…。

>>73
8月はおそらく先月並みかやや下げてフィニッシュです。

>73
状況もなにもないよ。
単に、その日が来なけりゃ何もわからないだけ。

前スレの最後にフラットは金賞契約後も解約できるとご教示頂いたのですが･･･｡ギリギリ迷って7月か8月か決めようとしていたら、今日がリミットだと言われました。しかも契約後は登記するので変更は無理だそうです。 銀行の言われるがまましか出来ないのでしょうか!? また、ご教示ください｡

↑金消契約の間違いでした。

＞76

クレクレ君
なぜ、まず銀行に聞かないの？

ちなみに、もう7月終わるけど、7月実行の場合のキンショウ契約って融資実行の何日前がリミットだと思う？
キンショウ契約と登記のスケジュール感は頭に入ってるの？

だから、それを無理いってギリギリまで待っててもらってたんだって･･･｡ やっぱりもう決めないといけないですね。 銀行は手続きがあるのでということだったので、ほんとにギリか知りたかっただけです。 76みたいに素直だと、出来ることも何かと理由をつけて杓子定規に返答されかねないからね。 実際今日まで待てたみたいだし。頭に入っている(らしい)スケジュールも疑った方がいいですよ！

>新発10年物の315回債利回りは横ばいの1.075％で始まり、しばらくは同水準で
>推移した。午後１時過ぎに売りが膨らむといったんは1.085％まで上昇した
>ものの、３時前後からは再び1.075％に戻している

売りが入ったものの思ったより踏ん張った感じ。

底堅いということだね。

２５日までの実働３日間、そのまま踏ん張ってうっちゃって下さい。

第51回債：発行額1727億円7月22日起債予定
レンジ／T(315回)+52─55bp
スプレッドは先回より若干下がりそうですね

1.10+0.53+0.72＝2.35予測です

フラット金利は７月より若干下げですかね

すごいー。
2.34～2.37ってことですか？
すごいー。8月組さんやりましたね。

おぉ本当だ。
ということは現実的な目標値は
1.07＋0.52＋0.72＝2.31あたりじゃないかな。

ちなみに8月が2.31で決まった場合、3,000万・35年で直近の最高値5月との差額は
▲2,155,860円

そんなすごくないよ。

7月実行が2.39だったことを考えるとすごいな。

それがすごくないんだよ。
2.1とかなら、騒ぐのも当然だけど。

長期金利は1.090に上昇。

＞ちなみに8月が2.31で決まった場合、3,000万・35年で直近の最高値5月との差額は

わざわざ５月を持ち出す必要あるの？
よしなよ。私は未実行だけど、既に実行されれる方に喧嘩売ってるようにしか読めないよ？

フラット35s の金利優遇幅縮小大きくない？
実際、フラットは金利毎月変動して昨年末に比べて大分高い。
増税も待っていて円高も進んでいるのに何故固定なのか理解できない。

下がれって〜(^^)
　↓
(実行)
　↓
上がれ
…人間のサガではあるが悲しい。

下がれ〜(^^)
　↓
(実行)
　↓
上がれ
…人間のサガではあるが悲しい。

ほんとよね。見苦しいっつーか。
そういう気持ちは己の胸に秘めておくもの。笑

>>86
本当に35年も時間かけて払うの？
ありえなーい。
そういう人はフラット選んじゃうんだろうね。

チョット気になって見にきたけどもうこの板には来ない。
さいなら。

固定の方が荒らしのフリしてるみたいだな。
2.1は夢じゃないだろ。
去年なってるんだから。

長期金利は1.10に上昇。

2.1までいかなくっても充分下がっているじゃない？
上(下？)を見てもキリがないですしね。

９月なんだけど、不安だな(´_ゝ｀)

欧州の金融不安要素、米国の景気不振、株価低迷、今投資家は日本国債を買っている状況、いずれ一時１％割れも、年内は現状か以下で推移するのでは、１１月実行組です、現在より上がってもフラット３５ｓで決めています。

国債が暴落する前に、何とか逃げ切りたいものですね。

>>103なぜ変動にしないの？

10年で完済できる自信があるなら、変動、なければ固定にしておくべき。
フラット優遇のあるうちは、利用したほうがいいという考え方もあるってこと。
人それぞれ考え方あるが、私には、変動で10年で返すのは無理だしからフラット
35sにするだけ。

ギリシャ２年債利回り、初の40％超え－144ｂｐ上昇の40.46％

これってフラットにどんなインパクトがあるのでしょうか…気になります

それより、
>ＥＣＢ、ギリシャの選択的デフォルト受け入れる見込み
>ドイツ政府筋と金融業界関係筋によると、欧州中央銀行（ＥＣＢ）は、
>ギリシャの債務問題の解決策の一環として、同国の選択的デフォルトを
>受け入れる見込み。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-22308420110721

選択的デフォルトってよくわからんがとりあえず日本国債は避難先として
買われるんじゃないのかな。

どうでも良いよ。
なるようにしかならないよ。

ギリシャはえらいこっちゃですよねぇ。
難しい事は分からへんけど、こういう話が出る度に日本の国債金利が下がってる気がします。
これからは下がる要素が更に強くなったって事ですか？

おしえてください。
フラット３５利用者の急激な増加は金利に影響しますか？

何でそんなこと思うの？

急に増加したら証券化のため債権を大量に発行しますよね。
もし、人気がなかったら金利が上がったりするのかなぁ・・と思いました。
どんなときでも国債よりは条件が金利が高いから人気がなくなることはなかったり
するもんでしょうか？

>>113
そもそもフラットの金利が決まる時に参照しているのは
国債（ＪＧＢ）の金利だから、仮にフラットの人気が影響するとしたら
スプレッドにだけだよ。

ギリシャ問題って、良く分からん記事が時々でるよなぁ。一時的デフォルトってなんだ？
一時的だったら、単なるモラトリアムじゃないのか？そうじゃないとしたら、一時的じゃなくて
選択的デフォルトなんじゃなにの？

>>107
ギリシャ崩壊の危機→みんな国債買わない→金利を上げて、不人気を補う→とにかく買ってもらう。
・・・の流れ。10年ぐらいまえのロシアの財政危機と同じ流れだよ。

問題は、ギリシャはユーロ圏の一員だったので、ユーロ加盟国から大量に資金調達をしてるから、ギリシャ破綻がユーロ全体の破綻に繋がりかねないって点。こうなると中小国の財務危機ではなく、ユーロ全体の経済破綻、ひいては何とか綱渡りで切り盛りしている世界経済の破綻、ってことにつながりかねない。今はアメリカも政争中で政府側がデフォルトを脅しの切り札にして共和党と交渉中だしね。そんなわけで、「まだマシ」な日本国債が買われて、利子率が下落しているって状況。

逆にいえば、7月初旬に見られたようにギリシャ危機が緩和する傾向が見られたら一気に日本国債の売却が生じる可能性もある。（国債価格の下落、すなわち利子率上昇）

では、ギリシャが完全破綻したらどうなるか・・・？日本経済も破綻に追い込まれかねない。利子率の心配より職の心配をする必要のある人が大量発生し、国内の購買力は崩壊、結果として何だかんだで内需だよりの産業も崩壊。日本もここまで破綻すると、国債より実物資産に資金が流れるので、やはり利子率が上昇することになるだろう。米国内での金の異様な高騰は、安全資産への逃避資金なわけで、もはや有事の日本買いもかつてほどの信頼性はない。

えげつないけど、ギリシャが破たんせず債務返済を、EU各国の協力のもと、ほそぼそとリスクを先送りし、EU全体ではなく、ギリシャ単独の問題になるまで先送り続けるしつづけるしか方法がない。
（こうなると、金利は現行水準で推移する可能性が高くなる。）

>>114
明日出る機構債のスプレッドは0.52だから、機構債自体は1.64くらいだと思うけど、
数ヶ月前のスプレッドで0.67くらいのがあった気がするから、それだと1.8くらいになる。

それをどう思うかじゃないか？

スプレッドが0.67くらいの時は、発行額も多くては2500億とかだったと思う。

111です。
つまりクーポンにはあまり影響しないということですか？

金利は上がります。

どのぐらいか分かりませんが、２５日までは金利が上がるのはまちがいないでしょう。

７月22日（ブルームバーグ）：債券相場は続落が見込まれている。ギリシャの債務問題
への懸念が緩和したことに伴う前日の米国市場での債券安や株高の流れを引き継いだ
売りが先行する見通し。長期金利は1.1％台に上昇して取引されそう。

情報を受け入れるかどうかは受けとる人が判断すべきではないでしょうか

>>
同意。
122こんな掲示板で責任取れって言われてもねぇ。

僕は8月実行組のものですが、119は決して無責任な発言とは思いませんでしたよ。
120感情的になって現実が見えなくなるのは良くないと思います。
120こそしっかり情報を入れて考えてからスレしてください。

100％確かなことしか書かないなんて事後報告の駄スレやん。
すべてはただの予想だよ。みんなもそれ分かってここ利用してんだから。

スプレッドは52bpsで確定しましたね

後は長期金利の動向次第です。

今の長期金利で1.10＋0.52＋0.72＝2.34か。

8月実行分は2.32〜2.36ぐらいで決着かな？
7月より下がったか。
9月はどうなることやら。

今日の長期金利どーですか!?

どうですか？

１．１１だよ。やや上がり。

長期金利0.7程度を予想。
万が一間違ったら来月は更に0.5程度の予想に改めます。

この調子で下がって年明けには、
ローン組むと利子が貰える位が希望です。

それは理想郷だな
(・∀・)ﾉ

1.095で垂れてきましたね。
週明けはもう一段垂れるかな？

そもそも25日の長期金利で決まるというのは正確な情報なのかな。
｢機構歳＋0.7＝大体翌月の金利｣っぽい感じもしないでもないが。

過去１年分
ﾌﾗｯﾄ金利 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利 +α
2011.07 2.39 1.67 0.55 1.115 0.725
2011.06 2.49 1.76 0.64 1.125 0.725
2011.05 2.63 1.89 0.67 1.235 0.725
2011.04 2.63 1.92 0.68 1.229 0.721
2011.03 2.54 1.85 0.56 1.253 0.727
2011.02 2.55 1.79 0.57 1.258 0.722
2011.01 2.41 1.77 0.53 1.169 0.711
2010.12 2.40 1.60 0.53 1.165 0.705
2010.11 2.15 1.43 0.53 0.905 0.715
2010.10 2.16 1.51 0.44 1.005 0.715
2010.09 2.06 1.36 0.43 0.915 0.715
2010.08 2.23 1.52 0.44 1.075 0.715
2010.07 2.32 1.61 0.45 1.149 0.721

最近は機構債条件決定が25日付近にずれ込んだために
機構債+0.7でも大して違わないように思えるが
昨年10月や12月のデータより
機構債+0.7の説は否定されると思いますが・・・

また、フラット金利は
MBS想定クーポン+機構の事業運営費用+サービシングフィーで決まっている
これを過去のデータから読み取ると
（25日の長期金利+スプレッド）+0.65+0.07が近似だと思いますが
いかがでしょう

>>138
素晴らしい分析だ。
多分それが正解なのかもしれないと思う。

0.65+0.07＝0.72
以前から計算式に出てくる0.72というのはそこから出てきた数字なんですね。

１２月ってどうなってますか？
詳しい方、予想お願いします。

>>142

12月ってフラットS終わってませんか？

フィッチがギリシャの国債がデフォルト扱い＠共同通信
さあどうなる？週明けは波乱含み。

＞１４３
公庫だか機構だかのＨＰ行って、フラットの仕組み勉強して出直して来なさい。

2.36あたりで決定？？

［東京　２２日　ロイター］　ＳＭＢＣ日興証券によると、住宅金融支援機構
<0#0943=JFI>は、貸付債権担保第５１回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行条

件を決定した。発行額１７２７億円。


　　　　　　　利率　　　　　１．６４％

　　　　　　　発行価格　　　１００円

　　　　　　　スプレッド　　第３１５回国債流通利回り＋０．５２％

２５日の長期金利がどこまで下がるか次第ですね。

当たり前だよ。

アメリカ議会交渉決裂。　デフォルト大丈夫か？

いろんな影響があるけど、ズバリ月曜日は
上げ ＯＲ 下げ？？？