世田谷区を応援しよう！　その2

いくら何でも等々力が半値近いということはない。オレの知人は震災直後に坪220万円で買っている。実際の取引事例を調べてもそんなところだ。ピーク時、ピンポイントで300万円近い値を付けている場所はあったが、概ね200万円台後半だったはずだ。

いずれにしても

大量在庫抱えて大変だね

世田谷でマンション買う人いるのｗ

家を本当に建てるなら
建築条件無しの売地を買って、
何処の建築業者に頼むかから始めたほうが楽しいですよ。
私は過去に他の街でやった。
一流建築業者に普通に注文住宅を頼んだのに、
屋根の色まで間違えて設計図を無視した建築をやられたので
戸建てはもうたくさんだけど。

売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。
売り出し価格＝相場、という考えは捨てないと世田谷買って損するよ。

＞売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。

それをいったらキリがないだろう。世田谷に限らずどこの地域にも当てはまること。
現実の全ての取引を把握するなどというのは不可能なんだから。

>>84

＞チラシを見る度に

と書いてあるが。

世田谷区の下落も都心周辺４区よりはまだましだ。
http://www.tmri.co.jp/report_topics/pdf/1107.pdf

中古物件だと、だいたい売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安だと
思うけど、やっぱりケースバイケースだよね。

極めておおざっぱに、売りだし価格 × 0.8 = 取引価格と考えれば
売り出し価格が下がれば、それに比例して実際の取引価格も下がる
だろうから買いやすくはなるよね。

以前世田谷の駅遠中古を売りに出したら、内見客は来るのに売れなかったなあ。
結局確かに２割引き位で売った。嫌な思い出。
更にその後日談まであるが、どーでもいいや。

土地を購入するには、運が必要！！
整形地で東南角地なんて数年かかっても手に入らないかもしれない。
だいたい購入しようと思いたって、半年で購入までこぎつけたら運がいいと思った方がいいです。
普通は数年かかるから。
北側で日照不足なんて家はなかなか手に入りやすいかも

＞売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安

その乖離だが、気に入った土地があれば値引き交渉を一切せずに買う人もいれば、一万円単位で値切る人もいる。
エリアごとにも傾向があるらしい。ただ2割りはどうかな。

検討を始めて半年で買う物件などろくなものではない確率が極めて高い。最低3年〜じっくり腰を据えて探しましょう。

交渉で二割引なんて余程長期間売れ残ってる、売り手がさっささと換金したい場合くらいのものだ。
売り出し価格から二割引が当たり前なんでとんでもない勘違いですよ。鼻でわらわれるでしょう。

地価が下落しているにしては、マンションなんかまだまだ高値の強気の値付けですよね。
あと数年待たないと下がらないんでしょうか

値引きについて一言。
土地みたいなもにはほとんど長年住んでいるので売主は愛着がある。
愛着があるものを法外の値で値引き交渉すると、売主は怒り出し、そのものには売らないということにもなります。これはよくある話だから値引き交渉の時はご注意！
個人的な憶測じゃなく相場はいくらくらいか？
いくらくらいまで出せるか。
売主に愛想をつかれる交渉をするのではなく、購入後も喜ばれる取引を心がけた方がいいです。
いい物件はすぐ売れちゃいますよ。

岡本の物件は3割以上値引きしたのでは？

中古の戸建の価格には、売主の売出し価格と、エンドの人の取引価格、
あと業者の買い取り価格がありますよね。

私も経験あるけど、業者に自分の家の買い取りを依頼すると
冗談みたいに安い値段しかつかないですよね。
で、業者の買い取り価格ではとっても納得がいかないということで
仲介に出すわけだけど、今時は、よほど条件のいい物件でない限り
中古住宅なんて売れないですよね。

もちろん、売主の売値でぱっと売れる物件もないわけではないけど
そういう割安な優良物件は、エンドの市場にも出てこないわけですよね。

だからネットの不動産仲介サイトに出てくるような物件は
売主の売値ではなかなかさばけないケースもあると思うんですよ。

で、きわめておおざっぱに、業者の買い取り価格が売主の売値の
6～7割だとすれば、エンドとの取引の場合、業者の買い取り価格と
仲介手数料を勘案して、業者の買い取り価格の1～2割上
つまり売主の売り出し価格の2割引きくらいまでなら
業者の買い取り価格よりましという判断で
売却されることもあると思うんですよ。

もちろん、売出し価格の2割引きが当たり前というわけでなくて
あくまでもケースバイケースだと思います。

結構当たってますね。
売り主がおこるかどうかは割引の大小でなく誠意をもって交渉するかどうか。これこれ割引けるかと聞いて了解とりつけてからもっと負けてとかは最悪で嫌われる。

自分の家を売却するときに冗談みたいに安い値段しかつかなかった
経験があるから、少しでも安く家を買おうと考えてしまうのかも
しれませんね。

昔、とある地方都市で働いていた時代の話なんですけど
ネットの広告で、街中の30坪の整形地に延床24坪の家と
駐車場2台分、ほんのささやかな庭が乗っかって
2000万円っていう建売住宅が売りに出されたんですよ。

一生住めそうなスペックの新築一戸建が2000万円で買えるんだったら
お買い得だと思って物件を見に行ったんですけど、現地に行ったらまだ
家が建ってなくて、 業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら
同じ 予算で建ててやるから自由に間取りを考えていいよっていう条件
（つまり建築条件付き土地とほとんど同じ）を提示してきたんですよ。

結局、1階に10畳のLDKと6畳の寝室、風呂、トイレ、洗面所
2階に8畳と6畳の洋室と3畳の物置を配した堂々たる一戸建が
激安価格で手に入っったんですけど、やっぱり自分の家の間取りを
建築士と一緒にあれこれ考えるのは一番楽しいと思いましたよ。

残念ながらその家は今回の震災でボロボロになり放射線被ばくで
住めなくなりました。震災後にその家を業者に売却すると言ったら
業者の買い取り価格は300万円だって。でも、家を買ってあんまり
後悔してないのは、家を建てるときに充実した思いをしたからですね。

あと買った家が格安だったていうのは大変大きな要素ですね。
あのとき 色気を出して6000万円の家なんかを買い込んでいたら
今頃、呑気に2軒目を探している余裕はなかったと思いますよ。

正確には、売建住宅ですね。

世田谷区のはずれのほうでいいから、家と土地で合わせて3500万円
家は20坪までなら自由に設計していいなんていう物件が
あるといいですね。

言っちゃ悪いが世田谷のはずれと言いますか、まあ通念上三等地とされている所に、敷地30坪に満たない家では世田谷に住む価値はないと思います。
世田谷に数多ある著名な一等地エリアのそれ相応に広い戸建てに住まう価値はこの上なく至高のものがありますがね。

建蔽率、容積率にもよるが、不可能ではないだろうね。

世田谷区のマンションの割引販売は常態化していますからね。
実際の平均坪単価は250万円切っています。

良い時代になりましたね。
不景気も悪いことばかりではありません。

治安の悪化が心配です。電車の人身事故も増えています。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

それでも世田谷区にすみたいひとには三等地の需要はなくならないでしょう。
自分は恥ずかしくてそこまでする気は到底起こりませんが。

街名ではなく、区名で世田谷をアピールしてるメリットですね。
世田谷をよく知らない人には、全域が高級であるかの様なイメージにできる。

家は敷地が100坪ないとダメだって言われてるけど
敷地30坪でも整形地ならコンパクトでいい家が建つと思います。

敷地が30坪あれば、家の1階に10畳のリビングと寝室と水回りが配置できるので
まあまあゆったりしてると思います。さすがに庭はほとんど望めないですけどね。
土地代と建築費込みで2000万円という家でも、快適そのものでしたよ。

30坪・総額2000万円の家に住んでいて至福に感じたのは
毎年、固定資産税の請求書が送られてくるときですね。
固定資産税額は毎年5万円ちょいで、家を維持していくのが負担にならない。
維持していくのが楽っていうのは、安い家の大きなメリットだと思います。

それに、家を建てるときの設計や間取りを考える楽しみは
三等地の安普請の家でも変わらないですしね。

はっきり言って世田谷区内だったら、はずれの方でも敷地30坪は贅沢だと思います。
敷地70㎡〜80㎡・建蔽率50％・容積率100％くらいの家で十分だと思ってます。
予算はキャッシュで3500万円〜4000万円ですね。

三等地って具体的にどこを指すのだろう？

宇奈根とか砧かしらね。
せっかく世田谷に住むのに内水浸水の危険性があるようなとこはダメぉ。

砧は悪くないと思うけどね。

なら、個別の街名を出してスレ立てれば。

戸建のメリットは、四方八方開口部を設けられるから、風や光が心地よい。
デメリットは、手入れは自分でしないとならないことかな。手入れをしないと、消耗が激しくなります。ちなみにコストも。
世田谷のような低層地域は、多少北側に向いても快適に過ごせるかも。

ネガしてもらえる内が華か

砧が三等地なんてとんでもない。
成城に連なるかなりの高級住宅地です。
日大の周辺など成城に引けを取らないほどの緑豊かなお屋敷街が広がっていてます。
砧というと世間一般ではそれほど高級住宅地としての認識は広まっていないですが、もの凄くクオリティが高い。こういったエリアが沢山あるところが、世田谷が他とは一線を画す別格の住宅地である由縁だと思います。

10年来、港区山手線内のマンションの市場動向を見て来たんだけど
港区の中古マンション60㎡と世田谷区の敷地20坪の戸建、ともに
6000万円だったら、世田谷の戸建のほうに魅力を感じるようになってきた。

今回の震災で、地方に所有していた戸建がほとんど無価値になるという
経験をしてからは、世田谷の戸建もブランドにこだわらないで
端っこのほうの格安物件で十分な気がしてきたよ。

「かなりの高級住宅地」ですかね？？
地価は高級でも街並みは普通によくある良好な住宅地だと思いますが。

成城も2、4、5、6丁目以外は庶民的。成城以外の周辺は正に普通の街ですよ。

世田谷の大半は普通の街です。いい意味で普通の街なんです。

それは、悪い意味で普通、とどう違うの？

田舎モンにはわからないだろうな。

世田谷と杉並の違いがわからない人には

わからないと思う。まじで。

良かった！都心育ちで。
郊外の世田谷住まいと違い。

世田谷区を

Ａ：誰もが認める世田谷区の高級住宅地
Ｂ：高級住宅地なんだけどなぜか割安な地域
Ｃ：環境良好で生活しやすい住宅地
Ｄ：商店街が充実して生活しやすい地域
Ｅ：最近開けてきた発展途上の地域

に分類すると

成城、奥沢、深沢、上野毛、瀬田、赤堤、代沢、代田は、Ａ
岡本、粕谷は、Ｂ
上祖師谷、大蔵は、Ｃ
船橋や、経堂、桜丘、祖師谷、砧は、Ｄ
給田は、Ｅ

私より詳しい人、修正お願いします。