世田谷区を応援しよう！　その2

どこも下落してる


http://www.8111.com/topics/koujichika/2011/setagaya.html

東玉川もいいよ。

住まいに詳しい人は戸建板にも書き込んでいて、中古の旗竿戸建を格安で買ったことを自慢していた。リアルでは友人も呼べないようなボロ家だから、ネットで自慢するのだろう。あと、高齢ニートらしいです。

世田谷の中古の旗竿戸建・・3500万円くらいまでなら欲しいですよ。

世田谷区のような地価が高い場所に家を構えるんだったら
固定資産税も含めたランニングコストを勘案して
中古の戸建が一番楽だと思うよ。
土地代だけで中古戸建が買えれば2ランクくらい広くて環境がいい
家が狙えるし、あとから家をリフォームする楽しみもある。

あと旗竿地の戸建は価格が安くなるよね。
旗竿部分をうまく利用して駐車場にできれば
一階に駐車場がくい込んだ家を建てなくて住むので
丈夫で一階面積が広い家を建てることが出来る。
それに世田谷のような都会の戸建ての場合は
少し奥まった場所に家があった方が環境がいい場合も多い。

だから世田谷の旗竿地の戸建は買いだと思うよ。

こんな時代が来るといいね。

公示地価　昭和48年1月1日(円/m²)

江東区
富岡２－６－１６ 135,000
南砂３－１３－９ 102,000

世田谷区
北沢３－２４－１０ 135,000
代田４－３－２９ 134,000
等々力６－１０－１７ 134,000
野沢３－１３－７ 132,000
赤堤１－２４－９ 125,000
上北沢５－７－９ 107,000
岡本３－７－２ 104,000
千歳台２－４３－３ 102,000
北烏山７－１９－２ 72,000
喜多見３－２４－１２ 61,000

それはバブル前でしょ。
土地神話があって、土地価格は上がっていく、
と国民が信じていた時代。

>56
その当時、田園都市線の溝の口以遠の分譲地販売が行われ、
二子玉川で抽選会をやっていた。
次点になった人は、当選者に数十万円で権利を売ってくれと頼んでたそうだ。親から聞いた話。

その分譲地は、バブル期に値段が約１００倍に値上がりした。

No.56 さん
貴重な情報ありがとうございました。

世田谷の不動産購入を考えて地価の動向を研究している
人間には、とても参考に成りました。
それが高度成長期の世田谷の地価なわけですね。

私としては、今後の地価の動向としては、今後数年くらいで
その当時の地価の3倍くらいまで下がれば
地価も大底だと思ってます。

いかがでしょうか？

物価を考えても、流石に、そこまでは下がらないでしょう。
そこまで下がったら、売る人は、ほとんどいないですね。
だから、買える人もほとんどいない。

じゃ、昔の安い時代には
売る人がいなくて買えなかったのかな。

いや、容積率を考えると昔でも安くはなかったはずだよ。
逆に高層化が進み、容積率を有効に使うと土地は余ってくるからね。

高度利用しないのが高級な世田谷区で、
そんなことを言われてもねえ。

出来ない相談だよね。

これだけ日本が貧困化してきたら、世田谷もどんどん切り売りするか、再開発で容積率アップしないと、塩漬けだらけになるのではないかな。

世田谷活性化のためにも、なんらかの施策が必要ではないかな。

No.56 さんの提示された地価を拝見して
世田谷に6000万円のミニ戸を買うのが躊躇されれば
大きな意味がありますよね。

やっぱり世田谷に家を買う場合
3500万円くらいキャッシュをキープしてしばらくは
市場動向を見ているのが一番いいような気がしてきましたよ。

なんで、3500万円なのかというと3500万円は、
世田谷の外れの方なら新築戸建が買えるギリギリの予算であり、
中古戸建ならまあまあの物件が狙える予算だからです。


今でも旗竿地ならNo.56 の3倍くらいの価格の売地
が市場にでることもありますよね。

所詮は埋立地より下落率が高い地域ですから

>>54
戸建板でそんな話はしてないですよ。
成りすましでしょう。
残念なお知らせですがミニ戸でも旗竿でもないところに住んでいますよ（笑）

>>66

＞3500万円
京王線沿線はどうでしょう？給田辺りで時々それに近い値段で出ますね。八幡山も中古では意外と安い物件が探せます。世田谷らしい街並みはあまり期待できないかも知れませんが。ただ、この沿線は最近回転が早くなっているようです。

素人が旗竿地に手を出すとロクなことないよ。騙されないようにな。

千歳船橋・祖師ヶ谷大蔵の周辺が商店街が充実
していて生活しやすそうですよね。
いい物件があれば紹介してほしいですよ。

千歳烏山もいい物件があれば選択肢に入れたいですね。
最近、給田に割安な物件が次から次へと出てくるので
物件見に行ったりしてますよ。
でもどうせ千歳烏山で買うなら粕谷ですかね。

あと最近、岡本もだいぶ安くなってきてますよね。
岡本は、成城にも負けない環境のよさなのに
割安な物件がどんどん売りに出されてますよね。

最近だと、世田谷あたりの建築条件付の売地の図面を見て
どのくらいの家が建つのか、どういう間取りの家がいいか
いろいろ考えるのが一番楽しいような気がしてきました。
それに、まだじわじわ地価は下がっているような気が
するので、やっぱりしばらくは様子見ですね。

地価が下がってますます庶民的になった世田谷区を応援しよう！

>>71
世田谷の高級住宅街はいいですよ。
地盤もいいし、標高も高い、住民の質もいい。
世田谷区民としてお待ちしておりますよ。

何より街並みが美しですね。
戦後のみみっちい新興住宅地には出せない成熟した風格と色気があります。

まぁ確かに夏目漱石も愛した土地柄ですからねぇ。

既に買った人には悪いけど、チラシを見る度に値段が下がって行くのを見るのが楽しいです。等々力あたりの土地なんて4年前の半値近い。急行停車駅から外れたのが大きかった。

どんどん新価格♪　　どんどん新価格♪

お待ちしておりますよ

＞4年前の半値近い

デタラメはいかん。等々力は4年前で高くても坪250万円程度。

>建築条件付の売地の図面

建築条件付だと、土地代は安いが建築費が割高なケースや、
建物プランが売主の押し付けで自由度がないケースなどもある。

世田谷区内の戸建購入を考えて、ここ数年、世田谷区の建売住宅の
市場動向を見てきましたが、ここ数年で、市場価格に一番影響を
及ぼしたのは、やっぱり2008年のリーマンショックですね。

だいたいリーマンショックの前後数ヶ月で世田谷区の建売住宅の
値付けは、おしなべて、2〜3割下がったと思います。
8000万円→6000万円、6000万円→4500万円っていう感じ。

等々力で半額になった土地があったのは存じ上げませんが
このスレでなんども名前が登場している世田谷の高級住宅地で
本当に値付が半額（1億円→5000万円）に下がった物件もありましたね。

さて、今後の世田谷区の住宅価格の予想ですが
今回の震災が地価に影響を及ぼすのが今年の秋以降、
で、来年3月の決算期にもう一段の下げがあり
地価の下落が世田谷の建売住宅やマンション価格に反映
してくるのが来年の春以降と考えています。

平成元年バブルの崩壊やリーマンショックほど大きな価格の
変更はないかも知れませんが、あと1割でも安く買える可能性が
あるんだったら、1年くらい様子を見てもいいと思ってます。

前にも書いたように、家の購入は、いろんな建築条件付売地の図面を
見て どういう間取りの家が建つのかいろいろ考えるのが一番楽しい
ですよね。それが最高のウインドウショッピングだし、その楽しみは
安普請の家を建てる場合でも変わらないですね。

最近では、世田谷に家を建てるんだったら、あえて、はじっこの方の安くて
広めの土地を買って、少しゆったりした家を建てるのもいいような
気がしてきました。

いくら何でも等々力が半値近いということはない。オレの知人は震災直後に坪220万円で買っている。実際の取引事例を調べてもそんなところだ。ピーク時、ピンポイントで300万円近い値を付けている場所はあったが、概ね200万円台後半だったはずだ。

いずれにしても

大量在庫抱えて大変だね

世田谷でマンション買う人いるのｗ

家を本当に建てるなら
建築条件無しの売地を買って、
何処の建築業者に頼むかから始めたほうが楽しいですよ。
私は過去に他の街でやった。
一流建築業者に普通に注文住宅を頼んだのに、
屋根の色まで間違えて設計図を無視した建築をやられたので
戸建てはもうたくさんだけど。

売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。
売り出し価格＝相場、という考えは捨てないと世田谷買って損するよ。

＞売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。

それをいったらキリがないだろう。世田谷に限らずどこの地域にも当てはまること。
現実の全ての取引を把握するなどというのは不可能なんだから。

>>84

＞チラシを見る度に

と書いてあるが。

世田谷区の下落も都心周辺４区よりはまだましだ。
http://www.tmri.co.jp/report_topics/pdf/1107.pdf

中古物件だと、だいたい売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安だと
思うけど、やっぱりケースバイケースだよね。

極めておおざっぱに、売りだし価格 × 0.8 = 取引価格と考えれば
売り出し価格が下がれば、それに比例して実際の取引価格も下がる
だろうから買いやすくはなるよね。

以前世田谷の駅遠中古を売りに出したら、内見客は来るのに売れなかったなあ。
結局確かに２割引き位で売った。嫌な思い出。
更にその後日談まであるが、どーでもいいや。

土地を購入するには、運が必要！！
整形地で東南角地なんて数年かかっても手に入らないかもしれない。
だいたい購入しようと思いたって、半年で購入までこぎつけたら運がいいと思った方がいいです。
普通は数年かかるから。
北側で日照不足なんて家はなかなか手に入りやすいかも

＞売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安

その乖離だが、気に入った土地があれば値引き交渉を一切せずに買う人もいれば、一万円単位で値切る人もいる。
エリアごとにも傾向があるらしい。ただ2割りはどうかな。

検討を始めて半年で買う物件などろくなものではない確率が極めて高い。最低3年〜じっくり腰を据えて探しましょう。

交渉で二割引なんて余程長期間売れ残ってる、売り手がさっささと換金したい場合くらいのものだ。
売り出し価格から二割引が当たり前なんでとんでもない勘違いですよ。鼻でわらわれるでしょう。

地価が下落しているにしては、マンションなんかまだまだ高値の強気の値付けですよね。
あと数年待たないと下がらないんでしょうか

値引きについて一言。
土地みたいなもにはほとんど長年住んでいるので売主は愛着がある。
愛着があるものを法外の値で値引き交渉すると、売主は怒り出し、そのものには売らないということにもなります。これはよくある話だから値引き交渉の時はご注意！
個人的な憶測じゃなく相場はいくらくらいか？
いくらくらいまで出せるか。
売主に愛想をつかれる交渉をするのではなく、購入後も喜ばれる取引を心がけた方がいいです。
いい物件はすぐ売れちゃいますよ。

岡本の物件は3割以上値引きしたのでは？

中古の戸建の価格には、売主の売出し価格と、エンドの人の取引価格、
あと業者の買い取り価格がありますよね。

私も経験あるけど、業者に自分の家の買い取りを依頼すると
冗談みたいに安い値段しかつかないですよね。
で、業者の買い取り価格ではとっても納得がいかないということで
仲介に出すわけだけど、今時は、よほど条件のいい物件でない限り
中古住宅なんて売れないですよね。

もちろん、売主の売値でぱっと売れる物件もないわけではないけど
そういう割安な優良物件は、エンドの市場にも出てこないわけですよね。

だからネットの不動産仲介サイトに出てくるような物件は
売主の売値ではなかなかさばけないケースもあると思うんですよ。

で、きわめておおざっぱに、業者の買い取り価格が売主の売値の
6～7割だとすれば、エンドとの取引の場合、業者の買い取り価格と
仲介手数料を勘案して、業者の買い取り価格の1～2割上
つまり売主の売り出し価格の2割引きくらいまでなら
業者の買い取り価格よりましという判断で
売却されることもあると思うんですよ。

もちろん、売出し価格の2割引きが当たり前というわけでなくて
あくまでもケースバイケースだと思います。

結構当たってますね。
売り主がおこるかどうかは割引の大小でなく誠意をもって交渉するかどうか。これこれ割引けるかと聞いて了解とりつけてからもっと負けてとかは最悪で嫌われる。

自分の家を売却するときに冗談みたいに安い値段しかつかなかった
経験があるから、少しでも安く家を買おうと考えてしまうのかも
しれませんね。

昔、とある地方都市で働いていた時代の話なんですけど
ネットの広告で、街中の30坪の整形地に延床24坪の家と
駐車場2台分、ほんのささやかな庭が乗っかって
2000万円っていう建売住宅が売りに出されたんですよ。

一生住めそうなスペックの新築一戸建が2000万円で買えるんだったら
お買い得だと思って物件を見に行ったんですけど、現地に行ったらまだ
家が建ってなくて、 業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら
同じ 予算で建ててやるから自由に間取りを考えていいよっていう条件
（つまり建築条件付き土地とほとんど同じ）を提示してきたんですよ。

結局、1階に10畳のLDKと6畳の寝室、風呂、トイレ、洗面所
2階に8畳と6畳の洋室と3畳の物置を配した堂々たる一戸建が
激安価格で手に入っったんですけど、やっぱり自分の家の間取りを
建築士と一緒にあれこれ考えるのは一番楽しいと思いましたよ。

残念ながらその家は今回の震災でボロボロになり放射線被ばくで
住めなくなりました。震災後にその家を業者に売却すると言ったら
業者の買い取り価格は300万円だって。でも、家を買ってあんまり
後悔してないのは、家を建てるときに充実した思いをしたからですね。

あと買った家が格安だったていうのは大変大きな要素ですね。
あのとき 色気を出して6000万円の家なんかを買い込んでいたら
今頃、呑気に2軒目を探している余裕はなかったと思いますよ。

正確には、売建住宅ですね。