- 掲示板
理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！
[スレ作成日時]2011-07-03 18:24:02
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マンション大規模修繕の進め方を教えてください！
-
55 匿名さん 2011/07/06 23:07:09
計算式は、５２マンカン師が書いてやればいいじゃない、無駄な羅列表記は得意だろ？
あ、結局論破されてファビョるんだったね(笑)
さぁどうぞ！ -
56 匿名さん 2011/07/06 23:35:08
総合評価式が欠陥方式なら、官公庁が行っているこの方式は
採用すべきでないんだね。
官公庁は何考えているんだろうね、欠陥のある方式を採用するなんて。
官公庁は全てこの方式を採用しているからね。 -
-
66 匿名さん 2011/07/08 00:53:02
NO.17からが問題になっているんだな。
NO.17は批判するだけだったら出ていくべきじゃないかな。
建設的な意見は持ち合わせていないようだし。 -
67 匿名さん 2011/07/08 01:17:31
17番はちょっとしつっこいかな。
他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
ここは匿名掲示板だというのを忘れているんだろうね。
その時々で内容が変わっても、それはそれでいいんじゃないかな。
それを判断するのはみなさんだからね。
いいこともいうし、悪いこともいう、それが匿名掲示板なんだから。 -
68 匿名さん 2011/07/08 05:48:39
16以降でしょ
>>他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
図星なんでしょ。匿名でも人格でちゃうからわかるんだと思うよ。 -
70 入居済み住民さん 2011/07/08 12:12:31
1 専門委員会の設置 組合員
2 建築士の選定 以下外部は相見積もり
3 修繕内容決定
4 施工業者の選定
重要なのは2の建築士の選定 誠実で信用のある人を選択する -
-
77 匿名 2011/07/09 08:49:18
計算式なんかクソの役にもたたないよ。
理事会がきちんと機能して、修繕委員会にやる気と経験のある人が集まって
それなりのコンサルを入れて、仕様をきちんと決めたらあとは見積をとって比較する。
悪質な業者は見積書をしっかり見て質問すれば矛盾点が出てくるからキッチリ精査する。
管理会社だけでなく、コンサル経由、理事会が直接依頼して複数の業者から
複数のルートで見積をとること。仕様も管理会社やコンサルの言うことを鵜呑みに
する必要はない。
そして日頃から管理費をきちんと節減して管理組合財政に余裕をもっておくこと。
それが出来ていれば大規模修繕はうまくいく。
計算なんかコンサルにでもやらせればいい。
俺は計算式をに詳しい、なんて理事がいても無視した方がうまくいくだろうね。
-
80 匿名 2011/07/09 12:19:14
総合評価方式がダメなんてどこにも書いてないけどね
そんなにいいなら何がいいか説明してみたら？
素人にわかるように説明出来ないなら
理解出来るふりしてるだけってこと。
計算式なんかどうでもいいよ。 -
81 匿名さん 2011/07/09 12:31:56
世の中完璧なやり方なんかどこにもないんだよ。
総合評価方式も手段のひとつでしかなくメリットデメリットがある。
具体的な事例をもとにどういう点に気をつけるかを書けないなら
机上の空論でしかないから引っ込んでたほうがいいと思う。
ボロが出る前に消え失せた方が身のためでは？
それか役に立つことひとつでも書いてみればいい。
評価は皆が下してくれる。
計算式なんか書いても意味ないぜ。 -
83 匿名さん 2011/07/09 16:01:32
ワンポイントアドバイス
面倒くさいと言って、大規模修繕工事を決して管理会社にお任せしないこと！
お馬鹿な駄目役員のみ管理会社に任せっぱなしなんだ。 -
-
87 匿名さん 2011/07/10 00:37:20
大規模修繕工事をやったことがない者がいくら吠えてもねえ。
だから総合評価方式が理解できないんだよ。
この方式をやるには、いろんなデメリットが排除されるんだけどね。
管理会社主導だろうが、理事の紹介だろうが、応募だろうがそんなことは関係ないと
いうのが理解できないから批判しているんだろうがね。
そういうのをカバーして一番いい方法というか、一番まともな元請会社を選定するのが
この方式なんだけどね。
やったことがない者がいくら吠えてもね。
経験者は語る、でも教えてあげない。みんなはどうせ批判するだけだろうから。 -
91 匿名さん 2011/07/10 06:40:57
荒らしたやつが台無しにしただけだろ。
もうすこし良い内容のスレになると期待したけど
変なのが出てきて終わっちゃったね。
荒らしも結局クチだけの中身なし野郎だったし
有用な情報は出てこないんだったらこのスレは
閉鎖でいいんじゃない。 -
93 匿名 2011/07/10 12:06:43
>>87
標準型で総合評価をする時にどう言う技術提案を過去にさせたのですか参考までに教えてください。うちのマンションだと大規模改修じの予算は１０億近いので簡易型じゃ役不足なんですよ。
後、総合評価をしようとする場合、評価者がどこの会社か特定できない様にする必要があるのですが、マンションで実施しようとする場合、どの様に会社名が分からない様にするのでしょうか。これって凄く大事で、どこの会社か特定できると意図した会社に高評価を与えるとか出来てしまうので総合評価をする上で重要な部分です。
純粋に技術力を評価しようとすると結構大変なんですよね。
-
95 管理組合理事長 2011/07/10 13:42:21
色々ありがとうございます！何を隠そう私は滋賀県草津市在住４３歳で普段会社員です。本当に何も知らないのです。私含めて１２人で管理組合活動しており任期は来春まで。一応前年度の理事長副理事長がプロジェクトチームを作るようですが・・・いずれも６０歳後半です。
-
-
96 匿名さん 2011/07/10 19:40:36
よくよく考えてみるとね。
大規模修繕工事ってほとんどいらないんだよ。
なぜかって、大規模修繕工事のもっとも費用のかかる工事は足場が必要な外壁などの修繕です。
これ以外は、いつでも出来ます。
それと、多くのものを同時に修繕するのは費用の無駄づかいだよ。
２０年持つものを、大規模だからといって１２年で交換するのは明らかな無駄ですよ。
大規模修繕にあわせて、塗装とかやっているけど、一緒にする必要はないんだよ。
大規模で一緒にすると安いからお得ですよって管理会社が言うけど、
専門会社に個別に依頼する方がよっぽど安いよ。
外壁の修繕程度で設計事務所とかいらないんだよ。
管理会社は、工事は一度にすると居住者に迷惑かけませんよっていうけどね。
特定の居住者が長時間、迷惑をかける工事は存在しませんよ。
「足場」が必要な工事以外はいつでもできるんだよ。
うそだと思うんだったら、大規模修繕予定の修繕項目を確認して下さい。
大規模修繕を直接専門会社に依頼すると以下になります。
管理組合⇒管理会社＋設計管理会社⇒建築会社⇒専門会社
管理組合⇒専門会社（工事の履行確認は、標準管理規約に管理会社がすると記載してあるよ）
-
97 匿名さん 2011/07/10 23:20:15
>96
大規模修繕工事はいつやってもいいでしょう。
しかし、１０年でやるのと２０年でやるのとでは、快適なマンションライフ
の価値が違ってきます。
壁が汚れていたり、ヒビが入っていたり、エレベーター内がきたなかったり、
共用通路が傷んでいたり、網戸が破れていたり、窓ガラスのシーリングが弱く
なっていたり、格子等が色あせていたり等してるより、きれいにやりかえて
いた方が快適だからね。
自分の部屋と一緒だよ。
畳も壁紙も汚れっぱなしより、きれいな方がいいでしょう。
お金がないんなら出来るだけ我慢するしかしょうがないだろうが。
大規模修繕で全面的にやりかえれば、新築のようにきれいになりますよ。
それをやるやらない（やれない？）はそのマンションの積立金次第だね。
-
99 匿名さん 2011/07/11 01:03:53
積立金のない貧乏マンションは３０年は大規模修繕はしなくていいよ。
スラム化したっていいんだろう、お金がないんだからしょうがないよ。
住めればいいんだろうから。 -
105 匿名さん 2011/07/11 06:14:05
うちのマンションは、築１３年（大規模修繕工事済み）たつけど、
３３０戸のうち、最初の住民でないのは僅か２４戸だけだよ。
勿論転勤等で実際はもっと多いけど、売却はしてないよ。 -
-
109 匿名さん 2011/07/12 13:09:41
>107
大規模修繕は管理会社には任せませんよ。
修繕委員会で修繕箇所や予算とかは決めるよ。
それから、修繕箇所、仕様、グレードとかについては、設計・監理会社が
ちゃんとしたのを作成して、業者は同じ条件での見積もりを提出することになるんだよ。
元請業者については、公募・管理会社・住民（専門委員会等）からの紹介で
いいんじゃないかな。
見積もり合わせ方式なら、見積もり価格やその他の条件を検討してきめればいいんだよね。
その時、公平にするんなら、総合評価方式を使えばいいんだよ。
入札方式なら見積もりが一番安い業者ということになるけどね。
特命随意契約方式は最初から1社に絞って工事金額を交渉し、契約する方式だよ。
見積もり合わせ方式がベストだよ。 -
111 匿名さん 2011/07/12 17:16:10
総合評価方式なんて役人が公共工事を発注したい業者を
恣意的に選ぶためのまやかしとしてつくったものであって、
盲信するのは危険ですよ。
評価基準のさじ加減でいくらでも結果が
変わってしまうんじゃ実用性は低い。
特に公共工事と違ってマンションの大規模修繕は
何年かに１回でそのたびに理事会も違うし、工事の
内容も異なるわけで、評価基準は必ずしも一定じゃない。
ランニングコストまで含めて考えることは大切だけど、
耐久性や性能維持期間なんてメーカーの言い分で評価せざるを得ないし、
聞き慣れない新技術と安定した枯れた技術なら委員会や理事の評価は後者に
集まりがちなのに、なぜかポイントは新技術の方が高くなったり微妙なことも起こる。
正直、総合評価方式なんてまだまだ発展途上で現段階では
方式とすら呼べないシロモノなんじゃないのかな。 -
113 匿名さん 2011/07/12 23:42:08
>111
公共工事に関してはその手法を使って業者を選定していることは確かなんですよね。
その評価をする者が専門委員会になる訳だけど、評価基準があいまいだというんであれば
何を基準とすればいいんですか。
総合評価方式はデベ系マンションでは採用されないでしょう。
この方式だとデベ系の業者が選ばれない可能性がありますので、だから反対する者が多いんです。
見積もり価格の他に、その他の条件が必要なら見積もり合わせ方式となります。
これはデベ系は嫌がるでしょう。
入札方式は一番見積もり価格が安い業者が選ばれることになります。
この２つの方法は、設計・監理会社を使い、同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ素材で統一する
必要があります。
特命随意契約方式は、最初から１社に絞る訳ですから、デベ系マンションはこれが多いと思います。
>109
工事額の規模は関係ありません。
要は同じ条件で見積もりを取ることが必要なのです。
大規模マンションなら、官庁の建築の技術者とか一級建築士がおられると思います。
やり方はその方に聞けばいいでしょう。但し、評価するのは専門委員会のメンバー全員です。
額が大きいといっても、修繕には変わりませんから。 -
114 匿名さん 2011/07/12 23:56:36
デベ系のマンションは他の業者が元請になるとうま味が少なくなるからね。
デベ系列の親企業としては、管理会社に受注するように働きかけるだろうから。 -
117 匿名さん 2011/07/13 01:32:21
デベ系の管理会社は親会社のために工事を受注しなければならない。
その為には、有利な条件にもっていく必要がある。
総合管理評価方式なんてとんでもない方式だというのが理解できるでしょう。
公平は悪なんです、管理会社にとっては。 -
119 匿名さん 2011/07/14 02:07:57
デベ系の管理会社のマンションは、大規模修繕工事の時、
それ以外の業者に元請が決まることがあるのかな？
もしそうなったら、そのフロントは左遷・減給ものだろうね。
同じ条件での相見積なんてとんでもないことだね。 -
123 匿名さん 2011/07/14 03:23:21
ということは、総合評価方式は検討してみる価値はあるかもね。
全くだめということもないだろう、官公庁は実際活用してるんだし。
それに検討してみて、役に立たないと思えば使わなければいいだけのことだからね。
今迄の批判はなんだったんだろう。 -
127 匿名さん 2011/07/14 04:58:32
＞中卒と自白したら教えてやる
確かにぼくちゃんは中卒だけどマンカン士に合格しましたが脳内骨折になって病気です。
ですから教えてください。 -
128 匿名さん 2011/07/14 05:05:17
マン管士の受験資格は中卒はだめなのでは。
高卒も１０％程度しかないんで外されるかもね。
外しても大勢には影響ないだろうが。
１２６や１２７は、マン管士が嫌いなんだろうね、怨み骨髄までということかな。
ご愁傷様。 -
129 匿名さん 2011/07/14 05:32:51
批判だけはするけど、中身は全然わかっていないんだよね。
総合評価方式を説明してごらんよ、どうやってやるかを。
単なる説明じゃなくてね。説明だけなら検索すれば分かるから。 -
130 匿名さん 2011/07/14 06:37:26
デベ系としては、その気持ちは分からないでもないけどな。
仕事をとりたいと思うのは当たり前のことだし。
それを管理組合が拒否しなかっただけだからね。
まともな競争・見積もりが確立されるといいけど。
批判ばかりしてちゃ先細りするだけだよ。 -
134 匿名さん 2011/07/14 14:41:00
合人社だろうが、元請けできる会社は工事なんだったら元請けしたいでしょ
そりゃ建設業なら 下請けになるよりは元請けになるでしょうね
デベ系とか関係なくないですか？
デベが潰れた会社だって元請けすると思います。
総合評価はそれとは別の話なのだろうけど
公務員の意思決定がこれほど叩かれてる社会情勢の中で
何でここだけ公務員の決定方式が良いのでしょうか？
自分たちの中で公平に決めればいいと思います。
公務員のしたいことは 安く より 良く したいわけではなくて
より社会から責められないようにしたい
ってことですから
理事会が自分たちを守るために、公務員的にやるんだったらいいでしょうけど
そうじゃないならとことん住民の意見を引き上げていくのが筋だと思いますよ
決め方うんぬんはどうでも良くて
一番大事なのはみんなが納得できることだと思います -
136 匿名さん 2011/07/15 00:05:15
元請会社を決める一番の方法は、まず設計・監理会社を選び、そこと話し合い修繕箇所、
仕様、グレードを決めるのが先決です。
そして業者を募集するのですが、同じ条件での募集で見積額を提出させるのです。
本来は、これで一番安い業者を決めればいいんですが、これだけでは不安な面が
出てきます。
担当者の経験度、会社の業績、工事中の住民への対応の仕方、ベランダの整理に伴う
ゴミ処理の対応、下請け業者の活用、過去の大規模修繕工事の実績等を加味した方が
よりいい業者が選定できるのではないでしょうか。
その基準を自分達で決めて専門委員会で点数をつけてもいいのでしょうが、見積もり価格までを
含めての計算式はつくれないでしょう。
だから、総合評価方式を使ったらどうですかと提案をしてるだけです。
この方法がだめというのであれば、前半の部分で決めればいいのですよ。
ただそれだけのことです。
私どものマンションでは総合評価方式を採用したということです。
詳しい内容は経験して理解したつもりですが、ここでそのやり方は説明したくありません。
善意で紹介してたのに、批判されっぱなしで嫌な思いだけをしましたからね。 -
139 匿名さん 2011/07/15 14:14:33
普通に事例紹介すればよかったのに
総合管理評価方式の宣伝みたいな
書込したのが悪かったんだろ。
事例はいくらでも見たいというのは
皆の本音なのに。 -
142 匿名さん 2011/07/16 00:33:57
総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。
-
143 匿名さん 2011/07/16 01:19:34
>>同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか
それは方式に限らず、当然必要と思いますよ。
そして見積が出たら金額で比較しますよね。仕様は同じなのですから。
規模、財務状態によるリスクは考慮した上で見積依頼しているでしょうから
純水に価格という明確な基準で選定出来るはずです。
そこへ大手が○年保証とかのアフターサービスをつけている場合は価格との見合いになりますが、
結局は保証をどの程度に評価するかは方式がどうであれ、絶対の基準はないのが現実と思います。
総合管理評価方式とかたいそうな名前をつけなくても誰でも当然考慮すべき事です。
工事がうまくいって住民の満足度も上々というのは理事会としては成功を収められて
大変よかったと思いますが、他の方式ではうまくいかなかったという反証はできないので
総合管理評価方式だから全てがうまくいったのだという結論は少し違うと思います。 -
144 匿名さん 2011/07/16 02:00:02
同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。
-
145 匿名さん 2011/07/16 02:05:04
もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。 -
150 匿名さん 2011/07/16 14:11:34
自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想
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