マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

>350さん
私は建築関係のプロではありませんので、詳細は分かりませんが、築１０年程度での劣化診断としては、
ちょっとオーバーな気はします。
ただ、劣化診断と設計・監理が同じ場合もあります。そのときは、詳しくやるとは思いますが。
自主点検は、自分たちでやるとしたら、下記程度ではないでしょうか。

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

　必要な部分だけ、必要な修理をするのが基本です。　修理する必要のない部分は、後回しでいいです。
　足場が必要なものはまとめて、屋上防水工事などは漏水が起こってからでは遅いので、早めの方がいいでしょう。

①建築士と契約　　（理事会が面談で決定
②必要な修繕箇所の洗い出し
③相見積もります　（仕様は共通
④理事会で業者と面談します

※管理会社は外します

　管理会社は外せません。　工事に必要な情報は、管理会社が持っていますから。
　管理会社は、コンサルタントを初め、工事会社も紹介してはいけません。

管理会社を外すかどうかは、規約と委託契約を確認して下さい。
ただ、外せるとか具体的表現はしておりません。役員が素人で
管理会社主導の管理物件は外すと危険な規約や契約条項が潜ん
でいる。これは、その物件の管理に精通した者でないと見抜け
ません。管理会社主導の管理物件は管理会社に全部委託してい
る時はトラブルはありません。大きな金が絡むと反対者には牙
を向けてきます。

※築古マンションで管理費等が高騰していると購入しない方が
　良い。。

ある管理会社（大手）の管理員への指導
各種工事の内容が解る請求書などの廃棄を２年で指示していました
このような建物の維持管理内容は建物の存する間は保存すべきものです

　その通り　管理規約細則に、文書細則がなければ、メモも含むすべての書類は永久保存です。
　マンション管理業協会にも例示があります。

　マンション管理業協会にも例示がある他、信頼できる大規模修繕コンサルサントＨＰにも例示があり、他県ですが管理組合の団体ＨＰにも例示があります。

　建物の状況により、修繕周期や修繕箇所は大きく異なります。　足場のいる躯体（本体）部分当は、早めに、足場のいらない部分は、劣化状況を詳しく調べ、必要のない部分は省いたほうが良いでしょう。

　進め方とは少し異なりますが、大規模修繕をしているマンションを見かけました。
　足場をかけ、壁面を点検し、修理が必要な個所は、修理しているようです。
　駅には近いマンションですが、周りに足場をかけられる建物ですから、ネットもちゃんとかけ、風が強いとわかるように、吹き流しも付けておられました。

　まず、信用できるマンション管理士の方（できれば複数の専門分野の方々）の診断を受けてください。
　もし不安なら、複数のマンション管理士の方の診断を受けて下さい。
　そののち、診断結果を比較し、相違のある場合は、根拠を聞きましょう。

　大規模修繕コンサルタントでも構いませんが、すぐに営業活動を展開する業者は止めた方が良いでしょう。

　管理会社が、タダで診断を申し出れば、断ってください。　診断結果に疑問があることがあり、不要工事をさせれれることがあります。　あわれな子羊になりますよ。

　次に、３年ごとの、特殊建築物調査と建物診断を比べて下さい。　調査項目は異なるようですが、同じようなものは、古いものが傷んでいますので、新しい調査のものの劣化がそれよりましならば、古い特殊建築物調査は、虚偽の恐れがあります。
　その他、都道府県によりますが、全面打診診断が８年前に義務付けられていますので、古いマンションは注意が必要です。　調査機関への報告が無いと、恐ろしい金額の罰金が発生する恐れがありますので、至急調査又は大規模修繕等の計画を策定し、報告機関に相談して下さい。
　当地では、管理組合が、大規模修繕を計画している場合、全面打診調査は、少々遅れても良い可能性があります。
　ただし、外壁落下が発生するなど、明らかに危険な場合は、責任を問われるかもしれません。

　次に、最低限修繕が必要な場所を把握します。　特に、足場等の外部から資材を運び組み立てないと使用できない資材が必要な場合、関連工事の屋上防水改修工事、外壁補修工事等には、漏れが無いよう注意します。　修繕箇所を見落とすと、足場解体後、再度足場の掛け払いが発生し、住民だけでなく、工事会社にも迷惑がかかります。
　このことについては、管理会社と大規模修繕コンサルタント等の責任ですので、工事会社の責任ではありません。
　管理会社の情報提供不足と、コンサルタント監理業務の不備等が原因ですから。

　他に、特別な資材を使用しない修繕箇所でも、近隣に隣接する場合は、できるだけ事前に修繕箇所の把握と修繕方法、騒音の発生等を説明しておきます。　近隣の要望や苦情で工事が中断した例があるようです。

築13年、47戸、14階、設計監理方式で行うようになりましたが、発注先は管理会社300万です。笑
戸当たり約165万で管理会社お抱え設計事務所が予算書いて来ました。
見積もりはまだです。
皆さんどう思われますか。

　長らく投稿拒否にあい、投稿できませんでした。　口コミ知りたいさんの投稿は、判断材料が不足していますのでお答えしようがありません。　近日中に総会があり、大規模修繕関係の議案が出ますが、理事会の議決を経ていないので、当然無効です。　急いだほうが良い工事もありますが、遅れたのは、管理会社の情報提供不足及び怠慢ですから、徹底的に責任を追及します。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。 　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　まず、管理組合（主に理事会）が、建築図面や設備図面や修繕履歴等を見ずに、建物等の現状を、把握します。 　図面等を見てしまうと、先入観が入りますから、非効率ですが、素人目で見た方が、不具合を発見しやすいです。

　次に、管理員室等に保管の、図面や書類と照合し、不具合箇所が適切な時期に、適切な方法で修理されているか確認します。　　この時点で、適切な修理等が適切な時期に行われていない、または、放置されている場合、管理会社には管理会社としての能力がありませんから、管理会社変更または解約を検討します。

　個人的には、完全自主管理か部分委託管理への移行を進めます。

　次に、居住者のニーズをつかみます。　アンケートは数字の取り方で、結果が異なるため、個別ヒアリングを多くして、「声なき声」の掘り起こしに努めます。　アンケートが必要な場合は、アンケート前に説明会を開き、アンケートの目的等を説明します。　最近のセミナーや相談会で、高齢者の中には、大規模修繕工事にさえ反対される方がおられ、工事ができないと、今はやりの「限界マンション」になることがわかりました。
　過去に居住していたマンションは、約２０年前に「スラム化」を避けるため、全員同意で建替えしました。

築３３年、建物は当然ですが住人の高齢化が進んでいます。

そして、高齢者は非常にやっかいな存在です。
とにかく修繕を嫌がります。
私はやはり適切な時期に適切にお金をかけるという事が一番だと思っています。

３８戸の小さなマンションですが、修繕となるとそれなりのお金が出て行きます。
今すぐ必要のない工事でも金額が低いと「まぁ仕方ない」と納得するのですが、必要な工事で１０００万となると「うちはどうもないからしなくていい。して欲しくない」と。

共用部分だけ見るともうすでに「限界マンション」です。

住人のモラルも低く、改革するよりかはさっさと引っ越しした方が賢明でしょうか？

３７０さんは、新築時に購入され住んでいるのでしょうか？
高齢者と呼んでいる人達の考えには一理あると思います。
これまでの工事などに無駄が多かった可能性があります。
38戸なので、大規模修繕工事を行う場合、大規模物件と比べるまでもなく割高になってしまいますので、無駄をしたくないと考えるのでしょう。
修繕積立金も戸数が少ないので月額が少額での積立になります。
立地などが分らないので明確な判断ができませんが、築33年だとすると3回目の大規模修繕工事についての事のようですが、3回目なら時期が早すぎるとおもいました。
最近のマンションでの計画ではなく実際の事から、33年目だと2回目の大規模主膳工事が終わったくらいです。
おそらく積立金も少ないか、もしくは借り入れをしている可能性もあるのではないでしょうか。
30年を超えると、建て替えなどを視野に入れた長期の計画にし直さないといけないと思います。
最近のマンションだと躯体は100年持つのが当たり前になってきていますが、33年前のマンションだとバブル時期なので突貫で作られたか、ふんだんに金を掛けて作られたかのどちらかでしょう。
前者の場合は建て替えを考慮すべきかもしれないですが、後者なら建て替えはまだ考慮する必要は無いと言えるでしょう。
どんな工事をしたのか、現状はどうなのか、見た目の問題なのか、躯体に係わる重要な問題なのか、などを出来るだけ客観的に捉えて使える資金を把握して、将来に想定される工事と費用を踏まえるべきでしょう。

３７０です。
私は新築時からではありません。修繕積立金管理費は戸数の多いマンションに比べると割高です。

今回は大規模修繕というか、玄関扉の交換です。
実際はあと２年後の計画でしたが、もう既に劣化が激しいので、増税前にという事で前倒しでやる事になりました。

立派な造りではないですが、建て替え問題はあまりにも非現実的すぎて誰もピンとこないと思います。

私はこれからずっと先の事も考えねばならないと思ってはいますが。

高齢者はきれいにしたいとか資産価値が、とかはもう思ってないようですが、どこでもそんな感じでしょうか。

資産価値とは、第一に立地条件、次にマンションの修繕計画等がしっかりしていて、それに見合う
修繕積立金が確保されているかどうか、その次が、それらを管理していく（管理会社任せではなく
。）、組合員の資質の高い組合員が相当数確保でくる体制のマンションかどうかです。？

ほー

設計コンサルタントによる設計管理方式で大規模修繕工事を計画している90戸のマンションです。
修繕工事を適正価格で行いたく調べていましたら、国交省から平成29年1月にマンション管理業協会等へ通達が出されており【設計管理方式】では設計コンサルタントがリベートを工事会社を通して受け取り管理組合の利益と相反するコンサルタントの存在があるので、管理組合に対して以下の相談窓口を周知せよとの内容でした。
しかし管理会社から何の話もなく設計コンサルを紹介するとの立場の様です。

(通達は住宅局　国住マ第41号　国土建労第1021号　平成29年1月27日付)
1.修繕工事費用については(無料見積チェックサービス)(公益財団法人)住宅リフォーム紛争処理支援センター
　0570-016-100
2.建物・設備の維持管理ついてはマンション管理センター　　03-3222-1519　　
と、成っており当マンションでも大切な財産である修繕積立金を適正に使うため相談窓口を利用したいと思います。


既に上記相談窓口を大規模修繕で利用されたマンションがありましたら利用方法等のアドバイスをお願いいたします。

相談など殆んど有りません。自分のマンションの組合員の中から、
マンション管理士等有資格者を探しなさい。

増税前に施工して、工事費を節約しよう。しかし、施工会社が決まると、五輪前で人手が少なく、人件費が上昇傾向。
この相反する言葉がでてきます。コンサルタント設計単価を出して来た時点でもう一度立ち止まって考える必要が有ります。監理のお金をどぶに棄てることになるかもしれませんが、五輪後待て待つのも一つの手かと。

工事監理に管理会社が噛んでる場合は監理(ややこしいですが)に関して組合が痛みを伴わない解除がてきなければ、管理委託契約の次回更新は無い、とのアナウンスの少々強引な力業も有りかと。

修繕工事会社は次の工事は請け負えるハズが無いと思って今回の工事でできるだけ取ろうとしますから。

増税前に工事を使用なんてとんでもない考え。
僅か２％だよ。
そのために工事をはやめれば次の工事もその分早く
やらなければならなくなる。
それぐらいは仕様や材料でどうにでもなる。

理事長さん、理事の皆様、
大変なお仕事かと存じますが
業者の言い値に惑わされず、
じっくりとご納得がいくまでご検討を…

役員（修繕委員）の人柄が退治です。
大型マンションは工事費が高額になります。
利権をあさる組合員が立候補してきます。