センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part8】

見積とるには見積仕様書を作らないとだめ。
それには現状分析し、問題点の洗い出しが必要。
これは前任理事長が既に実施済みだからその成果を活用すればいい。
それを元にマンション概要、平面図、委託項目、等を書いた見積仕様書を作成する。

そして必ず理事長が各社に直接見積依頼する。管理会社経由はだめ、談合されておしまいだから。
この時、現行の管理会社を特別扱いすることなく、他社と同等の扱いで見積依頼する。
また理事会は緘口令をひいて、現行管理会社に相見積を依頼した社名を明かしてはならない。これも談合防止のため。

そうするとセンチュリーのマンション規模なら各社は即座に反応するが、精度の高い見積をする必要から必ず現地調査を要求してくる。
そこで、日にちを決めて各社を呼んでの現地調査を含めた現地説明会を実施する。
その後に各社から見積と提案書が管理組合に提出される。
それらを理事会で精査し、各社を呼んでプレゼンさせて、理事会で候補を最終決定する。
このプレゼンは各社にとっては非常に重要なので、差別化のための様々な提案をしてくる。
特に最近は、各社ともマンション内コミュニティ形成の提案に力点を置いているので、産直フェアもあれば、年1回アンコウ鍋パーティーも出てくるだろう。或いは住環境の向上に力点を置く会社なら、管理員による新聞戸別配達の提案も出してくるかも知れない。
この間、検討プロセスの経過報告は逐次理事会報で住民に広報し、情報共有することは言うまでもない。

また時間があれば、絞り込んだ候補社による住民プレゼンもやった方がいい。

そして総会議案を作成し総会に上程し住民決議をとる。

これだけのことやれる力量のある理事いるか？
いないから今の管理会社と随意契約前提の検討になるんだろ？
理事の力量あるなしでこんなにも違いが出てくる。

今期、特に立候補した役員は、この「管理委託契約の締結」で手腕を発揮するために立候補したはず。なぜなら、今期理事会の最大テーマだから。２期も３期も理事やってた立候補理事は当然知ってるし必ずやるはずだ。
そうだろ、３期理事経験の立候補理事の大橋君！

理事じゃむりだっぺ。
本格的にやるなら金出して専門家雇ってやるほかないべ。

無理じゃないと思いますよ。やる気の問題です。
理事で無理なら住民参加の検討委員会立ち上げればいいのです。
理事よりも能力のある人は住民に一杯いますよ。
手順は>>401にありますから。

>>401
どなたか知りませんが、それは杞憂ですよ。
今期役員の祖父江さん、浦崎さん、大橋さんは、
前回管理委託契約締結の検討をした３期の役員です。
今回のためにわざわざ立候補して役員になってるのです。
２回目の契約締結だから心配いりません。
前回の経験を生かして黙ってても右へ倣えで契約してくれますから。

ここの住民ってさ文句ばかり言って自分は理事をやろうとしないよね。
管理会社も安ければいいってもんじゃない。
経験と信頼関係が大事なのに管理会社に文句ばかりつける。
マンション持つにはレベルが低過ぎるよね。
茨城だから仕方ないのか。

＞ここの住民ってさ文句ばかり言って自分は理事をやろうとしないよね。
やはり選挙と同じで出るタイミングを計る必要があると思う。
３期の役員が５期に立候補して役員やってるのは、随契をするために送りこまれている。
さしたる成果も実績もない人が３期に続いて５期もやるのはそのため。

＞管理会社も安ければいいってもんじゃない
高いのか安いのか、その金額の妥当性が分からないのでは？
それが相見積だと思う。なにも管理会社変えろとは言ってない。
金額が妥当なのかどうかが問題。過去の理事会はそれを一切精査しなかった。

＞管理組合としての要求仕様（見積仕様）を管理会社に出すのが普通だろう。
＞この要求仕様（見積仕様）に対して管理会社が仕様書と見積書を出してくるのが順序だ。

業者に見積をとる場合の例を古間木城プロジェクトでご紹介します。

現地調査の結果、自宅展示サイズに変更した復元模型の仕様を提示します。
http://saikatsutramway.sakura.ne.jp/saikatsu_tramway/furumaki.pdf

すると業者から提案仕様と見積金額（60万円)が出てきます。
・スケールの提案
　提案に対して左端の陸地の地続きをデフォルメしてもう少し表現する必要があります。
http://saikatsutramway.sakura.ne.jp/saikatsu_tramway/furumaki-scale.pd...
・アクリルケースの提案↓
　これはＯＫです。

>マンション持つにはレベルが低過ぎるよね。
茨城だから仕方ないのか。

千葉県の大規模な分譲マンションからこの地に転居しましたが、10年ぐらいで、管理組合、自治会ともかなり(驚くほど)の成熟度に達していました。ここは時間がかなり要すると感じます。現状はまだスタートラインを行ったり来たりのようです。管理組合等に無関心な住人がおそらく、7割りぐらいいそうで、しかも、管理組合、管理会社を大家さんに見立てて、自分たちは賃貸人(いざとなったら自分の権利は強く主張するはず)のような軽い気持ちのようではと思う。
>ここの住民ってさ文句ばかり言って自分は理事をやろうとしないよね。
いやいや、ごく一部ですよ、文句？ばかり書き込める住人は理事の依頼もこないし、さりとて立候補までしても。という、しかし「一言」言わせてもらう、と問題意識を持っているのでいいのではと思う。

なんだかんだと理由をつけて他人を使うことばかり言っていても始まらんだろ。

意識だけ有っても手を動かす気が無いなら、批判対象の理事会と何も変わらんよ。そんな事も分からんのかなあ。

一部の住民は既に手を動かしてるのでは？理事会なんか頼りにしてないと思う。

よちよち歩きの理事会を幼児教育してるのだと思う。
理事会報読んでると言い回しに微妙に変化が出てる。
成長してる証だと思う。後は算数と国語と理科と社会の小学校の勉強だ。

>401
>見積とるには見積仕様書を作らないとだめ。
>それには現状分析し、問題点の洗い出しが必要。

立派な、論文？(マニュアル)で、敬意を。
そうあるよう期待し、執行者を支持していきます。

守谷中央図書館２階に守谷城址地形模型があります。
これも古間木城と同様に沼地に突き出た土塁の城です
188㎝×144㎝の大きさで、縄張りの分かる模型です。
石垣や天守閣のない戦国の土の城ですから、通じゃないと興味が沸かないでしょう。
守谷一帯も大昔は沼地でした。ガラスケースに入ってるため光が反射してうまく撮れません。

401はマンション管理士が依頼されたときの標準手法。
去年、ガイアの夜明けで同じ手法でやってたから見た人多いと思う。

放射線量計を常に持ち歩いてると、出先でちょこちょこ計測できます。
本日の守谷市役所そば守谷中央図書館駐車上の車止めポスト上の放射線量です。
守谷市役所の7月6日の放射線量は地表1mで0.320μSv/hですから近い値です。

>一部の住民は既に手を動かしてるのでは
たった一人でおもちゃ弄ってるエムポタにいるオタク住民だろ。

>>416
理事のくせして男の嫉妬は見苦しい。理事として成果と実績わあげたら？

＞文句？ばかり書き込める住人は理事の依頼もこないし、さりとて立候補までしても。
まだ５年目の若い管理組合でありながら運営が異常と思います。
輪番や抽選の基準を住民に一切開示せずに密室人事で決めてることでしょう。しかも理事会で決めずに管理会社が理事を決めていました。それは今期初頭の議事録で書かれています。
それから立候補ですが、立候補名簿すら開示しません。恐らく後ろめたさがあるので開示しないと見れます。具体的なポリシーが何もなく立候補している人が多すぎます。だだ引き継ぎだからとか。引継ぎは文書が基本で、後は新旧役員個別打ち合わせでやるものです。
どうも能力もないのに理事会を牛耳ろうという村社会を構成する一部勢力を脈々と理事会に浸透させているようです。
今年初めの定期総会や4月の懇談会や先の臨時総会に出て、更にそれを強く感じました。

ゴミ屋敷、動き再び、活発化

引継ぎと言うなら、前理事長と新理事長は何も引き継ぎしてないよ？

>>419
その方って年配（老齢？）の小柄な女性ですよね。
エレベーターホールでしゃべったことありますが、普通でしたよ。
ベランダから下見ると、庭がカラフルにデコレーションされています。
ガーデニングに凝ってられるのですね。

はっきりと言って、今の理事は“マンション住民の代表である”という意識が無さ過ぎると思います。特に今回のエントランスの汚れについては対応が悪すぎると思います。管理組合としてはこんな事は絶対に許さないという毅然とした対応をとってもらいたいです。これでは共用部を汚したり破損してそのまま放置しても何らお咎めなしといったメッセージを出しているのと同じではないでしょうか？マンション内の防犯カメラをチェックするとか、その気になれば犯人の特定ぐらいある程度できるのではないでしょうか？犯人の特定が出来なくてもエントランスを汚している映像をプリントアウトして掲示板に掲載するぐらいのことはできないのでしょうか？こういう悪い前例を1回でも作ってしまうと、もし今後同じような問題が発生しても毅然とした対応はとれないと思います。何処に行ってもマナーの悪い無神経な人間はいるものです。エントランスの床を汚しても平気でいるような人間からマンション住民の平穏な住環境を守るということについて反対する人はいないと思います。今回の件については是非、毅然とした対応をとってもらいたいものです。

マンションの管理に住民が関心を持つのは構わないけどさ、
掲示板とかで執拗に理事会を批判してるのはただの勘違い野郎だと思う。
その労力を理事になって理事会で活かせばいいはずだけだけど、
そういう人は結局理事になっても相手にされないから掲示板に必死に書いてるだけ。
何の意味も無いし＊＊＊の遠吠えにしか思えない。

そうだね。

無駄吠えばかりしていないで理事会に参加してやってみろっつうの。

ここで吼えている奴は、結局は自分じゃ何しないに等しい。何が、理事会を教育してやるだよ。良く恥ずかしくも無くそう言うことがいえたものだ。

能書きだけは一人前。やる事は半人前以下。

多くの住民が知らない隠蔽されている情報を開示してると思いますよ。
どうしてそんなに良く知っているのか不思議です。第一期の役員ではと推察してます。
そして、これが最も大切な「住民の情報共有」だと思います。

>423 何の意味も無いし＊＊＊の遠吠えにしか思えない。
>424 無駄吠えばかりしていないで理事会に参加してやってみろっつうの。


常に掲示板に書き込みしている人達と比較すると、書き込みの内容が
　月とすっぽんほどの見劣りがするよ。　大人になりきっていない感じ。
　もっと修行したら。

>>423
それは理事会－住民間の直接コミュニケーションがないからですよ。

ここのマンションは、
　住民━━防災センター（管理会社）━━理事会
の情報ルートしかありません。
これは、管理会社に全ての情報を通過させる仕組みで、住民と理事会との間に関所を設けてます。

これを、
　　　　┏━理事会
　　　　┃　　┃
　住民━┫　　┃
　　　　┃　　┃
　　　　┗━防災センター（管理会社）

の情報ルートに変更すればいいのです。
これは防災センターの関所を廃して、情報ルートをトライアングルにする仕組みです。

これが「マンション内コミュニティー形成」の情報ルート基盤になるでしょう。

罫線文字が乱れたので訂正再投稿します。

>>423
それは理事会－住民間の直接コミュニケーションがないからですよ。

ここのマンションは、
　住民━━防災センター（管理会社）━━理事会
の情報ルートしかありません。
これは、管理会社に全ての情報を通過させる仕組みで、住民と理事会との間に関所を設けてます。

これを、
　　　　　┏━理事会
　　　　　┃　　┃
住民━┫　　 ┃
　　　　　┃　　┃
　　　　　┗━防災センター（管理会社）

の情報ルートに変更すればいいのです。
これは防災センターの関所を廃して、情報ルートをトライアングルにする仕組みです。

これが「マンション内コミュニティー形成」の情報基盤になるでしょう。

>>425

知らないじゃなくて知る気が無いの間違いだと思う。

ここに能書きを書くだけでなく現実世界で言った事を実現する方向にエネルギーを注げばいいんじゃないのかと思うが如何だろうか。

理事会は片手間駄目理事の集まりなんだろ。それに仕事を期待してどうするんだい。そこまで言い切っているんだから自分で理事長として指揮を取って理事会を切り回してみなさい。

言う事は言うが、手は出さない。片手間の駄目理事会と言いながら人に指図して使う事しかしようとしないから＊＊＊とか無駄吠えとか言われるわけ。

＞知らないじゃなくて知る気が無いの間違いだと思う。
それならどうやって知るのですか？方法を教えてください。

と、エムポタに書いてみたら？小心者の貴方では無理でしょう。

>>430
とにかく情報が開示されてないから苦労するでしょう。
過去5年間の情報を収集して分析するのに最低1年は必要です。

》422さん 私も同感です。新聞の個別配達なんかはマンション住民の賛否が分かれる問題なのでなかなか難しいかと思いますが、今回の汚れの問題については管理組合として毅然とした対応を求めたいです!

>>422
>>434
もし理事会の態度を問いただしたいなら、「ご相談用紙」に記入して提出することです。用紙は防災センターフロントにあり、提出はフロントに対して行います。決して理事長直通便ではありません。
それは「住民━━防災センター（管理会社）━━理事会 」の情報ルートだからです。
もし防災センターの関所を破りたかったら、直接理事長宅ポストに投函すればいいでしょう。
一番いいのは理事長宅への戸別訪問です。ただし扉は開けてもらえずインターホン越しに「本件に関しては理事長としての公式見解は控えます。ご相談用紙に記入してフロントに出してください。理事会として審議して理事会として回答いたします。」と断られること必至です。

＞映像をプリントアウトして掲示板に掲載するぐらいのことはできないのでしょうか？
簡単に出来る例を示してます↓理事会がやらないから代わりに住民がやるのです。

>>436
掲示板貼り紙に写真載せないのは防災センターの手抜きだよ。
デジカメ持つテルのに写真撮って載せようとしない。
写真あるなしじゃインパクトが違う。
これは管理組合としての広報の問題だと思う。
車盗難の件もそう。住民は1ヶ月以上も知らなかった。

どうしてここで理事会を批判する人は、理事を自分でやろうとしないのか、それを教えてくれないか。

何もしない理事会に何を期待しているんだい？

前にも書いてあったが、よちよち歩きの役員を幼児教育するとか。
同じく前にも書いてあったが出馬のタイミングとか。
それと433の回答にあるように準備が必要とのこと。

＞車盗難の件もそう。住民は1ヶ月以上も知らなかった。
どのような状況で盗まれたのかをいち早く住民に知らせて注意喚起する必要がある。
理事会報に載せて「注意してください」でおしまいはアホか？
理事会として「どう対策するか」がなにもない。
もう二回目だ。二度あることは三度ある。

これも役員の幼児教育の一環だと思えばいい。
いちいち言って注意しないと分からないのは子供だから。

＞どのような状況で盗まれたのかをいち早く住民に知らせて注意喚起する必要がある。
それを知らないと住民としては対策がとれません。
１カ月以上も隠してたなんてヒドすぎます！

＞暇潰しゴロツキ理事が支配してる
そのゴロツキ理事を駆除する方法は？

放射線量はどれくらい経つと減っていってくれるんですか？

>>484
6月は5月よりも0.02μSv/h減って16階バルコニーで平均0.14μSv/hです。
原発事故がなければ平均で0.06μSv/h前後になるはずです。
まだ原発事故前の2倍近くあります。
中庭はバルコニーよりも高く0.2～0.25μSv/hでないかと推定しています。
これも漸減していくと思いますが、地表に放射性物質がこびり付いていたらそうはいきません。
8月からは正確に中庭の計測が始まります。これも長期に渡り傾向が見れるでしょう。

輪番にしても立候補にしても役員選出基準を作って運営する必要があります。
運営は役員改選時期近くになると理事会外部に「役員選出委員会」を設置して運営します。
この基準の中で、特に立候補について規制をかければいいと思います。
マンションによっては役員経験者は５年間役員に就けない規定をしてるところがあります。
当マンションは輪番（抽選？）基準が非公開で密室選出、留任立候補は理事会で勝手に決めています。
公正な役員選出ではありません。それが諸悪の根源でしょう。

とくに理事長→監事→監事の留任立候補を毎期理事会で決めてるのは「何かある」ですね。
普通、留任するにしても、あり得ない、疑いをかけられる、のパターンです。
近く私の祖父に意見聞いてみます。

>>440

>前にも書いてあったが、よちよち歩きの役員を幼児教育するとか。
>同じく前にも書いてあったが出馬のタイミングとか。
>それと433の回答にあるように準備が必要とのこと。

これは、やらない言い訳と言うんだよ。

たかが理事をやるのに何を準備するんだ。
タイミング？仕事をしなくて済むタイミングか。
役員を教育って、何も出来ない人の言う事場じゃないよ。

面の皮が、厚いことだけは良く分かった。

>>452
祖母に聞いたら「ダメ！」って言ってました。

マネーロンダリングってなに？

>>457
それ5期そのものだよ。

管理組合でマネーロンダリングつてどんなことするの？

放射線研究会さんありがとうござます。

乳児が居ますので、室内も濡れた雑巾で床を拭いたりなるべく線量を減らすように頑張っています。

＞管理組合でマネーロンダリングつてどんなことするの？
一般に考えられるのは、修繕積立金の運用で起こり得ると思う。
総会決議で決められた運用方法以外の運用を一部の役員が行う。
住民には一切知らせず、理事会でも黙認し、監査でも触れずにいたら分からない。
ただ、こういったのって大穴あけた時にバレてしまう。
総会で決議された運用方法以外の闇運用をしているってことでロンダリングと言うのだろう。
それをチェックするのが監事の仕事だ。
ここのマンションの修繕積立金がいくらあるか住民は知っておいたほうがいい。
これは総会議案書の決算書みれば分かる。そしてそれがどのように運用されてるか。

>総会で決議された運用方法以外の闇運用をしているってことでロンダリングと言うのだろう
でたらめ言わないでください。
麻薬犯罪とかで不正な資金を金融機関を通じてきれいな資金に見せかけることを言う。
違法なお金を管理組合が受け入れる取引は発生しないでしょう。
だから管理組合でマネーロンダリングは発生しないよ。

>修繕積立金の運用
元本の安全性が確保される運用が一番。
国債（満期保有）・金融機関預金が一般的
投資信託・株式運用・外貨取引は元本割れがありハイリスク・ハイリターン
企業貸付・理事貸付・不動産投資・住民互助貸付・無尽講は禁止

>>463
462は管理組合に当てはめた一般論じゃないか？
総会決議で決定した運用以外の運用をすることを言ってるのだと思う。
ロンダリングに関しては、過去スレの投稿に出てきてた。非常に奇異な感じがした。
そしたら、その記事は掲示板管理者が即削除した。part5のNO.716の記事。

一般的に素人集団であるマンションの管理組合のお金を、
ネコババ・横領・着服する管理会社と一部の管理組合役員が後を絶たない。
その着服したお金を金融機関で第三者の口座に入金して分からないようにする。
これは立派なマネーロンダリングだね。

>>462
マネーロンダリングの意味をよく知らないお年寄りの独りよがりの解釈です。

>総会決議で決定した運用以外の運用
規定外運用で損失を生じた場合は理事会が賠償責任を負うだろう。

ところで、うちのマンションの修繕積立金の運用はどうなってるのですか？億単位ですよね。

ロンダリングでもファンドでも株でもなんでもいいけど、金の話するなら前提がある。
管理組合の修繕積立金の保管方法と運用方法の決定は理事会で勝手に決められないってこと。
総会決議が必要だってこと。この情報共有を前提にして話をしないと空中分解する。

>>471
その総会決議で決まった運用方法は？

>>474
利息ゼロのな。運用じゃなくて保管だろう。

>>475
現実的でない。そんなことしたら通帳25冊以上いるだろう。わけわからめになる。

>>476
貸金庫代わりだ。
デフレ時代の安全第一運用だから仕方ない。
ブラジル国債でも買ってみるかい。

>現実的でない。そんなことしたら通帳25冊以上いるだろう。わけわからめになる
年寄りは相変わらず頭が固いね。
銀行の信用度に応じて分散だろう。
５～６冊でしょうね。

>>479
この話題の真意を理解しないと。
口座数と銀行は決算書みれば分かる話。
修繕積立金の保管・運用と理事長→監事→監事との絡みを理解しないと。
だからまずは総会決議された保管・運用方法は何かだ？

一時、すまいる債の話出たけど立ち消えになった。

>総会決議された保管・運用方法は何かだ
これも決算書みれば分かる話。

今、結構大きい地震だ。

>>482
そうなると総会決議された以外の保管・運用があるわけだ。なんでだろう？

修繕積立金の保管・運用について一番検討したのが３期。
総会決議では2期で決議した保管方法しかないはず。
3期で修繕積立金運用細則の案も作って4期に引き継いだが、
4期で立ち消えになってる。

>すまいる債の話出たけど立ち消えになった
積立ができる管理組合の要件を満たしていないのですまいる債での運用はできない。

＞3期で修繕積立金運用細則の案も作って4期に引き継いだが、
＞4期で立ち消えになってる。
引継ぎで留任してるくせにかに何もしないのですから、引継ぎ留任は理由にならないでしょう。
別の理由で留任してるのですね。

>総会決議された以外の保管・運用があるわけだ
証券会社・銀行に相談したら喜んで飛んでくるよ。
リスクをとりたくないから銀行に預けておくんだろう。
債券は価格変動リスクがあるんで金利上昇すると含み損になるんで責任追及されるだろう。

＞4期で立ち消えになってる。
なぜですか？３期の理事長や理事が４期に留任してるのに・・・・

>>488
個人運用の話だけど、不謹慎かもしれないが原発事故後に大幅に値下がった東電株、
現物で数十万の資金でスウィングトレードしただけでかなり利益抜けるよ。
500円で売り抜けるやり方で2回やってる。だけどものすごく怖い。
ハイリスク･ハイリターンだから覚悟がいる。

>>491
怖いと思うよ。「配管から漏水」だけでも株価下がるから。
売り抜け時が一番難しいと思う。

まず、修繕積立金の保管方法と運用方法については、管理規約第57条第9項により総会決議が必要。
そうなると理事会で議案を作成し総会に上程して住民決議を経ないと保管も運用も出来ない。
第2期管理組合では、当初複数金融機関口座での大口定期預金を検討し、総会議案でに上程しようとしたが、ペイオフを考えると多数の銀行に分散させねばならず現実的でないので、ノーリスク・ノーリターンな方法で総会に上程した。
それが「決済用普通貯金」で第2期定期総会で承認決議された。
これは1,000万円超えていても全額保護され要求払い・決済サービスが出来るが、無利息である。
これが唯一の「修繕積立金の保管方法と運用方法」である。

次は第３期管理組合の方にバトンタッチする。続けてくれ。

>ペイオフを考えると多数の銀行に分散させねばならず
あほな理事連中だね。
短期国債購入を考えつかなかったのかな？
すべての銀行がペイオフにはならないよ。
銀行の決算状況見れば安全な銀行はあるはず、それとも全くそんな知識がないのかな。
国債６割、大口定期２割、普通預金１割とか。
住民に理事会の無策により失われた利息を請求したいですね。

>国債６割、大口定期２割、普通預金１割
合計が合わないので適当に分散って言うことで。

理事会の下部組織にエムポタ住人じゃないけど修繕積立金運用特別委員会をつくったらいいね。

そうなると決算書にある４行の定期預金ってなに？
総会決議してないんじゃないの？

>決算書にある４行の定期預金
少しは運用しようとしたんじゃないかな。
実害はないから大目に見てやれよ。
理事会虐めはもう辟易してるよ。
爺さん仲良し理事会だから悪いことしなければ暇つぶしを楽しませてやれ。

>>497
第３期管理組合理事会の管理規約違反ですね。呆れた！

意識が高い人。

早く理事を代わってやれよ。
いっその事運用細則でも作って運用してみればいいんじゃないの。

そうだよ、運用細則作って理事会にぶつけてくれ。

修繕積立金運用細則は3期理事会内ワーキングで案を作ってる。
それを4期管理組合に引き継いで当時の役員を4期の理事長と監事に送り込んでるにも関わらず、何もしていない。その理由がなんなのかだ。ナゼ引継ぎ事項なのにやらないのか？

どこの管理組合も金に関しては叩けば埃はでるよ。
それ叩くのが監事だけどね。

>>499
それホントですか？

修繕積立金の運用に関しては、住民にも色々案があるでしょうから、理事会内で検討するのではなく、マンション全体としてワーキングを作って検討した法がいいでしょう。これは長期修繕計画の原資になるわけですから、これから理事会が設置する長期修繕専門委員会の分科会としてやることになります。
ただ、運用はどうしてもリスクを伴いますので、慎重を期す必要があります。そのあたりの経験と知識のある住民を公募すればいいでしょう。
まずは理事会は隠してないで「修繕積立金運用細則（案）」を情報開示する必要があります。

３期で修繕積立金の運用に関して定期預金の開設、運用細則作りして４期に引き継いでるのに、３期の理事長が４期の監事、３期の理事が４期の理事長になった４期でパタッと検討をやめたのことに因果関係がありそうだ。

>>499
監事はなに監査してたのですか？

＞運用細則でも作って運用してみればいいんじゃないの
運用細則とは、多分何らかの制限をかける内容になると思います。
修繕積立金の保管運用方法は、多くのマンション管理組合では総会決議になります。
しかしタイムリーで柔軟な運用等を行うために理事会決議に変更しようとの動きがあります。
ただ修繕積立金は保全に重点を置くべきもので、安易に規約改訂で理事会決議にすることは危険です。

ところで大橋理事長ってほぼ毎回立候補して最長不倒の4期連続理事だったとは・・・・
どんな成果と実績あげたのだろう？懇談会や臨時総会見たかぎりでは・・・・

>定期預金の開設
総会にかけずに定期預金を開設した。
すごい理事会だね。
銀行名と金額を明示して事後承認かな。

>銀行名と金額を明示して事後承認かな。

毎期総会に出席しているが、定期預金の件は総会で
満場一致で承認済みである。

>>510
それは2期の総会ですか？3期の総会ですか？
2期の総会では決済用普通貯金しかなかったと記憶してます。

>>511 　　　総会の議事録読めばわかるよ。

>>512
3期の総会は出席しませんでしたし関係書類も捨ててありません。
3義の総会で決まったのですね。

＞事後承認
それは一般にあり得ない。
管理組合管理規約に総会決議事項と理事会決議事項が明確に規定されているから。
修繕積立金の運用は、507で述べられている通り理事会決議に変更しようと言う動きが多い。
その場合は管理規約の変更が必要。管理規約の変更は総会決議。

当然業務監査に引っかかると思う。でも監事も仲間だからか？

だから監事が翌期監事で留任するとか、理事長が翌期に監事に就任するとか、
本来はあってはならないこと。馴れ合い監査の原因になる。

>>512
議事録に書いてあるとのことでしたので調べてみましたら、第3期第5回理事会報に、
「修繕積立金会計の資金運用のため、理事会決議に基づき４行の大口定期貯金口座が開設され、その通帳の預かり証提出されました。」
と書かれていました。
やはり修繕積立金の運用方法は管理規約で総会決議が必要なのに違反して理事会決議にしたのですね。
完全にアウトです。監事は業務監査してませんね。

ﾌﾟｯ!　公式記録に残すなよー、ったくー!

3期理事会は確信犯だな。悪質極まりない。
2期理事会が総会決議で決済用普通貯金やったこと知っててやってるから。
それと決済用普通貯金に全額入れてるから何もあせって定期預金組む必要もない。
十分時間をかけて専門家交えて検討すればいいこと。
それを理事会決議で1000万4本の定期預金を勝手にやったのは何か理由があるはず。
その後の動きを見ても運用細則案まで作ってながら次期に引継ぎということで動きがとまった。
そうかといって4期では一切触れず5期に入ってる。
同時に3期の理事長や理事がその後留任留任で5期まで残留。
いったい4本の定期預金は難だったのか？何かある。

＞手続きについてはお粗末だが、悪質言うほどの事ではないだろう。何か実害でも有ったのかな。
そうではないと思う。
理事会が管理規約違反しているのだから住民の管理規約違反は問えないということだとと思う。

＞管理会社が提案していたりしてね。
４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた。

まあ理事会は次の総会で修繕積立金の細則を提案して大口定期は追認だね。
管理規約違反は３期の理事長は謝罪と当時の理事で留任している理事は理事会永久追放というところで。

>４行を提案したのは管理会社
多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。
理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。
リスクは全くない取引であるけど理事長と会計担当理事は御粗末君だね。

その前に、抜き打ちで決済用普通貯金の通帳チェックをやる必要があるだろう。
ただし監事は信用出来ないから、第三者がやる必要がある。

本当に信頼できてマンションのために私欲を捨ててやってくれる理事長なら４期４年を限度にお願いしたいですね。

>多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。

pay offの関係で、直前の総会で議論されて、預金の分散を理事会に一任として承認されている。
理事会は、総会の承認のもとにやっている。

>理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。

これは間違った推測である。

>>528
そんな決議はない。
一般的に、そんな決議をしたら理事会の不正の温床になりやすい。

＞預金の分散を理事会に一任として承認されている。
それは理事会の拡大解釈で非常に危険。
無利息で貸金庫みたいな決済用普通貯金だけじゃなく、預金の分散による運用について提案があって、その方法の検討を理事会に一任されただけで実施まで一任されていない。議事録や理事会報読めばわかる。住民もそんなバカなことするわけがない。
例えば、分散運用として定期預金以外に外貨預金や仕組預金なんてやったらどなる？
一般的には、運用を検討した結果、運用方法を住民に説明しコンセンサスをとった上で、総会（臨時or定期）決議をしてから実施するもの。
事実、決済用普通貯金は総会承認後の2/16から実施した。
管理規約で「修繕積立金の保管及び運用方法」は総会決議が必要。（管理規約第57条第9項）

過去の総会で実施まで一任されたのは2期のCATV導入（JCOM）だけだよ。
だけど一部住民のコンセンサスが得られないため、導入を断念してる。
決して一任されたからと言って強引に導入はしなかった。
2期理事長の判断は正しかった。

まあ、３期は理事会も悪いなら監事も悪い。でもそれを承認した住民も悪い。
３期は定期総会で承認されたから、それよりも、この失敗を糧にこれからのことを考えた方がいい。
で、４期、５期は修繕積立金の運用はどうなってるの？これは３期からの重要引き継ぎ事項だ。
不思議なのは４期に入った途端、修繕積立金の運用に関しては理事会はダンマリ決め込んでることだ。

>それは理事会の拡大解釈で非常に危険。

当該期総会において、あくまでもpay offの関係で、
必要な決済資金以外は定期預金で分散すへきとなり
銀行の選別と、その金額が理事会一任となった。
しかし、定期以外の運用は、議題になっていない。

>一般的には、運用を検討した結果、

すべての総会に出席しているが、定期以外の運用の議論は全くしていない。

この掲示板に書き込みしている諸氏の方は、毎回総会に出席しているのだろうか？
書き込み内容から判断すると、総会には無縁に感じますが。
そうだとしたら、今後出席して建設的な意見をだし、議論をかさねたら
いいと思う。

>>535
それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？
後追いでは結果を是認するだけで意味はない。
そしてなぜ4期に引き継ぐのか？議事録では結論が出ないからが理由。
なんの結論か？

>>536
出ても出なくても、議事録に書かれたことが唯一証拠になる。
書かれないことは「言った言わない」で証拠にならない。
総会でもいいが、口ではなく文書で正式に申し入れることだと思う。

>それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？

総会で議論されたことは無い。
推測の範疇になり、誤解のもとになるので
コメントしない。

>>538
管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。
本格的な運用を企図していたから細則案を作っていたことになる。
細則は3期はあきらめて4期に引き継いだ。しかし4期は何もしていない。
5期で総会議案にするのでは？

>管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。

　　　　確かに。

>しかし4期は何もしていない。

　　　　当然、総会でも議論していない。

＞＞５３１
私も昔、銀行で大口定期組む時に「仕組み預金」を勧められました。
「定期預金よりも利率がいいですよ！」と。おっとその手に乗るか！
結果的に定期は1本にしないで3本に分けました。5年定期で分散です。
このマンション買うときに、頭金にするために1本解約しました。
この定期、今では信じられない年利1.7%なのです。

>>540
４期からは地下にもぐったのか？

>542
現、理事会の審議実態は理事会報でしか把握していない。

月に２回も３時間以上理事会やってるんで理事会報に載せるのも大変なんですよ。

>>544
理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
だって管理会社が書いた表現そのままだもん。住民が読んでも直ぐわかる。
理事が自分で書いた理事会報は前任理事長が書いた理事会報だよ。

暇なんで世間話で２時間半、後の３０分でちょいのちょいで審議してます。

ちょいのちょいは管理会社の言うとおりハイのハイです。
すみません無報酬で片手間なもんで暇つぶしてます。

>>541
1.7%のそれ新生銀行ですね。
私も2009年に新生で数本定期組みましたよ。ペイオフの範囲内で。
３期が定期預金検討した当時、管理会社が提案した４行の金利は年利0.3%前後。
そのとき新生は1.7%。あおぞら銀行は複利でそれに近い金利でした。
日本振興銀行も高金利だったけど、これはちょっと・・・・
わざわざメガバンクの定期解約して新生に乗り換えたくらいです。
自分で調べてやれば高金利定期の銀行あったのに。もったいないですね。
5年間寝かせておくお金ですから、ペイオフの範囲内で高金利狙えたはずです。

＞月に２回も３時間以上理事会
理事会で全てを処理するとそうなるでしょう。
理事会外で大半を処理するようにしないと。
理事会は決議中心にして理事会外で理事は仕事をするようにしないと。
役員会でもワーキングでも。

理事会が３時間も４時間もだらだらやってると、
時間拘束されるのいやで理事は欠席するようになるよ。
それでも出るのは村社会を楽しみたい暇人理事だと思う。
４期もやるなんて異常だ。

＞４期からは地下にもぐったのか？
「地下にもぐった」は揶揄だとしても、公式に表に出せないと言うことか？
でも運用するためには市場に流すことになる。
誰かが言ってた「ロンダリング」は言いえている。

>>551
３時間も４時間もやると途中で休憩が入るから更にムダ時間が増える。
悪循環だ。でもこのムダがたまらなく好きな暇人はいるよ。

>>549
当時話題になった新生銀行の「実りの円定期→5年もの年率1.7％」だね。
1000万円なら5年後に利息だけで1000×0.017×5×0.8＝68万円。
結構乗り換えた人が多かった。2009年6月末で募集終了した。
これで当時の新生銀行は短期に兆単位の金を集めた。
この新生のなりふり構わずの金集めにメガバンは苦々しく思ってた。

＞理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
それでは会報担当理事の職務は？
５期では４期理事長が防災と会報をまずは決めるよう主導したけど。

毎回理事会のたびに理事会飲食物代\1,560支出している。
これはムダだ。働かざる者食うべからず。自分で用意しろ。

タバコ吸う理事は禁煙ガマンできるのは2時間まで。
それ以上禁煙すると禁断症状が出て顔がヤニ色に変わりけいれんを起こす。
健康上良くない。理事会審議は2時間以内にすべきだ。

一度監事は決済用普通貯金の入出金履歴を抜き打ち監査して住民に公表したほうがいい。

そうだね。
修繕積立金の決済用普通口座は、H21.2.16からは入金はあるけど出金はないはず。今回は免震装置精密点検費の出金があるけど。
この通帳の出金記録がわかれば、４期からは何も運用されてないことが証明できる。
そうなると、専門家の意見を聞いて修繕積立金運用の検討を始めた方がいい。もちろん住民説明会も必要。
このマンション、金融系や個人トレードしてる住民が結構いるから検討委員会立ち上げたら委員集まるよ。
そうじゃなくても「金の運用」の話はみんな興味あるから普通の人でも委員に募集すると思う。

「１５０戸の５年目マンションの現状」

管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円

安全、安定性を重視した運用をしている。

修繕積立金　　１２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金　　　１５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金　　　　５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債　　　　５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険　５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）

定期預金は今後も口数が増加する予定です。

修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。

細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。

運用の話だけど、500円で500株だけ売り抜ける予定。
これで2回目のスウィングトレードだ。
残り1,000株は、今回は1,000円まで粘る予定。

東京電力　1,500 株
平均取得価額 236.00
現在値［円］ 441
時価評価額［円］ 661,500
評価損益［円］ 307,500
評価損益率 +86.86 %

評価損益率が100%になった時点で一旦手仕舞いした方がいいんじゃないか？
今の東電は法案成立いかんで流動的だから。オレは怖くて東電には手が出せない。

＞４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた
管理会社に金融機関の候補を提案させる意味ってあるのですか？
自分で調べれば定期の利率なんてすぐわかりますよ。
それを基に銀行の与信判断して選定すればいいのじゃないですか？
それほどにまで理事は仕事しないのですか？
それと理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」なんて書かないものですよ。
広報にこんなこと書いたら「能無し理事」を自ら住民に公表したことになります。

その通りだと思う。
臨時総会の議長見てても「これで４期もやってる人なの？」と思う。
４期も暇つぶししたてなら分かりますが。

修繕積立金運用細則の骨子は下記でいいだろう。

１．細則が存在する根拠と目的
２．修繕積立金という性格上、財産の保全（損をしない）を第一にすること。
３．安全な金融機関の選択基準
４．安全な金融商品の選定基準（禁止金融商品の明示を含む）
５．上記３．４の財産が預け入れ中にそれぞれの基準を満たさなくなった場合の対処法
６．細則の範囲内において理事会判断で総会に諮ることなく実行できるか、できないか。
７．できるとした場合の組合員に対する報告のありかた。
８．その他

この骨子で３期で作った修繕積立金運用細則の案が出来てるかどうかだ。
だれが正式に理事会に対して申し出てみないか？
理事会は絶対に案を公開しないと思う。

>理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」を認める能無し理事
今までのキャリアで指示待ちの仕事に慣れて何とも感じないんだから仕方ないよ。
もともと時間つぶしに慣れているからこれも何とも感じないんだから仕方ないよ。
悪いことはしないと思うから良いんじゃない。

>>566
資金効率を考えた最適なポートフォリオをどう構成していくか。
そこまでは必要ないかな？

修繕積立金をポートフォリオなんて考える程の資金運用をするのかどうかでしょう。
そこまでやるとある程度のリスクを抱えて運用するわけですから専門家が必要だと思います。
あなならアドバイザーになれるかもしれませんね。
私は無理です。100万前後の小金で小遣い稼ぎの個人投資ですから。

４期の時に理事長が長期修繕計画の専門委員会を立ち上げると宣言して５期に理事留任していますから、彼に専門委員会を立ち上げさせればいいと思います。
修繕積立金の運用は、その専門委員会の中で分科会として活動すれば、３期で作った運用細則案も生きてくるでしょう。
これを考え実行するのが５期理事長の仕事です。理事会で４期も延々としてる無駄話してる暇はないですよ！

それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。

＞それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。
資金運用考えてる理事は自ら勉強しないとだめですね。管理会社に定期預金調べさせてるなら理事として失格です。その失格の理事が運用細則など作れるわけがない。これも管理会社に丸投げ。

>>570
りそな銀行の「マンション修繕積立金信託」ですね。
細かく調べてませんが、
信託期間：５年以上
元本保証：あり
金額：１０００万円以上
修繕費用：いつでも引き出しできる
予想配当利率：0.1%
とか。

管理組合の修繕積立金を運用云々なんて、危険極まりない。
定期預金以外に、百歩譲って、短期の国債程度だ。
このような団体の資金で運用益など無責任な、幻想、空想の何者でもない。
損失の担保はどうするのか。責任を明確にできるのか。
そんな美味しい運用なら、自分の資金で勝手にやってくれ。
運用の議論があるとしたら、これこそ時間の無駄。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

>>573
それ３期の理事長に言ってやれよ。４期５期と監事で居座ってるから。
３期で総会決議の決済用普通貯金を始めて、その後に管理規約違反で総会決議とらないで定期預金やって、運用細則作りまでやってんだから。

ここのマンションは、監事は理事会の指名である。
３期から５期の理事長→監事→監事は理事会の要請である。
なぜ監事を要請するのか？監事に特殊な技能や知識は何も必要ない。
マニュアルに基づいて会計監査と業務監査をするだけである。
修繕積立金の運用を始めた３期、運用細則案を作ったにもかかわらず４期に引き継ぎ、４期以降この話が一切消えてしまった不思議、これが理事長→監事→監事と密接な関係があると見える。

>監事に特殊な技能や知識は何も必要ない
この住民にこの理事会ありだね。
シーラカンスみたいに古い頭の持ち主だ。
監事はコンプライアンスの知識・会計の知識・業務運営の知識が必要です。
昔の監事はよかろうさまでただ判子を押してりゃよかった。

>>576
だって総会議案書みてら分かる。
問題あるのに「問題ありません」の一言。
これだったら誰でも出来る。

そしたら３期理事会のコンプライアンスはどうなった？
規約違反だろう。それが監査出来ない監事だ。

４期の監事も監査出来ない監事だ。
議決権行使書の件、５期理事会で問題になっとるやろう。
理事会報に載ってた。

今の監事は毎期留任させているから理事会と馴れ合いになり正しい監査が出来ない。
今後は、監事は新任で就任させる必要がある。理事会と監事は一線を画するべきもの。
そうでなければ、監事を監査する大監事を住民から選出し、住民監査をすること。

エントランスの床の汚れ、清掃業者が雑巾で湿布して、きれいにしてくれているよ。犯人にやらせりゃあいいのに。

広報写真班の住民の方、ビフォアー・アフターを写真で報告お願いします。
東急コミュニティーの清掃技術が判断できますので。

>昔の監事はよかろうさまでただ判子を押してりゃよかった。

今もそうだよ。

>>580
そのとおりです。
監事の選任方法が問題です。
監事は会社の監査役と同じように３年任期で理事会以外から選任すると良いかもしれません。
良い方法がありませんかね。
お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな？

＞お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな？
３期のおやめになった理事長が４期監事、５期監事を連投してるから問題が隠蔽されている。
このマンションで全く理事経験のない新任の見識者がいい。新鮮な眼で見れば一杯出てくる。

>お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな
誤解を与えた。
途中でお辞めになった女性の理事長を想定していました。

>>586
前任女性理事長の時に既に４期の問題が露見してたね。
・抽選理事を管理会社が選任してる。
・防火扉のゴムラバーを管理組合の了解なしに管理会社が切除した。
ただ今問題になってるのは３期の問題だから、そこまでは露見しなかったと思う。

>>587
この時も4期からの留任監事（3期理事長）は理事会に出席し意見を述べたりしてるにも関わらず監査としてはノーアクションだった。グルだから知ってても隠蔽してるね。

そうだね。新任監事が理事会に出席しててそんな議論聞いたら、まずは
・管理会社が管理組合の理事を選任するのは越権行為で、それを容認してた先期理事会は倫理状の問題あり。
・管理外社が独断で切除するなと通常あり得ない。そこには千旗理事会からの何らなの指示があったと疑われる。
と判断し、徹底的に調べますね。
ところが留任監事だと先期理事会とグルで感覚が麻痺してますから何も問題とは思わないでしょう。

>>589
管理会社が自分達に都合がいい理事を選んで、理事会もそれを良しとしてたということですね。
また管理組合財産を管理会社が無断で加工するなどあり得ない、それは理事会の指示があったからということですね。
先期、それを不問にしてた監事ですから、今期も監事やってるからまた不問するということですね。
そんな麻痺してる監事に監査させても意味ないじゃん。

まったくの新任監事が監査しだすとまずいから、必ず監事２名のうち１名は先期から留任させているね。新任監事の押さえと過去の隠蔽だな。
監事が監査しないときは、理事長が監事に監査命令出すか、自ら監査するかどちらかだ。

例の方の家、ブルーの電飾が美しいですね。
色々趣向を凝らすので感心します。

今後は監事の留任はやめさせないと。馴れ合い監査じゃ監査やってないのと同じだ。

補充理事2名募集してるけど募集する意味あるの？
暇人集めても意味ないのでは？

ところで長期滞納者が開き直って理事に立候補したらどうすんの？

対抗馬が居なければ理事になれるよ。
管理組合として断る理由がないから。
でも随分ず太い神経の持ち主だね、あっぱれだ！

でも一般にマンションでは理事立候補基準に「管理費、修繕積立金、その他課金の滞納がないこと」って条件があるよ？
つくばみらい市の市民掲示板や市長への手紙でも市税の納付状況調べて受付可否の判断してるよ。

問題ないよ。ここは立候補基準なんてないから。
滞納者が理事に立候補して理事になるのは「窮鼠猫を噛む」の戦法だよ。
でも暇人クラブだから話のネタになっていいと思うよ。
そのネタだけでゆうに３時間は理事会つぶれるよ。

そしたら、その滞納者が理事長になった方がもっと面白いよ。
裁判所に訴訟起こす時に、原告と被告が同一人物になる。

ところで駐車場の車の盗難、内部犯行なの？
まったく掲示板に注意の貼り紙が出ないからおかしい。
しかも理事会報で一ヶ月も経ってから知らせるとは・・・・
理事会は危機管理意識が欠如してる。