シティタワー神戸三宮（旧称・神戸三宮タワーマンションプロジェクト・三宮東地区再開発基本計画）パート２

言葉の意味も知らない馬鹿ばかりだな。
勉強しろといったが、勉強の仕方もわからないようだな。
嫌いな建物･施設と嫌悪施設は全く違うんだよ。
お前ら、原発と暴力団事務所をどちらも同じ嫌悪施設だというのか。
まあ、資力もなく文句たれてばかりの人間の知識はその程度か。

いかにも関係者と思われる書き込みですね。しかも、文章の脈略が全くありません。
人を説得しようと思うなら、もっと理論的かつ冷静な文章でお願いしたい。

165の、嫌悪施設なら周辺は減税等の恩恵を受けられる。の意味が187で分かった。
原発のことだったんですね。これはまた、スケールの大きい嫌悪施設ですね。

平均サラリーマンでも固定資産税払えますか？
特殊減税について議論してるけど
恒久的ですか？

維持費を４０年間払えるか

計算 計算

タワーマンションは建物資産価値が上昇しますから
固定資産税は下がりません。毎年25〜40万円以上税金がかかります。管理費修繕費が更に上昇しますから
毎月 維持費を考えてな。

ありがとうございます。

だって、政府が税収ＵＰのための、政策だもの。住宅減税で家買わせて、固定資産税で回収する。ほとんど取りはぐれの無い、安定税収です。

高層階ほど低層階が以外に安くなく残念
エレベーターにセキュリティがなく残念
あとはまあまあでした

ひねくれ者に丁寧に説明する気なんかないよ。
自分で勉強しろといったろ。
ヒントは与えてるんだからあとは自分で考えろ。

40Ｆ以下の価格出ていましたっけ？

価格を書き出して下さい

南東角部屋９０平米４５階位が７４００万（坪単価約２７０万）
南西角部屋８０平米少し下の階６４００万（坪単価約２６０万）
中部屋は興味なかったので覚えてないが５０００万台だったかな
北西と北東の角部屋は未発表。

198　です。訂正です。南東と南西の角部屋の詳細が反対でした。南東が８０平米、南西が９０平米の部屋です。

追記　坪２５０万を期待していたのですが、１割ほど高かったです。２７０万では内装が価格に見合ってないという印象でした。内装はワングレードらしいです。３階から54階まで標準では床、扉、壁紙は同じ仕様だったと思います。

一番安くて2500以上といってたから
40階で60平米で3800からでした

2000なら買いですが2500なら微妙
せいぜい家賃は12万でしょう
1番狭ければ

まあ、妥当な金額かな。

豪華でなかった
まぁ～相応で、買いやすくてよかった！

マンションギャラリー拝見してきました。
一部参考価格の提示が・・記憶がさだかで有りませんが書き取った内容です・・
南東角　４４０７　８０．９７㎡　６４００万　２６０．８３万／坪
東　　　４６１０　６３．９７㎡　４２００万　２１６．６６万／坪
北東角　４６１１　７４．７０㎡　５１００万　２２５．３０万／坪
北　　　４６１２　６１．２４㎡　３９００万　２１０．１５万／坪
南　　　４６０５　７６．９９㎡　５３００万　２２７．１７万／坪
南　　　４５０４　９０．０５㎡　７４００万　２７１．１８万／坪
現状の住友さんの提示参考価格は上記だと思います。
最上階３戸は非分譲（地権者優先）になっています。
５１～５３階で８戸が非分譲（地権者優先）になっています。
やはり地権者の有る物件はどうしても優先になりますね、仕方ないですが・・？
内装はかなりチープな感じでした・・オプションを採用しない限り全て同じ仕様です。
コストを抑えるには仕方がないのかな？
ゲストルーム無し、ゲスト用の駐車スペース無し隣の賃貸しを利用。
階高だけの特別感と思いました・・！

一番安くて2500以上ということは、それが3階の一番狭い部屋なのかな？

　ＭＲ行きました。地権者がいい部屋おさえているのは仕方ないにしても、８０平米以上の部屋は角部屋しかない。けれど、２０４さんが書かれているように、中部屋とくらべると、坪単価が大きく上昇する。中部屋の価格は妥当と思う（40Ｆ以上は1期で完売か？）が、狭い。角部屋は高すぎ。
　販売価格を抑えるために、部屋を細切れにし、さらに仕様を落としているのは明らかでした。コストダウンが随所に見られ、三宮４分という立地だけで売るつもりなのか、あまりにも工夫の無い設計にがっかりしました。

上の売れいきで下の値段を決めるみたい
要するにDグラ以上の階数でうれなかったら下は勿論死亡確定だから
場所はDグラが上ですから

ファミリー向けではない感じですか・・・

校区は中央小と布引中でした。在校生の家庭には悪いけど、引越ししてまで、自分の子供を通わせたいとは思いませんでした。

学区、布引中なんですか?!
毎日の通学がまず無理。（何キロある？）
しかも中央区でも最低の校区…。
やっぱりファミリーには向かない物件ですね。

いや、はなっから、ファミリー向けではないでしょ・・。
どう考えたって。
それにしても、角部屋の価格は予想通りとして、中部屋は予想以上に安いですね。
近隣のマンション価格を考えても、ここは、かなり、お買い得です。
これは、売れますよ。絶対に。

安いですか？
６１．２４とか６３．９７は一般的な１ＬＤＫより少し広いだけ
それからすると、狭いというか？高いというか？

ファミリー世帯なしで、600戸の需要があるの？

公立小、中、高に子供を行かせるファミリーはないんではないでしょうか。
私立に行かせるのを含めて、それ以外のファミリーの需要はあるのでないでしょうか。
近くのアーバンや御影が坪単価同じぐらいで、資産性を考えたら
坪単価220万ぐらいのここがお買い得と思うのですが、どう思われます？
西向きとかその他に70㎡台の部屋の価格の情報はないのでしょうか？
そこも坪単価220万ぐらいなら、魅力的だと思います。

40Ｆ以上で坪220万は安いですよね。でも、ＭＲの間取りは魅力的でした。北東85平米の角部屋は普通の角部屋みたいですが、ＭＲは、欲しいなと思う造りでした。人気出そうだから坪270万は仕方ないのかも。

第一期は、今回発表された間取りだけらしいです。営業さんに他の間取りを尋ねたのですが、価格、販売時期ともに未定とのことでした。間取り図も、ＭＲの南西90平米と北東85平米しかありませんでした。
来週ですか、75平米の部屋のＭＲがオープンします。

すみふですから、今回の販売状況をみて、価格を決めるんでしょう。
今回分が完売なんてことになれば、中層階は高層階とそんなに変わらない価格で発売するかもしれませんね。

そうですよね、確かに40F以上で坪単価220万円は安いですよね。
高階層、中階層が同じぐらいの値段なんて、そんなことがあるんですか・・・。
第一期で買えた人は、いいですね。
私は75㎡台の部屋を希望なんですが、その情報は、まだないのですね。
情報ありがとうございました。

安く買えて、その上資産性がある？
６００戸もあること、評価の低い立地を考えても資産性ありますか？？
資産性はあってもそれなりであり、他よりは低いのでは・・・

基本的にすみふは、基本、竣工までに完売させません。完売しそうだと、価格見直し（価格ＵＰ）もあります。そのためか、全体の価格表は公開せずに、小出ししてきますよ。反面、竣工後の売れ残りも多いです。
中部屋の220万ですが、今のタワマンの販売状況から、中部屋は、1割近く価格下げたのかもしれませんね。角部屋と価格差が大きすぎると感じます。その意味では、中部屋はお買い得かも。

プラウドは13階以外で当初計画より各戸500万程度下げました
こちらも自然と下げないと売り切れないでしょう
場所柄からして
40階以上は安いんではないかな
場所より高さを優先するわけだから場所関係ないし

>場所より高さを優先するわけだから場所関係ないし


今時こういう目出度い考えの人ってまだいるんだね

スミフの人？

場所より高さを優先するわけだから場所関係ないし

これぞタワマン！
場所関係なし。
7400か．．．．。

プラウドの下層階の当初価格はぼったくりもいいところだった。
もし５００万の値下げがほんとうなら、野村の販売戦略で当初価格に５００万下駄はかせて発表。その後、元に戻していかにも値下げをしたかのように装ったと考えた方がいいよ。あそこの下層階は評判悪かったもの。

しかしプラウドの方が立地ははるかに上

スミフの営業は三宮は駅力あるといってたが元町のほうが上です
収益でみても家賃は元町が上

ただ三宮4分は今後でてくる可能性が低いことだけは確かなのでそこに賭けるかどうか

しかし場所柄にも関わらずオートロック入れたら最上階までいけるセキュリティのなさはいかがなものか

あと各階ゴミスペース前の北西住居はたまりませんなあ

元町なんかより三宮の方が家賃高いに決まってる。
そんなことも知らん人間がいたとは。

同じ値段で元町のマンションか三宮のマンションかって聞かれたら、三宮を選ぶと思うけどなぁ。
具体的な計画はたってないけど、JR三宮駅ビルができることになっているし、
ヨドバシが近くに出店するかもしれなく、
JR、阪急、阪神、ポートライナー、地下鉄が徒歩圏内、そして、
新幹線、空港へのアクセスもいいことを考えたら、三宮を選ぶと思うんですけどね。

ただし、ネックは600戸もあることと、国際マーケット跡地だということ。

ただ、600戸もあり、価格を高く設定して、売れ残りが多く出るかもしれないということは、
スミフもその点は十分承知で、だからこそ、第一期で中部屋の安い価格を出してきたんでしょうね。
これで、一期、二期と完売がつづけば、多少値上げしても、その後のはずみにもなるし、
何より、最初から全然売れてないマンションよりはイメージがよい。

冷静になりませんか、40Ｆ以上で坪220万は安いですよね。なんて普通じゃないやろ。ＭＲの間取りは魅力的でした。北東85平米の角部屋は普通の角部屋みたいですが、ＭＲは、欲しいなと思う造りでした。人気出そうだから坪270万は仕方ないのかも。なわけない どんな世界なんや、マンションなんて坪１２０万円以上したら異常と思いませんか？金持ち自慢止めてほしいです。

なんか意味不明の書き込みですが、そういう方は中古や郊外で探してください。物には、相場というものがあります。その上での話です。今後、不動産相場が大きく下がって坪120万になるかもしれません。その時にご自身で買われたら良い訳で、この物件が現時点で異常に高価というわけではない。近辺のタワマンとの比較での話しです。高い買い物には違いありませんがね。

２２７金持ち自慢止めてほしいですね。
高く感じたから高いと書きました、
外車とか安いなど書かないで下さいね。

高いか安いかは、第1期の販売状況で分かります。

２２７さん
気にしないでいいですよ。
買う人はこんなところでグダグダいう前に購入するでしょう。
それに、ほんとうに持っているのかどうかわからないから～
タワーに住んでいなくても、金持ち(表現は好きでない)はいっぱいいます。
まぁ、ココのタワーはそのうち賃貸がたくさんでるようになって
荒れるでしょう。
なんせ、６４０戸だから～

２２５様
交通が集中しているのもいいと思います。
しかしながら三宮・元町と住んできて思うのは、ポートライナーや阪神は
利用したことがありません。
新幹線は三宮・元町のどちらでも地下鉄があること、またタクシーならば
ほとんど差がありません。
神戸空港も国内線だけ、しかも行けるところは限定される。
滅多にしか行かないのに、あまり重要性はないように感じます。
ヨドバシのことも便利かもしれませんが、あまり近くにはきてほしくは
ありません。
三宮には「楽しむ」ようなところが少ないです。
元町のほうがハーバー・元町商店街・大丸と街並みに雰囲気があります。
三宮には雰囲気がないです。
ヨドバシがきたところで、雰囲気はかわりません。

２３１さま
なるほど、そう言われてみれば、そうですね。
交通が集中していることの利点があまりないことや雰囲気では元町に負けていることは納得できます。

ただし、賃貸に出すときや売却するときに、交通の選択肢がたくさんあることは武器になります。
人によっては、阪神沿線に会社があり、阪神が近くになきゃいやだという人もいますし、
子供の大学が阪急沿線にあれば、阪急が近くになきゃいやだという人もいます。
要は需要にあえばあうほど、それだけ賃貸に出しやすい、資産性があるということではないでしょうか？
なので、人によって、三宮がいい人もいれば、元町がいい人もいる。
私は、永住するつもりは全然ないので、三宮をねらいます。

ただし、２３１さまが言うとおり、ずっと住むのであれば、
三宮よりは雰囲気のある元町のほうが、いいでしょうね。

阪急 阪神 地下鉄も元町にはありますよ
三宮は区役所 図書館があるのがメリット

資産価値は元町です
値落ちがすくない

阪急 阪神 地下鉄も元町にはありますよ
三宮は区役所 図書館があるのがメリット

資産価値は元町です
値落ちがすくない

三宮でもいろいろですし

確かに、ワコーレさんもいいマンションを造っています。
４０～５０戸のこじんまりとしたとこがいいです。
旭タワーの６４０戸は遠慮させていただきます。
普通のマンションに住んで、国債でも４～５千万円持っている方が
いいかなぁ～
海外旅行も年１回は行きたいし・・・貯金貯金年５００万円

区役所って、そんなにいくかなぁ？？
最近は出張所があるから、それで十分便利だと思うが・・

２３７　いまでも買えるよ（＾～＾

声高にハーバータワーを笑える物件なのだろうか？？　よくよく考えてみたほうが良い。

ここはペットＯＫですか？

６００戸もあること、評価の低い立地を考えても資産性ありますか？
資産性はあってもそれなりであり、他よりは低いのでは・・・人気出そうだから坪270万は仕方ないのかも。なわけない
どんな世界なんや、マンションなんて坪１５０万円以上したら異常と思いませんか？金持ち自慢止めてほしいです。平均賃金のサラリーマンの気持ちを考えてほしいです

　金持ち自慢といわれても、ここは、検討版なんだから。提示された価格が高いと思う人もいるし、安いと思う人もいる。タワマンは、いろんな所得層が購入するので、ご自身の収入を基準に人を批判されるのはいかがなものかと思います。
　価格についてですが、ここは住友不動産が販売しているので、ある程度割高になるのは仕方ないです。財閥系は高めの価格設定になっていることを考慮した上での判断です。
　それとマンションを購入する際、他人の収入を考えながら検討する人っていますか？

　？それとマンションを購入する際、他人の収入を考えながら検討する人っていますか？いますよ！ご近所さんになるし、お茶、管理組合活動、子育て協力、協同食事、生協リーダー、マンションは共有生活だから
共同共有だから、すべて食材収入源把握しますよ。

↑古臭。

246さん。何か場違いな感じがしますが。郊外のファミリー物件ではありませんよ。それに今時コ－プの共同配送を使う人いるんですか。今は、個別配送の時代です。まさか、ロビーに食材を広げて分配しようなんて考えて無いですよね。

個配は高いでしょ！

人それぞれでしょうが、職業から収入、食べているものまでの個人情報を開示？しないといけないなら、マンションでの付き合いは遠慮したいと思います。

ある程度疎遠でありながら、共同生活であるが故の互いの協力が欠かせないという都市型の付き合い方をマンション生活では期待しますね。

共同住宅だからママ友に開示は当たり前です

当たり前かどうかは、個人の考え方でしょうね。

まぁ、このマンションの場合、どれだけファミリー層が入居してくるかは未知数だから、いま議論しても無駄かもしれませんね。

しかし、あれこれ開示を要求されたら、私なら付き合いやめます。田舎じゃないし、ましてタワーマンションなのだから。

都会のマンションでは、隣人の顔を知らない生活なんて
当たり前でしょ。
ここの立地条件は、最高！！！
ココは、富裕層の集合地帯。

もし三宮のほうが元町より家賃とれるなら利回りは高くなりますね
しかし利回り高い=リスクが高いということです

三宮のほうが資産価値ないのは明らか

２４６
《近所さんになるし、お茶、管理組合活動、子育て協力、協同食事、生協リーダー
マンションは共有生活だから 共同共有だから、すべて食材収入源把握しますよ。》

（＾＾　なんか年をかんじるなぁ～
嘘だとしても、こんなことを書ける人はどうみても６０代半ばの人やなぁ～
それにしても、その生活風景は昭和を必死で生きぬいた人だわ！
お父ちゃんみたい（＾～＾

団塊世代の集合団地と一緒にするな。

20代新婚夫婦で購入は不可能な価格帯
事実50代以上ばかりでしょうね
失業率が上がりましたね円高も進んで空洞化も進んでいます、まず赤ちゃん家庭はゼロ
ママ友なんてできる世帯が購入、居住不可能です
他タワーマンションに住んでいますが赤ちゃんなんて見たことありませんよ
30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです

三宮と元町のどちらが土地が高いか知らない人は、一生タワマンには住めません。

三宮は１地点集中の高価格、もちろん旭通ははいるはずがありません。
元町は広範囲において平均的に高い！
そうですね。。。
それにしても、自動車学校のクランクコースのような
旭通の一方通行の細い道は大丈夫？？？もうちょっと広いか？？？

元町より旭通の方が家賃高いよ。そんなことも知らんの。
神戸の人じゃないね。

元町が広範囲に高いって、馬鹿かお前。路線価調べてみろ。

２５７
国産並車が出入りしているで・・たくさん！
旭タワーでみんなが高級車に乗っていたら
駐車場たりなくない？　どうするの・・・

２５７様
「30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです 」
だったら赤ちゃんぐらいはいるのでは・・？

ほんまや～　元町は路線価高いわ！
旭通は同じ４丁目でも東と西でぜんぜん違う？？？
なぜ？？？

旭通のどこが家賃高いん？
どこの方？

しかしグランドエントランスは北に作るべきだったとおもう
南側の独立店舗やパーキングがありますから入るテナントによっては最悪になりかねん

夜は多少明るくなるかな

北向かいの高架下にはライブハウスがあり、夜は若者がたむろしている時があるのでどうかな。
まあ、南側もなあ。ボーリング場の再開発は無いのかな。
それと北にグランドエントランス設置したらたぶん西側がＥＶになり、高層階の眺望という点で無理と思う。

この前駐車場使ったが、出入り口の幅狭すぎる。北から入るとき90度曲がって入るのにあの幅はないやろ。出口も手前に細い柱があり、大型車ではかなり気使う。絶対、こする車多いぞ。

三宮はコストがかかりすぎると考えた企業が元町に行くが、実際は利便性で差がつくので、設けてる会社はほとんどが三宮に来る。三宮徒歩５分と元町徒歩５分では雲泥の差がある。三宮駅東の商業施設の家賃は素人が見てもわからないかもしれないが、実際はビックリするような値段を払っている。元町なら駅前でもその数分の１です。

誰も事務所の家賃などのことなど言ってない。
テナントなら三宮のほうが上。
ただ旭通、雲井はしらんが。
居住用駅5分でみたら元町が現状上。

商業施設の2階から４階は住友が持つみたいだから力入れると思うが。。。

２６８さま
商業施設の2階から４階は住友が持つみたいだから力入れると思うが。。。

でも、今は大企業でも撤退する方向、住友が入るわけではないからうまくいくかな～
そもそもここを選択するようじゃぁ、たいしたことはない。

そのとおりですね。
普通にスーパーマルハチやＫＯＹＯでも入ってくれたほうがましかな。
三宮ダイエーの雰囲気すきじゃないし。

ただ夜、界隈歩きましたが結構普通のサラリーマンやＯＬもいたから少しは安心しました。
やはりアジサイ通りはあんまりです。

このマンションで多少雰囲気変わればいいんですが。

コーヨーはミント地下に入るのでは？

真面目に検討されている方が多いみたいです、
支払いが結構きついですが利便性で購入予定です。
神戸にはタワーマンション簡単に買える金持ち多いな。私は金持ちではありませんが。

257さんはどこにお住まい？神戸のタワーは富裕層ファミリーだらけですよ。

幼稚園幼児赤ちゃんママ友（20代）なんてできる世帯が購入、居住不可能です

この価格帯ですよ257さんに同感です。

実際のところタワー購入者は若い人が多いよ。

地権者物件は一般購入者にはかなり最初から不利な点も多いですね。
今回も結構良い場所は地権者の方に優先割り当てしたり続き部屋を打ち抜きにして最上階より広い部屋を作る事も優先的に分譲しています。これはこの物件だけで無く他の物件でも同じ事例があります。
某タワーの場合３割を超える地権者優先分譲を行った事でエントランスも凄く狭い、天井高も・・ＰＳも動かす事が難しい、もし勝手に動かした時は保障カット、それとこれだけのマンションでビルトインエアコンが付けられない、この点もやはり設計段階でのコストダウンが影響か？
マンションの駐車場は一般的には共有です、収益は管理費、修繕積み立て金に組み込む事になっています、しかしこの権利を売却して資金に当てたと思われるタワーが神戸にも存在します、駐車場が外部業者物件の場合マンションの敷地内に居住者以外の方が出入りする、これでセキュリティーの確保が出来るでしょうか？不動産仲介業者の方の間でも凄く扱いにくいマンションと言われています、中古マンションを購入検討の方は必ずこの点をチェックする必要有りですね。
このマンションは駐車場の外部売却は無いみたいですが、ただし６００戸超でタワーパーキング２基のみ１基にかなりの台数収容しますから　朝出勤時に大阪のタワーでも起きていますが２０～３０分出庫にかかる事にこれは仕方がない事ですがでもイライラが募る事に・・便利が良い場所に居住しているのでパーキングからの出庫は関係ないと言う方も居ますが、実際にはかなりのストレスになります。私の知り合いで大阪のタワーに住んでいる方がタワー内の駐車場を解約して外の出庫の便利な駐車場に変わった方もいます。
コンセルジュ、管理人の管理体制が２４時間体制でない、この点もこの場所でいかがなものでしょう？上記の点も毎日の事なので検討材料の一つと思います。

↑それって商業施設と駐車場共有の北浜タワーのことですか？
私の北浜タワーに住んでいる友人も出庫に20分以上かかる事もあるので外の平置き借りました。
北浜タワーは入庫待ちの車がマンションからはみ出して道路まで列をなしてることがあるそうな。

２５７
20代新婚夫婦で購入は不可能な価格帯
事実50代以上ばかりでしょうね
失業率が上がりましたね円高も進んで空洞化も進んでいます、まず赤ちゃん家庭はゼロ
ママ友なんてできる世帯が購入、居住不可能です
他タワーマンションに住んでいますが赤ちゃんなんて見たことありませんよ
30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです

前半では「事実50代以上ばかりでしょうね 」
後半では「30代以上の高級車に乗るセカンドハウス経営者ばかりです 」
何を言いたいの・・
赤ちゃんみたことないって、なんか気持ち悪いところだね！

３０代子持ち夫婦なんて、大抵ジジババからの援助あるし、下手したら双方のジジババから出して貰えるんでそんな特別稼いでなくても余裕って人多いでしょ。
周りの同世代もみんな親から出してもらってる。

ここは、３０代子持ち夫婦が住むには、住環境最悪だよ。親には便利でも、子供には不便この上ない。
私学に行かせるなら関係ないけど、学区が中央区最悪。
５０代以上もしくは、ＤＩＮＫＳ世帯が買う物件ですね。

学区最悪って、小学校とか学級崩壊しているんですかね？
具体的にどう最悪なのか、詳しい情報よろしくお願いします。

英語するならインターナショナルスクールしかないでしょう。
三宮に名門私立小学校ありますか？
タワー住んで私立に行くなんて考えられない出費
だけど親から援助が毎月２０万円以上あれば可能でしょうか？

毎月親から２０万円年２４０万円
それでタワーに住んで、私学に行かせるのを心配してるの？？
あなたの収入、ちょっと少なすぎるのではないですか？
タワーか私学か、どちらかにしたらどうですか？

　幼稚園からなら、レベルが少し落ちますが甲南があります。女子校は海星があります。小学校からなら、神大付属。それなりの所得がある世帯は、地縁でも無い限りこの校区は絶対選びません。

ファミリー向きじゃないのは明らかなのに話しなくても
子供が高校になるくらいの世帯じゃないと無理でしょ

大事なことは5年先10年後に価値がある物件になりうるかどうか

親から援助が年間１１０万超えると、税金かかりますよ。毎月２０万もらってると、税務署は結構シビアですから、いずれ把握されて重加算税がおまけについてきます。