WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その23

>>660

なぜ実測の話をしたいのかが理解できない。
検討者にとって何が有益なのか教えてくれないかな。

例えば私が「実測は14分だった」と書いたとして、
性別、身長、体重、運動経験、体調、傷病の有無、信号待ち時間など、
歩く人やタイミングで幾らでも変わる時間に何の意味がある？

「競歩選手ですかｗｗ」「信号無視するな」「牛歩杉」などのレスを集めるのが関の山。

検討者に有益なのは、距離や信号の数、高低差など、物理的に普遍な情報に限る。

そうですか？
信号待ちとか駅入り口から改札までの混み具合とか参考になると思いますよ。

あなたが実測よりも短く申告しているので、後ろめたいのではないですか？

空き部屋がどんどん増えてるから焦っていると取れます。

本来、掲示板というものは、
毎日の通勤で、何分の山の手線の電車に乗るために何分前に家を出てるとか
東海道線の電車に乗るために何分前に家を出てるとか
そういった生の経験的な情報が最も役に立つ。

港南口の交番、ＪＲへのヒアリング情報はまだいいとして、
調べりゃ書いてある公称13分とか、ましてや吉野家前まで何分なんて書き込みは掲示板ではいらない。

ポジさんは吉野家まで８分とし、その後は駅まで８分と印象操作していたから、
もはや住民さんが何書いても信用できると思える情報展開は不可能な状態になっている。
それが掲示板におけるこのマンションの特徴とも言える。

＞664

こんなポジみたいなのがいて、マンションの価値を下げる事ばっかりやってれば、そりゃあ普通の感性を持った住民は嫌気がさして出ていくよね。WCT住民はこのポジを特定して、退去させるか永久にマンコミュアクセス禁止に出来たらいいだろうにね。

>>662-665
OK、誤解していた。申し訳ない。
確かにマンション敷地～駅敷地の距離以外の情報は重要だ。
マンション敷地内の移動距離や、駅敷地～改札口までの距離など、
公開されていない有益な情報があるのは確かだ。

ちなみに、吉野家まで8分の彼はただの煽りだから触らないであげてくれ。
お盆に最高記録7分を達成した彼も同じく。

基準があいまいな状態で実測の話をすると、ネガポジ共にそういう輩がいっぱい出てきて
どれが本当かわからないまま罵り合いが始まってグダグダになる、というのを危惧していたんだ。

「どこからどこまでどういう状況で」というような前提をつけて語るのはいいと思う。
（それでも極力個人に依存する歩行速度などの要素は排除or統一化すべきだと考えるが）

>ここを見る検討者は、「中古」の検討者であって「新築」としてここを検討してる人なんていないでしょ。いい加減新築スレから出ていって欲しい。何年新築だと言い張るの？

結局、ネガの本音はこれ。自分のマンションはスレッドがなくなって見向きもされない。WCTはまだ販売住戸が若干残っていて大規模で注目度もたかく、常にスレッドが上がっているのが目障り。こんなスレッドに客を奪われては困る。だから、無理やりでもネガを書き込む。いつもそれに反論するのは嘘八百に我慢ならない住民。

実測。
仮に歩いた場合、マルエツから品川駅港南口まで9分。品川駅港南口に入ってから山手線ホームまで4分。嘘偽りなく、こんな感じです。もちろん、猛暑のなか9分も歩きたく無いので、春秋以外は素直に涼しいバスに乗ります。

>>669
そのやり過ぎ感が常駐君の魅力。

他人とエレベーターでもいやなのに、バスまで一緒だと嫌じゃないですか？
さらに同じ時間の電車に乗るわけで電車まで。。

女性の通勤でバスの利用は無理でしょう。

結局歩くしかないのでは？

>>661-667です

申し訳ないついでに、各棟入口から品川駅北口改札(近い方の改札)の距離と
一般的な歩行速度(80m/分)での所要時間を書いてみる。
サックリ作ったんで間違いがあるかもしらんが勘弁してくれ。

【各棟入口～WCT敷地】
　距離　：229m(A棟)、144m(B棟)、16m(C棟)
　時間　：2分52秒(A棟)、1分48秒(B棟)、12秒(C棟)
　ルート：http://yj.pn/Jq-CnV　(A棟)
　　　　　http://yj.pn/xEKDs9　(B棟)
　　　　　http://yj.pn/dqhEkO　(C棟)

【WCT敷地～品川駅港南口】
　距離　：975m　　　※公称距離
　時間　：12分12秒　※公称時間は切上げて13分
　ルート：http://yj.pn/TKUObH

【品川駅港南口～北口改札】
　距離　：176m
　時間　：2分12秒
　ルート：http://yj.pn/UahECM

一番近いC棟～改札で合計1167m/14分36秒、一番遠いA棟～改札で合計1380m/17分15秒。
こうやって数値化してみると、ターミナル駅＆大規模マンションの影響は確かに感じられるね。
これにエレベータ(1分～3分)と改札～ホームの移動(80～120m/1分～1分30秒)を加えて
18～21分ぐらいが玄関～ホームの時間かな。

C棟高層住民だけど、まぁだいたいイメージはあってるかな、あくまで参考だけど。

願わくば、前提を明記せず、21分！21分！などと叫ぶネガが現れないことを祈る。

もう、見ていてめんどくさいから、誰かビデオ撮影しながら普通に歩いてみて、
改札までの映像をアップしてやってくれ。どうせ最大でも20分程度の動画でしょ。

これで、歩く速度を見ながら、真の改札までの時間がリアルタイムでわかるだろ？

時間あるなら、タクシーでも測ってやれ。

>>671
普通に女性も乗ってますよ。というか女性のほうが多いかな。
満員電車みたいな状況ならいざ知らず、ほとんど座れるバスで他の人が嫌って、対人恐怖症ですかｗ
日焼け防止とか汗による化粧崩れ防止とか、いろんなメリットがあるみたいですよ。

>>672
いいんじゃないですか、これで。というかすごいですね。
うちはA棟ですが、マルエツ前まで3分弱かかっているといわれれば、そんな気がしないでもないかな。
正確に計ったわけではないですけど。

分速80mって結構速いよね…。
ヒール履いてるとまず無理と思われ。

>>677
私も時速4kmが頭に刷り込まれてる人間なので、分速80mって速すぎる、
不動産屋が少しでも近く見せようとしてるだけじゃないのか、って思ってましたが
東京の人の平均歩行速度は秒速1.56m（分速94m、時速5.6km）という説もあるそうです。
※世界都市の中で19位
もちろん分速100mの人も70mの人もいるわけで、、110mなんて人もいるんでしょうか？

だから、誰かビデオ撮影しながら普通に歩いてみて、
改札までの映像をアップしてやってくれ。どうせ最大でも20分程度の動画でしょ。

これで、歩く速度を見ながら、真の改札までの時間がリアルタイムでわかるだろ？

>>681
WCTは第２種住居地域だからこっち（251万～377万/坪）

沿線　最寄り駅　駅からの距離 所在 単価 間取り 築年 成約時期 用途地域
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 77万円 1LDK 2004年から 2011年6月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 76万円 1LDK 2004年から 2011年6月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 114万円 2LDK 2005年から 2011年4月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 82万円 3LDK 2004年から 2011年4月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 86万円 2LDK 2005年から 2011年3月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 77万円 3LDK 2005年から 2011年2月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 92万円 2LDK 2005年から 2011年2月 二種住居
山手線 品川 徒歩13分 港区港南 81万円 2LDK 2005年から 2011年2月 二種住居
(万円/m²)

準工業は港南1,3,5丁目側（↓の紫のエリア）

見ての通り、震災以降の下落がひどいですね。

東京に住んでる人の感覚として「港区港南」って住所を聞くと、そんなにお金はないけど港区にぜひ住みたかったのかなっていうイメージ。住んでる本人には「港区、凄いですね！羨ましいな！」って言ってあげてます。

あと、リアルな意見に主題すり替えて反応してますね。

バスに座れる、日焼け止めとか関係なくて、
エレベーターから品川駅の電車まで
住民どうしでいるのが嫌だと言ってますね。
確かにストレスあるでしょう。

>682

これが２〜７月の間に成約したここの中古の全て？

とすると、２月の１ヶ月で3件成約していたのが、３月〜７月の５ヶ月間の成約数がたったの５件ということになるね。

中古物件の話はもういいよ。
ここは新築スレだよ。

一般的に「港南」っていうと、神奈川のほうを思いつくだけでは？
あっちは「区」ですから．．．．こっちは東京の人でもあまり知られてないと思うよ。

>>691
品川駅って言った方がわかりやすいかもね。

最低でも坪250近辺。分譲が平均坪240だったから買った人は満足だろうな。誰だ？成約は坪200切ってるとかデタラメな書き込みしてたのは。

一つの目安として、友達をマンションに呼んだ時に、友達が歩いてきてくれる距離かどうかだな。

>>696

そうね。

それと、友達と横に並んでゆっくり歩ける歩道があるかどうかも重要だろうね。

>>697
御盾橋は並んであるくとどちらかが運河に落ちちゃうよ！！

>>699
あそこも耐震強化で付け替えが決まっているのではなかったっけ？

初めてこのスレに来たんですが、タイトルにある「再販売」ってどういうことですか？

>>700
含まれていましたっけ?

>>697
海岸通りの歩道は狭くありませんか？

確かに築五年で一回も完売してないのに「再販売」は意味不明。完売してないのを隠すための印象操作かな。

フジいちのお嬢さん美人アナの加藤綾子は埼玉だから
埼玉はいいイメージがある。震災以降は注目らしい。
俺も注目してる。

＞７０１
販売中止というか休止期間が何回も、しかも長期間にわたってあったからではないでしょうか。

確か、売れ行きが好調すぎて、利益を先送りしようとて売り渋った（販売調整した）んじゃあなかったっけ？

そこにリーマンショックが来たということだったと思うけれど。

＞708

つまりリーマンショック後は売れてないって事ですね。まあ、再販売の意味なんかは考えるだけ無駄ですかね。

>震災後の中古物件　成約価格は251万～377万/坪

>分譲が平均坪240だったから買った人は満足だろうな。
>誰だ？成約は坪200切ってるとかデタラメな書き込みしてたのは。

この件に対するコメントを一生懸命避けて、
他のレスで隙間を埋めようとしている印象が拭えませんね（笑）

>>696
696君の住んでる田舎まで東京から歩いて行かなきゃならないのかい?
何日かかるんだよ。不可能だろ(笑)

>>725

もちろん、駅からマンションの間の話でしょうな。

成約数や成約価格の話になったので、レインズの情報を元に
2010Q3～2011Q2までの成約数/価格の遷移を整理してみました。
「都心5区」のデータ数は2000件以上なので、それなりに有意性があるとは思いますが
「WCT」のデータ数は30件程度なので、あくまで参考程度に。
「都心5区」を見ると、やはり震災以降は業界全体が落ち込んでるっぽいですね。

データに対するコメントは歓迎ですが、「200万以下とか言ってたネガ出てこいやｗｗｗ」
などといった対人攻撃はご遠慮ください。

夏休み＆雨で予定が潰れてヒマなので、簡単にできるものであればグラフ作りまっせ。

>>727です
「都心5区」の2000年以前の物件の数が間違ってた。
なんだ5件て・・・5割（全体の半分）です。

>>727
暇すぎだろw
<区>別で価格と成約数のグラフをお願いします。
内陸側(渋谷新宿)と海側(千代田中央港)でもイイです。

>>727
他の人がなんと言おうと、その努力と掲示板と他の検討者への貢献には、拍手パチパチです(^^;
内容も充分にわかりやすかったです。

都心５区の平均より、はるかに高いのがＷＣＴってことですね。
結構なことだと思います。

私は買いませんが。

まあ都心５区は古いマンションも多いですからね。
平均するとそんなもんでしょう。
港南や芝浦地区のマンションは港区の中だと
高くなったとはいえ最安です。

平均分譲価格って・・・・５区といっても住居はいろいろ。アパート級とかあるしな
少なくとも新築＆中古のタワマン縛りにしないとわからんよ

↑レインズだから基本中古でしょう。
２０００年以前（築１０年超）を半分含むと書いてありますよ。
築１０年以内、大規模（２００戸以上とかってレインズ検索条件ありまし
たっけ？）とかで比べてみるとまたよいかもしれません。

ヒマだったらデータつくってください。

>>729
都心5区の区別です

>>730
都心5区の平均とWCTの坪単価の単純比較は意味が無いと思っています。
都心5区は古い物件も全て含んで平均していますので。あくまで傾向を見る目的ってことで。

>>729
どっちかっていうと海側（千代田区・中央区・港区）と
どっちかっていうと陸側（渋谷区・新宿区）です
こうみると、特に海側のみが極端に落ち込んでいるという感じはしませんね。
多摩とかもっと内陸になるとまた違うのかもしれませんが。

投稿画像の解像度の制限が意外ときつく、グラフごとにフォントがバラバラなのは許してください。

都心５区といっても港区・渋谷区は高いけど
中央区は安いね。中央区は商業地としては一流だけど
住宅地はたいしたことない。でも銀座のイメージと
品川ナンバーだから低予算で見栄張りたい人にはお買い得。
新宿は神楽坂とか人気だけど練馬ナンバーになるので
富裕層には人気がないそうです。

でも住宅地の属性としては渋谷＝陸、港＝海ってのは
適切ではないですね。例えば渋谷区の広尾や神宮前は
近接する南麻布や南青山に属性が近いですし、高輪と
港南ではまったく属性が違いますから。

こうしてデータみると自分の感覚より１割くらい安い感じです。
これは成約価格ベースなので売り出し価格と乖離があるのが原因でしょう。
平均すると１割以上はスプレッドがある気がします。
ＷＣＴの売出／成約の価格比率はわかりますか？
住民だけに気になります。

>>733
マンション規模は判断できません。
築年のみであればWCTの6年を中央値として築11年以内で絞れますが、作りましょうか？

>>736
区よりも細かい単位で海側陸側を分けるのは手作業になるので勘弁してください。。。

>>737
レインズ単体では売出価格は分かりません。
以前、レインズと大手中古検索サイトを巡回してデータを集め、レインズ登録日と検索サイトから消えた日、間取りと売り出し価格から成約データとひも付けるというwebサービスを作ったのですが、買主売主の立場で考えると公開はできず、結局自分用で役目を終えました。
1年ぐらい前のことで、かつ記憶レベルですが、WCTの成約/売出は平均で95%ぐらいだったように感じます。10%以上引かれている物件は確か無かったような気がします。
>>737さんの価格イメージは良い向き、高層階に偏っていませんか？

>>区よりも細かい単位で海側陸側を分けるのは手作業になるので勘弁してください。。。

了解です。でもいつも思うのは不動産の検索サイトって区毎とか沿線ごととかで
実際に探すときには使いにくいんですよね。
「品川区で山手線内限定」とか探すのがめんどうです。

一応最終版です。

無理の無い範囲で、なるべく皆さんの要望を取り入れたつもりです。
・古い物件を除外（2000年築以降の物件に限定）
・都心5区⇒港区⇒港南⇒WCTの順に対象データを絞り込み、比較

そろそろウザがられると思うので（疲れたので）消えますが、皆様楽しんで頂けましたでしょうか。
実データを見ると全てを把握したように誤解する方もいるかもしれませんが、
あくまでサンプル数の少ないデータに関しては参考程度に考えてくださいね。

>>741
まだ全部みてないけど、まずはお疲れさん。

グラフから導き足せる結論

・都心５区の中でも港区は突出して高い
・ただし港区の中でも港南は都心５区の平均以下と安い
・ＷＣＴは港南エリアではちょっと高めだが都心５区平均に及ばず

この掲示板は他と比べてレベル高いな。
さすが港区。他はどっかからデ−タ持ってきてソ−ス貼付け、情報でっちあげ、希望や妄想ばかりで情報の加工がない（できない？）。

素直に感心しました。

というかやはり不動産価格というものは取引事例が多いとそれなりに
適正なところに収束するもんだね。

築１０年以内と１０年以降とではおそらくスプレッドが坪５０～１００
くらいはあるからＷＣＴの中古価格も経年とともに下がりおそらく築１０年
を過ぎると坪２３０～２５０くらいになっていくだろう。

それでも分譲価格とそんなに変わらないので１０年新築マンションにタダで
住めたと思えば納得です。

出口戦略の参考にします

不動産全体でいえますが、坪単価がどんどん安くなってますね。いつが買い時ですか？

>>747
スレ違いなのでこちらで
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163405/
自宅購入であれば市況を気にするより自分のライフイベントを重視したが良いですよ。

もう>>672と>>741をテンプレに入れといて、ネガとか超住民が現れたときに誘導するだけにしようぜ

つまりWCTは港南レベルって事だろ。
住民だけだよ認めないの。

>>751
どうぞ つ>>741>>743

だから港南レベルだろ。

>>753
こちらへどうぞ >>741　>>743

このスレもこれで終わりですね。

結論は都心平均より下でしたってとこかな。

住民さん今までご苦労さん。

湾岸離れ＋埋立て離れ＋高層離れ　だってさ。

ここはトリプルパンチですか。。ある意味すごい。

住民涙目