グランスイートブルーってどうですか？パート4

>760
1棟構成ですが、総戸数146戸の免震構造マンションが千葉みなと駅前にあります。

ウェリスガーデン千葉みなと公園
ttp://www.chiba-minato.jp/main.html

ご参考に。

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そのマンション、千葉みなと駅のホームから見えますが
外壁の汚れ、ひび割れ（？）の補修跡が汚く残念な印象です。
吹き付けタイルではなく、タイル張りだったら格好良かったんでしょうが、
5、6年であの汚さはちょっとびっくりです。
設備や環境は良さそうですね。

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７６７さんのリンク先を見ましたが、
おもしろいマンションですね。いろんな意味で。

まず、管理会社が「ウェリスガーデン千葉みなと公園管理組合」だそうで、自主管理なのでしょうか？
また、駐車場も２０台も空きがあるそうで、グラブル同様に管理費に補てんしている仕組みならば
赤字なのでは？そのための自主管理なのかもしれませんが。

中古を含めて他のマンションを見るのも参考になりますね。

情報提供、ありがとうございました。

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さすが駅前だと駐車場代が高いですね。比較するには本当にいい情報です。ありがとうございました。

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あちらは機械式メインだから駐車場使用料が高いんだと思います。

こちらは自走式と平置きオンリーだから管理の費用はほどんど要らない。
駐車場使用料は修繕積立金として貯めておくべきなのだが
計画では、ほぼ管理費へ回される。

自主管理＋コンサル（マンション管理士等）雇っての管理方式もいいかもしれないが
まずは管理の仕組みを知って、管理業務を仕分けしていかないといけない。

管理仕分け、管理組合が出来て初めての大仕事になるだろうなー

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空きが多いと駐車場利用料不足で管理費不足になるから、
管理費などの値上げか管理内容の仕分けは必要でしょうね。

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>772
最近、駐車場無料なんて物件もあるから、駐車場代を当てにしなくても何とかなるのではないでしょうか？

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>最近、駐車場無料なんて物件もあるから、駐車場代を当てにしなくても何とかなるのではないでしょうか？

危険危険！その考え、危ないですよ。

駐車場代無料って言うマンションを見つけたら、まず管理費を見てごらんなさい。
周辺の同等マンションより割高になってると思います。

つまりは、最初から管理費に含めて駐車場代を無料にするか、
駐車場代を設定して、実際は管理費に組み込むか、
結局は売主系列の管理会社にお金をまわす仕組みになっているケースが多いです。

惑わされないように。

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ここの管理費は決して安くないけど（２万前後）、
実はそれ以上に管理費が必要。
駐車場料金が管理費に回されることになっていて、
駐車場がある程度埋まらなければ管理費不足になるよ
機械式の駐車場だと実際の維持費だけで５千円じゃ足りないくらいかかるけど、
自走式はほとんどかからないので、全戸数分駐車場を用意しているところは
駐車料金無料のところもある。
機械式と自走式を混同しないように。

>結局は売主系列の管理会社にお金をまわす仕組みになっているケースが多いです。
これはここでも間違いないね
多額の管理費は会社で言う売り上げと同じ
その何割かが管理会社に入るから、管理費を上げたがる。
つまり管理内容をいじろうとしても、管理会社が賛成するわけない

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>自走式はほとんどかからないので、全戸数分駐車場を用意しているところは
>駐車料金無料のところもある。

話は逸れるが、千葉みなとには駐車場無料マンションは結構ある。
その一例。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F75O9A13/
アクアウイング３５３（千葉みなと駅徒歩4分）

81.15㎡で、管理費 17,400円／月、修繕積立金 6,500円／月

管理費異常に高い。ここも駐車場代込みの管理費の典型なのだろう。

うろ覚えで申し訳ないが、ライネスシティ千葉みなと、アデニウム千葉みなとも無料。
しかも機械式にも関わらず無料（実際は管理費込み？）で、質が悪い

アデニウム千葉みなと
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46551/all

ライネスシティ千葉みなと
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46383/all

中古も見出すといろいろ変なところが見えてくる。
グランスイートはまだ入居前だから今後改善の余地有りなのが救い。
管理費というか管理内容、まずは見直さないとなあ。

管理会社がごねるようなら契約打ちきってしまえばいい。
多数決だから売れ残りで空きが多いとダメだけど。

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そういえば通学専用バスは住民が誰でも利用できるバスに変わったらしい。

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バスを通勤に利用できても千葉駅までは使わないだろうな。
千葉みなとの駅までなら利用してもいいが、
朝の混んでる時間だと、千葉駅まで歩き＋モノレールの方が早いのでは。

コンシェルジュはモンスター住人とかがいなければ早い段階でなくなると予想。
空いたスペースの活用など課題は残るけど。
住民にリターンのある団体に無料で貸すのもいいかもね。
託児所とか福祉系の団体とか。
コンシェルジュ廃止＞掃除の人数見直し＞バス見直し
という順番だろうね

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みんなよく考えてて頼りになるよ。
意見出してくれている匿名さんの中には契約済の方も含まれているとすれば
ここも良い方向に向かいそうな気がするよ。

＞コンシェルジュ廃止＞掃除の人数見直し＞バス見直し

なかなかうまいこと言うなと感心しました。
コンシェルジュ要員を掃除に充てるのが妥当な線じゃないかな。

バスの見直しは、便数の増減や運行時間帯の変更など考えればたくさんあるけど
まずは利用者から運賃取るところから始めたらいいと思う。
恩恵に授かる者はちゃんと利用料払っているという理由付けができ、
なにがなんでも廃止という強硬論はひとまず抑えることができると思う。

しかし、バスの一マンションでの単独運行は金がかかり過ぎるのは事実だと思う。
修繕積立金の値上げが迫ったときなどには廃止論があがってくるかしれないね。

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通学用のバスが決め手になって、購入した人も多いはずだから、簡単に廃止にできないんだろう。

管理内容の変更についても、規約の変更には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決することとなる。
様々な利害関係が絡み合う中で、335戸中252戸以上の賛成票を得ることは現実的に無理だ。
そもそも、当初の管理内容が気に入らないのなら、契約しなければよかったのに。

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>777
アクアウイングの管理費ですが、あの世帯数で81㎡の部屋なら特別に高いとは思わないけどなぁ
前に住んでた駐車場有料のマンションは75㎡で15000円くらい。アクアウイングが駐車場代を管理費に上乗せしてたとしても2000円くらいの話しです。

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いつまでたっても21戸…

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マメに調べているんだね。気になるね

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京葉線沿線の千葉みなと・稲毛海岸・検見川浜の物件で何処が先に完売するか楽しみですね！

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不運過ぎる物件だね。

震災前は評価も中々良かったけど。

完売は厳しいでしょ。

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震災前も良くないよ。

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ペット飼育細則に定められた動物（犬、猫、ウサギ等）で成長時の体長が50ｃｍ未満（１階住戸は70ｃｍ未満）のものが２匹（50ｃｍ以上70ｃｍ未満は１匹のみ）まで届出をすることにより飼育できます。

金魚、熱帯魚、並びに小鳥、リス、ハムスター等のケージで飼育する体長15ｃｍ未満の小動物は届出しなくとも飼育できるそうです。

今の住まいで猫を飼っているので確認しました。

レジデンス棟のエントランス付近に「ペット足洗い場」があります。

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1998万の部屋ずっと売ってるけど誰も買わないのかな？
それとも他の部屋も1998万で売っちゃってるとか？

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販売事務所に使用する1998万円の住居は1月下旬から販売予定とsuumoに載っています。

先着順販売住戸の価格表には2700万円台（南西棟、北西棟とも）からありました。

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販売事務所に使用する1998万円の部屋は、昨年末の段階でかなりの申し込みが有り、1月末頃にも抽選となると聞いています。抽選に外れた方は他の部屋を勧められるのでしょう。この価格なら購入して賃貸契約に出しても良い金額ですね。

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戸数多いし完売するのは当分先でしょ。
その頃に開発計画がマジで進めば一気に売れるし
今まで通り開発進まず廃れたままなら何年経っても完売しないね。

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千葉市財政状況から考えても、船着場の開発すら進むか疑問。
ホテル・スーパー等の撤退が続いてるし、千葉みなとに商業施設をつくる意味はないよ。

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東京湾奥部で５ｍの津波…千葉県が予測図作製へ
千葉県は２７日、千葉市や浦安市などの東京湾奥部で高さ最大約５メートル、九十九里浜などの房総沿岸で最大約１０メートルの津波を想定した浸水予測図を作製する方針を明らかにした。
　これまで東京湾奥部は津波被害がない想定だったが、東日本大震災を踏まえ予測図を見直し、今年度末までの完成を目指す。　新たな想定では、房総半島南端沖の東京湾口で高さを最大１０メートルと設定。富津岬以北の東京湾奥部に到達した時点で、半分の５メートル程度になると見積もっている。県東部の「九十九里・外房」と富津岬以南の「内房」は最大１０メートルとした。
　現在の浸水予測図は１７０３年の元禄地震津波などを前提とし、「九十九里・外房」は最大８・４メートル、「内房」は最大８・３メートルを想定。東日本大震災では、東京湾奥部の木更津市で２・８メートル、船橋市で２・４メートルの津波が観測された。
（2012年1月27日20時53分 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120127-OYT1T00941.htm?from=ma...

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今更作られても平地の千葉市周辺ではどこでも
被害一緒だから意味無い気がするような。
それ気にしたらもう山奥に住むしかなくなるわ

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別に、山奥じゃなくとも住む場所はあると思うよ。
津波を気にするなら、千葉市内はやめといたほうがいいんだろうね。
ま、ココの場合、それよりも液状化が心配でしょ。
3.11とは、比較にならないほど液状化の被害が今後は想定されるらしいからね。

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東京湾内10m程度の津波なら、山奥に住む必要なんて無い。津田沼辺りでも十分OK。

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そお？危ないとおもうけれど。海に近いよ

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ここほど、海に近い場所もないけど(笑)

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こういう事件を起こせば、管理会社を変更するのは簡単ですね。もちろん総会でね。一刻も早く変えたい場合は臨時総会を行えばいい。たしか票は過半数でよかったような。ハードルは低いですよ。

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良いマンションだと思うけれどね

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どこがよいのでしょうか？
良いとしたら免震だけのような・・・
バスの問題・免震の維持費とか問題があり過ぎのような。
それと工事ストップによるあの管理状態では不安でなりません。

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そろそろ、竣工でしょ。
半分くらいは売れたのかな？

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去年の秋くらいに半分は売れたみたいよ。
最近は情報聞いてないから解らないけど・・・今どのくらい売れてんのかしらね。

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【長所】
・自走式100%駐車場で乗り入れ楽だし停電でも安心
・免震構造のおかげで横揺れ地震に強い
・二重床&二重ガラスのお陰で騒音が気にならない
・一応駅まで10分以内、駅にはマルエツプチ
・役場や郵便局が近いので必要な人には便利
・警察署が近いので治安は悪くない
・小学校～千葉駅周回の専用シャトルバスが便利で安全で安心
・都心から離れてる事もあり免震にしては安い
・ある意味周りに何もなく静かではある
・コンシェルジュとか他色々要らなくすれば管理費は下がりそう
・100年耐久のかなり良質なコンクリートを使っている
・海横なので津波来ても水のダメージだけですむ
・一応海が見えるので海好きにはたまらない
・公園がめちゃ近いのでジョギングなりスポーツなりどうぞ
・幹線道路から離れており交通量少なく排気ガス気にならない

【短所】
・内装がチープで階段もチープなので安っぽい
・対岸に穀物コンビナートがありたまに大型の船が居る
・たまに山崎パンの匂いがやってくるので匂いに敏感だと辛い
・免震のランニングコストが気になるところ
・既にバイク置き場が完売で借りれないのでどうしようか
・徒歩10分圏内にコンビニ程度しか普段使えるものがない
・海が真横すぎて潮風心配だし洗濯物ベトベトになるかな
・小学校が徒歩圏内にないからシャトルバスで通わすバスの維持費
・車必須な生活が待っているので車無いと厳しい
・津波来たらまず食らうので逃げても無駄
・近くにマルハンがあり嫁がパチンコにハマるかと思うと夜も眠れない

まとめるとこんなとこだろ

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意味解からん！短所が長所食っちゃてるよ、プラマイ０で何もないじゃん！自爆

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今後、想定される首都直下地震で発生する液状化も怖い。
先日の液状化で、浦安は1ヶ月以上も水が使えなかったそうだよ。
ここも埋立地だし、いくら免震装置(工事停止期間中、数年雨さらしで放置)あっても、
ライフラインがやられたら、惨状になるよ。

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地震の際には、眼前のコンビナート群が炎上する恐れもあるし、すぐ近くにあるJFEスチールの工場も事故を繰り返しているから、震災ともなれば尚更その確率は高まる。事故がなくとも、異臭やすすがあるというのに、火災・事故で有害物質がまき散らされれば住むどころじゃなくなるよ。
「いま」ここを検討しているひとがいるとすれば、よほどの物好きか世間知らずだと思うよ。

http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/chiba/news/20120131-OYT8T00086.htm

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今日、入居手続き会のついでにMRに立ち寄ってみました。
まだ植栽や外構、それと岸壁側の公開空地の芝張りが残っていますが、竣工に向け着々と工事が進んでいるようです。

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安いだけじゃ、やめたほうがいいかな？

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外階段とエレベータは、黒くて残念、
明るい青・水色とまでいかなくても、青系にすればいいのに…

白・青・黒は、残念なカラーリングです。

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地震なんて、来ないでしょ。１０００年に一度なんだから。４年以内に７０％とか、全く根拠のない出鱈目です。

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だといいですね。
心から思いますよ。

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>>827

でもまあ、世間一般の皆さんは、貴方のそんな根拠の無い言葉より、東大地震研究所の分析結果を重要視するけどね。

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東大の出した試算は震災から夏までのデータで出しただけで
今年頭までのデータ入れた試算だと40%以下
そもそもそれはここに限ったことではなく関東各所に当てはまるわけで。

富士山噴火するかもしれないし大地震が来るかもしれないしって
予測をそこまで気にしてたら日本に住めない。
関東に居る時点で腹は括っておかないと。

地震が心配なら地震の少ない県にでも引っ越せば良い。
心配なら津波が内陸に引っ越せば良いだけの話。

それよりももう少し普段の生活に寄った部分での
マンション選びの流れを作った方が良いかと。

100%直下型地震を免れるマンションなんてまだ無いから
無い物ねだりで比べててもしょうがない。
頻繁に来る横揺れ地震に耐えれる免震だけでもいいって
家族の候補地としてここについて話すのなら兎も角。

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直下型が来て、耐震基準を満たしたマンションでも倒壊してしまうほど
ひどいのなら、そもそも避けようがない。
但し、それより軽い地震で頻繁に発生するであろう液状化の危険性は避ける努力をした方がいいと思うけどね。

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マルエツプチかなり繁盛してますね。
電車が停まっときは特に。

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いま話題になっているのは「直下型」地震でしょ。
免震装置は「直下型」に効果がなく、むしろ被害が大きくなるそうだよ。
ほんとに、ここは巡り合わせが悪いね。

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直下型がどうこうではなく、縦揺れか横揺れでしょ。

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直下型は縦揺れだから、免震は効かない。
これでいいの？

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No.832さん

わたしも先日「マルエツプチ」の店内の様子を見てみましたが、午後の比較的早い時間なのに近所の奥様方で結構繁盛していました。食材のほか普段使う小物雑貨・化粧品なども揃っているので使えますね。

入居手続会の時に「トライアル」の駐車場を利用したので帰りに買い物をしましたが、大型スーパーなので駐車場も広く、品揃えも十分でした。

車を利用すればここのほか「ベルクス美浜店」「イトーヨーカ堂アリオ蘇我店」なども利用できますね。

千葉みなと駅周辺から美浜ニューポートやアリオ蘇我までお買い物バスが出ていますので、これを利用する手もあります。

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先日、スーパーが撤退した千葉みなとでいつまで頑張れるかミモノだね。

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入居が始まったら利用客もっと増えて商売繁盛？

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撤退したスーパーも、ここができることは知ってた上で撤退してる。
あまり、関係ないでしょ。
そもそも、マルエツプチはここの販促でできたスーパーだから完売したら撤退というストーリーだと思うけど。

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唯一の希望の花火大会が‥。

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年一回だからどうでも良かったけど、幕張くらいの距離なら十分見えるし、渋滞や人混み関係なくなるから、安心して友人マンションに呼べるわ。

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良い点が次々と失われていく。こんな不幸な物件無いわ。

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千葉の花火大会幕張で

.手狭な千葉港から変更へ

約８０００発が打ち上げられた２０１０年８月の千葉市民花火大会（千葉市中央区中央港で） 　毎年夏に千葉市中央区の千葉港地区で行われてきた「千葉市民花火大会」が、今年から美浜区の幕張地区に会場を移して実施される見通しになった。昨年は震災の影響や安全確保の面から、手狭な千葉港での開催が中止となった。実行委員会メンバーの市は、幕張の方がより広い会場が確保でき、集客や経済波及効果も期待できると判断した。

　千葉市民花火大会は１９７８年に始まり、当初の１０回は美浜区の稲毛海浜公園で、１１回目以降は千葉港の千葉ポートパークで開催されてきた。２０１０年の第３３回大会には約２０万人が訪れた。

　しかし、昨年は震災の影響で、千葉と同日開催を予していた佐倉市や東京・江戸川区の花火大会が相次いで中止に。この余波で、見物客の相当数が千葉に流れると見込まれ、近年マンション開発が進んだ千葉港周辺では観覧スペースの確保が難しくなり、警備や安全面から県警とも協議の上、やむなく中止とした。

　こうした経緯から、市は今夏の会場移転を検討。幕張海浜公園の突端を打ち上げ場所とし、広い人工海浜やＱＶＣマリンフィールドから打ち上げ花火を楽しめるほか、商業施設やホテルなどへの経済効果も見込めると判断した。県警や地元関係者との調整を進め、今後、商工会議所などとつくる実行委員会で正式に決める見通しだ。

（2012年2月9日 読売新聞）

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直下型は縦揺れだから免震は効かないなんていう頭の悪いコメントはどうでもいいけど、花火大会の場所が移るのは痛い。

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全てが耐震構造よりも優れているような免震構造ですが、もちろんデメリットもあります。
免震構造(免震工法)は“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない” ことです。
都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。
縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。

もう一つのデメリットはコストが高いことです。
耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。 又、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が繰れば交換しなければなりません。
メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後と言われています。
しかし、免震構造の歴史は浅い為、本当に４０年持つのか疑問視する声もあります。
耐用年数がきて積層ゴムを交換するときには、何千万、何億のお金が必要となります。
そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金から賄われるのです。
免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンスをどのように計画しているかを確認することをお薦めします。

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最新の免震構造ならともかく、10年近くも前の装置で
しかも工事中断中の数年は雨ざらしでほったらかし。
当然、売主は大丈夫だというだろうけど、ほんとに機能すんのかね？

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免震装置、たしかに魅力だがランニングコストがかかり過ぎ！当然定期点検（月例・年次）があるので地震が来なくても毎年…万円、作動しても…万円　金食い虫。

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こんな紹介記事があるよ

↓

www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201202-04.php

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>>823

うまく撮れてますね。掲載ありがとうございます。
やっぱりDSC-HX9Vはいいですね。

余談でした。

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人混みが気になってたから花火会場変わって良かった。
人増えればゴミは散乱するし渋滞はひどいし
現実的に考えればデメリットのほうが大きいもん。
あんだけの駐車スペースだから駐車場で
どこぞの連中が食い散らかすかと思うとヒヤヒヤしてた。

吉報だ

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免震のランニングコストなんぞMRで
高めの設定金額のシミュレーションで
説明されて納得いった上でだろう
コスト自体が許せる範囲の価格なのか

それよか縦も横も耐震構造で文字通り
耐えるだけのマンションよりよっぽど
安心できるっしょ

耐震は横揺れの軋みの蓄積による
外壁やヒビがどんどんマンションを
蝕んでいくからねーｺﾜｲｺﾜｲ

耐震は震度5くらいの横揺れ来たら家の中
ひっくり返るだろうなーｺﾜｲｺﾜｲ

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あえて免震構造を選ぶくらい地震に対して考えてる人が、こんな埋立地の海横に家買うなんて理解出来ない。

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だからこそ、販売側はいま大苦戦中なんですよ。
全てにおいて、間が悪い。
震災前に契約してしまったひとは気の毒としかいいようがない。

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自分の購入した物件がネガにさらされる気持ちもわかりますがポジはあるのですか？更に値引きが進めば真剣に検討するのですが。ちなみに私はネガなんてこれっぽっちも気になりません。

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既に、応募者多数いるようですが、1998万の部屋を申し込んでみたらいいんじゃないですか？
他の部屋に比べて、客寄せのため数百万は値引きしてますよ。
例え、当選できなくても購入意思を売主に示しておけば、将来好条件で購入できる確率が高まります。

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855
仕事の関係でこの辺りに住む家庭や
家庭の事情でこの辺りに住む家庭もあるだろ
この近辺で免震でこの価格なんぞ何処にもない
少し考えれば分かるだろ

今回の地震で稲毛や幕張、検見川浜辺りはかなり
ダメージ出てたのにちばみなとは無傷。
あの辺りは外壁やバルコニーにヒビが入ったり
機械式駐車場が傾いたり問題がかなり出てた。
ここは周辺が貧相でなーーーーーんにもない立地だが
上記の土地に耐震買うよりよっぽど安心できる。

高低差ないから津波来たらここいら一帯同条件で
水被るし近隣に住むなら海側だろうが陸寄りだろうが同じ

全然違う土地にマンション買っても
仕事もプライベートも支障無いなら
どうぞ新天地でエンジョイしてください。

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859さん、そうですね、
稲毛海岸の、ある新築マンションは、大震災により元の家に住めなくなった方の買い換えが多いと、営業さんに聞きました。

それぞれのご家庭の事情で、その土地を離れられない方もいらっしゃいますものね。

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前回は大丈夫だから、次回も大丈夫だと思えるのは幸せです…
次回は、稲毛海岸では発生せずに、千葉みなとで発生するかもしれないとは思わないのですか？
どこで液状化が発生するか、埋立地である以上同じリスクがあると思います。

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抜粋

例えば、阿部と草野1)による文献・遺跡調査から、同一地点で 液状化が発生している事例が多数あることが分かってい る。Yasuda and Tohno2)は、日本海中部地震で液状化した場 所を調査した結果、余震でも液状化した場所が多くあったこと から、一度液状化した地盤は後にそれより小さい地震を受けて も液状化する場合があることを示した。2003年5月の三陸南地 震では東松島市(旧鳴瀬町)で液状化が発生しているが、2003年 7月におきた宮城県北部地震において同一地点で液状化が発生 し噴砂が確認されている3) これらの調査から、同一地点で再液状化が発生するというだけ でなく、場合によっては液状化した本震より小さい余震に よっても再液状化が発生する場合があることが示されている(後略)



一度液状化したところより今回のクラスに耐えれた地盤の方が
埋め立てだろうが何だろうが私的には安全に思えます。

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＞862
私もそう思う。
千葉みなとが昨年の大地震で耐えたのは事実。
あれ以上の揺れがきたらどうなるかわからないが、同等の揺れで被害が出た地域よりは、安心ではなかろうか。

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一度、液状化すると再液状化に対する抵抗力も増加するという説もあります。
どっちが正しいか知りませんが、あえていちかばちかの勝負に出る意味はないと思います。

http://www.penta-ocean.co.jp/business/tech/civil/ground/qa_db/liquefy/...

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