シティタワーさいたま新都心Part.3

http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。

>182
網戸削って経費削減ってどんだけだよ…

>http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/
これは酷いねぇ

>その時に初めて長期修繕計画を見せて頂いたのですが表中に免震装置に関するメンテナンス項目が全く無かったので担当営業の方に伺ったところ、「将来メンテナンスが必要になってくるかもしれませんが、長期修繕計画は３０年以内に行う修繕項目のみで策定しています。それ以降に必要なメンテナンスの費用については入居後組織される管理組合で検討してもらう予定です。」という説明を受け絶句しました。

>免震装置のメンテナンスには少なくとも数千万からの費用が必要と聞いたことがありますが、免震を謳い文句にしているわりにあまりに無責任なディベロッパーの姿勢に正直不信感を覚えました。

>これではただの販売ツールとして利用しているだけでは？という疑念さえ浮かんできて、購入を躊躇ってしまいます。

>立地や設備などとても気に入っているし購入の決め手として特に免震を重要視はしていないのですが、いいかげんな会社から数千万円の買い物をしたくないのです。

＊追記
こんにちは。
免震装置の耐用年数は60年以上あると言われています。建物の耐用年数と同じ以上ある為取替えを長期修繕計画に入れてないのだと思います。
免震装置の点検は５年に１回義務付けられていたと思いますので検討されてるマンションでも定期的な点検はされるとおもいます。

>187
株式会社ビーキャストって検索しても出てこないよ？

>182
35階建ての20階に住んでいますが、小型の虫ならたまにバルコニーや窓に居るのを見かけますね。
基本的に○階以上ならば虫が来ないということはないそうですよ。

ウチには最初から網戸が設置してあったので特に気にしていませんが、確かに網戸が無いと窓を開ける気にはなりませんね。
虫が来ないから網戸を付けないというのが理由の全てであれば、もう一度売主に確認してみては？

>ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

>私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。


以前、耐震偽装でマンションの修繕に注目が集まってた頃、修繕積立をしっかりやってあったマンションと無かったマンションとの比較をNHKが特番組んでやってたね。積立がしっかりされてなかった方のマンションは修繕費用の臨時徴収で住民同士が対立して大変だったみたい。

ここも何十年かしたらあんな状態になるのかねぇ。

前向きに検討していましたけど、ここは表に出ないところで問題が結構あるのですね。

＞194

ちゃんと考えた方がいいですよ。

>195
免震修繕費を積み立てないのならこれって解決しなければいけない問題ですよね？

>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
>・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
>・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
>・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

今考えないのは将来に問題を先送りにするだけですよ？
民主党と一緒です。

免震じゃないけど大宮のGMTの修繕積立金は

修繕積立金（月額） 4,800円～14,700円

だってさ。
免震じゃないマンションですらこの額が必要なのに

修繕積立金（月額） 1,840円～3,520円

耐震や制震よりもコスト高といわれる免震マンションがこの修繕費で大丈夫？

シティタワー蕨（住友）
修繕積立金（月額） 2,920円～3,340円

パークコート赤坂
修繕積立金（月額） 8,840円～15,630円

浅草タワー
修繕積立金（月額） 5,230円～7,620円

ライオンズ三郷中央
修繕積立金（月額） 5,420円～7,270円

テラス東陽町
修繕積立金（月額） 6,540円～7,700円

エクラスタワー武蔵小杉
修繕積立金（月額） 8,180円～13,810円


こうして比べると、住友の免震タワーの修繕積立金の安さは異常だよね…

＞202
それ最初の2年だけ。
大宮より高いよ。

>204
勉強になります。
確かに住友の物件だけ修繕積立金が安いのですね。
何故でしょうか？

>205
最初の2年だけとは？
2年後の金額はいくらになるのでしょうか？

>206
修繕積立金=マンション住民の貯金

これを高くしたところで売主には何のメリットもありません。これを安く設定することで管理費を上げたり、高いローンを組ませることができます。2,3流デベのよくやる手口ですが住友も同様のようですね。

免震修繕の実績がまだなく修繕周期や金額が不透明なことに付け込んで修繕計画から外す。「必要ならば住民の方で話し合って積み立てて下さい、完売後ならばウチには関係ありません」といった感じでしょうか？住友営業さん。

＞２０７さん
1年目～2年目　　　1.840円～3,520円
3年目～5年目　　　4,310円～8,220円
6年目～10年目　　 7,370円～14,100円
11年目～30年目　10,520円～20,100円

一般的に修繕費用は、現時点での実勢価格で想定されておりますので、
物価の上昇や修繕の施工方法の変更等により不足が出る場合があります。
その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

部屋の広さによっても違うでしょ？

一概には言えないと思いますが。

最初の2年だけ安いってことは、好意的に考えると大きな出費をした後だから単純に月々の出費が抑えられてるのは有り難いんじゃない？
2年後に他所と同じくらいの水準になるのであれば問題は無さそうだけど、2年後にどれだけ上がるとかって説明あるんですか？
そもそも修繕積立金って値上がりするものだと思ってたので、見直しとかは適宜なされるべきものじゃないんですか？

>211
それは好意的に見すぎでしょ、優しい人だな(笑)
いままで見てきた他のマンションは、5年毎に20～50%増額されていくってのが殆どだったけど、3年目で2倍以上になるケースなんて初めて見たよ。

私からしたら初期だけ修繕積立金を安く見せかけて売ろうという風にしか見えないんだけど。それとも、私が知らないだけで他のマンションも3年後に100%以上の値上げなんてケースがゴロゴロしてたりするの？

確かに修繕積立金安すぎるね。免震の修繕抜きにしても。
重要事項説明会で30年後まで修繕計画を示してくれるはずだけど。
まさか赤字の史料を契約者に提出してるのかな。

それも販売戦略じゃないの？すみふは長期で売るつもりだろうから自社負担を少なくするつもりだろうよ。指すかﾞ住友って感じだな。

>214
いずれにせよ住民のことを考えて無い。

>指すかﾞ住友
皮肉なのね。

>その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

この文を読めばそもそも臨時徴収前提の修繕計画なんだということが分かるでしょ。月額が多いとか少ないとか関係ないよ。そもそも心配な人は臨時徴収に備えて自分で貯蓄しておけば何の問題もない。

>217
臨時徴収前提の計画だと滞納者問題が出てきませんか？
支払わない住民に対しては裁判などで強制的に払わせることも可能なのでしょうか？

何でこんなに荒れてるの？どう考えても買うつもりのない人が、修繕を心配しても仕方ないじゃん。
スミフに恨みでもあるの？そっちの方が興味あるよ。

だから販売戦略でしょ。修繕積立金を安くして、ローン払えると錯覚させる。
そして長期で売るつもりのスミフの負担を軽くする意図もあるかもね。
でも、契約者しか解決できない問題だし、検討者は嫌なら買わなきゃいい話。
ネガさんはどうしたいの？直接モデルルーム行って、聞いてみれば？

>230
なかなか難しいですね。
住友の方も商売でしょうから売るために初期費用を安く見せたいというのも分かります。
それでも購入者の立場から考えると不親切に感じてしまうのは私だけでしょうか？
ここを覗かなければこのような問題があることすら気付かなかったわけですので…

実際問題として免震マンションは修繕費用やそのための時期などが明確になっていないという問題があるようですね。
正直、私は今まで些細な事だろうと軽視していたのですが、よくよく考えると恐ろしいことですね。

＞１９０さん
回答ありがとうございました。
参考になりました。
皆さんと話題が違くてすみません。
高層階の虫の件でした。

営業が高飛車な事言ってるから荒れてるのでは？

メチャメチャ強気で普通引きますよね。

今時修繕積立金が安すぎるのはマイナスだと普通は気づく。
世帯戸数が2倍の大宮より安いなど有り得ないでしょ。

でもそれでと買う人はいる。そしてそのう完売する。駅近でこの地域に地縁がある人が買う。

202のレス嘘なの？ここより大宮のが修繕積立金安いの？

皆さん落ち着いて下さい。

修繕積立は住民の積立です。
これでは足りないと判断すれば、管理組合で議論され見直しをする物です。

マンションに現在住まれている方は、ご存じだと思います。
私が住んでいるマンションも見直しが入り、資産価値向上の為、上がりました。
安ければ上げる、高ければ下げる、初期の時点では仮の設定の物です。
どっちにしても住民の積立金には変わりありません。

もし仮に議論するのであれば、経費として出ていってしまう、
管理費が高い、安いなら、まだわかるのですが｡｡｡｡

すでにマンションに住んでいる方なら、理解いただけるかとおもいますが。
修繕積立金が足りない、足りるで、あまりにエキサイトされているので気になりました。

＞240
大宮いくらか書かなきゃ説得力ないよ。
面積も違うし、共用設備も違うし。

このマンション、予想以上に電車やホームからガン見えなのに驚いたよ。
なぜベランダを透明にしたのだろう…。

透明なのは、中層階から上ではありませんでしたっけ？

何階から上が透明だったか、知りませんが････

この前の野村の武蔵浦和の防災・管理説明会では、
顧客の満足度かなんかのやつ。
住友の管理会社が、修繕費の項目では一番だったよ？

確かに修繕積立金、検討してる３物件（ここと、武蔵浦和と大宮のタワー）の中では一番安いけど、大宮のタワーみたいに変な池みたいなのがあったり、スカイラウンジやら機械式駐車場があれば修繕積立金が高くなっていくのは当然でしょ。
ここが安いんじゃなくて、他が余計なものつけすぎて高くなってるだけなんじゃないの？

私もここを含めていくつかのマンションを検討してるものですが、ここは共用施設の比較を待たず修繕積立金がかなり低く抑えられている印象です。
モデルルームで伺った大宮の修繕積立金月額は特に高いものでもなさそうですし、こちらはやはり販売会社の戦略として初期コストの(見かけ上の)抑制をしているように思います。免震装置のメンテナンスや耐用年数経過後の更新などが織り込まれているのか甚だ疑問です。
まあ、実際のところは入居してみないとわからないでしょうが。

>252
同じ住友の蕨タワーはタワーパーキングなのに、ここと同水準の修繕積立金ですけど？

初期の修繕積立金を安く見せかけるってのが住友の販売方針ということで間違いなさそうですね。

蕨のタワーはタンクレストイレでもある。ここは違うみたい。

>253
免震の定期メンテナンス費用は管理費に含まれるそうですよ。
以前にここで話題になっていた、交換時期に関してはブリジストンの発表で50～60年でしたっけ？
ほかのマンションも50年単位の修繕計画があるなら別ですが、そんなのも聞いたことないし、
話を広げれば、コンクリートの耐用年数（７５～９０年でしたっけ？）を超えた場合に、それぞれのマンションで建替え可能なほどの積立金を用意してないけど大丈夫？ってはなしに繋がっていきますよね。
結局、今のものさしで決めたところで、机上の空論でしかないわけですが、
どうしても心配ならば、免震装置の交換費用が一基あたり1000万円くらい？（これも今の水準で考えた場合にって事だけど）×26基（でしたよね？）＝26000万円÷約400戸÷600ヶ月（50年）で計算すると月々1080円程度の積み立てで済むわけで、
驚くような負担になるわけではないですよね？（それまで生きているか自信はありませんが）
ほかのマンションが、今後30年で70％の確立で起こると予想される巨大地震によって生じるかもしれない修繕費が織り込まれていないのも、個人的には腑に落ちないんですが、そういった場合ってどうするんですか？
たとえば、制震ってのは、建物が変形してはじめて効果を発するわけですよね？
耐震なんてのはそれ以下。
地震保険で払われる一部損なんて、保険金額の５％ですよね？
制震にしておけば建物は無傷とでもいうのでしょうか？

プラウド武蔵浦和のテーブルで待たされているときに隣のご夫婦が話してました。
降水確率70％ならば普通は折りたたみでなくちゃんとした傘を持って出かけるのに、なんで70％の確立の地震には適当にしか備えないの？ですって。
我が家と同様、プラウドとここで迷っているようでしたけど、妙に納得してしまいました。


＞254
蕨と比べても、駐車場代は半分程度かそれ以下でしょう？
北与野は6～7千円のところが沢山あるのに、蕨は1.8万円でしたっけ？
ここは、修繕費も蕨より1000円近く安かったはずですよね？
余分なものをつけない上でのスケールメリットって説明してくれるところだと思うけど、ほかのタワーも余計なものつけないでその分、ランニングコストを安くすればいいのに。

月々1000円で済むのならば尚更積み立てない理由が判りませんね。1000円でも安く見せたいということでしょうか。

1,000円もあくまでも遠い将来の仮の話ですね。
積み立てるか、どうするかは、
ここの住民になった人たちが議論して決めるお話では？

>257

256です。
結局、机上の空論てことでしょ。
実際に60年持つのか、80年持つのか、100年持つのか解らないものを想定して積み立てるなんてナンセンス。
今わかっているのは、50～60年は持ちますってことだけでしかなく、何年後に幾ら位掛かって交換が必要になるのか
コンクリートの耐用年数と一緒で理論値の話でしかないんだから。
それとも、今の免震装置で、交換の時期を迎えたものでもあるの？

まさか、掛かるかどうかわからないけど、50～60年先の修繕計画を組んで今から金だけ集めときますなんてマンションがあるの？
もしあるなら、そっちのほうがどうかしてると思うけど・・・。

仮定の話なのになんで「積立ダメ絶対」に話を持って行こうとしているのかわかりませんね。いろんな意見があって良いのでは？真剣に購入を検討しているひとが将来に備えたいと思うのも許せないのかな。

せっかく管理人さんがスレを綺麗にしてくれたのに、これじゃ昨日の繰り返しでしょう。

余分な物←ラウンジ、庭や公園、ジムなど豪華共用施設がタワマン(大規模マンション)の醍醐味だと私は思いますが。

プールも欲しいくらいです。


共用施設を余分な物と考えているならURとか賃貸の方がよろしいかと。

>256さん

そうではなくて…

免震の積立がされてないのは他のマンションも同じ
しかしこのマンションは免震と非免震が混在している
だからいざという時に話がまとまらない可能性が高い

そういう話です

＞だからいざという時に話がまとまらない可能性が高い

こう言う問題はちょっと、と言う人は購入検討をやめれば良い。

それでも、ここを購入検討したい人は、検討すれば良い。

と言う事ですね。

どんな物件もメリット、デメリットがありますから、
自分が何を優先させて順位付けするか。

自分の価値観で、
メリットを超えるデメリットがあれば、×
デメリットを超えるメリットがあれば、○

あたりまえの事ですみませんでした。

修繕費で盛り上がるのは、誰もが買いたい憧れのタワーの証でしょうね。
買う気満々なんだが、若干のリスクで盛り上がってる。

賢い人は既に購入済みですよ。

ご自分で調べる事をお勧めします。

>262

256です。
免震と非免震の混在というのは、考え方によってはリスクの分散が出来ているとも取れませんか？
大きな地震が発生したときに建物の被害は免震のほうが小さくてすむわけですし、非免震の建物に被害が生じた場合には、免震の人たちも修繕費を負担するわけですよね？
購入者がそのことを理解していれば、むしろメリットに感じるのですが間違っていますか？

>260

256です。
もちろん絶対ダメなんていっているわけではないですよ。
要は、どこまでの想定をして修繕計画を組むかってことなんですが、どこのマンションも、普通の長期修繕計画期間内である30年間に70％の確立で起こるであろう巨大地震に対する被害予測や積み立てすらしていない、またそれが皆普通と思って買っているにも拘らず、なぜ、修繕計画すらありもしない（組みようがない？）50年だか80年だか100年だかわからない遠い未来の事に神経を尖らしているのかがさっぱり解らないというだけです。

昨日、浦和にもチラシポスティングが来ました。売れ行き？かな？？
浦和から北にはなかなか下りないと思いますから、
チラシ配りは逆方面や埼京線沿線の方がいいですよ。
頑張って下さい。

>非免震の建物に被害が生じた場合には、免震の人たちも修繕費を負担するわけですよね？
それが決まってないのです

とこまで修繕するかはその時管理組合で話し合って決めることになります
非免震の住人は、マンション全体の被害なのだから、当然可能な限り修繕すべしと思うでしょう
免震の住人は、購入時に非免震を自分で選んだのだから自己責任、なるべく修繕費は支出したくないと考えるでしょう
だから管理組合で話がまとまらないのです

管理組合は、住居者全員のマンションの資産価値の維持・向上の為に組織され運用されます。

様々な問題などを解決して行くのが管理組合です。

まだ住居者でも無い方に、ここの管理組合の話がまとまらないと言い切られてもどうでしょうかね？

まだ存在してない管理組合の話をしても水掛け論です。
そんなに、レベルの低い方ばかりが住まれるとは思いませんが。
購入時に皆さん、説明を受け納得して購入するわけですので。

それから、建物の共有部分の損傷の修繕は、
居住面積の比率で費用負担となる事が決まってますよ。
どこのマンションも同じだと思います。

いよいよ猛暑。計画停電気になるところです。ここは非常用発電機はあるようですが、エレベーター動かすのかな？蕨は動かしてないみたいな書き込みありましたけど。隣のアルーサは動かしているみたいです。

＞２６９さん
ただでさえ様々な問題を解決しなければならないのだから、
問題は少ない方が良いでしょ。

ここは検討板ですから、このような問題がありますね。と言うコメントは良いと思います。

皆さんが感じてる問題を、たくさん出して、その情報から多くの方が検討情報を得るわけです。

問題が多い、少ないを議論する板では無いと思います。

＞だから管理組合で話がまとまらないのです。

と言う事が変ですよ？と申しているのでありまして、なにか話がかみ合っていないようで････

×　管理組合で話がまとまらない

確かに言い切るのはおかしいと思います。

○　管理組合で話がまとまり難い土壌がある

ということでしょう

先日モデルルームに行ってきたのですが、
タワーの方は、現在HPにある 77.48m2が一番大きいお部屋なのでしょうか？
91.75m2というのは、サウスとか別の棟なのでしょうか？

担当した営業の方は、最初タワーを勧めていたのに
途中からいつの間にか別の住友のマンションを勧め始めた為
この物件の事が全然分からなくなりました。

6000万強位で検討していたのですが、相手にされなかったのでしょうか。

「タワーのDVDを見せたいので別の日に来場予約をして下さい」と言われましたが
会話を成立させるのが難しい営業担当の方の為、
担当を替えて貰いたいですが、そういう事をした方はいらっしゃいますか？

274＞
モデルルームみましたか？80平米超えの部屋もありますが タワーの全世帯の間取りが乗った資料もらいたいのに私も貰えませんでした
勧める間取りしか教えてもらえなかったのでなんだか良くわかりませんでした
いまいちな印象を受けたのでこの物件はパスしました

モデルルームのプランはもう契約済みだと思います。タワーで残っているうちの一番大きいのが77.48平米ということなんでしょうか。
90平米超はタワーじゃなく、レジデンスだと思います。
営業担当は合わなかったら、代えてもらえばいいです。
私も大宮の物件の営業代えてもらいましたし。

>>274
そうですね。
私は、タワー全体の共用図面集は貰えましたが間取り図は２タイプしか貰えませんでした。

>>276
ありがとうございます。
レジデンスの方でしたか。
そちらのパンフレットはまだ作成していないのでしょうかね。
モデルルームの間取りは、現在販売していない低層階(日陰になる10階以下）のものなら
あるようです。（まだ販売していない為）
ただ１０階以下は前の建物とかぶるので、販売は難航するのかなと思っています。
その分の価格も１１階以上にかぶせているのかしら？とも…。
素人なので分かりませんけれど。

住友さんは、担当や場所によっても全然対応が違いますね。
でも今までの住友さんの営業マンの方の中で最も話の通じない方でしたので
担当を変えていただくことにします。
変更された事があるという話を聞けて心強いです。感謝。

グランドミッドも、武蔵浦和マークスも、こちらも
「何度も足を運ばせたい」みたいですね。
だらだら長時間拘束しないで、さっさと希望の間取りを見せてくれたり、
説明が明解な方が、決断しやすいんですけれどね。

>>担当した営業の方は、最初タワーを勧めていたのに
>>途中からいつの間にか別の住友のマンションを勧め始めた為

テラスとスクエアでも似たような書き込みがあったような？？

『買いたい部屋』と『売りたい部屋』の攻防ですねw

高い部屋から売っていくみたいです
既に建築中なので間取り変更の融通もきかず

>>278
テラスでもあったのですか？
では住友さんの方針なのかもしれませんね。
モデルルームの入り口や壁には、全然タワーと違う物件の広告が貼ってありますし。
279さんの仰るとおり、売りたい部屋と買いたい部屋の攻防なのかもしれませんね。

私はタワーではない物件のDVDを見せられました（涙
それで後日来て欲しいと言われたのですが、ならDVDを送付して欲しいと感じました。
何度も足を運ばされて、何時間も拘束されるのはちょっと・・・。

なのでグランドミッドに心が揺れてます。

なんだ結局大宮の営業ってオチか。どうせ検討する気なんてないんだろうが。こっちからお断りだよ。