シティタワーさいたま新都心Part.3

http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。

>182
網戸削って経費削減ってどんだけだよ…

>http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/
これは酷いねぇ

>その時に初めて長期修繕計画を見せて頂いたのですが表中に免震装置に関するメンテナンス項目が全く無かったので担当営業の方に伺ったところ、「将来メンテナンスが必要になってくるかもしれませんが、長期修繕計画は３０年以内に行う修繕項目のみで策定しています。それ以降に必要なメンテナンスの費用については入居後組織される管理組合で検討してもらう予定です。」という説明を受け絶句しました。

>免震装置のメンテナンスには少なくとも数千万からの費用が必要と聞いたことがありますが、免震を謳い文句にしているわりにあまりに無責任なディベロッパーの姿勢に正直不信感を覚えました。

>これではただの販売ツールとして利用しているだけでは？という疑念さえ浮かんできて、購入を躊躇ってしまいます。

>立地や設備などとても気に入っているし購入の決め手として特に免震を重要視はしていないのですが、いいかげんな会社から数千万円の買い物をしたくないのです。

＊追記
こんにちは。
免震装置の耐用年数は60年以上あると言われています。建物の耐用年数と同じ以上ある為取替えを長期修繕計画に入れてないのだと思います。
免震装置の点検は５年に１回義務付けられていたと思いますので検討されてるマンションでも定期的な点検はされるとおもいます。

>187
株式会社ビーキャストって検索しても出てこないよ？

>182
35階建ての20階に住んでいますが、小型の虫ならたまにバルコニーや窓に居るのを見かけますね。
基本的に○階以上ならば虫が来ないということはないそうですよ。

ウチには最初から網戸が設置してあったので特に気にしていませんが、確かに網戸が無いと窓を開ける気にはなりませんね。
虫が来ないから網戸を付けないというのが理由の全てであれば、もう一度売主に確認してみては？

>ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

>私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。


以前、耐震偽装でマンションの修繕に注目が集まってた頃、修繕積立をしっかりやってあったマンションと無かったマンションとの比較をNHKが特番組んでやってたね。積立がしっかりされてなかった方のマンションは修繕費用の臨時徴収で住民同士が対立して大変だったみたい。

ここも何十年かしたらあんな状態になるのかねぇ。

前向きに検討していましたけど、ここは表に出ないところで問題が結構あるのですね。

＞194

ちゃんと考えた方がいいですよ。

>195
免震修繕費を積み立てないのならこれって解決しなければいけない問題ですよね？

>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
>・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
>・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
>・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

今考えないのは将来に問題を先送りにするだけですよ？
民主党と一緒です。

免震じゃないけど大宮のGMTの修繕積立金は

修繕積立金（月額） 4,800円～14,700円

だってさ。
免震じゃないマンションですらこの額が必要なのに

修繕積立金（月額） 1,840円～3,520円

耐震や制震よりもコスト高といわれる免震マンションがこの修繕費で大丈夫？

シティタワー蕨（住友）
修繕積立金（月額） 2,920円～3,340円

パークコート赤坂
修繕積立金（月額） 8,840円～15,630円

浅草タワー
修繕積立金（月額） 5,230円～7,620円

ライオンズ三郷中央
修繕積立金（月額） 5,420円～7,270円

テラス東陽町
修繕積立金（月額） 6,540円～7,700円

エクラスタワー武蔵小杉
修繕積立金（月額） 8,180円～13,810円


こうして比べると、住友の免震タワーの修繕積立金の安さは異常だよね…

＞202
それ最初の2年だけ。
大宮より高いよ。

>204
勉強になります。
確かに住友の物件だけ修繕積立金が安いのですね。
何故でしょうか？

>205
最初の2年だけとは？
2年後の金額はいくらになるのでしょうか？

>206
修繕積立金=マンション住民の貯金

これを高くしたところで売主には何のメリットもありません。これを安く設定することで管理費を上げたり、高いローンを組ませることができます。2,3流デベのよくやる手口ですが住友も同様のようですね。

免震修繕の実績がまだなく修繕周期や金額が不透明なことに付け込んで修繕計画から外す。「必要ならば住民の方で話し合って積み立てて下さい、完売後ならばウチには関係ありません」といった感じでしょうか？住友営業さん。

＞２０７さん
1年目～2年目　　　1.840円～3,520円
3年目～5年目　　　4,310円～8,220円
6年目～10年目　　 7,370円～14,100円
11年目～30年目　10,520円～20,100円

一般的に修繕費用は、現時点での実勢価格で想定されておりますので、
物価の上昇や修繕の施工方法の変更等により不足が出る場合があります。
その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

部屋の広さによっても違うでしょ？

一概には言えないと思いますが。

最初の2年だけ安いってことは、好意的に考えると大きな出費をした後だから単純に月々の出費が抑えられてるのは有り難いんじゃない？
2年後に他所と同じくらいの水準になるのであれば問題は無さそうだけど、2年後にどれだけ上がるとかって説明あるんですか？
そもそも修繕積立金って値上がりするものだと思ってたので、見直しとかは適宜なされるべきものじゃないんですか？

>211
それは好意的に見すぎでしょ、優しい人だな(笑)
いままで見てきた他のマンションは、5年毎に20～50%増額されていくってのが殆どだったけど、3年目で2倍以上になるケースなんて初めて見たよ。

私からしたら初期だけ修繕積立金を安く見せかけて売ろうという風にしか見えないんだけど。それとも、私が知らないだけで他のマンションも3年後に100%以上の値上げなんてケースがゴロゴロしてたりするの？

確かに修繕積立金安すぎるね。免震の修繕抜きにしても。
重要事項説明会で30年後まで修繕計画を示してくれるはずだけど。
まさか赤字の史料を契約者に提出してるのかな。

それも販売戦略じゃないの？すみふは長期で売るつもりだろうから自社負担を少なくするつもりだろうよ。指すかﾞ住友って感じだな。

>214
いずれにせよ住民のことを考えて無い。

>指すかﾞ住友
皮肉なのね。

>その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

この文を読めばそもそも臨時徴収前提の修繕計画なんだということが分かるでしょ。月額が多いとか少ないとか関係ないよ。そもそも心配な人は臨時徴収に備えて自分で貯蓄しておけば何の問題もない。

>217
臨時徴収前提の計画だと滞納者問題が出てきませんか？
支払わない住民に対しては裁判などで強制的に払わせることも可能なのでしょうか？

何でこんなに荒れてるの？どう考えても買うつもりのない人が、修繕を心配しても仕方ないじゃん。
スミフに恨みでもあるの？そっちの方が興味あるよ。

だから販売戦略でしょ。修繕積立金を安くして、ローン払えると錯覚させる。
そして長期で売るつもりのスミフの負担を軽くする意図もあるかもね。
でも、契約者しか解決できない問題だし、検討者は嫌なら買わなきゃいい話。
ネガさんはどうしたいの？直接モデルルーム行って、聞いてみれば？

>230
なかなか難しいですね。
住友の方も商売でしょうから売るために初期費用を安く見せたいというのも分かります。
それでも購入者の立場から考えると不親切に感じてしまうのは私だけでしょうか？
ここを覗かなければこのような問題があることすら気付かなかったわけですので…

実際問題として免震マンションは修繕費用やそのための時期などが明確になっていないという問題があるようですね。
正直、私は今まで些細な事だろうと軽視していたのですが、よくよく考えると恐ろしいことですね。