シティタワーさいたま新都心Part.3

>120
…は？
なんでわざわざ途中で出てく連中の事を考えて修繕計画立てる必要があるんだ？
このマンションに住み続ける人のための修繕計画だろうが。
自己中にも程があるだろ。

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120は一生懸命に免震の修繕費を積み立てない言い訳を考えたんだろうけど、借入だの運用だの話がどんどん変な方向に逸れていってるな。
もう自分でも何が言いたいのか分からなくなってるんじゃないか？

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全く違う構造の建物を同一管理費と修繕費にしてるの？
金額違うんじゃないの？

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118,120です。ちなみに別にここ擁護する気ないですよ。某免震タワーマンション住人＠知人がここら辺のタワマン検討中です。この掲示板のこと言ってたので、見に来ただけ。
聞きしに勝るネガティブキャンペーンだわ。免震ってそんなに脅威？デメリットもいっぱいあると思うけど。
積立しろって言ってる人は色々考えた方がいいね。自分が書いたのはうちの組合の方針。具体的な修繕プランが出てきたら、積立も検討しますけどね。まだ早い。積立てした資金の保全、運用、インフレリスク、積立金額の妥当性、積立金の権利の帰属、等々考えたら、今から積立なんて出来ないね。積立だけで資金調達しようなんて思っていないし。
長期の運用考えないってのも、ポートフォリオ大丈夫？控えめに5%の運用（税引後4%）で運用したとしても、今の手元資金は30年で約3倍、40年で約5倍、50年で約7倍になるよ。ギャーギャー騒ぐだけじゃなくて、冷静な議論したらいいと思います。
あと、管理規約に免震装置の負担ってどうなってるのか書いてあると思いますよ。営業さんにちゃんと聞いてみることですね。高い買い物ですから、自分の目と耳でしっかり確認しましょう。

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簡単に税引後4%の運用っていうけど、この低金利の時代には大変な事だよ。
各自の資産運用と管理組合としての修繕積立てをごっちゃにしちゃ駄目でしょ。
免震装置の修繕積立てが必要ない根拠に資産運用絡ませたら、修繕積立て自体皆払わなくなるよ。

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>124
ネガティブキャンペーンではなく事実を話されているだけです。

購入検討の掲示板だからメリット、デメリットを協議すればいいと思いますが、
ここはメリットが殆ど記載されないですね。

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＞124
言い訳がましい。
そんな暇あるなら運用を勉強した方がいいのでは？

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＞125
そりゃ組合の資産運用に5%を想定するのは難しいでしょ、リスク取らなきゃ行けないからね。
個人ならそれ位とれるでしょ。金利安いって運用は銀行に預けるだけじゃないです。
通常の修繕積立金は10年ちょい位の回転を想定してますから、あんまり運用は気にしなくていいです。その間にも取り崩しありますしね。積立しない人なんていないです。
免震の修繕は30年～50年くらいの回転ですよ。当然運用考えます。修繕ってことだけで、ひとくくりに考えては判断誤ります。

＞126
事実を話してるんですか？どれが事実でしょうか。良くわかりませんね。
事実は自分で確認した方がよいですよ。
にしてもメリットのない物件のスレをわざわざ見に来て、否定的な書き込みしていくって、、、、一般にネガティブキャンペーンといいます。

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>128
知人に言われて見に来た？じゃあアンタは購入する気ないんだよね？
購入する気のない物件のスレをわざわざ見に来て、スレ違いな投資の書き込みしていくって、、、、一般に荒らしといいます。
投資の話がしたいなら、どうぞ、その居るんだか居ないんだかわからない知人さんと話してて下さいな。

あと、ここはマンション“検討”板ですのでネガティブな話題も当然書き込まれますよ。それが理解できないなら利用されない方が良いと思いますが。

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業者が何言ってるの？(　ﾟДﾟ)

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ここって何かポジティブな話題あるの？
結局即日完売もできなかったみたいだし。

修繕計画確認しないで買っちゃった人はご愁傷さまだね。

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>132
しょせんさいたま。大宮も売れ残り。武蔵浦和もきついだろうね。

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以前にもチラッと書いたことです。もし、大地震等の際、タワー棟がほぼ無傷で、ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ棟が免震がなかったために相当額の修繕をしなくてはならなくなったとした場合、費用負担はどうなるの？　タワー棟の免震部分はタワーのみで負担するということであれば、免震でないがゆえに余儀なくされたﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ棟の修繕は当然、ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽだけでするということになるよね。
両者納得できるところでラインを引くというのはとても難しいことだよね。税の負担だって、公平・公正の考え方から言ってもみんなが満足することはないからね。

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>134
タワー棟レジデンス棟合わせて、1つの管理組合・積立口座を持つのだから、当然レジデンス棟のみに被害が出た場合でも全体で費用負担ということになるだろうね。

でもこのケースはあまり心配いらないんじゃない？タワー棟の人たちは「私たちは免震のおかげで助かったんだから、可哀想なレジデンス棟の人たちを助けてやるか」くらいの気持ちで負担してくれると思いますよ。

逆にタワー棟の修繕の方が高額になった場合、レジデンス棟から見れば「なんで自分らより安全なところにいる連中に金を出さなければいけないんだ」と思うだろうなぁ…。

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━━【このスレッドの書き込み内訳】━━

絶賛コメ…ス○フ営業or購入予定者or購入者

ネガティブ免震装置コメ…野○営業or建設反対近隣マンション住民or免震だろうが制震だろうが買えない人

「え？北与野でしょ？」コメ…さいたま市内タワマン住人

「所詮さいたま」コメ…そんな所詮さいたまの物件も購入出来ない人

こんな震災の後に「タワマンはオワコン」コメ…震災関係なくても購入できない人


こんなもんでそ。

自分は某タワマン住人でタワマンフェチですがｗ



異論は認める

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＞１３６さん

同感！すばらしい！そうですね。

こりゃ永遠に終わりませんね。

他の物件と真剣に比較検討している者にとっては、

このテーマばかりでは、先に進みませんね。

皆さんのおかげで、免震、修繕積立、良くわかりましたので、

そろそろ、別の話題でお願いした物ですね。いい加減うんざりです。

この物件の様々な話題やテーマがでる板に早く戻ってほしいですね。

でも、ひつこくまだ、免震、修繕積立の話題をする人がまだまだいるのでしょうね。

久しぶりに見に来たら、まだこの話題でしたので、びっくりしました。

問題が多そうな物件だと言う事は、わかりました。ありがとうございます。

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知らない人が急に出てきて終了宣言？？？
今までの書き込みって別に>137を納得させるためだけにやってきたわけじゃないと思うんですが。>128(と、そのご友人？)なんかはまだまだ言いたいことたくさんありそうな雰囲気ですし(笑)

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＞138
まあ、まあ。
免震の修繕費が積み立てられてない問題や構造の違うマンションとの負担など問題点明らかになったんだからいいじゃん。
自分が契約したマンションを悪く言われるのは面白くないもんだよ。
君もマンション買った事あればわかるでしょ。

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＞136
138はどれに当てはまる？
分類の名前があるといいかも。

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問題点が明らかになっても根本的問題は解決してないよね。

・免震の修繕費は積み立てられない
・レジデンス棟とタワー棟の確執
・問題点の解決は購入者丸投げの住友(しかも問題があることすら隠蔽している)

どうすれば解決するんだろう？

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>139
>自分が契約したマンションを悪く言われるのは面白くないもんだよ。
>君もマンション買った事あればわかるでしょ。

これ以上騒がれると購入者が面白くないからやめろって？
それって検討板の趣旨と違うよね。
購入者同士で傷をなめ合いたいなら住民スレ立てろって前から言われてるでしょ。

免震から話題逸らしたいなら新しい話題提供すればいいんだよ。
>140みたいに喧嘩売る人がいたらますます盛り上がっちゃうよ(笑)

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＞142
いや、いや。別に購入者じゃないから。
修繕費や管理費を安くして、月の支払い額は家賃より安く買えますよというのは初歩の初歩でしょ。
今どき長期修繕計画確認しないで契約したなら、契約者が悪いよね。

ただムキになり過ぎじゃないかなと。修繕計画は重要だけど、検討材料はそれだけじゃないでしょ。
多角的に検討できるのも検討板のいいとこじゃない？

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多角的なんて大層なもんじゃないでしょ。免震の修繕に触れられたくないだけじゃん。

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レジデンス棟が免震じゃないとか2棟間での意見調整が難しいとかは、正直もうどうしようもないことなんだし此処で騒いでもどうしようもないよねってのは分かるよ。

>修繕費や管理費を安くして、月の支払い額は家賃より安く買えますよというのは初歩の初歩でしょ。
>今どき長期修繕計画確認しないで契約したなら、契約者が悪いよね。

これもその通りだし、免震の修繕計画確認しないで既に買った購入者が阿呆なんだというのも分かる。2流3流デベならともかく住友が…とは思うけどね。


でもまだ入居も始まってないんだし、免震の修繕計画に関してはどうにかしようがあるんじゃない？「修繕のことは購入者が話し合って決める」って言ってた人いたよね？ただ、現状だとタワー棟・レジデンス棟間での意見調整が難しいだろうって課題はあるけど。

でもちゃんとしたデベなら、修繕計画案はA案B案とか複数案たてて検討者に提示するよね？

・A案:修繕積立金は安いが何年後か毎に臨時徴収あり
・B案:臨徴が無い代わりに毎月の修繕積立金が高め

ってな感じで。

だったら免震修繕計画を取り入れた長期修繕計画をC案として住友に提示させたらどうだろう？今のままだとは購入者にトータルコストを安く見せたいという住友の都合に合わせなけりゃならないけど、これなら購入者が免震修繕についてしっかり考えた上で決められるんじゃないだろうか。

いくつか選択肢が与えられた中で、それでも「ウチは30年も住まないから免震修繕費の積立なんかに協力しない」なんて人が多くいるなら、それこそ住民の自業自得ってことになるしね。

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終了

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どこら辺がどう不当なのか知りたい
目当はもっぱらお金の引き出しなのかな
違法なら話は分かるのですが

積み立ての話は、売り方の問題なので他でやれ
少しでも安く見せるやり方は、商売の基本です
コンプライアンス＜＜＜＜＜＜利益であります

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そんなんだから訴訟で負けるんだよ

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もう訴訟に発展したの？？？

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訴訟なんてしてないでしょ。

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札幌のことかな。

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まぁ、色々言ったって不毛だと思いますよ。
いいマンションなんだから素直に評価した方が良いと思いますよ。
良い部屋からどんどん売れてるんだし。

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但し、仕様は都内標準や浦和・大宮の高級ラインとは比べないでね。

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修繕費もろくに積み立てられずに良いマンション？

ハウスカ並のネタ物件だよ

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値段が高くなければね
あと500安ければ飛びつく人もいるだろうけど

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何だかんだ文句言っても売れちまうんだよな。
決してお買得ではないマンションだけど。

住宅ローン控除は廃止になるだろうし、消費税も上がるだろう。
金利も低い。待ってもよい物件でるかわからないから、完売すると思う。
大宮や武蔵浦和よりは苦戦するだろうけど。

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売れるでしょ、きっと。
スミフのことだから売れないと思う在庫持たないよ。

でも、ここのマンションの問題点は売れた後ってことでしょ？

>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
>・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
>・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
>・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

免震の修繕問題が浮上するのは早ければ2,30年？
それまでに話がまとまればいいね。

できるかな？
問題発覚前に売り逃げるつもりの人もいるみたいだけど。

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↑
おー、また出た。ひつこいねー。がんばるねー。
しかし、売れた後の事ですけど、誰が答えられるのか笑っちゃいますが、
誰か答えてあげてくださーい。。。

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>160
確認したけど免震修繕の項目が見当たらないよ！
タワー棟住民だけで負担するの？
レジデンス棟住民も負担するの？

どっち？！

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かなり売れてるから足引っ張る輩が増えて来ましたな(笑)

営業妨害？してないで、きちんと仕事しましょう。他社営業さん。

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>162
これをハッキリしてもらえないと、まともな常識持った人たちは誰も買えないよ？
よく確認しないで購入後に後悔したくないしね！

ねぇどっち？

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大宮のがお買得だと思う。
でも大宮は9月までには8割は売れてしまうだろうね。
即決しないといけないだろうね。

ここはゆっくり売るんでしょ。そしていつも間にかここも完売してるよ。

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＞161,163
文字読めない人いるんですね。
ちゃんと自分の責任で確認してください。ネットの情報で買うか決めるなんて常識ある人の行動とは思えません。

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>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？

ギリギリでローン組む人もいるだろうし、全員が全員用意なんてできるわけない。
どうすんのかね？
誰か立て替えてくれるの？

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免震修繕の問題は話題に出されることすらイヤな人がいるみたい。どういう立場のヒトなのかな？このまま放置したら一番困るのは購入者なのに…。

もしかして購入者を困らせたいのかな？

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>136はもっと評価されるべき

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＞162
かなり売れてるって、どれくらいのこと言ってるの？
1割くらい契約出来た？
ここでこの値段は結構売り切るの大変そう。
ところでレジデンスって販売してるの？

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>167

>168
>---------------------------終了-----------------------------

流石に住友の営業がこんな幼稚なことしないだろう。
いま一番面白くないのが修繕計画をよく確認もせずに契約して、ここ覗いてみたら免震にも2棟構成にも問題があることにようやく気付いた連中だろうから、そいつらだろうね。

これからも完売まで免震修繕の話題が出ないように粘着し続けるんじゃない？
完売できなかったら「修繕計画で揉める前に売り抜ける」なんて無理なんだから。

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＞ようやく気付いた連中？

はははー、皆さん、知ってて買ってますよ。

買えない人が、騒ぐだけですよ。

購入検討の方がいますので、免震修繕の話題が出ても、良いですよね。
ただし、内容のリピートは飽きて来ますが。

どうせなら、他の免震タワーでは、
ここではこんな取り組みをしてるとか、
こんな改善をしてるとか、そんなお話が聞きたいですよね。

評論家の持論はどうでも良いので。

あと、やたら出て来る、どうするの？どうするの？と言うのも、
子供じゃないんですから、他に考えないのかな？と思ってしまいますね。

結局購入する人は、それぞれの価値観で、
大宮も武蔵浦和も嫌だから、ここを購入するのですよね。

それを、買えない人が、買った人に、
あーだ、こーだ言ってもどうでしょうかね。

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私、てっきり長期修繕計画に組み込まれていると思い込んでましたが
免震(装置？)の修繕費用は考えられていないんですね・・・。
臨時徴収されるにしても高額になりそうなので、
今からでも修繕積立金に加算して欲しいな。

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＞他の免震タワーではちゃんと売主が長期修繕計画に免震修繕を取り入れて金額出してますよ。

おやおや、言葉は正しく誤解を招きますね。
免震修繕を取り入れて金額を出している所もありますよ。
が正解ですね。

修繕積立金は、スミフ戦略でステップアップ方式で、
スタートは安く見せて、段々上がって行くのですね。
そのぐらい、わかりませんかね？

まー修繕積立金で購入判断される人はそれで良いのではないでしょうかね。
それだけの価値観と言う事で、それしか思い至らないのでしょうね･･･

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１５階以上は網戸の設定が無いと聞いたのですが、

虫とか来ないのでしょうか？

現在、タワーマンションの高層階に住まれている方がいましたら、教えて下さい。

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http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/

ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。

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>182
網戸削って経費削減ってどんだけだよ…

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>http://kanto.m-douyo.jp/question/s6733/
これは酷いねぇ

>その時に初めて長期修繕計画を見せて頂いたのですが表中に免震装置に関するメンテナンス項目が全く無かったので担当営業の方に伺ったところ、「将来メンテナンスが必要になってくるかもしれませんが、長期修繕計画は３０年以内に行う修繕項目のみで策定しています。それ以降に必要なメンテナンスの費用については入居後組織される管理組合で検討してもらう予定です。」という説明を受け絶句しました。

>免震装置のメンテナンスには少なくとも数千万からの費用が必要と聞いたことがありますが、免震を謳い文句にしているわりにあまりに無責任なディベロッパーの姿勢に正直不信感を覚えました。

>これではただの販売ツールとして利用しているだけでは？という疑念さえ浮かんできて、購入を躊躇ってしまいます。

>立地や設備などとても気に入っているし購入の決め手として特に免震を重要視はしていないのですが、いいかげんな会社から数千万円の買い物をしたくないのです。

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＊追記
こんにちは。
免震装置の耐用年数は60年以上あると言われています。建物の耐用年数と同じ以上ある為取替えを長期修繕計画に入れてないのだと思います。
免震装置の点検は５年に１回義務付けられていたと思いますので検討されてるマンションでも定期的な点検はされるとおもいます。

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>187
株式会社ビーキャストって検索しても出てこないよ？

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>182
35階建ての20階に住んでいますが、小型の虫ならたまにバルコニーや窓に居るのを見かけますね。
基本的に○階以上ならば虫が来ないということはないそうですよ。

ウチには最初から網戸が設置してあったので特に気にしていませんが、確かに網戸が無いと窓を開ける気にはなりませんね。
虫が来ないから網戸を付けないというのが理由の全てであれば、もう一度売主に確認してみては？

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>ご存知のように免震構造のメンテはまだ実績が殆どないので、実際にどのくらいの支出になってしまうのか、不確かな部分も多いのですが、それでも将来の修繕に備えて予算をだしています。

>私たちがアドバイスをする際も、こうような免震構造のマンションを購入する際には、大規模修繕に通常のマンションより費用がかかりますので、必ず修繕計画の予算に免震構造の部分も計上されているかチエックするようにお願いしています。


以前、耐震偽装でマンションの修繕に注目が集まってた頃、修繕積立をしっかりやってあったマンションと無かったマンションとの比較をNHKが特番組んでやってたね。積立がしっかりされてなかった方のマンションは修繕費用の臨時徴収で住民同士が対立して大変だったみたい。

ここも何十年かしたらあんな状態になるのかねぇ。

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前向きに検討していましたけど、ここは表に出ないところで問題が結構あるのですね。

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＞194

ちゃんと考えた方がいいですよ。

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>195
免震修繕費を積み立てないのならこれって解決しなければいけない問題ですよね？

>・修繕費を積み立てないで、いざ修繕が必要になったとき全住民が問題なくお金を用意できるのですか？
>・タワー棟の修繕のためにレジデンス棟の住民がお金を出すのですか？
>・その逆は？同じマンションなのにタワー棟だけが負担するのですか？
>・住民の意見がまとまらないと、修繕自体行えなくなるのではないですか？

今考えないのは将来に問題を先送りにするだけですよ？
民主党と一緒です。

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免震じゃないけど大宮のGMTの修繕積立金は

修繕積立金（月額） 4,800円～14,700円

だってさ。
免震じゃないマンションですらこの額が必要なのに

修繕積立金（月額） 1,840円～3,520円

耐震や制震よりもコスト高といわれる免震マンションがこの修繕費で大丈夫？

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シティタワー蕨（住友）
修繕積立金（月額） 2,920円～3,340円

パークコート赤坂
修繕積立金（月額） 8,840円～15,630円

浅草タワー
修繕積立金（月額） 5,230円～7,620円

ライオンズ三郷中央
修繕積立金（月額） 5,420円～7,270円

テラス東陽町
修繕積立金（月額） 6,540円～7,700円

エクラスタワー武蔵小杉
修繕積立金（月額） 8,180円～13,810円


こうして比べると、住友の免震タワーの修繕積立金の安さは異常だよね…

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＞202
それ最初の2年だけ。
大宮より高いよ。

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>204
勉強になります。
確かに住友の物件だけ修繕積立金が安いのですね。
何故でしょうか？

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>205
最初の2年だけとは？
2年後の金額はいくらになるのでしょうか？

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>206
修繕積立金=マンション住民の貯金

これを高くしたところで売主には何のメリットもありません。これを安く設定することで管理費を上げたり、高いローンを組ませることができます。2,3流デベのよくやる手口ですが住友も同様のようですね。

免震修繕の実績がまだなく修繕周期や金額が不透明なことに付け込んで修繕計画から外す。「必要ならば住民の方で話し合って積み立てて下さい、完売後ならばウチには関係ありません」といった感じでしょうか？住友営業さん。

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＞２０７さん
1年目～2年目　　　1.840円～3,520円
3年目～5年目　　　4,310円～8,220円
6年目～10年目　　 7,370円～14,100円
11年目～30年目　10,520円～20,100円

一般的に修繕費用は、現時点での実勢価格で想定されておりますので、
物価の上昇や修繕の施工方法の変更等により不足が出る場合があります。
その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

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部屋の広さによっても違うでしょ？

一概には言えないと思いますが。

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最初の2年だけ安いってことは、好意的に考えると大きな出費をした後だから単純に月々の出費が抑えられてるのは有り難いんじゃない？
2年後に他所と同じくらいの水準になるのであれば問題は無さそうだけど、2年後にどれだけ上がるとかって説明あるんですか？
そもそも修繕積立金って値上がりするものだと思ってたので、見直しとかは適宜なされるべきものじゃないんですか？

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>211
それは好意的に見すぎでしょ、優しい人だな(笑)
いままで見てきた他のマンションは、5年毎に20～50%増額されていくってのが殆どだったけど、3年目で2倍以上になるケースなんて初めて見たよ。

私からしたら初期だけ修繕積立金を安く見せかけて売ろうという風にしか見えないんだけど。それとも、私が知らないだけで他のマンションも3年後に100%以上の値上げなんてケースがゴロゴロしてたりするの？

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確かに修繕積立金安すぎるね。免震の修繕抜きにしても。
重要事項説明会で30年後まで修繕計画を示してくれるはずだけど。
まさか赤字の史料を契約者に提出してるのかな。

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それも販売戦略じゃないの？すみふは長期で売るつもりだろうから自社負担を少なくするつもりだろうよ。指すかﾞ住友って感じだな。

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>214
いずれにせよ住民のことを考えて無い。

>指すかﾞ住友
皮肉なのね。

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>その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

この文を読めばそもそも臨時徴収前提の修繕計画なんだということが分かるでしょ。月額が多いとか少ないとか関係ないよ。そもそも心配な人は臨時徴収に備えて自分で貯蓄しておけば何の問題もない。

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>217
臨時徴収前提の計画だと滞納者問題が出てきませんか？
支払わない住民に対しては裁判などで強制的に払わせることも可能なのでしょうか？

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