購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART１０】

>180
住んだことないでしょ？

>>178
マンションは１０年で売らないとダメだよ。
修繕費・管理費が跳ね上がり、スラム化していきます。
当初の入居者から貧困層に変わり、部屋を貸す輩も出て来て住民の質は低下します。
ババ抜きのババを必死に持つようなものになります。
１０年でマンションがダメになるでは無く、資産価値を含めて１０年で売るのが賢明と言う事です。

うちのマンションは永住思考の方が多いですよ。
今のところ賃貸もいませんし。
やはり環境がいいのでみんな離れたくないんだと思います。

スラム化って何？

｢スラム｣の意味解ってて決めつけてるの？

＞182
うちも183さんに近いです。
物件によるんじゃないの。

販売時は壁芯計算されている　
販売時点に分譲業者が作成したパンフレットに記載されている専有面積は、ほとんどが、マンションの部屋ごとに、壁の中心から面積を計算してその結果を販売面積としています。通常「壁芯計算」といいます。
建築基準法では壁芯から面積計算することとされているからです。分譲マンション業者は、土地を取得し、建築計画を立て、役所に建築確認申請し、許可された場合に販売を開始します。そして、建築計画を基本にして販売パンフレットや間取り集等を作成します。ですから、新築マンションの販売資料類は、すべてこの建築確認申請の面積などの数字を基本にして作成されているのです。
　これは、壁や柱などの構造部材の真ん中からの距離を基本にして、面積計算の基本にしているということです。
　
登記は壁の内側から計測している
　これに対して、法務局の登記簿に登記される面積は、壁の内側からの面積を計算して、その結果を専有面積として登記しています。
壁の内法を計測の基本としていることから、「内法計算」といわれるものです。
　これは、区分所有建物といわれるマンションの場合、「共用部分」と「専用部分」
からなっていますが、専有面積に当たる部分、つまり、個人の所有の対象になる部分の面積は、構造材を含まない「内側」であるという考えによっているためです。
逆に言えば、構造材などは、居住している全員の「共用部分」であるということになるのです。このため、登記されるのは「内法計算」で算出された面積部分のみだということになります。


要は、マンションは売る時は広い面積で表記、実際は狭い面積しか専有部分で無いと言う事。
５～１０％は狭いと言う事です。

>178さん
私もそう思います。大手デベでは考えられない、スラム化とか笑っちゃいます。いい物件を選べば永住も可能です。
現にご年配の夫婦の方も多いですし、マンションに永住するつもりでしょう。

＞186
マンション居住者は皆知ってるよ。それで？

戸建ては駅遠も多いけど、例えば徒歩15分表記だと1.2ｋｍ
15分では普通歩けない。とか、そういうことも言っていくの？

>182
極端な例だね。

戸建てを構えたが住民の新陳代謝がなく高齢化が進展、
建替え資金もなく、土地価格も下落し売るに売れず。利便性も低下。

戸建て地域に対してこういう極端な例を持ち出すのと一緒。

>>188
昨日の「嘘つき宅建君」の為に貼りました。
マンション擁護するのに必死に嘘ついていたので事実を教えてあげたのですよ。

マンションは、徒歩５分でも専有部分から敷地を出るのに５分以上かかりますよね。

＞182
下の下の事例を出して意味があるんですか？
欠陥建売戸建ての事例を使って、戸建ては、って言うんですか？
意味あるの？

>>189
あれ？マンション１０年買い替え説はマンション派が言っていたんだよ。

＞190
病気だね。あんた。

＞192
マンション派？
戸建て派に偽装した賃貸くんでしょ？
おとなしく賃貸に住んでりゃいいのに。

＞１８６さん
では、販売時に提示された専有面積と、登記する時の専有面積が違うという事ですか？
マンションの方は、購入される時、その説明を受けるのでしょうか。
実際の登記面積は、もっと狭いという事を。　当然に受け入れてるのですか？

>>193
両方所有のオレが言うが、
残念ながら玄関から敷地外に出るのは結構時間がかかる。
都心のタワマンを所有しているが、朝の出勤時にＥＶが来なくて５分待つことは当たり前。
それが都心暮らしのスマートな所です。

>>１９３
俺からみりゃお互い様

スラム化するマンションもある。(過去あった)
スラム化の心配がほとんどない物件もあるが、将来が心配される物件もある。
将来過疎化してインフラが機能しなくなる恐れのある郊外の土地があるのと同じです。
土地全部にそういう心配があるわけではない。
けれどもそういう土地がある。
それと同じです。そういうマンションもある。

問題はその割合が何パーセントぐらいになるのか、では？
自分たちのマンションは高額物件だから大丈夫。
立地に恵まれているから大丈夫。
確かにそうかもしれません。
そういう心配をしなくて済むのは、とてもよいことだと思います。

けれども今まさに着工中のマンションのすべてがそんな安心物件に思えない。
関東圏でも中途半端な郊外に建ってます。
デベもあんまり聞いたことのないようなのです。
だから心配になるのでは？
そのマンション、本当に大丈夫ですか、と。

>>195
>>188　が言っているが「マンション居住者は皆知ってるよ。それで？ 」

マンション購入者には常識です。
なので、７０㎡とあるマンションは実際６５㎡も無い。

昨日嘘つき呼ばわりされた宅建主任です。昨年取得しました。
夫も有資格者です。（不動産に関係のない仕事をしてますが）
どうでもいいですが、私は戸建に住んでますし、それから主婦ですので。
建築基準法では壁心から計算するのは知らなかったです。
やっぱり付け焼刃だなあ。反省です。
戸建派ですが、昨夜のようなマンションへの過激な叩き方は
見ていて気分悪いので、マンション擁護しました。
知識が浅かったようで、それに関しては反省しました。

＞190
妻の支度が終わったみたいなので取りあえずこれで失礼。
昼からマンコミに張り付くのはやめときな。健康にわるいから。

マンションのダメなところ
■金銭面
１．平米あたりのイニシャル＆ランニングコストが高い
２．資産の目減り度合いが大きいため、投機的要素が高すぎる
■維持管理
３．共有部の管理にも個人が主体的に行動する必要があり、楽なわけではない
４．占有部は個人で管理メンテが必要だが、いちいち管理組合や隣接住室からの許可を得なければならない
■住環境
５．近隣環境が駅近、商工業地、工場跡地など、健康・防犯などの面で劣悪なのケースが多い
６．ベランダや階段、エレベータなど事故発生時には致命傷となる構造で危険
７．通気性が悪くアレルゲンがこもりがちであり、結露、カビなどが多発。
　高層階の場合精神障害を引き起こすとの調査あり。
８．上階のバルコニーが庇となり、室内への日当たりは少ない。
　玄関側等大半の部屋は暗くなる。特に都心部の低層階はどの部屋も暗い。
■防犯
９．防犯意識が低くなりがちで、無施錠による玄関・ベランダからの侵入が多い。
１０．一度共有部に侵入されると構造が共通しているため犯行が行いやすいことや
　内部の死角の多さから犯行が露見しにくく、連続して犯行が行われる。
１１．強盗強姦殺人という凶悪犯罪の発生率が戸建に比べて圧倒的に高い。
■建物自体
１２．多人数による個別構築であり、施工品質は工事管理に大きく左右される。
　にもかかわらず設計・施工など段階ごとで責任の所在が不明確で手抜きやミスが発生しやすい。
　施工管理や検査の目が行き届かないため、不正の隠蔽も蔓延。
１３．占有部の建具や内装は基本的にオプション選択しか出来ない。
１４．共有設備は使わない場合無駄以外の何者でもない。
　必要なものであっても、機械式駐車場のような無駄なコスト要因が大半。
■精神面
１５．上下左右あらゆる方向の部屋からの騒音被害を受ける
１６．自分の部屋の音が上下左右に漏れないよう細心の注意を払うなど
　共同生活者に対する気遣いが常時必要であり、神経をすり減らされる。
１７．敷地の公園等やロビー、共用設備は＊＊家庭や老人、子供（ヤンキー）の溜まり場となる。
１８．隣接住室や共同生活者への気遣いから、忍者歩きのスキルを幼少期から強要。
　近隣住民との事なかれ主義の認識が備わりやすい。
１９．同世代の子供が多く、親同士の派閥関係やママカースト制問題が濃厚に発生する
２０．管理人や監視カメラ、玄関先の老人、ママ井戸端会議など出入りの際のプライバシー侵害は避けられない
■日常生活
２１．宅内での運動は基本的に不可能
２２．音やにおいなど隣接住室への影響が出る趣味は不可能（音楽・映画鑑賞、演奏・・・）
２３．自転車や車、バイクなどの個人の移動手段が十分に持てない。
２４．ちょっとした外出でも余分に数分必要な上、共同生活者と交流する必要があり極めて不便。
２５．２４時間ゴミだし可の物件もあるが、戸建と同様の回収日設定が大多数。
　大半はゴミ置き場まで遠く、エレベータ内は生ゴミ臭がする。
　例えディスポーザーがあったとしても使用方法に制限が多く、かえって面倒。
２６．日常の家事の多くを占める買い物は、駐車場から長距離荷物を運ぶ必要がある。
　子供がいる場合は労力が数倍になる。
２７．建物の構造上、大きなものの搬入の労働が非常に大きくなる。
　そもそも入らないケースが多々発生。
２８．近所付き合いでは資産に関する利害関係が生じる管理組合がある。
　管理組合は加入が義務付けられている。
　上記に加えて、任意とはいえ自治会・町内会への加入も当然ある。
２９．管理組合は建物全共同生活住民との金銭が絡んだ生活の調停の場であり、自ずとトラブルが生じ易い。
３０．収納が少ない場合が多いうえ、物置などで拡張できず、不便。

専有面積がどうのこうのってマンション選びに参考にはなるけど、実際モデルルームや内覧会である程度 家具の配置などをシュミレーションできるからあんまり大した問題じゃないけど。
パンフレット記載の専有面積と実寸が違うってモデルルームを図ってクレーム言ってる人いる？

お・ば・かさん。

＞２０３
説明された専有面積と登記簿の面積と違っても
皆さん、普通に納得されるんでしょうか。

>190
駅前に100戸のマンションと100戸の戸建てが建った場合を想像してごらん。
マンション最上階の人と、駅から一番遠い戸建ての人とで、どっちが駅まで早いか。
マンション最上階の人は歩かず待ってればいいし、暑くも寒くもなく雨にも濡れない。

要はライフスタイルによるってこと。

>>200
マンション購入者は普通に知っていることですが、戸建については本当に関係ないので、知らない人がいるのは不思議ではないです。
有資格者なのに無知なのは問題だと思いますが、実生活での他人からの指摘ではなく、匿名掲示板で勉強されたことはかえってよかったのでは？
嘘つきなどと、ただならぬ罵倒はされてしまいましたが。

過激な煽りや度を過ぎた叩き方をする戸建派(自称戸建派のアンチマンション)が、この掲示板では昼夜連投に励んでいます。
ある程度読み流して、中身のある投稿をする者同士で語り合うなどの、割り切りも必要かと。

確かに同じ面積の計算なら、マンション狭いです。
しかし、普通の二階建てなら階段部分と階段下の踊り場及び、階段上の踊り場に、余分の面積が必要です。

階段は家の中では事故率の高い危険な場所なので、十分な広さと幅を取り、窓を付けて彩光にも配慮したい場所ですね。

>205
その説明に納得いかない人はほとんどないでしょう。
仮にそこを売却する時も売り出す時は同じ専有面積で出すってことだから、あまり気にすることはなかったけど。

戸建ての場合も、壁芯で述べ床を表記するのに対して、
実際の居住空間は壁の内側だけなので、何を問題にしているのか分かりませんでしたが、
デベロッパーや不動産屋さんがHPなどに記載する専有面積と、
登記される面積が違うという話ですね。

なるほど…。
マンションには、そういう問題もあるのですね。

>206
同じ徒歩５分のマンション（最上階）と戸建なら、戸建ての方が早いんじゃないですか？

みんな

お若いはずなのに　老人ですね

>>210

その条件から選べるなら、ほんとに好みで決まるんじゃないかな。
駅５分で環境のよい住宅街が手に入るのはある意味理想的だし、それと同時に駅５分マンションの最上階角部屋に空きがあるなら、たとえエレベータ待ちがあっても捨てがたい。

現実はそうはいかないわけですが。

都心部で駅から5分程の環境が整っていて 60坪くらいの土地に耐震等級3の注文住宅建てるとおいくらなんですか？
そういう物件あります?

戸建て派の中にも真面目な方はいらっしゃるので、余り不毛なことは言いたくないのですが。
その戸建ては、どこに建ってるんですか？　と聞きたくなりますね。
あまりマンション批判が過ぎると。

まともな立地なら億を軽く超えるし、
サラリーマンが買える価格なら、
結構不便なところではないですか？　と思うのですが。

エレベータ待ちなどは、新築だとたまたま住民の出勤時間が重なって待ちが発生するという状況を事前に予測しづらいと思うので、あらかじめ５分ぐらい余分にかかると考えておいたほうが、購入後のしまったにつながらないのかもしれないですね。
実際５分ぐらいかかる物件もあるようですし。

それでも毎年凄まじい数のマンションが売れてゆく。
これが実態。これがニーズ。

日本の人口は減っているが、都区内の人口は、転入転入で逆に増えています。
どんどん戸建てが建っている、とも考えにくい。
少なくとも都区内では、これが現実。これがこたえ。

そうして皆が都会に殺到すると、地方は失業率も上がり、ますます住みにくくなってしまいますよね。
なんとかならないのかなあ。

>>216
人口が増えてるのは都区内だけじゃないよ。
東京の市部や神奈川、埼玉、千葉も年々増えていってるよ。

東京近郊もマンションが多いのかと言われると、そんなわけないよね。
つまり、マンションの魅力で都区内のマンションが増えているのではなく、
東京近郊に魅力があるというだけで、都区内では住む場所が限られているから、
仕方が無くマンションというのが実態じゃないかな？

戸建のみなさん 213さんの質問に誰か答えてくださいよ。

>>219
「都心部で駅から5分程の環境が整っている」って漠然としすぎて、
どういうところか分からないでしょ。
都心の定義も人によってマチマチだし、整えたい環境もマチマチ。
逆に、都心だと子育てには環境が悪いと考える人も居る。

値段の話は、単に、その土地の地価で60坪掛けた土地代と、
普通のHMの注文なら、余程変な間取りにしない限り、耐震等級3だから、
普通の注文住宅の値段を想定して、建物は広さによって、
2500~3500万の間で考えれば良いだけでしょ。

わざわざ、答えるほどのものかな？

３５００万は相当高い部類じゃないか？
坪７０万の高額物件ですら３５坪だと２５００万いかないぞ？

土地の話については完全に同意。

区内ならマンシン
現実が何よりも力強く証明しています。
全国区は戸建てに譲りますよ。
（別の大型掲示板、も全国区の話だし）

>220
土地の価格は基本的に利便性で決まるものだと思います。
子育てのために完璧な住環境が整った土地でも、駅近などの商業地にはかなわないし、商業地近くだときっと高いでしょうね。
そういう場所が仮に駅徒歩５分としたら、土地を住戸に使うより商売に使って利回りを得たほうが、資金が有効利用できると思います。
極端な例えですが。

両所有のオレだが、
区内でマンションと言っているが、区内もそれぞれだ。
アーバンな生活をするには、都心でなければならない。
しかも、駅直結こそがステータスだ。

213さんみたいないい条件の戸建が都心部でも人気のある駅近にあったら もちろんそこにお金をつぎ込みたいですが、 実際そんな住居にする土地はないですよ。
そうすると必然的に通勤便利 狭いけど快適 眺望がよい 防災 防犯がより充実している都心部でも人気のある駅近のマンション、とこういう選択になります。

東京は地方出身者の集まりだよ
もう、引っ越して来ないで欲しい

だからマンションが増えるし電車が混む
マンションが一個建つと電車が本当に混むんだよね
自分の地元で一戸建て建てた方が楽しいだろうに
企業が都心部に集まり過ぎなんだよね
都心部から会社を引っ越していく企業も増えているけどまだまだ

でも新築マンションの空き部屋も増えているし、価格も下げているし、そろそろマンション作るのもやめればいあのに
儲かるんだろうねぇ。。。

＞223
基本的には、そのとおりだと思います。
ただ、中学生以上になったら、ある程度駅近くの方がよくないですか？
特に女の子の場合だと。

>226
参考に聞いただけですよ。
226さんは買えるお金はあるけど 環境を考えて都心部を避けたんですよね?
都心部が好きで環境は2の次だとマンションという選択になりますよね?

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。