武蔵小杉地区の今後について・・・【32】

>>683
マンション供給・需要があると言う事は好立地であるということ。
作っても作って全戸売れてしまうにはワケがあるのです。

あと5年後の小杉評価が早く見たい。

SC次第だと思うよ。ラゾーナ的な雰囲気を出せれば、小杉の評価は上がる。これが、ダイスみたいだと、ただのベッドタウンの評価になる

ずいぶん浮かれてるようだが、業者か転売組か？　住民にはどうでもいい。(苦笑)

5年後はブラマヨ小杉とどっちが評価高いですか？

>>681みなとみらいって人気ある割にはオフィスビルも少ないし
商業施設も今ひとつ。空き地とか暫定ボロ施設も多いからみずぼらしい。
お台場と並んでイメージ先行で行くとがっかりする。

でた～お釜さん、でも一人であちこちよう出没するな～。
涙を誘うな～蒲田のいじらしさには。
頑張れ蒲田！だれも本気にしてないから。
蒲田野郎は掲示板のつきだしみたいなもんだ。

蒲田は東京が地元の人間が多く住むような場所。
住めば都で何でもそろっていて不自由しない。横浜川崎品川東京方面へのアクセスも万全。
住んで良かった街ランキングの常連。
だが、雑然とした街並みだし再開発地でもなく新築マンション自体も大してないくせに
豊洲や武蔵小杉に張り合いにくる理由が分からない。マーケティングの方向性が間違っている。

蒲田君はネタだって分かってるので腹も立たない。同じスタイルを独りで貫いてるし大したもんだ（笑）
これがもし豊洲や二子玉川なら本気なんだろうからイライラもするけどね。

最近のみなとみらいを知らないみたいだね。
オフィスビル沢山出来てるよ。
新しいSCも着工してるしね。
そごうからみなとみらいまで歩けば分かるよ。

官の主導でやると結局人のにおいのしない、金はかけるけどモニュメントばかりが目立つ北朝鮮みたいな感じになるからいや。

豊洲もみなとみらいもその匂いがあるから嫌です。
まだ武蔵小杉のほうが民間主導だからなんとなく憩える。
これって重要な要素です。

まぁ、武蔵小杉は「東京圏No.1地価上昇地域」ですからねぇ。

みなとみらいとの最大の違いは再開発だという事。雑多な街を残しながら近代的な街ができてゆく。

蒲田に住みたいと思ってる人は、蒲田人だけです。

武蔵小杉や豊洲民は
相手にしたことありません。

コスギの場合ショボい商店街と再開発地域があるだけでしょ。
昭和の良き名残りが残る商店街があるならいいと思うけど、一杯飲み屋横丁とかね。

いつもはタワマンとかSCの計画で喜んでるのに、相手が豊洲とか、みなとみらいだと急に雑多な街を売りにする。本当にコスミンはつよがりばっか。

北朝鮮とかw
みなとみらいや豊洲に行った事あるのかね？
ちなみに人間は視界に様々な色が目に入るとストレスを受けるそうだ。(特に赤色)
だから繁華街などでは知らない間にストレスを受けている。
みなとみらいでは建物の色が統一されておりストレスを受けにくいとTVで昔やってたな。
年間5000万人くる街には理由があるって事だね。散歩してても気持ちいいよ。

まぁ、武蔵小杉は東京圏地価上昇率No.1ですからねぇ。

コスギの再開発はゴチャゴチャしすぎで癒されないな。

まあ工業地→商業地だから上がって当然なんだけどね。
しかも高さ規制を緩和しまくったもんだからタワマン用地として売れるので値段が上がっただけ。
市とデベによって作られた地価上昇。けっして将来性がある訳ではない。

まぁ、武蔵小杉は東京圏地価上昇率No.1ですからねぇ（にっこり）

>>702
武蔵小杉に決定する前は蒲田も検討したよ。
JRの駅前は色々揃ってるし電車が10分おきにしか来ないような不便さもない、
だけど物件価格が高かった。武蔵小杉は物件の費用対効果が良かった。
それと再開発の将来性と都心アクセスで一歩上を行っている部分があるんで武蔵小杉に決めた。

そういえばSCの概要を発表って６月じゃなかったっけ？　震災で遅れているのか、はたまたSC開発に重大な変更があったか。

まったく進捗が見られないのは気になるね。

入札に向けて建設業者向説明会などは粛々と行われている模様。
慌てない。

みなとみらいって観光地だよね。

みなとみらい34街区とムサコのSCは延床面積がほぼ一緒な上に外観イメージもよく似ている。みなとみらいはBBCのコンテンツを目玉にするみたいだけど、こんなもの作るくらいならシネコンのほうがいい。

山下公園からみなとみらいには、たまに暇潰しにいくけど、東京勤めじゃ遠くてどうしようもない。それに夏はいいが、冬は寒々として風が強く、殺風景で無機質に拍車がかかって見える。正直、遊びに行くとこで、住むとこじゃないな。

みなとみらいにはシネコン3つあるから、もうシネコンはいらないや。
品川まで27分だけどそれでも遠いのかね。充分通えるでしょ。
徒歩圏でなんでも揃うし住むとホントいいとこだよ。
そごうまでも徒歩15分くらい。
ホームセンターや100均なども近くて実は結構暮らしやすい。
羽田、成田、ディズニーリゾートなどへはYCATからラッシュ時には6・7分に1本のペースでバスがでてるし。
ただ、BBCのコンテンツにはガッカリした。キッザニアだと思ってたんだが…。
まだ、スペースあると思うんだけどなぁ。

品川と東京だけが、東京じゃないんだよ。しかも品川ってのは、地下鉄で山手線真ん中へ最短距離で移動できない不便な場所。　一ヶ所で座って働く人は、その駅へ近けりゃいいだろうが、都内や首都圏を動き回る人にとっては、小杉はこれ以上ない便利な場所なんだよ。どこからでもすぐ家に帰れる。

まあ、メガターミナルの横浜まで2分だから不便はないでしょ。
東横線・みなとみらい線・京急線・相鉄線・横浜市営地下鉄・横須賀線・東海道線・横浜線・京浜東北線。
しかも、東横線の渋谷行きだと毎朝座れるし結構便利ですよ。

クールな街並みは好きだけど、さすがにみなとみらいは無理。あまりに人工的すぎる。神社もなければ、個人商店も学校も無い。こういったものが街の潤いとなるのだよ。

そうだね。

横浜総鎮守の伊勢山皇大神宮・成田山延命院などはランドマークから7・8分の距離にありますよ。
伊勢山皇大神宮はお宮参りなどで有名。初詣では結構屋台も出て賑やかですよ。
あとは野毛なども桜木町からすぐですからね。
飲食店が500店余り並んでおり雑多な雰囲気を醸し出してます。
みなとみらいエリアはキレイな街並みですが5分程度歩くと色々な面があって楽しいですよ。
野毛は飲み屋のイメージが強いですが実は結構オシャレなお店も多いのでオススメです。

行政は、「輝く街」を作れない！




これに対して、

湾岸エリアは、行政が主導した開発が行われています。

「東京臨海副都心」という名の下に、

東京都が音頭を取った開発が進められているのです。
行政がやっているだけに、スケールは大きく、

インフラの整備なども行き届いている・・・ように見えます。




「役所がやっているのなら、安心じゃない」




一見、そう思えますね。




でも、ここでよく考えて見てください。





今、首都圏で輝いている街。

魅力的な街というのは、どんなところですか？
武蔵小杉の「決定的」な魅力とは？




しかし、武蔵小杉には、湾岸エリアとの決定的な違いがあります。




それは何だと思われますか？




「武蔵エリアの方が、地震や災害に強い？」




確かに、今回の震災で液状化などの被害はありませんでした。

しかし武蔵小杉は多摩川に近い分、水害の危険性はあります。

ただし、地盤などについてはそれほど心配することはなさそうです。




「武蔵小杉の方が、湾岸よりも価格が安い？」




いいえ、そんなことはありません。同じレベルです。




「武蔵小杉の方が、交通利便性に優れている？」




その通りです。それは確かに大きな違いです。

でも、「決定的」な違いではありません。




「武蔵小杉の方が、おしゃれ？」




おしゃれかどうかは、

個人の感性によるところが大きいので、何ともいえません。

私の感覚では、大して違いはないですね。

湾岸エリアの方が、

広い公園や海がある分、気持ちはいいかもしれません。




「武蔵小杉の方が、都市機能に優れている？」




総合的にはその通り。

武蔵小杉には、

評判のよい聖マリアンナ医科大病院や日本医大、

少し離れれば労災病院もあって、医療面が充実。

教育面でも法政をはじめ伝統のある私立校が、

通学圏に数多くあります。




でも、これも「決定的」な違いではありません。





では、「決定的」な違いとは、いったい何なのでしょう？




お答えしましょう。




私が「決定的」な違いであると考えるのは、





「街の生命力」です。




武蔵小杉には、未来へ向かって飛躍しようとする

街としての「生命力」がみなぎっています。




その証として、

武蔵小杉の開発は、ほぼ民間が主体です。

民有地を、民間企業が主体となって「再開発」しているのです。








若年層に人気があるのは、

自由が丘、下北沢、吉祥寺、六本木、渋谷・・・

年齢層を広げると、

白金、銀座、広尾、麻布、恵比寿、代官山・・・

行政は、「輝く街」を作れない！




これに対して、

湾岸エリアは、行政が主導した開発が行われています。

「東京臨海副都心」という名の下に、

東京都が音頭を取った開発が進められているのです

政がやっているだけに、スケールは大きく、

インフラの整備なども行き届いている・・・ように見えます。




「役所がやっているのなら、安心じゃない」




一見、そう思えますね。




でも、ここでよく考えて見てください。





今、首都圏で輝いている街。

魅力的な街というのは、どんなところですか？





若年層に人気があるのは、

自由が丘、下北沢、吉祥寺、六本木、渋谷・・・

年齢層を広げると、

白金、銀座、広尾、麻布、恵比寿、代官山・・・

政が作った街は、ひとつもありませんね。

例えば、多摩ニュータウンは行政が計画的に街を作りました。

多摩センターは、その中心都市として位置づけられました。

あの街、輝いていますか？




今や、「街の生命力」が感じられなくなりました。

行政の予算が尽きると、徐々に衰退しそうな予感がします。




これに対して、街自体に自然の生命力があるところは

たとえ行政が都市計画をリードしたり、予算を注ぎ込まなくても、





どんどん新しいお金や人、モノが流入してきて

いつまでも輝き続けるのです。





つまり、街の発展の主体を担うのはあくまでも民間。

生き物としての街が、自然の力で飛翔し続けるのです。

そのエネルギーを、私は「街の生命力」と表現してみたのです。




この武蔵小杉という街には

「街の生命力」があふれているのです。

私は、少なくともそう感じました。

以上は有名な不動産鑑定士の湾岸地区やみなとみらい地区と武蔵小杉開発を比較しての評価です。
その通りです、納得。
私がみなとみらいや湾岸を見てなんとなく北朝鮮の街みたいな寂しい感覚に襲われたのは街にエネルギーがなく人工的なオブジェの中で暮らしてるような感覚か本能的な拒否反応ですね。

蒲田も民間のエネルギーがみなぎってるよ！

榊さんのレポートですね、あの人は割と客観的に見てますね。

提灯記事を鵜呑みにするコスミン。
お気の毒さま。

全然当たってないですね。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1010/15/news015.html

まぁ、みなとみらい地区周辺は1703年の元禄地震で東京湾内レコードの４ｍの津波履歴ありですけどねぇ。

734
全然理解してませんね、多摩ニュータウンもできたての頃は若い人にすごい人気だったのですよ。
でも長い年月のうちに官が作ったものはすたれていくのです。
やはり街と言うのは昔から人と作り上げてきた歴史があり、いきなり埋め立て地や山岳地を切り開いて人工的な大型開発をしても長い年月の中にやはり無理が生じるのです。
武蔵小杉は汚いなりに昔から交通の要衝としてそれなりの人口がぜめぎあって生きてきたエネルギーがあるのですね。

提灯記事じゃないですよ武蔵小杉だけでなくほとんどのタワマンすべて評価加えてますから参考になります。

本当にパークの庭の中を抜けて東横線に歩いていくと憩えますね。
ハーブ園なんてなんか歩くたびに香ばしいにおいがしてきます。
都心にこんな素晴らしいとこあるでしょうか？

みなとみらいは今回の震災を受けて新しく策定された津波浸水マップでも浸水エリアに入ってませんよ。
液状化も対策済みという事で除外されています。
津波が来た時は横浜駅はヤバイらしいですが…。

それとエネルギーとか言ってますが、実際に行政主導の街は人気があるのはリンクの通りです。

この評論家全然予想が当たらない事で有名でしょw
サイトで金とって素人の予測論を売りつけてるとんでもない輩だよ。

サイトの胡散臭さが半端ないなw
このサイト見て買う人いるのかね？

野毛で津波４ｍという記録が論文に掲載されておりインターネットで誰でも参照可能です。
でも311後に横浜市は津波ハザードマップを３ｍで作り直しました。みなとみらいの近所は水没しますが安全です。って、こと?

せめて少し余裕みて5ｍでハザードマップ作れよ、って普通思うだろ。

多摩ニュータウンなんて開発されて40年近く経ってるのにまだランクインしてるだけでもすごいと思う。
武蔵小杉は40年後どうなってるの？老朽化したタワマンばっかりで悲惨でしょ。
多摩ニュータウンは20年後はリニューアルされてまた人気でてるかもね。

結局、ニュータウン系は発展と衰退を繰り返せるポテンシャルがあると思うよ。
区画が広いから壊してまた作れるからね。
武蔵小杉のようにタワマンを乱立させすぎるとタワマンの取り壊しは難しいから街が衰退していく。

取り壊しは技術的な問題だけでは無く、コスト、住民の総意が必要だから不可能に近い。
100mクラスに比べ200mクラスの取り壊しは2倍どころか数倍かかるだろう。

「ビズ誠」っていう名前のメディアで、おまけにランクインしてるのはレイクタウンに、港北、多摩ニューって突っ込みどころ多すぎるだろ。

イマドキ家族研究所が集計。
インターネットによる調査で、関東に在住する20～60代の子どもを持つ男女1万人が回答した。

それをビズ誠でも配信したってことだよ。

建ぺい率や容積率に余裕のあるマンションには老朽化しても再生の可能性があるが、すべてギリギリに建ててある小杉エリアはどうしようもない。
それだけのこと。

どの街でも必ず衰退する。だから旬な街に賃貸で住むのが最強。小杉だとリエトがいいね。駅至近で静謐な環境。

その頃は容積率2000％とかになってるから。

今たったの600%～800%で、都心じゃ1000%超のところありますからねぇ

コスギは40年後、高島平団地のようになるわけですね。
高島平団地も当時は時代の先端をいっていて「団地族」なんて言葉もあったようですね。

現在の「タワマン族」に似てますね。
高島平団地は自殺の名所としても知られ転落事故がものすごく多かったそうです。
現在は鉄柵を設けて防止してるので今はほとんどないみたいですが。
コスギのタワマンにも鉄柵が必要になる日が来るかもしれないですね。

↑買えないとこうなるよ

750哀れだなあ

本当に哀れな人のコメ多いなｗ

みなとみらいも空き地が埋まらないと発展していないとおもわれるだろうね。
ヨコハマ東口側に企業がやっと進出しはじめたけどね。
ランドマーク側はこれといった発展はしていない印象。

空地が多い印象でしょうが、結構埋まってきていますよ。
ランドマーク周辺でここ２年に出来た物はこんな感じです。

みなとみらいグランドセントラルタワ-　120ｍのオフィスビル。来年開業。
下の商業施設には飲食店を中心に２６店舗入居予定。
http://www.mm-gct.com/building/

横浜ブルーアベニュー　85ｍのオフィスビル。ここのイタリアンは空いていて穴場です。
http://www.tohata.co.jp/works/detail416.html

みなとみらいセンタービル　100ｍのオフィスビル。バーガーキングなど２０店舗ほど入居予定。
http://www.mm-center-bldg.com/publicarea.html

コレに加えてscも２年後開業予定です。
34街区SC計画。　みなとみらい最大の商業施設。着工済み。
http://www.ryutsuu.biz/store/d051616.html

うーん、でももう少し埋まらないと空き地ってイメージが払拭できないとおもうよ。
横浜市も企業誘致を積極的にやらないとね。

その調子で都心部の企業をどんどん移転させて、お父さんはみなとみらい、お母さんは新宿勤務みたいな家庭を沢山作ってくれ。応援してる。

↑どういう意味？？？

みなとみらいは悪くないよ、横浜勤務の人には。東京勤務の人には小杉のが分がある。

NYの２００ｍ以上の高層ビルはもうそろそろ１００年ぐらいの歴史がある訳だけど
老朽化対策や、取り壊しと再建築はどうなってんだろうね？

761さん
なかなか面白い着眼点だね。
ひとつ言えることは、あっちの高層建造物とこちらのタワマンではコストのかけ方が根本的に違うよね。
分譲価格に制約があるから。
日本のタワマンで真正面から寿命100年をうたってるのなんてある？50年もつかな。
建替えは管理組合＝建替え組合の自己責任なんだけど、低層マンションですら合意形成や仮住いの確保が大変なのに、タワマンってやれんのかね？
あと容積率とか緩和されたとして、その頃は少子化による人口減少で住宅の需要が激減してるはずだから、増床できずに建替えの建築コストを権利者がモロにかぶる恐れ大！
さぁさぁ、今、眺望だ商業施設だ利便性だって浮かれてる人、ご自分かその子孫が将来どんな状況に直面するか、一度くらいは想像してみてね！
きっといい夢みれるよ(笑)

↑買えないとこうなるよ

新しい商業施設に大型書店を望む声が多いが、
amazon等の台頭で書店自体が斜陽産業になっている。
確かに中型書店では欲しい本が見つからない。
この際、小杉の書店が結集して、今ある書店を閉店し、
新しい商業施設に大型書店として共同出店してはどうか。

>>762
１００年前の建築技術と今のタワマン比較すると
技術的にもちょっとは進歩があると思うんだけどなあ。
それとアメリカは訴訟社会だから、販売側が率先して１００年寿命をうたうような
ケースもないと思うんだけどね。

赤プリが解体できるのだから、タワマンが出来ないわけがない。

これからはタワマンも二極化の時代に突入するでしょう。
ビンテージになるものと価値が下がるもの。

ビンテージになる要素に不可欠なものは立地の普遍的な人気と希少価値。
一時的なブームでは無く長期的に人気がある場所か、そしてこれ以上は建たないという希少性。
建たないというのは人口制限を行政が決めていたり、都心など現実的にもう建てられないということ。
メガターミナルから徒歩5分などはもう出ないので希少価値が高いわけです。
こういった物件は人気が高く、物件を名指しで順番待ちがあったりします。
神奈川県ではナビューレ横浜・ラゾーナ川崎レジデンスなどが代表格でしょう。

武蔵小杉の場合は残念ながらどちらも当てはまらないでしょう。
街の規模の割にタワマンが多すぎますし、これからも建たないという保証はありません。
人気についてもここ数年で認知度が高まっていますが、正直武蔵小杉と聞いて
どんなものがあるのかわからない人がほとんどでしょう。

恐らく購入した方もそれまでは知らなかった人が多いのではないでしょうか？
これからの再開発を見てその期待で購入された方が多いと思います。
これから人気がでてそれを長期間維持できる要素はないでしょう。

ただ鉄道の利便性については価値があると思います。
しかしながら、現在、私鉄・JR共に相互乗り入れが活発に行われており、
10年後・20年後と見た時に鉄道の利便性が高くなっている駅が増えていることが予想されます。
鉄道の利便性についても価値が薄まっていくことになるでしょう。

赤プリは関係ない。
技術的な問題ではなくコストと住民の総意が必要だから無理だろう。
赤プリの解体にしてもコストが一切発表されていない。
とんでもない額だろうね。
将来低コストで解体が出来るようになったとしてもかなりの額になるのは間違いない。

長文連投しちゃいましたか。武蔵小杉のタワマンのことで頭の中いっぱいなんですね。もっといっぱいにしたいです。

赤坂だから解体出来るんだよな。
解体にとんでもない額を払っても更地にすればその土地の価値もとんでもないからね。
しばらくは都内一等地の解体が続くだろうね。

逆にいえば、郊外の高層の解体はかなり低コストで出来ようにならないと不可能。

武蔵小杉のタワマンに住んでもないのにスレに常駐してるひとたちがいる。アンチ巨人が一番の巨人ファンとは昔の人はよく言ったものである。

反論出来なくなると必ずこういうのが現れる。↑
ずっと監視してて他にやることないの？とかw

先生、タカシくんがお前になんか興味ないんだよ、とか言いながらまとわりついてきてうざいですw

放っておいた方がいいよって言いながら、本人が放っておけないコスミンw

東京機械社宅跡地オフィスビルの説明会はもうあったの？

ブリリアの辺り、いい雰囲気になってきたね。セブンイレブンは普通の内装なのかな。